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1、物业管理实务物业管理的前期介入 和接管验收,物业企业经理部门经理应试培训,2,物业管理的前期介入,3,物业管理前期接入的含义,4,物业服务企业在正式承接物业之前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从物业管理的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能够满足业主或使用人的需求。,5,前期接入的不同阶段划分,6,早期介入项目可行性阶段的介入工作内容 市场定位物业 顾问,7,中期介入方案设计阶段的介入工作 分析图纸设备安装物业 顾问,8,晚期介入项目施工阶段的介入进行现场监督物业 监理,9,前期介入的必要性,10,优化设计完善物业设计方案,提高物业建设工程质量防止出现后遗症,有利于加强对物业的全
2、面了解为日后的物 业管理工作打好基础,有利于后期管理工作的进行,有利于维护物业服务企业的专业形象,11,物业的竣工验收,12,竣工验收的含义,13,工程项目竣工后，施工单位需向开 发单位办理交付手续。在办理交付 手续时，须经开发单位或专门组织 的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受 手续，把产品移交给开发单位，这 一交接过程称为竣工验收。,14,竣工验收的程序,15,、在正式交工验收前，由施工单位先对工程质量进行自检，并依据国家规范要求编制、整理完成全套竣工资料和其它施工安装技术资料，并向开发商提交竣工报告、在开发商接到施工单位的竣工报告书后，组织设计、监理、施工、物业管
3、理等单位对建设工程质量进行初检，评议工程质量、整改质量问题、并依据国家规范编制、整理全套工程 建设项目的批准文件、设计文件、技 术资料，编制好工程竣工决算；、政府质量监督部门在工程初检的 基础上对工程质量进行核算和评定，填发竣工检验单；、政府主管部门各有关部门组织和 开发商、施工单位、监理单位、设计 单位和物业管理企业组成综合验收小 组对工程进行综合验收，全面鉴定评 价开发建设项目，完成竣工验收综合 报告。,16,竣工验收的依据和标准,17,、项目（工程）的批准文件，规划设计指标；、开发商与施工单位签订的各类合同；、施工图纸和说明文件、施工中的设计变更文件和设备技术 说明书；、现行的施工设计规
4、程、施工验收规范、施工质量检验评定 标准；、建筑安装技术规范；、对从国外引进的技术和设备，还应 依据和国外供货方提供的设计文件 等资料。技术和设备，还应依据和 国外供货方提供的设计文件等资料。竣工验收的依据,18,、工程项目按照工程合同的规定和设计图纸的要求已经全部施工完 毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；、竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常；、设备调试、试运行达到设计要求；、建筑物周围米以内的场地清理完毕、技术档案资料齐全。,竣工验收的标准,19,竣工验收需移交的材料,20,竣工工程项目一览设备清单设备、材料证明土建施工记录竣工工程项目一览设备清单设备、材料
5、证明土建施工记录设备安装调试记录建（构）筑物监记录隐蔽工程验收记录工程质量事故发生及处理记录设计变更通知和技核定单；工程项目竣工图建（构）筑物的用注意事项其它重要技术资和文件,21,物业竣工验收后的保修范围和期限,22,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合 理使用年限 屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外 墙的防渗漏为5年电器管线给排水管道设备安装和装饰装修工程为2年供热与供冷系统为2个采暖期供冷期其它项目的保修期限由双方约定使用不当或第三方造成的质量缺陷不可抗力造成的质量缺陷,23,物业的承接验收,24,物业承接验收的含义,25,物业服务企业承接房地
6、产开发企业公有房屋出售单位或者业主业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,26,物业承接验收的作用,27,承接验收是物业管理的一个重要环节明确双方责权利关系确保物业具备正常的使用功能充分维护业主和自身的利益为日后管理创造条件,28,承接验收和竣工验收的区别,29,验收对象不同验收条件不同交接对象不同验收性质不同验收的目的不同,30,物业承接验收的程序,31,书面通知验收。建设位应当在竣工交付使用前30日内以书面形式通知物业。物业服务合同生效日内，业主委员会应通知日内应书面约定承接验收间；成立验收小组移交物业资料、物管资料；查验物业共用部
7、位共用设施设备；解决验收遗留问题；签订承接验收协议资料保管移交相关费用承接验收备案,32,物业承接验收的内容,33,物业资料、产权资料、技术资料、业主资料 物业共用部位 物业共用设施设备 物业管理用房,34,物业承接验收的依据,35,建设部年颁布的房屋接管验收标准工程竣工验收报告现行的施工、安装技术规范、验收规范设备使用说明书、设计资料和技术参数消费者对质量的一般要求,36,承接验收后质量问题的处理,37,物业的保修是指物业竣工验收并交付使用后，在保修期限内出现不符合工程建设强制性标准及合同约定的质量缺陷的，应由施工单位履行保修义务。因使用不当或者第三方造成的质量缺陷及不可抗力造成的质量缺陷不
8、属于保修范围。建设部明文规定：建筑工工在保修期内的修缮统一由开发商负责，统一由原施工单位进行维修、整改，发生的费用由责任方承担。,38,造成物业质量缺陷的原因设计方案不合理 违反国家安全规范施工单位偷工减料施工、不按施工规范施工或施工工艺不合理验收把关不严建材的质量问题发展商管理不严自然灾害,39,请思考一下,1.对建设单位提出的新建房屋接管验收的申请，接管验收单位应在（）日内审核完毕，签发验收通知并约定时间进行验收。A.7日 B.10日 C.15日 D.30日2.在接管验收新建物业时，如果发现影响相邻房屋安全问题的隐患，应 由()负责处理。A.接关单位 B.施工单位 C.设计单位 D.建设单
9、位3.房地产开发项目的（），由政府建设行政主管部门负责，组成综 合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。A.竣工验收 B.接管验收 C.使用验收 D.设计验收 单项选择题 1C 2D 3A,40,请思考一下,4.物业正式进入使用阶段的标识是（）。A.施工完毕 B.竣工验收合格 C.承接验收完成 D.业主办完入住手续5.在办理新建物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交 的资料中不包括（）。A.竣工验收资料 B.销售资料 C.物业质量保修文件 D.物业使用说明文件6.按照物业管理条例规定，物业服务企业在物业服务合同终止时，（）不必移交给业主委员会。A.竣工验收资料 B.
10、日常物业管理工作总结 C.物业使用说明文件 D.物业质量保修文件 单项选择题 4C 5B 6B,41,请思考一下,7.原有物业接管验收的产权资料包括（）。A.房屋所有权证 B.土地使用权证 C.有关司法公证文书和协议 D.房屋分户使用清册、设备及定附着物清册8.物业接管验收的目的是为了（）。A.保证主体结构安全 B.满足使用功能 C.检验房屋工程是否达到设计要求 D.向建设单位移交物业9.物业竣工验收的目的是（）。A.检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求 B.对施工质量和设计质量进行全面检查和质量评定 C.对物业的主体结构安全进行再检验 D.对物业主体满足使用功能进行再检验 多项选择题 7ABCD 8AB 9AB,THANK YOU,
