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1、第二章 物业管理机构基本知识,第一节 物业管理企业,一、物业管理企业部门的划分,1、以目标划分2、以活动划分3、混合划分 P2 1115,二、物业管理企业组织机构设置的原则,1、目标原则2、统一领导与层次管理原则3、分工协作原则4、责权对应原则5、有效管理幅度原则 P63 1115,三、物业管理企业组织机构的类型,1、直线制：设置作业组，适合小型公司。2、直线职能制：设置部门，适合大中型公司。3、事业部制：设置下属企业，适合超大型公司。P2 1620,四、物业管理企业的资质,（一）2004年5月1日正式施行的物业管理企业资质管理办法：1、一级资质：注册资金500万以上 相关管理人员和技术人员不
2、少于30人，其中中级职称人员不少于20人 可以承接各种物业管理项目2、二级资质：注册资金300万以上 相关管理人员和技术人员不少于20人，其中中级职称人员不少于10人 可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目,3、三级资质：注册资金50万以上 相关管理人员和技术人员不少于10人，其中中级职称人员不少于5人 可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目4、四级资质：10万元注册资金 4人中级职称 P1 610,（二）资质等级的管理（1）申请评定资质等级的物业管理企业应提交的材料（2）物业管理企业的资质管理实行分级审批制度 新设立的物业管理企业应当自领取营业
3、执照之日起30日内向工商注册所在地直辖市、自治区的人民政府房地产主管部门申请资质。资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续
4、后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。（3）业务范围（4）资质等级实行动态管理：每两年核定一次（5）资质证书格式,（6）法律责任 未取得资质证书从事物业管理的，处5万元以上20万元以下的罚款 聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,处5万元以上20万元以下的罚款 物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管
5、部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。,五、物业管理企业的权利与义务,1、物业管理企业的权利 依据管理合同规定，行使对物业以及人、财的管理权 依照物业管理合同和有关规定收取管理经费 实行多种经营，以其收益补充管理费用 有权制止违反规章制度的行为2、物业管理企业的义务 依法经营 接受业主委员会和用户的监督 重大管理措施提交业主委员会审议认可 根据业主和用户的要求改进管理与服务 P67 106110,六、物业管理企业开展ISO质量认证,1、ISO9001
6、是设计、开发、安装和服务的质量保证模式2、ISO9002是生产、安装和服务的质量保证模式3、ISO9003是最终检验和试验的质量保证模式4、ISO9004是质量管理和质量体系要素指南，用于指导企业如何开展质量管理，如何建立有效的质量体系 ISO9001对质量保证的要求最高，ISO9002次之，ISO9003最低。P24 231235,第二节 业主大会与业主委员会,一、业主,（一）业主的权利 1、对物业的自用部位依法享有占有、使用、收益、处分权2、依法享有对物业共用部位、共用设备设施和公共场所的使用收益权3、拥有对公有物业使用、管理等重大事项的表决权4、对物业管理企业的管理与服务有监督、咨询、建
7、议、投诉的权利。P9 8185 P74 26,（二）业主的义务 1、遵守有关法律、法规、政策的规定2、遵守业主公约和物业管理合同的各项条款3、服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定4、支持及配合物业管理单位开展物业管理工作 P74 27,二、业主大会,（一）业主大会的职责 1、选举、撤换业主委员会的组成人员，监督 业主委员会的工作2、通过业主公约和业主委员会章程3、批准物业管理委托合同4、决定有关业主利益的重大事项5、决定物业管理的其他事项 P9 8690 P74 2829（二）业主大会会议 P10 96100,（三）第一次业主大会召开的条件和程序 1、第一次业主大会会议召开的条件 物业已交
8、付使用的建筑面积达到50%以上 物业已交付使用的建筑面积达到30%50%，且使用超过一年的 2、第一次业主大会会议的筹备工作 3、第一次业主大会召开的程序 P10 9195 P37 366370,三、业主委员会,1、业主委员会的概念：是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。2、业主委员会的人数 一般515人，最少不得少于5人，最多不得多于20人,3、业主委员会的权利和义务（1）业主委员会的权利 召集和主持业主大会，研究、处理、决定维护管理事项 修订业主公约、业主委员会章程 决定聘请或解聘物业管理公司，签订物业管理委托合同书 审议物业管理公司的年度财务报告 审议物
9、业管理公司制定的年度维护管理计划和大宗维修项目 的维修费用报告 监督及配合物业管理公司开展日常管理工作 审议物业管理公司有偿服务费的收费标准 业主大会或业主代表大会赋予的其他职责,（2）业主委员会的义务 筹备并向业主大会报告工作 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形 式的宣传教育 严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对所管物 业的管理事项提出的指令和要求 做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的 决定，不得损害业主公共利益,4、业主委员会的工作规范 须对一定数量业主提议的方案尽快给予答复 涉及业主的有关事项，应书面通知或在公共地方醒目 处予以张贴 所有的决议、决定和议案不得违反有关法律法规和政 策的规定 提请物业管理单位和政府有关部门的事项须以书面形 式送达 所办各类事项，设专门的档案备查。P11 101110 P65 4650,
