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1、第四章物业管理企业的主要经营业务,第一节 收入,一、营业收人概述 物业管理营业收入是指物业管理企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入。（一）主营业务收入 物业管理企业的主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为业主、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。1物业管理收入(1)公共性服务收入。(2)公众代办性服务收入。(3)特约服务收入。2物业经营收人 3物业大修收人,（二）其他业务收入物业管理企业的其他业务收入是指企业在从事主营业务以外的其他多种经营业务活动所取得的收入。1、房屋中介代销手续费收入2、材料物资销售收入3、废品回收收入4、商业用房经营收入5、无形资产转让收入,二、营业收
2、入的依据 物业管理企业营业收入的依据是指为物业管理企业带来营业收入的各项经营业务的服务收费或价格的确定标准及方式。（一）物业管理服务收费标准的确定 1公共性服务收费的确定(1)公共性服务收费的构成内容人员工资和福利费；公共设施设备维护费；清洁卫生费；绿化费；公共秩序管理费；行政办公费；固定资产折旧费；保险费；管理者酬金(利润)；税金。,(2)公共服务性收费测算计算公式：,(3)公共性服务收费标准的确定原则合理测算原则遵守国家价格政策原则与用户收入水平相适应原则与服务水平相适应原则公平原则2公众代办性服务收费的确定3特约服务收费的确定,（二）物业管理服务的收费形式1、物业管理服务包干制主要优势：
3、（1）强化物业管理企业成本意识（2）有利于增强物业管理企业员工的素质（3）降低监督成本2、物业管理服务酬金制主要优势：（1）物业服务资金使用情况透明化，可以最大限度地节约业主的支出。（2）物业管理企业的收益比较稳定，可以促进物业管理企业持续健康地发展。,3物业管理服务包干制和酬金制的比较（1）相同点：收取的都是物业管理服务费。都要按照物业服务合同的约定提供物业管理服务 对物业的公共设施设备都没有所有权。所收取的按金(周转金)均为业主所有。代收代管的专项维修资金均为代业主收取和使用。对公共场地、房屋的使用都必须征得业主或业主委员会的同意。,（2）区别（略）(三)非物业管理业务服务收费或价格的确定
4、 非物业管理业务是指除直接向业主、使用人提供的物业管理服务业务以外，为物业管理企业带来收益的其他各项经营业务。1确定服务或商品价格的基础成本费用税金利润 2服劳改商品价格的确定原则（1）遵守国事的有关的价格政策、法规,(2)以价值为基础，使价格基本上符合其价值量(3)坚持按质论价。(4)注意市场供求情况和其他情况的变化，及时调整价格。(5)兼顾国家、企业和消费者的利益。3服务或商品价格的确定方法(1)成本加成定价法计算公式：价格单位成本费用+单位利润+单位营业(销售)税金,(2)目标收益定价法。计算公式：价格(总成本+目标利润)预计销量+单位营业(销售)税金三、营业收入的确认(一)提供劳务收入
5、的确认(1)在同一个会计年度开始并完成的劳务，应当在完成劳务时确认收入。确认原则：物业管理企业与业主签订物业服务合同或与付款有关议的，应当根据合同或协议所规定的付款日期作为营业收入的实现时间。,物业大修收入应当在业主或业主委员会等委托方签证认可后确认为营业收入的实现。(2)如果劳务的开始和完成分别属于不同的会计年度，且在期未能够对该项劳务的结果作出可靠估计的，应当在期末采用完工百分比法来确认收入。步骤：确定劳务的完成程度。计算公式：劳务完成程度已发生成本估计总成本M100计算本期应确认的劳务收入和劳务成本计算公式：,应确认的劳务收入劳务总收入累计劳务完成程度以前期已确认的劳务收入应确认的劳务成
6、本劳务总成本x累计劳务完成程度以前期已确认的劳务成本(二)销售商品收入的确认确认条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。(3)收入的金额能够可靠地计量。(4)相关的经济利益基本上能够流入本企业。,(4)相关的经济利益基本上能够流入本企业。(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。四、营业税和增值税的计算（一）营业税 1概念 营业税足以在我国境内从事提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产等经苗业务取得的营业额为对象征收的一种流转税。2.营业税的税目(1)交通运输业(2)建筑业（3）金融保险业（4）邮电通信业,（5）文化体育业（6）娱乐业（7）服务业（8）转让无形资产(9)销售不动产 3营业税的税率,4营业锐的计税依据 依据现行的营业税税收制度，营业税的计税依据是纳税义务人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。计税规定：(1)关于物业管理服务费等收入的计税(2)关于代办性收入的计税(3)关于专项维修资金的计税以上是按5%税率计收营业税,
