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1、人们都说：这是个房地产的严冬！,面对目前严峻的市场，我们的出路何在？,除了血拼价格战，我们就无路可走了吗？,当我们拥有产品力的优势，我们就多了另一张王牌！,西方谚语：“All roads lead to Roma.”易经有云：“穷则变，变则通，通则久。”,目录,竞品个案分析,对本案的启示,竞品共性分析,竞品筛选原则,目录,竞品个案分析,对本案的启示,竞品共性分析,竞品筛选原则,同区同质项目：鲁能顺义新城、东香庭 不同区同质项目：金汉绿港、裕龙花园、万科四季花城,竞品选取,鲁能顺义新城,万科四季花城,东香庭,金汉绿港,裕龙三区,目录,竞品个案分析,对本案的启示,竞品共性分析,竞品筛选原则,裕龙花
2、园,四季花城,基础规划,顺义新城,基本信息 项目位置：顺义区马坡镇金宝北路 开 发 商：北京顺义新城建设开发有限公司 建筑类型：11层板楼 占地面积：40.57万平米 总 建 面：约60万平米，其中仅10.55万平米 商品房对外发售 容 积 率：1.48 绿 化 率：30%总 套 数：616套 主力户型：120-150平米3居 交房标准：毛坯 入住时间：2009年12月31日 车 位：共495个（地上251，地下244）,东香庭,鲁能顺义新城,裕龙花园,四季花城,基础规划,顺义新城,总体规划特点兵营式均衡排布楼座排布方式较为呆板，为中规中矩的传统设计，此规划方式将会一定程度上限定园林及户型规划
3、的发展。,东香庭,建筑风格及特点欧式简约以简洁大方的线条，局部色彩调配，突出项目时尚大气之感。,园林规划特点南北景观主轴+四大组团景观社区南北主轴打造中央喷泉广场、叠水设计，楼座之间分别有溪、竹、花、谷四大主题组团园林，既完善了社区的公共空间建设，又增加了多样景观的变幻性。,景观主轴,主题组团,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,基础规划,畅销户型：B户型（三居）建筑面积：125平米,滞销户型：BS户型（三居）建筑面积：121-125平米,户型特点：户型方正，厨卫全明 南北通透，前厅后室动静分区明确 设计单一，缺少多样性,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,北侧空间过多使此户型较为滞销,硬
4、件配套,项目属区域内中高档品质，硬件配套中除大堂装修较为高档外，其他配置则相对大众化,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,物业公司品牌知名度高，对于后期物业服务有相当保证 生活成本相对适中 物业无特色服务,物业公司：北京鲁能物业管理有限责任公司 物 业 费：1.8元/平米/月 服务内容：以常规服务项为主,物业服务,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,物业公司组织架构图,销售现场,售楼处 建筑用途：后期作为商业运营 建筑风格：简约欧式 装修风格：以不同的功能分区运用不同色调区 分，整体风格简约大气。,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,各功能区布局合理 前 厅：前台、大小沙盘与户型模型区
5、后 厅：谈判区、VIP室与水吧 工作区：分别位于左右两侧,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,前厅,前台,沙盘区,后厅,谈判区,水吧,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,中间场地宽阔，为项目组织活动营销聚集人气预留空间,左右两侧分别设喷泉水景，营造项目品质感,停车位位于广场前道路两侧,空场地,活动时,外部包装,外部包装,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,细节彰显品质,内部小品,带案名的盖子,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,销售道具 销售道具较齐全，设计制作了区域沙盘、项目沙盘、户型模型、楼书、折页、DM单、手提袋 以白色和绿色为主色调，契合项目绿色城市中心的宣传主题,折页,楼书,
6、手提袋,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,DM单,项目沙盘,户型模型,特别说明项目特别制作了区域大型沙盘，大小约为4*5米，摆放在售楼处中心位置，同时详实工作人员对区域沙盘的讲解，着重并突出项目的区域规划优势。,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,沙盘上对马坡新城的详细规划进行标识,园林示范区 面 积：约1500平米 园林特点：微地形景观,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,以绿地和树木为基础，点缀其他花色，同时加入了休闲座椅设计，进行项目景观示意，增加项目品质感,裕龙花园,四季花城,顺义新城,东香庭,优势：项目位于马坡新城核心，未来发展规划得到普遍认可，是项目的重要卖点；纯板建筑，户
7、型通透全明，舒适合理，属设计中的优品；劣势：项目属于区域内的中高端品质，但定向商品房所占地块规划比重较大，在一定程度上降低了社区品质；项目西侧300米左右为京承铁路，噪音影响成为其他竞品项目对其的针对性说辞。,个案点评,关键词：中高端品质、未来规划、户型、定向商品房、京承铁路,基础规划,基本信息 项目位置：顺义区北小营镇（奥运水上公园旁）开 发 商：北京甄氏房地产开发有限公司 建筑类型：6-11层板楼 占地面积：4.7万平米（不包含定向商品房）总 建 面：9.5万平米 容 积 率：1.81 绿 化 率：36.2%总 套 数：824套 主力户型：90-140平米2、3居 交房标准：毛坯 入住时间
8、：2009年7月 车 位：地下510个，少量地上临时停车位,东香庭,总体规划特点兵营式均衡排布，整体布局较为混乱楼座排布方式较为传统呆板，不同建筑类型在社区内的排布较为混乱，不符合优质建筑优质区位的布局原则,建筑风格古典欧式外立面色彩的运用打造欧式三段式的外观，屋面坡顶、南向全落地窗，突出项目的古典大气之感,园林规划特点 园林风格：法式宫廷园林 园林特点：中心景观+庭院式景观,社区入门处设中心喷泉广场，各楼栋之间以特色景观小品、绿植、喷泉、叠水等营造半私密性的庭院景观，整体园林景观风格在以建筑小品予以体现。,户型面北通透，双向阳台，采光通风效果好 客厅与主卧共用阳 台，私密性较差,滞销户型：C
9、2户型（二居）建筑面积：107平米,户型特点 户型南北通透，中规中矩 南侧均为落地玻璃窗，外部美观且通风采光效果好 北侧窗为双层四玻窗，以加强保暖。,畅销户型：D1户型（二居）建筑面积：97平米,厨房与餐厅之间夹隔 次卧，使用性较差 厨房外生活阳台，面 积大，但实用性不强走廊浪费的面积空间较大,延续前期别墅品质，项目硬件配置相对高端,硬件设施,细节决定品质,入户门厅及大堂,消防楼体,电梯,电梯门头，石材门套,电梯内部，内壁珐琅贴面,电梯内部，24小时监控,入户门和窗,物业公司无品牌知名度物业服务无明显特色物业服务不具备竞争力,物业公司：馨港园物业公司 物 业 费：1.86元/平米/月 服务内容
10、：基本为常规服务项,特色服务社区班车社区入驻后开通通往机场的社区巴士，为收费服务，费用未定（预计为2-3元左右）,物业服务,销售现场,售楼处 建筑用途：临建 建筑风格：现代简约 装修风格：简约，但无法突出项目品质感,沙盘区,谈判区,建材展示区,功能区间划分较为简单 基础功能空间：沙盘区、谈判区特色功能空间：建材展示区,庭院休闲广场,外部包装,地下水系,外部包装,缺乏地盘外部道路的导视系统,路口广告牌,项目内道路旁户外,灯旗,销售道具销售道具不齐全，仅有项目沙盘、折页、户型图和手提袋,折页,户型图,手提袋,样板间 样板间位置：小区实楼内，8层东户 样板间视野：东侧为北小营镇中学，远望别 墅群与山
11、景,样板间：8层东户,样板间视野,样板间户型 户型面积：107平米二居 选择标准：滞销户型，户型设计较差,结构修改：样板间装修主要对次卧开门位置进行的改进，原入门处封起（标红处），改为南侧推拉门（标蓝处）功能示意：原次卧装修为书房,样板间装修 风 格：欧式，以暖色调为主，突显户型宽阔大气 细节品质：室内中央空调，可视对讲等采暖、智能化设 备全部安装到位，增加人们对项目的信赖感，全面体验居住感受。,主卧,客厅,可视对讲,园林示范区 位 置：实楼样板间南侧，有利于样板间的观景效果 园林特点：通过石材、木材的颜色、造 型变化以及喷泉水景，打造法式园林的古典、浪漫，但植物搭配较单一,优势：项目延续前期
12、别墅开发品质，各项硬件设施高档；劣势：项目位置偏远，各项交通及生活配套缺乏是项目最大的硬伤；项目规划较差，建筑及园林规划没能突出其项目品质感。,个案点评,关键词：别墅级品质、位置偏远、规划,基本信息 项目位置：顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面 开 发 商:北京万科四季花城房地产开发有限公司 建筑类型：多层、小高层板楼 占地面积：约20万平米 建筑面积:约30万平米，其中三期6.5万平米 容 积 率:1.56 绿 化 率:30%总 套 数：三期588户 主力户型：90-100二居，115-130三居 交房标准：毛坯 入住时间:2009-4-30 车 位：294,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东
13、香庭,基础规划,四季花城,建筑风格及特点北欧简约 建筑线条俐落简洁，不带太多曲线条，造 型简单，富含设计或哲学意味但不夸张 建筑色彩多以单色调为主，视觉感更明 亮，更大众化、简洁化、更具乡村味,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,规划特点及理念新城市主义 美国的新城市主义，从满足人们社会交往和归属感的需求、注重公共空间、注重城市形象与标志感等出发，形成一个多元健康的社区 通过对地块条件和形状的研究，整理归纳出最简洁、有效的布置式，以达到空间结构清晰但却又能合理利用土地的目的,园林风格及特点十字动线设计，带动多景观组合,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,十字景观轴东西、南北两条轴线形成主体
14、社区十字景观轴线，由商业广场、林荫步道、下沉式广场、水池、休闲区组成；中央景观区位于十字景观轴的核心地带，由景观塔、中心广场、溪塘以及儿童活动区域等景观组成；,园林风格及特点,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,合欢、法桐、银杏、鹅掌楸、金银木、紫微等，做到三季有景、四季可观，并与微地形完美结合，打造更多的竹径通幽,瀑布叠水、小桥流水,7.2米稀有宽厅设计，采光更好，同时享有尊贵的开阔空间,建筑面积：95户型结构：两室两厅一卫,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,薄板、双阳台设计，增加采光面，保证新风畅行,户型特点新城市洋房：把情景花园洋房的设计精华搬到高处，却不改情景花园洋房的设计初衷：
15、舒适、自然、情趣。,首层公共部分,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,硬件设施档次一般，项目品质感并未在此体现,硬件设施,外立面：面砖与涂料饰面相结合,首层公共部分装修档次较低,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,物业公司:万科物业物 业 费:1.80元/平米服务内容:楼宇接收服务 物业保险服务 物业规划 保安、清洁及绿化规划服务 设施维修服务 财务及租户管理 园艺保养及节日布置 管理运作进程跟进服务 新建筑和原建筑的改造更新，物业销售、租售代理等,品牌物业，物业公司知名度、美誉度高 提供服务内容多样化，在市 场上具备竞争力 物业费用并不比同类产品费
16、用高，使市场竞争力更上一 层楼,物业服务,销售现场,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,售楼处 面 积:1100平米 建筑用途:后期商业 建筑风格:现代简约 外部装修:外立面红色帖砖、落地窗、大理石地面,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,功能分区前台、沙盘区、洽谈区、展示区、水吧、销售办公区等,前台,沙盘区,雕刻时光水吧,售楼处内部装修特点 各功能分区相对独立，互不干扰 装修风格色彩艳丽明快，光线充足，视觉感受好,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,温馨提示,以珠帘和雕花隔断进行功能区分隔，增加售楼处美感,内部小品,售楼处内部装修特点 细节特色,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,外
17、部包装系统,项目外部包装指示系统单一,项目围挡：项目周边导视系统,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,外部包装细节展示,项目入口标志,销售现场红灯笼装饰、金布包树,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,销售道具销售道具齐全，楼书、DM单、户型图、易拉宝展架、活动宣传册等类型丰富,DM单,楼书,户型图,活动宣传册,宣传特色风险提示 提前告知购买风险，以规避售后的投诉和风险 树立开发商的诚信形象,四季花城,顺义新城,裕龙花园,东香庭,样板间 户型面积：95平米二居、118平米三居、134平米三居 样板间选择：主力户型 装修风格：现代简约、东南亚风情，,95平米二居现代简约风格,四季花城,顺义新城
18、,裕龙花园,东香庭,118平米三居：东南亚风格,园林示范区 面积：400-500平米 位置：利用售楼处外部及小区内园林景观双重 打造，凸显项目园林景观优势；风格：以水与绿植的动静搭配，来凸显园林的 自然动态美感,优势：万科品牌地产 万科的住宅开发经验、优质的客户和物业服务及良好的口碑是其最大的优势；社区规划精致，户型设计合理 社区建筑规划与园林景观的打造精致和谐，户型设计科学合理，在整个顺义区域市场具备明显优势；体验式营销，打动客户 万科通过销售现场的包装、园林、服务等体验式营销手段，达到最大的客户满意度，对促进客户购买起着关键性的作用；劣势：外部环境优势不突出 周边无势可借，仅能依靠自身弥补
19、,个案点评,关键词：品牌地产、体验式营销、规划,基础规划,基本信息 项目位置：府前东街东兴路 开 发 商：北京金汉房地产开发有限公司 建筑类型：20层板楼 占地面积：35.7 建筑面积：63.94 容 积 率：1.89 绿 化 率：30%总 套 数：三期660套 主力户型：120-168平米三居 交楼标准：毛坯 入住时间：2008.12.30 车位配比：1：0.5,金汉绿港,规划特点 商业街为轴，分组团规划 商业街为轴心，四个组团分两侧排列，虽然由于地块的规模较大，但是整体布局在松散中相互之间形成互动，但 是分组团规划，为开发周期和分别物业管理提供了便利，规模开发中值得借鉴。组团内楼座错落分布
20、 各个组团内各楼座根据地块的形状，南北向错落排列，突破了传统兵营式形式的沉闷感，兼顾到了各楼之间的楼间距，充分照顾到每个户型的通风和采光。,注：A、C区为现房，D区基本销售完毕，目前主要是B区在售,规划理念 以上两个规划特点主要源于起规划理念追求“国际化”、“运动型”、“时尚感”,发展以商业街区为核心的规模大盘，正是欧美国家提倡的住宅郊区化进程的重要组成部分，以减少城市中心的人口负荷,从建筑布局、建筑外立面几何线条的变化、景观中绿植、水景的高矮、宽疏的层次变换从而达到其运动、时尚的开发理念,园林风格及特点 自身园林简单无特色 项目自身的园林景观设计比较欠缺，仅是通过小的建筑小品和小水系、绿植的
21、高低变化来作为项目的绿化，简单但无明显特色。借势周边自然环境 项目周边自然资源丰富，东北侧紧邻潮白河，与潮白河森林公园隔河相望，社区环境借周边丰富的自然资源而受惠。,建筑风格及特点 现代简约风格 建筑外立面以咖啡色为主，没有多余的装饰，简洁明快，通过楼体突出部分的白色线条，提亮整栋建筑的视觉感受。几何线条打造层次感外立面 建筑外形全部由直线条构成，造型全部由线条的几何弯曲构造，简洁而有层次感。,户型设计特点 干湿分区，洁污分区 功能区齐备，细部处理细致 得房率为80-84%户型结构较合理，居住舒适度高,二居建筑面积：96.78套内面积：78.4实用率：81.01%,储藏室设计，非常实用,阳台联
22、通，增加了空间的灵活性,客厅门过多，稍微影响客厅的使用功能,经济型三居建筑面积：102.75套内面积：82.23 实用率：80.03%,生活阳台增加厨房工作空间,入户门直对客厅，影响私密性，设计时应避免,餐厅的使用功能受到影响,空调位会直接造成中间卧室的噪音,洗手池与洁具的小隔断可以增加卫生间内的洁污分离,舒适型三居建筑面积：167.68套内面积：137.67 实用率：82.10%,双入户门设计，凸显主人身份，同时洁污区分更加清楚,南北转角外凸阳台，增加观景以及采光时间，值得借鉴,硬件设施,硬件设施,外立面以及墙体、屋顶结构示意,外立面为陶土面砖贴墙咖啡色，顶部局部装饰涂料整体感觉现代、时尚,
23、屋顶结构示意,窗结构示意,单面覆铝塑钢窗，中空玻璃保温、气密性、使用寿命都是同类产品中较好的,安防系统及采暖系统,安防监控：楼宇可视对讲、电子巡更、停车管理、周界 防范等；首层、二层户内安装红外线 自动报警，卫生间和厨房不 安装。,市政集中供暖 户内地板辐射采暖 右图为地暖结构示意图,物业服务,物业公司：北京京汉物业管理有限公司 物业费用：1.69元/平方米 物业服务：垃圾清理、安防、停车管理、园林保养、环境卫生等基本的物业服务,物业品牌知名度不高，属开发商自己物业，物业服务经验和市场认知度一般 生活成本较低无附加值物业服务,销售现场,售楼处 面积大小：1000-1500 功能分区：三层,一层
24、：右侧沙盘洽谈区、左侧销售办公区,二层、三层：办公区,建材展示区和水吧,建材展示区相对较隐蔽，且布置方式简单，虽具有一定的展示功能，但是其效果受到影响,水吧可以提高项目的服务档次，但是整个吧台区域较小且无设计感，又在一定程度影响其形象提升的功能,内部装修特点,以红、金为主色，追求奢华简约 的风格 玻璃立面最大限度采光 整体观感良好 由于销售周期较长，沙发等比较 破旧，较影响项目形象,奢华立面，打造尊贵感周边喷泉，显自然优势,外部包装系统,外部包装系统,项目外部包装指示系统较为完善项目延伸至主要路段的指示系统较少，不利于初次到访客户进入,销售道具区域环境沙盘、项目沙盘、户型图及展架、单体模型等销
25、售道具较完善，但楼书、DM等对外发放资料较少,样板间户型面积：154平米（三居）178平米（四居）选择标准：优质大户型装修位置：实楼装修风格：中式、中西式结合,注：四居图片,中式风格能比较好的体现大户型雍容大气的产品气质，在市场上打造大户型产品多采用此种风格,个案点评,关键词：居住成熟、滨河景观,优势 项目分多期开发，且前期客户已入住，生活氛围浓厚 项目周边配套完善，借势滨河景观，自然资源丰富劣势项目内部缺乏特色园林景观，仅依靠外部景观造势,基础规划,基本信息 项目位置：顺义区县城东侧，潮白河旁 开 发 商：大龙地产 建筑类型：17栋小高层、高层板塔 建筑面积：35万平米 容 积 率：1.88
26、 绿 化 率：42%总 套 数：2526套 主力户型：80-100平米二居 交房标准：毛坯 入住时间：2008年12月31日 车 位：全地下（1：1）,裕龙花园,规划特点及建筑风格,建筑风格及特点现代简约深灰色面砖稍显稳重，白色线条简单明快，棕色显得内敛，三种色彩搭配层次分明，简单而又不失稳重。,规划特点半围合式社区高层产品及商业分部在临路一侧，将项目半围合成独立的社区,园林风格及特点打造水景特色 社区园林以“龙谷花畔”为主题，以水景为主要元素在小区内精心设计人工湖和中心绿地。以中心绿地为主轴，向各个住宅组团辐射出绿化节点，设有台阶式广场、缓坡绿化，楼宇之间有休憩平台等开敞空间。另外，依托潮白
27、河风景，打造“户户有景”和“临水而居”生活意境。,实景图,效果图,户型特点 户型设计一般 部分功能区间划分不够合理 部分户型卧室、客厅采光性差，是其户型存在的主要内伤，影响销售,餐厅正对卫生间,硬件设施,项目追求高品质社区，硬件设施的投入相对较高,物业公司为自有品牌物业，在顺义品牌知名度很高生活成本处于中等水平无特色物业服务,物业公司：大龙绿港物业管理有限公司 物 业 费：1.78元/平米/月 服务内容：常规物业服务,物业服务,销售现场,现售楼处迁至现场商业底商一层 简单装修 功能划分十分简单，仅有前台接待区、客户 谈判区，无沙盘 销售道具仅有项目折页及规划图,现场售楼处,原售楼处,原售楼处位
28、于项目西侧大龙城乡建设开发总公司楼下一层,售楼处,外部包装系统,原售楼处顶部电子滚动显示,现场门口包装,现场广告牌,项目周边包装指示系统较为注重广告宣传，而对于现场氛围的营造作用较小,销售道具项目沙盘、折页、户型图、项目规划图,折页,项目规划图（挂墙）,项目宣传资料设计制作品质感低，与其打造高端项目形象不符,样板间户型面积：87平米、94平米二居、96平米三居、170平米四居选择标准：主力户型、优质大户型位置：实楼装修风格：无明显风格，装修较为简单，家俱配饰较少，品质感较低,个案点评,关键词：当地知名品牌、户型、销售现场,优势：当地最具知名度的开发企业，品牌影响力极为广泛，是项目最大的营销优势
29、；项目规模大，居住氛围非常成熟，周边生活、交通、环境等各项配套齐备；劣势户型设计存在很大缺陷，功能区间划分不合理，实用性较差，是项目最大硬伤；销售现场的体验性较差，销售道具形式单一，无法对销售形成推动作用；,目录,竞品个案分析,对本案的启示,竞品共性分析,竞品筛选原则,销售现场,硬件设施,基础规划,竞品项目以总建面30万平米以上大社区居多；各项目容积率多集中在1.8-1.9之间，其中顺义新城容积率最低，舒适度较高。,建筑规模及容积率,销售现场,硬件设施,基础规划,建筑类型及风格,建筑类型以板楼居多，占60；建筑风格多为简约，欧式简约与现代简约平分秋色。,销售现场,硬件设施,基础规划,绿化率与园
30、林规划,竞品项目绿化率多在30左右，其中裕龙花园绿化率最高为42；各竞品项目园林风格各异，但规划中均有水景打造，以顺义新城、四季花城的组团景观最为精致。,销售现场,硬件设施,基础规划,主力户型,竞品项目主力户型面积主要集中在90-100平米二居和120-140平米三居；,二居,三居,销售现场,硬件设施,基础规划,交房标准和时间,竞品项目交房标准均为毛坯；各项目除裕龙花园今年年底交房外，其余项目均为09年内交房。,区域内竞品项目外立面以面砖为主，占到总体的60%；东香庭为提高项目品质感，外立面全部采用真石漆。,基础规划,销售现场,软性服务,硬件设施,外立面材质,各竞品项目的大堂装修地面以石材为主
31、，墙面主要为石材和面砖；各项目大堂装修以顺义新城和裕龙花园最为高档，而四季花城则较差。,基础规划,销售现场,软性服务,硬件设施,首层大堂装修标准,标准层装修以地面为石材和地砖，墙面主要为面砖；装修标准以裕龙花园最为高档，四季花城则较差。,基础规划,销售现场,软性服务,硬件设施,标准层走廊装修标准,电梯以合资品牌为主，东香庭为提升项目品质，在电梯外部以外包石材装修。,基础规划,销售现场,软性服务,硬件设施,电梯品牌,基础规划,销售现场,软性服务,硬件设施,入户门与窗,入户门以钢质三防门为主，窗以塑钢窗为主。,基础规划,销售现场,软性服务,硬件设施,安防系统,大多数小区内具有红外线监控系统；可视对
32、讲系统成为普遍标准，其中顺义新城和东香庭为彩色可视对讲，凸显品质。,基础规划,销售现场,软性服务,硬件设施,供暖及采暖方式,小区供暖以市政集中供暖为主，其中仅东香庭为小区集中供暖。采暖方式以暖气片采暖为主，使得金汉绿港地热采暖成为其项目相应卖点。,基础规划,销售现场,硬件设施,物业服务,各项目物业收费集中在1.8元/平米/月左右；各项目物业服务中多为常规服务项，东香庭为规避其位置劣势开通直达机场的社区巴士成为其特色服务；各项目大多使用自己品牌的物业公司。,基础规划,硬件设施,销售现场,售楼处用途及功能空间,各项目多以后期商业作为售楼处；各项目售楼处基本功能空间除裕龙外均较为齐全，多设有水吧，东
33、香庭和金汉绿港设有建材展示区，形成一大特色。,基础规划,硬件设施,销售现场,售楼处外部包装系统,鲁能顺义新城在奥运大道、顺安路均设有灯杆指示牌,除裕龙花园外，其余各项目均设有项目的工地围档和项目指示牌，顺义新城和东香庭项目在售楼处周边道路设有道旗。,基础规划,硬件设施,销售现场,销售道具,备注：裕龙花园项目沙盘因新售楼处面积较小。项目沙盘没能搬至新售楼处。,各项目均具备项目沙盘、折页、户型图作为基本销售道具；顺义新城、四季花城的销售道具最为精致、齐备。,基础规划,硬件设施,销售现场,样板间,竞品项目中全部设有实楼样板间，顺义新城未来也将会在实楼内装修样板间；样板间主要选择主力户型进行装修，其次
34、是优质户型和滞销户型；各样板间装修风格较为多样；,基础规划,硬件设施,销售现场,园林示范区,竞品项目多设有园林示范区；园林示范位置主要设在售楼处外部和社区内，一般设在社区内的园林示范区是为了配合实楼样板间的观景效果。,分析小结：,竞品项目全部毛坯交房；建筑风格以欧式简约和现代简约风格为主流园林景观风格各异，全部有水景元素贯穿其中，园林景观的打造成为各项目产品力中基础规划方面差异性的重要区分点。竞品项目外立面多为面砖安防标准基本一致采暖多为集中供暖，金汉绿港地热采暖较为突出；公共区域及户内交房标准存在差异，是各项目产品力在硬件设施方面的重要区分点 竞品项目物业收费集中在1.8元左右，大多使用自己
35、品牌的物业公司，形成开发商至物业的完整服务链，一定程度上避免后期的相互推诿责任等现象，打消客户对入住后前期承诺兑现的顾虑，为销售环节提供了相应的有力支撑。销售现场的包装及各种销售道具的展示是各个项目的重中之重，四季花城、顺义新城以较为完整、精致的体验式营销氛围，充分地展示了自身项目的优势及特点，对项目销售提供了有力支持。,目录,竞品个案分析,对本案的启示,竞品共性分析,竞品筛选原则,基于以上分析，针对自身项目的产品力打造，我们可以得到启示如下：本项目的园林打造是重中之重，精致而有特色的园林景观是展现项目产品力的最重要舞台。本项目外立面标准至少应为面砖，如能局部添加文化石、真石漆、木材等装饰立面
36、，将形成区域内的自身特色。项目可对客户较为关注的户内门窗或交房标准（仍为毛坯交房，但可进行部分简装）进行相应提升，以增加项目附加值。在安防系统方面如能加入烟感、燃气泄露报警装置、电子巡更、紧急求助按钮等部分高端智能化设备，将领先区域竞品的水平。本项目应选取具备一定品牌力的物业公司，才能不输于整个区域内项目较强的物业实力。在常规服务的基础上，引入增值服务概念（酒店式关怀、业主健康档案、社区班车等），将得到客户更多的认可。销售现场的打造应凸显项目特色及优势，以四季花城、顺义新城为榜样，打造具备自身特色的体验式营销，关乎项目运作成败。,通过以上建议为自身项目增添产品力亮点，无疑将使本项目在市场的竞争中掌握更多主动权，配合准确的营销推盘策略，才能使得我们的项目更加从容地应对多变而严峻的市场条件。让我们充分做足准备，厚积薄发，以必胜的信念迎接市场的考验！,水流任急境常静，花落虽频意自闲。,谢谢！,
