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1、天津银河国际购物中心租金调研分析报告,天津乐城置业有限公司 2011年3月,范围界定：天津中心城区时间界定：2010年底,天津零售商业分布情况,天津零售商业市场分析,2011年-2015年，天津大中型商业物业新增供应量约为300万平方米（中心城区）2012年-2015年，商业建筑面积超过10万平方米的大型商业项目将逐渐进入市场，导致新增供应量大幅上扬。天津中心城区大型商业物业未来几年的新增供给将有三分之一位于非传统商业区内，中心城区商业物业分布的集中强度将会有所降低。,新增,存量,商业物业存量及新增供应量,范围界定：天津中心城区 体量界定：GFA 10,000以上时间界定：2010年底,天津零
2、售商业市场分析,未来预估,天津零售商业市场分析,百货是天津目前最主要的商业业态，集中分布在天津各大主要商圈内，天津百货均统一收银，租金采用扣点形式，扣率在15-30%之间。不同于本土百货采用自建自管的形式，外资百货大多采用租赁的形式，整租租金为1.1-2.5元起租,1-3年进行租金调整，每次增幅为3%,百货,百货,大型超市,大型超市,超市,主要包括华润万家、津工超市、物美等，租金为元/天/平米,超市,便利店,在天津发展并不成熟，只有大方便利等少量的店面分布在主要交通枢纽和大型居民区附近，营业网点数量较少。日本7-11已在天津开设多家便利店。,便利店,天津折扣店只有位于老城厢南马路的水牛城一家折
3、扣店，经营状况不甚理想。未来在空港经济区、武清以及静海都有折扣店的规划。,折扣店,折扣店,家居卖场主要分布在中环线以外的友谊路和津滨大道的东兴立交桥两大区域，以本土品牌居多。整体发展水平不高，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内有较大影响力品牌。2010年某家居卖场起租租金为1.7元/天/平米。电器卖场发展迅速，市内网点分布已近饱和，计划向郊县扩张，租金水平整体较低。,专业卖场,专业卖场,购物中心,天津购物中心发展较为滞后，目前有：万达商业广场、嘉茂购物中心、永旺梦乐城等。作为目前国际主流业态，未来3-5年大量综合购物中心集中入市，市场机遇与风险并存。,购物中心,大型超市主要分布在大型居
4、住区附近，在中心城区均匀分布，目前网点分布基本完成，天津大型超市均采用整租的经营模式，租金普遍较低，为1.2-2元/天/平米，各品牌之间租金差异不大。,商圈租金概述,一类商圈经过多年的发展已非常成熟，固定客流量比较大，租户经营比较稳定，并维持着较高的租金水平二类商圈由于业态及品牌的聚集度不够，客流量维持在较低的水平，各业态商户的进驻意愿均不强烈，故租金维持在较低的水平，且增长缓慢,一类商圈主要零售物业租金水平,一般百货收取租金方式为纯扣点，无固定底租，因此扣点相对较高乐宾、海信广场内有奢侈品牌和快速时尚品牌，扣点依据品牌的市场情况制定,二类商圈主要零售物业租金水平,从扣点上看，百货的扣点在各商
5、圈内的差异不大，品牌差异较大固定租金在一、二类商圈的差异相对较大,银河国际购物中心总商业建筑面积236,700平米 除百货、影院、冰场部分，共有278个店铺，74,090平米的租赁面积,租金体系定价思路,零售商户分析,餐饮商户分析,其它商户分析,以固定租金与营业额抽成两者取高为主要租金收取方式对于国际一线品牌及核心品牌，结合市场惯例，可采用纯抽成的形式对于各业态指标性的核心品牌租户可采用纯抽成的形式对于第一次进驻天津的国际品牌作为吸引策略可采用纯抽成的形式,租金收取方式,营业额抽成,营业额抽成与保底租金两者取高,固定租金,整体租金水平及各楼层基准租金,根据对天津商业物业租金市场的分析、对银河国
6、际购物中心的评估，制定以下整体租金及楼层基准租金,注：对于已纯抽成方式收取租金的商户，已预估营业额推算固定租金，未来租金实际收取数额有一定的不确定性,与人流入口距离越近，租金越高与垂直交通距离越近，租金越高与推广平台距离越近，租金越高面积越大，租金越低同样进深的店铺，展示面宽的店铺租金高于展示面窄的店铺形状规则的店铺租金高于形状不规则的店铺双边动线两侧店铺的租金高于单边动线一侧的店铺目的性强的主力店周边相关业态店铺，租金略高根据规划业态的不同租金会有差别，总体水平上零售高于餐饮，餐饮高于娱乐，娱乐高于服务,店铺租金定价依据,在楼层基准租金的基础上做店铺的评估，同一楼层店铺评估依据如下,租金增长比例,对不同商户需要吸引政策，国际一二线品牌租户、第一次进驻天津的品牌租户、对其他商户有带动作用的核心品牌租户、需求面积比较大的主力店商户均有比较大的优惠幅度,租金方案的使用总则,关键词,内部掌握的底租,必要的调整,目标租户导向,铺位调整，会带来租金的变更 会根据招商进程，做租金的上下调整 市场竞争条件的变化会带来租金体系的调整,此租金方案作为发展商、商管公司及第一太平戴维斯三方的内部掌握数据，不会透露给包括其他代理行在内的任何第四方,谢 谢！,
