物业维保服务标准培训.ppt

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1、物业管理有限公司办公物业楼宇建筑系统维保服务标准物业管理有限公司办公物业楼宇建筑系统维保服务标准1范围本标准规定了办公物业的楼宇建筑系统（房屋、地下建筑、道路、装饰）维保服务中的服务标准、管理标准、和工作标准。本标准适用于办公物业楼宇建筑系统的使用管理、维修管理、装饰管理、安全管理和资料管理。,工程部2013年2月,电梯困人应急预案,规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GBJ7 建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范G

2、BJ11 建筑抗震设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45,电梯困人应急预案,高层民用建筑设计放火规范GBJ207屋面工程施工及验收规范CJ13 危险房屋鉴定标准居住物业管理条例城市房屋修缮规理规定,火灾应急预案,住宅室内装饰装修管理办法建设部第110号令3术语和定义房屋指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。高层住宅指十层及十层以上的住宅。地下建筑,二火灾扑救指挥程序,是指单层、多层、高层民用建筑的地下部分及单独建造在地下的民用建筑和平战结合的地下人防工程。共用部位是指住宅主体承重结构部

3、位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。房屋完好率是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）房屋建筑总面积100%房屋维修是指对已建成的房屋经过一定年限使用后需要进行的翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。,2抢救被困人员、疏散群众、物资,小修工程是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。中修工程是指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以

4、上必须符合基本完好或完好的要求。大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。,3遵循“先救火、后控制”的灭火战斗原则,道路是指供车辆、行人通行的，具备一定技术条件的道路、桥梁及其附属设施。装饰装修本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理，也称初装饰。楼宇接管验收后，业主或使用人办理入伙手续，在正式入住前，对所购（租）的房屋进行分隔、装饰、布置等；有时业主或使用人掉换后，新用户要按自己的意愿进行重新装修，称为房屋的二次装饰（装修）。,

5、三、警戒与事故调查处理程序,楼宇建筑系统维保服务标准4.1确保住宅主体承重结构基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等和共用部位户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等牢固、安全。4.2房屋外观完好、整洁和美观。屋面和外墙无违章的广告和搭建。4.3定期对房屋主体承重结构部位、共用部位进行全面的检查掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价,房屋完好率达98%以上。4.4根据季节变化的不同特点及时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查。4.5屋面防水层完好、无渗漏。外墙装饰涂料、面砖、玻璃及金属构件平整、牢固，无脱落、开裂、渗漏、破损及锈蚀。4.6房屋单元门、窗、楼梯间通道部位以及

6、其它共用部位的门窗、玻璃等牢固、平整、开关灵活、门锁及小五金齐全无缺损，玻璃无破碎。4.7接到业主或使用人的保修后，20分钟内到达现场。零修及时率100%，零修合格率100%，并及时回访和做好记录，回访率100%。,治安突发事件应急预案,4.8各类标志、引路图、栋号、楼层、门号齐全清晰。4.9房屋资料档案齐全、管理完善、完整准确、符合要求，并建立业户档案。4.10地下建筑主体承重结构牢固、安全。人防设施功能完好。4.11楼地面、墙面、天花装饰牢固、安全、平整、不起砂、不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。4.12楼地面、墙面、天花无渗漏水点。4.13照明、通风、消防设施完好，通道畅通无阻、安全可靠。4

7、.14道路畅通无障碍，路面平坦、无积水、起拱和开裂。4.15道路设施齐全，侧石、路灯、窨井盖完好无损。4.16甬路、步道、活动场地达到平整，边沟涵洞通畅。,4.17交通线指示线规范、清晰。4.18对空调安装、封闭阳台等行为作出统一协调和规定，无违反规划私搭、乱建，没有有碍观瞻现象。房屋外观完好、整洁和美观，确保房屋的保值增值。4.19对装修施工现场加强巡查，业主（使用人）的装修无影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象。4.20对业主（使用人）装修房屋的申请，在2个工作日内完成，并签定装饰装修管理服务协议。确保业主（使用人）的装饰方案、施工和所用材料和符合城市规划、消防

8、、供电、环保等有关规定和标准，达到安全适用、优化环境、经济合理。4.21管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。4.22迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。,楼宇建筑系统维保管理标准5.1.房屋的使用安全管理房屋的产权人和使用人应正确、安全地使用房屋，依法维护房屋设备、设施的使用安全，保持房屋原有结构的整体性和抗震性。在房屋使用过程中发现安全隐患，应及时向房屋管理部门或物业管理公司反映，并可申请房屋安全鉴定。物业管理单位应对房屋的使用状况进行日常巡查，加强监管。房屋使用过程中禁止下列行为：拆除承重墙。拆除

9、、破坏承重的梁、柱、板。降低房屋室内标高，违章建造地下室或半地下室。违章搭建。利用房屋从事危害公共利益的活动。,5.2房屋、共用设施、维护与管理每年年底或年初对房屋共用设施、地下建筑、道路等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；房屋完好率达98%以上。每半年检查巡视1次房屋主体结构、房屋沉降、避雷装置，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。根据季节变化的不同特点及时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。,每日巡视1次小区楼房单元门、

10、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次。业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。巡检有记录。巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。,5.3建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次。外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次。外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。5

11、.4房屋维修责任的划分保修期内的房屋维修，由建设单位负责。物业自用部位和自用设施设备的维修，由业主自行负责，也可委托物业管理企业维修，实行有偿服务。凡属使用不当或人为因素造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿。保修期满后的房屋维修：房屋共用部位和共用设施设备按照有关规定属物业管理范畴的，应由物业管理企业承担维修责任，维修费用从物业管理维修基金中列支，维修基金不足使用时由业主按照建筑面积分摊或续筹,5.5在正常使用下，房屋建筑的最低保修期限为：地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限。屋面防水、有防水要求的卫生间等、房间和外墙面的防渗漏为5年。供热与供冷系统，为2个采暖、供冷期。电气

12、系统、给排水管道、设备安装为2年。装修工程为2年（地面空鼓、大面积起砂；墙面、顶棚抹灰层；门窗跷裂）。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,5.6房屋维修服务的职责设置房屋维修管理机构设立房屋维修管理机构。设立房屋维修主管。委托专业队伍维修的，应与其签定维修养护的协议。建立房屋基本情况台帐。制定房屋维修养护的有关制度；制定房屋维修人员的岗位职责和考核标准；制定房屋维修养护台帐记录和回访记录。制定房屋维修养护计划。,5.7房屋维修服务的内容房屋维修计划管理。根据房屋实际状况和房屋及各类设施设备维修、更新周期制定房屋维修的计划，尤其是大、中修工程项目的计划。5.8房屋维修技术管理5.8.1组织查堪

13、、鉴定，掌握房屋完损情况，按房屋设计用途和完损情况拟订修缮方案。5.8.2加强日常养护，有计划地组织房屋及其设施设备的维修。5.8.3与施工单位签定施工合同，并履行合同约定，尽可能降低维修成本。5.8.4组织进行施工管理和监督，确保施工安全，竣工后进行工程验收。5.8.5建立健全房屋技术档案，并进行科学管理,5.9房屋维修质量管理强化维修工程质量管理，建立质量责任追究制度。加强维修工程质量检查和验收，建立竣工检查验收档案。完善维修工程质量保修制度。5.10房屋修缮标准主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、基础等主要承重构部件的维修，要求牢固、安全、不留隐患。门窗及装修工程。门窗应开关灵活，不

14、松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。,屋面工程。屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。抹灰工程。抹灰应接缝平整，不开列，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。油漆粉饰工程。要求不起壳，不剥落，色泽均匀，尽可能与原色保持一致。金属构件。应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。5.11房屋维修管理人员岗位职责参加物业管理验收和交接工作，负责竣工验收资料的系统交接和收集整理工作。负责制定及组织实施房屋及公用设备设施的大、中、小修计划，现场监督管理，办理竣工验收工作。负责

15、处理业主、住户维修申请，核定收费项目和标准，及时安排维修人员为业主、住户提供服务并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量；,负责对维修技术人员日常业务培训及考核。负责监督机电设备、消防设施及防盗设施的检查检修工作，参与重大项目维修施工，把住维修质量关。负责处理公用设施突发事故。负责采购物资的质量验收，严把质量关。负责配合自来水公司、电话公司、煤气公司、供电公司及有线电视台的维修检查工作。组织开展对房屋各类设施设备的科学养护，最大限度地延长物业使用寿命。5.12服务指标房屋完好率98%以上。房屋零修、急修及时率100%。房屋零修工程合格率100%。房屋维修回访率100%。养护计划率在98%以

16、上。,5.13 安全指标事故发生率应符合国家的有关要求。严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具。按施工规定选用结构部件的材料。5.14维修员职责：规范操作，文明施工，约时不误，工完料清，住户签收。,5.15道路、地下停车场及配套设施 加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施。保持所辖区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通。设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补。按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物。地下停车场房完好无损，有大、中、小修计划。地下停车场照明设施完

17、好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。5.15.物业管理范围的庭院、院墙大门，道路沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通。,5.16按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。5.161装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。5.162每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。装饰装修应当做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关

18、规定和标准。必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标。重视施工现场中的防火安全工作。,5.17住宅二次装修的控制范围不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路、上下管线等。不擅自用超厚超重的材料进行装修。不擅自封闭或改变阳台的用途。不擅自改变原有门窗规格及外墙面装饰。严禁拆改燃气管道和设施（如管道井等）。,5.18二次装修的申报装修户须根据居住物业管理条例、业户手册、住宅装修管理规定，提前向物业管理处提出装修申请，并填写装修申请审批表。并提供下列资料：装修施工图施工单位的营业执照施工人员名单和身份证复印件,5.19 二次装修的审核管理处在受理业户装修申请时，应提供装修指南、

19、相关资料及说明验收手续。在接到装修申请及资料后，管理处应会同工程、安保等部门对装修方案进行审核，提出同意或修改意见。方案批准后，管理处与装修户签订“二次装修管理协议”、“业主、装修单位承诺书”、“装修施工人员须知”，办理临时出入证等手续，领取装修许可证。,5.20二次装修的施工管理管理处应加强对住宅装修的日常巡视和监管，明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。对已有业主或使用人入住办公的大楼应当遵守施工作业时间：上午8：00晚间18：00，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工。对施工人员、建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假

20、日），发现违章现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。对破坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的，管理处有权停止违纪的装修施工。所有装修施工必须按物业审查批准的方案进行，如实际情况确须更改，须经物业管理部门的确认，出具更改通知才可施工。施工单位应当采取必要的安全防护和消防措施，需动用明火或电焊的工作，须事先向管理处提出申请，批准后施工。因装修所形成的各种建筑垃圾、有毒有害固体废弃物，应按指定的位置、方式及时间进行堆放，集中清运。,5.21物业对装修的验收 装修工程完工后，由装修户通知管理处有关部门对工程进行验收。隐蔽工程必须在隐蔽前验收。竣工验收后，由管理

21、处向装修户出具竣工验收单。装修户凭竣工验收单到安保和客户部办理必要的手续。,6.1 屋面渗漏修缮6.1.1 屋面渗漏修缮应根据渗漏现象及部位,查清渗漏原因,找准漏点,确定修缮方法。清除基层酥松、起砂及凸起物,表面平整、牢固、密实,基层干燥。6.1.2 基层与伸出屋面结构(女儿墙、山墙、变形缝、天窗壁、烟囱、管道等)的连接处，以及基层的转角处（檐口、天沟、水落口等），均应做成圆弧。内排水的水落口周围500mm范围内坡度不应小于5%，呈凹坑。刚性防水屋面结构层的装配式钢筋混凝土板板端应修整、清理，用水泥砂浆或细石混凝土灌缝，缝内设置背衬材料并嵌填密封材料进行密封处理。修缮屋面保温层用自然晾晒或加热

22、烘烤干燥。原保温层需铲除重做时，基层应清理干净、平整、干燥。铺设保温层应平整，留出排水坡度。选用防水材料，其材性应与原防水层相容，耐用年限应相匹配，可用多种防水材料复合使用。雨期做好防雨遮盖和排水措施，冬期应防冻保温。每道工序完成后，必须经检验合格方可进入下道工序。,6.2卷材屋面渗漏修缮施工，先检查并确定防水层平面、立面卷材面产生的裂缝、空鼓、流淌、翘边、龟裂、断离、张口及破损的范围；检查并找准檐口、天沟、女儿墙、屋脊、水落口、变形缝、阴阳角（转角）、伸出屋面管道等防水层泛水构造渗漏的现象、原因和位置。选用材料依据屋面防水设防要求、建筑结构特点、渗漏部位及施工条件，具有良好材质的材料。6.2

23、.2 修缮工程施工过程中，应对完好及已完成部位防水层采取保护措施，防止损伤防水层。有规则裂缝，在缝内嵌填密封材料，缝上单边点粘宽度不应小于100mm卷材隔离层，面层应用宽度大于300mm卷材铺贴覆盖，其与原防水层有效粘结宽度不应小于100mm。嵌填密封材料前，先清除缝内杂物及裂缝两侧面层浮灰，并喷、涂基层处理剂。用密封材料维修裂缝，先清除裂缝宽50mm范围卷材，沿缝剔成宽2040mm,深为宽度的0.50.7倍的缝槽，清理干净后喷、涂基层处理剂并设置背衬材料，缝内嵌填密封材料且超出缝两侧不小于30mm，高出屋面不小于3mm,表面呈弧形。用防水涂料维修裂缝,先沿裂缝清理面层浮灰、杂物,铺设两层带有

24、胎体增强材料的涂膜防水层，其宽度不小于300mm，在裂缝与防水层之间设置宽度为100mm隔离层，接缝处用涂料多遍涂刷封严。无规则裂缝，沿裂缝铺贴宽度不小于250mm卷材或铺设带有胎体增强材料的涂膜防水层。维修前，将裂缝处面层浮灰和杂物清除干净，满粘满涂，贴实封严。,卷材防水层起鼓，直径小于或等于300nm的鼓泡维修，用割破鼓泡或钻眼的方法，排出泡内气体，使卷材复平。在鼓泡范围面层上部铺贴一层卷材或铺设带有胎体增强材料涂膜防水层，其外露边缘应封严。直径在30mm以上的鼓泡，按斜十字形将鼓泡切割，翻开凉干，清除原有胶粘材料，将切割翻开部分的防水层卷材重新分片按屋面流水方向粘贴，并在面上增铺贴一层卷

25、材（其边长应比开刀范围大 100mm），将切割翻开部分卷材的上片压贴，粘牢封严。卷材折皱、成团部位，先切除折皱、成团卷材，清除原有胶粘材料及基层污物。用卷材重新铺贴并压人原防水层卷材150mm，搭接处应压实封严。防水层龟裂、收缩、腐烂、发脆等，先铲除破损部分卷材，清理面层后，用卷材补贴治理。卷材搭接外露边缘用胶粘剂或密封材料抹成斜面，压实封严。天沟、檐沟、泛水部位卷材开裂，先清除破损卷材及胶结材料,在裂缝内嵌填密封材料，缝上铺设卷材附加层或带有胎体增强材料的涂膜附加层，面层贴盖的卷材应封严。6.2.12 砖墙泛水处收头卷材张口、脱落，先清除原有胶粘材料及密封材料，重新贴实卷材，卷材收头压人凹槽

26、内固定，上部覆盖一层卷材并将卷材收头压人凹糟内固定密封。,压顶砂浆开裂、剥落，先剔除后铺设1：2.5水泥砂浆或C20细石混凝土，重做防水处理。预制混凝土压顶,先将收头卷材铺设在压顶下，并做好防水处理。混凝土墙体泛水处收头卷材张口、脱落，将卷材收头端部裁齐，用压条钉压固定，密封材料封严。水落口与基层接触处渗漏,先将接触处凹槽清除干净,重新嵌填密封材料，上面增铺一层卷材或铺设带有胎体增强材料的涂膜防水层，将原防水层卷材覆盖封严。伸出屋面管道根部渗漏，将管道周围的卷材、胶粘材料及密封材料清除干净，管道与找平层间剔成凹槽并修整找平层。槽内嵌填密封材料，增设附加层，用面层卷材覆盖。卷材收头用金属箍箍紧或

27、缠麻封固,并用密封材料或胶粘剂封严。6.2.17 防水层大面积老化、破损，先全部铲除，修整找平层及保温层。找平层先整修平整、牢固，再找出泛水坡度，表面无起砂、脱皮及裂缝。,6.3涂膜防水屋面暴露式防水层先检查平面、立面、阴阳角及收头部位涂膜的剥离、开裂、起鼓、老化及积水。有保护层的防水层先检查保护层开裂、分格缝嵌填材料剥离、断裂。6.3.2 涂膜防水层的最小厚度：沥青基防水涂膜厚度不小于8mm；高聚物改性沥青防水涂膜厚度不小于3mm；合成高分子防水涂膜厚度不小于2mm。6.3.3 涂膜施工，两遍涂层相隔时间，应达到实干为准。雨天、雪天严禁施工，五级风以上不得施工。沥青基防水涂膜在气温低于5C或

28、高于35C时不宜施工。高聚物改性沥青防水涂膜和合成高分子防水涂膜施工环境气温宜为：溶剂型涂料一535C；水乳型涂料535C。防水层规则裂缝的维修，先清除裂缝部位的防水涂膜，将裂缝剔凿扩宽，清理干净,用密封材料嵌填,干燥后，缝上干铺或单边点粘宽度为200mm-300mm的隔离层。面层铺设带有胎体增强材料的涂膜防水层，与原防水层有效粘结宽度不小于100mm。涂料涂刷均匀，不露胎，新旧防水层搭接应严密。,防水层无规则裂缝维修，先铲除损坏的涂膜防水层，清除裂缝周围浮灰及杂物，沿裂缝涂刷基层处理剂，待其干燥后，铺设涂膜防水层。防水涂膜由两层以上涂层组成。新铺设的防水层与原防水层粘结牢固并封严。6.3.6

29、 防水层起鼓的维修，将起鼓部位的防水层，用刀呈斜十字切割，排出泡内气体,翻开切割的防水层,清除杂物并晾干。将切割翻开部分的防水层重新粘贴牢固，上面铺设带有胎体增强材料的涂膜防水层，周边应大于原防水层切割部位，搭接宽度不应小于100mm，外露边缘应用涂料多遍涂刷封严。天沟、水落口维修，先清理防水层及基层，天沟无积水且干燥，水落口杯应与基层锚固。施工时先做水落口的增强附加层，其直径应比水落口大100mm,铺设涂膜防水层应加铺胎体增强材料。,用密封材料嵌缝维修，缝宽应剔凿调整为2040mm，深度为宽度的0.50.7倍。嵌缝前先清除裂缝中嵌填材料及缝两侧表面的浮灰、杂物，喷、涂基层处理剂，干燥后，缝槽

30、底部设置背衬材料，上部嵌填密封材料。密封材料覆盖宽度超出板缝两边不小于30mm并略高出缝口，与缝壁粘牢封严。6.4混凝土防水层表面局的维修，防水层表面风化、起砂及酥松、起壳等损坏部分先凿除，表面凿毛并清理干净。6.4.1 浇水湿润基层，涂刷基层处理剂后，用聚合物水泥砂浆等分层抹平压实至原混凝土防水层标高。完成后应平整，不积水、渗漏。铺设保护层应与屋面原保护层一致，覆盖均匀；粘结牢固,多余保护层材料应清除。,6.5砖墙体渗漏修缮 修缮前先对渗漏墙体的墙面、外粉刷分格缝、门窗框周围、窗台、穿墙管道根部、阳台和雨篷与墙体的连接处、变形缝等渗漏部位进行雨天观察和对墙体淋水等检查方法，确定渗漏部位，查明

31、渗漏原因。因房屋结构损坏造成的墙体渗漏，应先加固修补结构，再进行修缮。外墙渗漏修缮选用材料的色泽、外观应与原房屋的外墙粉刷装饰材料基本一致，不因修缮造成外墙面污染和影响房屋观瞻。外墙面裂缝渗漏维修，先对墙面的粉刷装饰层进行检查、修补和清理。墙面粉刷装饰层起壳、剥落和酥松等部分凿除重新修补,墙面修补、清理后应坚实、平整、无浮渣、积垢和油渍。小于0.5mm裂缝,可直接在外墙面喷涂无色或与墙面相似色的防水剂或合成高分子防水涂料二遍，其宽度大于或等于300mm，涂膜厚度不小于2mm。大于0 5mm、且小于3mm裂缝，应清除内浮灰、杂物，嵌填无色或与外墙面相似色密封材料后，喷涂二遍防水剂。大于3mm裂缝

32、,凿缝处理,缝内的浮渣和灰尘等杂物清除干净。分层嵌填密封材料，将缝密封严实后，面上喷涂二遍防水剂。,墙体变形缝渗漏维修，用弹性材料嵌填的变形缝，先清除缝内已失效的嵌缝材料及浮尘、杂物，缝壁干燥后设置背衬材料，分层嵌填密封材料。密封材料与缝壁应粘牢封严。金属折板盖缝的变形缝渗了漏，先更换已锈蚀损坏的金属折板，折板应顺水流方向搭接，搭接长度不小于40mm。金属折板做好防锈处理后锚固在砖墙上，螺钉眼用与金属折板颜色相近的密封材料嵌填、密封。外粉刷分格缝渗漏维修，先清除缝内的浮灰、杂物，满涂基层处理剂干燥后，嵌填密封材料。密封材料与缝壁应粘牢封严，表面刮平。6.5.7 穿墙管道根部渗漏维修，先用C20

33、细石混凝土或1：2水泥砂浆固定穿墙管的位置，穿墙管与外墙面交接处应设置背衬材料，分层嵌填密封材料。,门窗框与墙体连接处缝隙渗漏维修，先沿缝隙凿缝并用密封材料嵌缝，在窗框周围的外墙面上喷涂二遍防水剂。阳台、雨篷倒泛水，先凿除原有找平层，用细石混凝土或水泥砂浆重做找平层调整排水坡度。阳台、雨篷的滴水线（滴水槽）损坏，重做或修补,其深度和宽度均不应小于10mm，整齐一致。阳台、雨篷与墙面交接处裂缝渗漏，先在板与墙连接处沿上、下板面及侧立面的墙上剔凿成20mm*2Qmm沟槽，清理干净，嵌填密封材料，压实刮平。女儿墙根部水平贯通的裂缝，先在女儿墙与屋面连接阴角处剔凿出宽度20mm40mm，深度不应小于3

34、0mm的阴角缝，清除缝内浮灰、杂物，嵌填密封材料，压实刮平必要时亦可拆除、重砌女儿墙并恢复构造防水。,清水墙面灰缝渗漏，先剔除并清理渗漏部位的灰缝，剔除深度为1520mm，浇水湿润后，用聚合物水泥砂浆勾缝，沟缝应密实，不留孔隙，接搓平整，渗漏部位外墙应喷涂无色或与墙面相似色防水剂二遍。当墙面（或饰面层）坚实完好，防水层起皮、脱落、粉化时，先清除墙面污垢、浮灰，用水冲刷，干燥后，在损坏部位及其周围150mm范围喷涂无色或与墙面相似色防水剂或防水涂料二遍。损坏面积较大时，可整片墙面喷涂防水涂料。6.6.混凝土墙体渗漏的维修墙板接缝处的排水槽、滴水线、挡水台、披水坡等部位渗漏，先将损坏及周围酥松部分

35、剔除，用钢丝刷清理，冲水洗刷干净，基层干燥后，涂刷基层处理剂一道，用聚合物水泥砂浆补修粘牢。防水砂浆勾抹缝隙，新旧缝隙接头处应粘结牢固，横平竖直，厚薄均匀，没有空、漏。,墙板垂直、水平、十字缝恢复空腔构造防水时，先将勾缝砂浆剔除、疏通、排除空腔内堵塞物，冲水洗刷清理干净。将缝内移位的塑料条、油毡条调整恢复至设计位置，损坏、老化部分更换，板缝护面砂浆分2-3次勾缝，用力适度，避免塑料条、砂浆挤入空腔内。十字缝的四方必须保持痛畅，勾缝时，缝的下方应留出与空腔连通的排水孔。墙板板面渗漏,板面风化、起酥渗水,先剔除,冲水清理干净,用聚合物水泥砂浆分层抹补,压实收光,表面用无色或与原墙面相似色防水剂喷涂

36、二遍。板面蜂窝、孔洞周围松动的混凝土应剔除,清理干净,冲水湿透,灌注C20细石混凝土,用钢钎插入捣实养护,待干硬后用1:2水泥砂浆压实找平,嵌填密封材料及封贴。高层建筑或外墙为高级装饰的混凝土墙板渗漏用外墙内侧堵水维修,先清理基层，铲除墙面渗漏部位的粉刷层,裸露出混凝土墙板板面,清理平整、干净,铲除范围大于渗漏周边300mm。找平层，墙面浇水湿透,用水泥拌合聚合物制成的腻子嵌补,应平整、干燥。防水层:冷涂基层处理剂一道,干燥后涂刮二道密封材料。第一道厚度为1.51.8mm,待涂膜固化干燥后，涂刮第二道，厚度为1.01.2mm,二道涂层操作相互垂直,涂刮范围应大于渗漏周边150mm。粘结过渡层：

37、第二道涂膜完成后，在涂层表面均匀铺撒中粗砂粘，用铁板轻压，使砂粘既粘结牢固，又不能穿破涂膜层。保护、装饰层：待涂膜完全干燥固化后，选择与原内墙相同或相近的材料与色泽，用1：2水泥砂浆作粘结层，补修装饰面层。,6.7.楼地面渗漏修缮裂缝维修,大于2mm的裂缝，先沿裂缝局部清除面层和防水层，沿裂缝剔凿宽度和深度均不小于10mm的沟槽，清除浮灰、杂物，沟槽内嵌填密封材料，铺设带胎体增强材料涂膜防水层并与原防水层捂接封严,经蓄水检查无渗漏再修复面层。小于2mm的裂缝,可沿裂缝剔除4mm宽面层，暴露裂缝部位，清除裂缝浮灰、杂物，铺设涂膜防水层,经蓄水检查无渗漏,再修复面层。小于0.5mm裂缝，可不铲除地

38、面面层,清理裂缝表面后，沿裂缝走向涂刷二遍宽度不小于100mm的无色或浅色合成高分子涂膜防水层。地面倒泛水和地漏安装过高造成地面积水时,应凿除相应部位的面层，修复防水层，再铺设面层并重新安装地漏。地漏接口和翻口外沿嵌填密封材料时，应堵严,楼地面与墙面交接缝渗漏，将裂缝部位清理干净，涂刷带胎体增强材料的涂膜防水层，其厚度不应小于1.5mm，平面及立面涂刷范围大于100mm。用防水涂膜维修时,面层清理后，基层应牢固、坚实、平整、干燥。平面与立面相交及转角部位均应做成圆角或弧形。卫生洁具、设备、管道、（件）应安装牢固并处理好固定预埋件的防腐、防锈、防水和接口及节点的密封。铺设防水层前，应先做附加层。

39、做防水层时，四周墙面涂刷高度不应小于100mm。在做二层以上涂层施工时，涂层间相隔时间，应以上一道涂层达到实干为宜。维修后的防水层高度为：淋浴间防水高度不应小于1800mm；浴盆临墙防水高度不应小于800mm；蹲坑部位防水高度应超过蹲台地面400mm。,6.8 地下室渗漏修缮工程6.8.1 检查渗漏的方法:漏水量较大或比较明显的渗漏水部位，可直接观察确定。慢渗或不明显的渗漏水，可将潮湿表面擦干,均匀撒一薄层干水泥粉，出现湿痕处，即为渗漏水孔眼或缝隙。出现湿一片的现象时，可用速凝水泥胶浆（水泥：促凝剂=1:1）在漏永处表面均匀涂抹一薄层，再撒一层干水泥粉，表面出现湿点或湿线处,即为渗漏水部位。堵

40、漏的原则是先把大漏变小漏，缝漏变点漏,片漏变孔漏，逐步缩小渗漏水范围，最后堵住漏水。堵漏顺序应先堵大漏、后堵小漏；先高处、后低处；先墙身、后底板。水压较小的裂缝可采用速凝材料直接堵漏。堵修时，沿裂缝剔出深度不小于30mm、宽度不小于15mm的U形沟槽。用水冲刷干净，应用水泥胶浆等速凝材料填塞，挤压密实，使速凝材料与槽壁紧密粘结，其表面且低于板面不应小于15mm。经检查无渗漏后，用素浆、砂浆沿沟槽抹平、扫毛，并用掺外加剂的水泥砂浆分层抹压做防水层。,水压较大裂缝，可在剔出的沟槽底部沿裂缝放置线绳，用水泥胶浆等速凝材料填塞并挤压密实。抽出线绳，使漏水顺线绳流出后进行堵修。裂缝较长时，可分段堵塞，段

41、间留20mm空隙，每段用胶浆等速凝材料压紧，空隙用包有胶浆钉于塞住，待胶浆快要凝固时，将钉子转动拔出，钉孔采用孔洞漏水直接堵塞的方法堵住。堵漏完毕，应用掺外加剂的水泥砂浆分层抹压，做好防水层。水压较大的裂缝急流漏水，可在剔出的沟槽底部每隔5001000mm扣一个带有圆孔的半圆铁片,把胶管插入圆孔内，按裂缝渗漏水直接堵塞法分段堵塞。漏水顺胶管流出后，用掺外加剂的水泥砂浆分层抹压，拔管堵眼，抹好防水层。,局部较深的裂缝且水压较大的急流漏水，用注浆堵漏。裂缝处理:沿裂缝剔成V形边坡沟槽，用水冲刷，清理干净。布置注浆孔：注浆孔位置宜选择在漏水旺盛处及裂缝交叉处，其间距视漏水压力、漏水量、缝隙大小及所选

42、用的注浆材料而定，间距宜50010001mm。注浆孔交错布置，注浆嘴用速凝材料稳牢于孔洞内。封闭漏水部位：混凝土裂缝表面及注浆嘴周边应用速凝材料封闭，各孔应畅通，试注检查封闭情况。灌注浆液：确定注浆压力后（注浆压力应大于地下水压力），注浆应按水平缝自一端向另一端、垂直缝先下后上的顺序进行。当浆液注到不再进浆、且邻近灌浆嘴冒浆时，立即封闭，停止压浆，按此依次灌注直至全部注完。封孔：注浆完毕，经检查无渗漏现象后，剔除注浆嘴堵塞注浆孔，用掺外加剂的水泥砂浆分层抹压防水面层。混凝土表面蜂窝麻面，剔凿深度不应小于15mm，清理并用水冲刷干净。表面涂刷混凝土界面剂后，应用掺外加剂的水泥砂浆分层抹压至板面齐

43、平。,6.9.木窗帘盒的施工方法窗帘盒的规格为高100毫米左右，单杆宽度为120毫米，双杆宽度为150毫米以上，最短应超过窗口宽度300毫米，窗口两侧各超出150毫米，最长可与墙体通长。制作窗帘盒使用大芯板，开燕尾梅粘胶对接，如饰面为清油涂刷，应做与窗框套同材质的饰面板粘贴，粘贴面为窗帘盒的外侧面及底面。贯通式窗帘盒可直接固定在两侧墙面及顶面上，非贯通式窗帘应使用金属支架。固定时，在固定点打孔，安放塑料胀销，用螺丝钉固定。安装前应先弹线。安装窗帘盒后，还将进行饰面的终饰施工，应对安装后的窗帘盒进行保护，防止污染和破坏。,6.10木地板的施工方法 铺装木地板的环境要求有顶棚和内墙面的装修施工完毕

44、，门窗和玻璃全部安装完好。木地板实铺法的操作程序为:基层清理弹线、找平钻孔、安装预埋件安装毛地板、找平、刨平钉术地板、找平、刨平钉踢脚板刨光、打磨油漆。木地板空铺法的操作程序为：基层清理弹线钻孔安装预埋件地面防潮、防水处理安装木龙骨垫保温层弹线、钉装毛地板找平、刨平钉木地板、找平、刨平装踢脚板刨光、打磨油漆。要求面层刨光磨平，无明显刨痕、俄茬、毛刺，图案清晰。铺装方向正确，拼缝处缝隙严密，接头位置错开，表面洁净。清油面层颜色均匀一致，表面平整，无翘鼓，与踢脚板接缝紧密，走时无空鼓声。用2米靠尺检查，地面平整度误差小于1毫米，缝隙宽度小于0.3毫米，踢脚板上口平直度误差小于3毫米，拼缝平直度误差

45、小于2毫米。,6.11木门窗安装的施工方法将门窗扇靠在框上，按门口划出高低、宽窄尺寸后刨修，达到规定标准后，将合页槽剔出，将合页先固定在门窗扇上，然后安装在门窗框上。合页槽位置应准确，防止门窗扇固定后出现扭曲。合页距门窗扇上下端宜取立挺高度的110，并应避开上、下冒头。五金配件安装应用木螺钉固定。硬木应钻2/3深度的孔，孔径应略小于木螺钉直径。门锁不宜安装在冒头与立梃的结合处。窗拉手距地面宜为1.51.6m，门拉手距地面宜为0.91.05m。6.12木墙裙的施工方法在安装木墙裙之前，应按设计图样及尺寸在墙上弹出水平标高线和板面分板线。在墙面标高控制线下侧10毫米处打孔，在分档线上打孔，打入经过

46、防腐处理的木模，然后对墙面进行防潮、阻燃处理。,钉木龙骨时，按横龙骨间距400毫米、竖龙骨间距600毫米，将龙骨用圆钉固定在墙内木模上，距地面5毫米处应在竖龙骨底部钉垫木，垫木宽度与龙骨一致，厚度高3毫米，横龙骨上打通气孔，每档至少一个。安装护墙板前应先按尺寸下料，将木龙骨外面刷胶，将墙板固定在木龙骨上，并用射钉加固。墙板接缝处必须在竖龙骨上，并用压条压缝。在木墙裙底部安装踢脚板，将踢脚板固定在垫木及墙板上，踢脚板高度150毫米，冒头用木线条固定在护墙板上。,6.13木龙骨吊顶安装方法弹出标高线、造型位置线、吊挂点布局线和灯具安装位置线。以地平为基准起点，在墙面弹出标高线；再以墙面为基准点，量

47、出吊顶造型位置线，确定顶部吊点位置。如果是梯层分级吊顶，在变标高位置的边缘应布置吊点。灯具位置应分布均匀，排列规正。龙骨架顶部吊点固定有两种方法,一种是用直径5毫米以上的射钉直接将角铁或扁铁固定在顶部。另一种是在顶部打眼，用膨胀螺栓固定铁件或木方做吊点。保证吊点牢固、安全。在安装龙骨时，应首先固定沿墙的长向龙骨。在墙面吊顶标高线以上10毫米处用冲击钻打孔，孔径大于12毫米，在孔内打入木模。木模应进行防腐处理，木模间距500800毫米，将长向龙骨用圆钉固定在木模上。,小龙骨的外侧应开半槽，用圆钉将小龙骨与吊杆连接牢固，卡档龙骨底部按小龙骨间距开半槽，使小龙骨与卡档龙骨交错，并保证底面为一平面。术

48、龙骨架安装完毕，应进行质量检测与验收，进行饰面板的安装。饰面板与墙面完全吻合，有装饰角线的可留有缝隙，饰面板之间接缝应紧密。各平、立面表面平整，无起拱、塌落及凸凹不平。第二步 瓦工标准的验收 6.14地面石材、瓷质砖施工方法铺装程序：清扫整理基层地面水泥砂浆找平定标高、弹线安装标准块选料浸润铺装灌缝清洁养护。基层处理要干净，高低不平处要先凿平和修补，在抹底层水泥砂浆找平前，地面应洒水湿润，以提高与基层的粘结能力。,铺装石材、瓷质砖时必须安放标准块，标准块应安放在十字线交点，对角安装。石材必须浸水湿润，阴干后擦净背面。铺贴时，从中间向四侧退步铺装。安放石材、瓷质砖时必须四角同时下落，并用橡皮锤或

49、木锤敲击紧实平整。安装24小时后必须洒水养护，两天之内禁止上人。铺装必须牢固，铺装表面平整，色泽协调，元明显色差。接缝平直、宽窄均匀，石材无缺棱掉角现象，流水坡方向正确。拉线检查误差小于2毫米，用2米靠尺检查平整度误差小于1毫米，表面洁净。墙面瓷砖粘贴程序：基层清扫处理抹底子灰选砖浸泡排砖弹线粘贴标准点粘贴瓷砖勾缝擦缝清理。基层处理时，应全部清理墙面上的各类污物，并提前一天浇水湿润。如基层为新墙时，待水泥砂浆七成干时，就应该进行排砖、弹线、粘贴面砖。正式粘贴前必须粘贴标准点，用以控制粘贴表面的平整度，操作时应随时用靠尺检查平整度，不平、不直的，要取下重粘。,铺粘时遇到管线、灯具开关、卫生间设备

50、的支承件等，必须用整砖套割吻合，禁止用非整砖拼凑粘贴。整间或独立部位粘贴宜一次完成，一次不能完成时，应将接茬口留在施工缝或阴角处。粘贴牢固，无歪斜、缺棱掉角和裂缝。表面平整、洁净，色泽协调，图案安排合理，无变色、泛碱、污痕和显著光泽受损处。平整度误差小于2毫米，立面垂直误差小于2毫米，接缝高低偏差小于0.5毫米，平直度小于2毫米。6.15水泥砂浆抹灰施工方法内墙抹灰程序先找规矩，即对墙体四角进行规方，横线找平，竖线吊直，然后制作标准灰饼，并做冲筋，阴阳角找方，内墙抹灰应为三层，底层要低于冲筋，中层垫平冲筋，中层干燥至50%60%时，涂抹面层。,水泥砂浆抹灰前必须制作好标准灰饼，根据墙面抹灰的厚