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1、西部信托-昆明鑫益项目信托计划,西部信托,Compay Lo,目录,风险防范措施,还款来源分析拟设项目及抵押项目,公司简介,根据1999年国家对信托行业第五次整顿要求及中国人民银行同意，陕西省人民政府将原陕西信托投资有限公司（1981年成立）和陕西省西北信托投资有限公司（1987年成立）进行合并重组。经过清产核资、资产评估、增扩资本、申报登记等程序，2002年7月，经中国人民银行批准，西部信托投资有限公司登记成立。随着业务发展的需要，2008年8月，经中国银行业监督管理委员会核准批复，更名为西部信托有限公司。西部信托公司为股份制地方金融企业，注册资本金6.2亿元人民币，由陕西省电力建设投资开发
2、公司、陕西省产业投资公司、彩虹股份、宝钛股份、西飞公司等24家省内外知名企业共同出资组建。,西部信托,公司网站：公司地址：西安市东新街232号,Company Logo,公司简介,主要荣誉：2005年陕西十大优秀管理企业 2006年度金融机构金融统计工作考核评比二等奖 2007年度全省内部审计工作先进单位 2008年度金融保险业财务统计先进工作单位 2009年度金融统计工作一等奖 2009年度西安市地方性金融机构征信系统工作先进集体奖,主营业务：1、资金信托；2、动产信托；3、不动产信托；4、有价证券信托；5、其他财产或财产权信托；6、作为投资基金或基金管理公司的发起人从事投资基金业务；,经营
3、业绩：2007年末，公司总资产34.67亿元自有资产总额6.90亿元，管理信托资产27.77亿元；各项收入16473万元，比上年增长382%，实现利润13070万元，为上年利润的7.57倍。2008年末，公司总资产48.4亿元，其中自有资产7.5亿元，管理信托资产40.9亿元；各项收入22,674万元，比上年增长37.6%，实现利润19,982万元，比上年增长52.9%。2009年，年末总资产总56.4亿元，其中：自有资产总额8.6亿元；信托资产47.8亿元。各项收入8,413万元，实现利润4,807万元。,项目情况,Company Logo,信托计划融资9000-10000万元，期限为1-1
4、.5年期，将募集资金用于向昆明市鑫益屋业开发有限公司发放信托贷款，信托资金用于昆明“龙江雅苑”项目在建商业不动产的装修工程款、园林绿化工程款、配套建设工程款及其它收尾工程款的支付。双方签订借款合同。,Company Logo,项目情况-产品基本要素,信托收益分配方式：按年付息 项目发行期：9月19日至9月30日，募满可提前结束,交易对手情况,昆明市鑫益屋业开发有限公司成立于1998年1月，注册资金为人民币伍仟万元，法人代表人武志才，公司注册地址为昆明市白龙路19号东华办事处附楼。公司经营范围：房地产开发经营。公司股东均为自然人，其中武志才（持股85%），武禅燕（持股15%），公司为房地产开发贰
5、级资质（目前公司正在申报房地产一级开发资质）。公司自成立以来已成功开发了“鑫益大厦”、“新建设金鸡巷住宅楼”、“圆通花园住宅楼”、西昌路“鑫益住宅楼”、“云锡花园”、武成路“近水楼台”、广福路“青青小镇”、“靖国新村商住楼”、前卫西路“安康园小区”、福海乡新河村“鑫益花园”、“广源小区”等项目，已积累开发面积达百万平方米。法定代表人：武志才 资深房地产开发建筑施工专家，从事房地产开发和工程施工二十几年，累计参与开发的项目量达100万平米。1956年出生，大专文化程度，工程师。1978年昆明工学院大专毕业，1978年-1985年红河洲石屏县糖厂工作任厂长。1986年-1995年红河洲石屏县城建开
6、发有限公司总经理，1996年-1997年昆明武成路改造项目中任项目经理，1998年至今任昆明市鑫益屋业开发有限公司董事长。,还款来源分析-拟投项目以及抵押项目,项目概况：1）项目区位“龙江雅苑”项目用地位于昆明市盘龙区北仓片区，与北京路、七二零四公路等城市主要交通干线相邻，交通较为便利。项目东南面隔北京路为零星商铺，西南面与在建昆明市第十中学相邻，东北面紧邻七二零四公路，隔七二零四公路为零星商铺，西北面隔盘龙江与实力-郡城住宅小区相望，相距约400米。2）项目规划设计“龙江雅苑”项目规划总用地面积为159300.79平方米（约238.95亩），其中净用地面积114447.24平方米（约171.
7、67亩）。代征道路用地面积26013.46平方米（约39.02亩），代征绿化用地面积18840.09平方米（约28.26亩）。项目拟建一个容积率2.496，建筑密度24.98，绿地率45.65的以高层和多层住宅为主的综合生态社区。地上总建筑面积为285038.5平方米，其中：住宅总建筑面积263335.4平方米，商业建筑面积18282.3平方米，公共建筑面积3620.8平方米。拟建成12栋高层住宅、21栋多层住宅，配套设施有8班幼儿园一所、社区用房400平方米、商业及其他生活设施若干、地下停车泊位约2718个，可实现销售额约203475万元。项目建成后，成为集商住、休闲运动、商业置业、科教为一
8、体，综合配套设施齐全，区内外环境优美的中高档居住社区。,还款来源分析-拟设项目分析,龙江雅苑效果图,龙江雅苑位于盘龙区北京路延长线与7204国道交汇处昆十中旁,还款来源分析-拟设项目分析,项目已取得的证照：,还款来源分析-抵押项目分析,项目市场分析 一、地理环境 项目位于昆明市盘龙区北仓片区，与北京路、七二零四公路等城市主要交通干线相邻，交通较为便利。项目东南面隔北京路为零星商铺，西南面与在建昆明市第十中学相邻，东北面紧邻七二零四公路，隔七二零四公路为零星商铺，西北面隔盘龙江与昆明幸福家园住宅小区相望，相距约200米。属于北市区。按照昆明市城市规划，昆明城区由一主三副组成，北市区属于三个副城区
9、之一。昆明市北市区范围为北至茨坝，南接东北二环，东到白龙路、世博园，西至长虫山。从2002年开始，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区，北市区作为一个次城区，到2005年基本形成城市中心，人口达到25万至30万人。2006年，昆明市政府已决定开始建设昆明三环路，地产巨头利剑出鞘，商业楼盘纷纷亮相，北市区的功能和地位更加突显和坚实。2004年昆明市规划局作出以下布局，以北京路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。未来的北市区交通主要由“五纵四横”组成，五纵即龙泉
10、路、北京路延长线、昆曲高速、穿金路、白龙路，四横即东北二环路、北辰大道、烟草一号路、7204公路。同时，昆明市政府已决定，2009年开始建设昆明三环路。随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动，随着上领华厦、尚都国际、金色家园锐空间、怡泰A区等小区的开发，龙泉片区的商业、生活配套逐渐完善。同时，受北京路延长线的影响，以时光俊园、上游水岸二期等新小区的开发为例，公园、学校、医院、集贸市场、商务中心、写字楼项目先后上马，商业设施、工作环境、教育环境、生活环境、休憩娱乐、医疗康体配套日趋完善，交通网络四通八达，北市区的功能和地位更加突显和坚实。二、经济环境及地产行业分析,还款来源分析-抵押项目价值
11、分析,经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长 2001-2010年昆明GDP增长情况,（信息来源于昆明统计局）,还款来源分析-抵押项目概况,2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%。从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。近6年平均超过10%的 GDP增长说明昆明经济发展迅猛，根据国际经验，当经济增长幅度在10%以上时，其房地产市场处于飞速发展阶段；高速发展的经济带动了
12、昆明居民人均收入的稳步上涨，增强了居民的购买力 也积极推动着昆明房地产市场的快速发展。根据各国发展的经验来看，当城市化率进入30%70%这个阶段会出现城市化加速的现象。处于城市化高速发展阶段；城市化的高速发展必将刺激房产内需，从而带动昆明房地产市场的快速发展。2010全市社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加251.24亿元，增长26.9%。三、周边项目分析 以下为项目周边的楼盘及位置相似楼盘的情况统计。,还款来源分析-抵押项目概况,其中万科金域缇香和本项目紧邻昆明十中两侧，最具可比性，目前龙江雅苑大户型商
13、铺1.8万/，小户型商铺均价4.5万/，住宅均价1.4万/。四、项目财务分析 项目总投资约10.5亿元，目前公司已自有资金投入约68200万元，银行贷款19500万元，其中土地款及征地拆迁费16167万元，前期工程费4333万元，公共配套费7204万元，主体建设工程54785万元以及期间费用5210万元，详细的投资情况如下表：,还款来源分析-抵押项目概况,还款来源分析-抵押项目概况,（2）项目资金来源分析该项目总投资104965万元，资金筹措计划为：企业自筹资金40000万元，占总投资的38.1%,使用销售收入回笼资金34965万元,占总投资的33.3%,向金融机构融资30000万元,占总投资
14、的28.6%。,还款来源分析-抵押项目概况,还款来源分析-抵押项目概况,从上表可以看出：根据项目开发情况预计，截止2011年6月底，项目仍有66462万元未销售。10000万元信托资金投入使用后，不仅可覆盖项目资金缺口；而且在整个测算期间，足以支付信托到期时的信托贷款本息。五、昆明鑫益还款来源分析（1）主要还款来源项目商铺销售收入，为信托资金及收益到期还款的主要资金来源，项目商铺总建筑面积为17063.98平方米，截止2011年6月底，已销售2967.19平方米，仍有14096.79平方米商铺未销售，按照均价36000元/平方米预测，预计在2011-2012年可形成销售收入约50748万元。因
15、此第一还款资金来源非常充足。（2）其他还款来源分析该项目仍有部分住宅及车位暂未销售，其中住宅面积5166平方米，预计可以实现销售收入6700万元，车位942个，预计可以实现销售收入8700万元。因此其他还款资金来源也非常充足。,还款来源分析-抵押项目概况,抵押物情况分析（1）个别因素分析,还款来源分析-抵押项目概况,位于北京市朝阳区东四环北路88号院甲8号楼1层、2层、3层商业房屋，总建筑面积3601.42平方米房屋所有权，评估市场价值为:人民币18202.00万元，大写：壹亿捌仟贰佰零贰万元整。抵押物地上建筑物总层数三层，估价对象位于1层、2层、3层，总建筑面积为3601.42平方米，建筑物
16、外墙为玻璃幕墙；地面部分地板砖，部分铺地毯；墙面为粉刷涂料；顶棚部分石膏板异型吊顶、部分防火板吊顶；卫生间地面地板砖，墙面墙砖，顶为石膏板吊顶，门为玻璃门。配套设施:上下水、电、通讯、暖气、中央空调等配套设施齐全。位于北京市朝阳区姚家园105号1号楼7层昆明市鑫益屋业开发有限公司所有的总建筑面积1349.21平方米房屋所有权，评估市场价值为:人民币5129.00万元，大写：伍仟壹佰贰拾玖万元整。抵押物地上建筑物总层数十八层，估价对象位于七层，总建筑面积为1349.21平方米，建筑物外墙多为石材墙面；地面部分地板砖，部分铺地毯；墙面为粉刷涂料；石膏板异型吊顶；卫生间地面地板砖，墙面墙砖，顶为石膏
17、板吊顶，门为玻璃门。配套设施:上下水、电、通讯、暖气、中央空调等配套设施齐全。（2）区域因素分析 抵押物所在小区国兴观湖国际，不仅是国兴地产精心打造的卓越品牌，也是北京60项重点工程的点睛之笔，更是“中国第一道”北京新迎宾大道东四环段的标志建筑。国兴观湖国际，作为北京CBD和燕莎国际商圈临近区超大性的高档国际化观景社区，是东区上流阶层理想的“城市第一居所”。四至为：东至泛海国际，南至姚家园路，西至东四环路，北至姚家园北路。附近有31、635、682、729、9、117、419、502、852、973、976、984、985、988路等多条公交线路通过，交通便利。估价对象所在区域现已达到“通上水
18、、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖、场地平整”七通一平条件。,风险防范措施,1、土地抵押担保。为保证信托到期后信托资金本息的归还，昆明市鑫益屋业开发有限公司以其拥有的北京市朝阳区姚家园路105号（国兴观湖国际）1号楼7层801、802、803、805、806、807、808、809房产（房屋建筑面积1349.21平方米，房产证号：X京房产证朝字第974812号、X京房产证朝字第974814号、X京房产证朝字第974800号、X京房产证朝字第974802号、X京房产证朝字第974792号、X京房产证朝字第974958号、X京房产证朝字第974807号、X京房产证朝字第974768号）和昆明鑫
19、益实际控制人武志才以其拥有的位于北京市朝阳区东四环北路88号（国兴观湖国际）甲8号楼1层、2层、3层商业房产（房屋建筑面积3601.42平方米，房产证号：X京房产证朝字第974967号、X京房产证朝字第974960号、X京房产证朝字第974977号）作为本次信托贷款的抵押物。抵押物建筑面积4950.63平方米，抵押物评估价值约为23331万元，抵押率不超过43%以上抵押物均手续齐全，可以办理抵押登记。用于抵押担保的抵押物评估价值23331万元，抵押率不高于43%。抵押物建筑面积4950.63平方米，权利价值10000万元，约合20200元/平方米。目前周边类似项目销售均价在40000-50000元/平方米左右；即使在极其低迷的市场环境下，抵押房地产若以30000元/平方米左右的价格仍可迅速成交；预计未来1-2年，抵押房地产价格巨幅降至30000元/平方米以下的可能性微乎极微，担保措施稳健有效。2、实际控制人保证担保。昆明鑫益全体股东武志才、武禅燕对信托到期后信托资金本息归还提供连带责任保证。,本资料仅为宣传用品，不作为任何法律文件，不构成对投资者的任何承诺。理财规划师：童青宇 联系电话：办公电话：0571-85832057邮箱：,
