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1、,销售型物业环境管理,讲师：张泽将2013年03月,目 录,二、,三、,五、,六、,物业环境管理模式,物业环境管理的范围,周期清洁工作,常用设备及药剂介绍,概述,目 录,八、,九、,环境管理体系文件,培训管理,绿化管理,所谓物业环境管理，是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。旨在从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。,一、概述,1、委托式即物业区域的环境保洁管理工作委托给专业的保
2、洁公司负责。采用这种模式物业管理企业一般要采取招标的方式选聘专业的保洁公司。物业管理企业只需配备l2名管理人员，根据委托协议对保洁公司进行检查、监督、评议即可。2、自主式即物业区域的环境保洁管理工作完全由自己负责。采用这种模式主要是因为物业区域规模大、类型多、清洗高层楼宇外墙的任务也比较重。需建立比较完备的保洁管理机构。,二、物业环境管理模式,3、结合式即物业区域的环境保洁管理工作一部分自己负责、一部分由专业保洁公司负责，也就是自主与委托相结合的方式。采用这种模式，主要是因为物业区域规模小、清洗高层楼宇外墙的任务不多。,二、物业环境管理模式,1、公共部位的保洁 这是一个平面的概念，即指物业区域
3、内，楼宇前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。2、共用部位的保洁 这是一个垂直的概念，即指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。3、生活垃圾的处理 这是指日常生活垃圾(包括装修垃圾)的分类收集、处理和清运。要求和督促业户按规定的地点、时间和要求，将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点，不得擅自乱倒。,三、物业环境管理的范围,1、绿化带清洁 每日安排机动人员对园区草坪、花木灌丛内烟头、包装纸及宠物粪便进行清理。,绿化带清洁中,四、日常清洁工作,1、绿化带清洁,清洁后的绿化带,四、日常清洁工作,清洁后的园区,2、生活垃圾清运
4、 每日对园区、地库、楼层生活垃圾分类收集、处理和循环清运两次（早上7:30；晚上19:00），将垃圾清运到指定堆放点。,四、日常清洁工作,园区生活垃圾清运,楼层生活垃圾清运,地库生活垃圾清运,3、导视、标识牌及公 告栏清理 园区安排机动人员每日对导视、标识牌及公告栏进行维护清洁，保证标牌上无灰尘、无污渍、无手印。,公告栏清洁,四、日常清洁工作,导视牌、标识牌清洁,4、电梯厅静电液推尘及养护 一层保姆电梯厅及地库客梯厅静电液推尘及养护每日由专人对大堂及保姆间地面进行推尘及养护，另外对踢脚线等死角区域进行吸尘，每日至少两次。,客梯厅吸尘作业,四、日常清洁工作,保姆电梯厅推尘,5、大堂 每日对大堂内
5、墙面、管家台及地面清抹一次；每个月使用石材清洁剂对外墙面及内墙面彻底清理一次，并做石材养护，保证石材光亮和洁净。,外墙面清洁,四、日常清洁工作,大堂清洁,5、大堂,清洁后的大堂,四、日常清洁工作,6、楼层电梯厅 每日对楼层电梯厅及保姆电梯厅地面墙面、镜面、踢脚线清抹一次。,清洁后的电梯厅,四、日常清洁工作,楼层电梯厅清洁,7、大堂紫铜门和保姆间玻璃门 每日对大堂紫铜门和保姆间玻璃门清抹一次，每月使用玻璃清洁剂彻底清洁一次，保证玻璃逛街明亮、无手印。,保姆厅入户门清洁,四、日常清洁工作,大堂紫铜门清洁,8、楼层消防通道 每日对楼层消防通道内生活垃圾、烟头、楼梯扶手、防火门清抹一次，每周彻底清理一
6、次，保证通道内无垃圾、扶手无灰尘。,楼道清洁中,四、日常清洁工作,9、电梯轿厢 每日对客梯和保姆电梯轿厢内、电梯门循环清理：每两小时清理一次电梯轿厢地面、内壁、电梯按钮及面板；每周上不锈钢油一次。保证电梯轿厢内壁及电梯门无手印、无污渍、保持均匀金属光泽及大理石光亮。,保姆电梯轿厢清洁,四、日常清洁工作,客梯轿厢清洁,9、电梯轿厢,电梯门清洁 清洁后的保姆电梯,四、日常清洁工作,10、办公区域 每日对办公区域瓷砖地面清扫一次，门和玻璃清抹一次，废纸篓内垃圾及卫生间循环清理，每月对办公室进行一次全面大扫除。,办公区域清洁中,四、日常清洁工作,11、外广场 每日对外广场清扫两次（早晚各一次），清理花
7、坛内烟头、包装物及生活垃圾，如有烟花炮竹燃放，需要进行循环清理，保证外广场地面及花坛洁净、无垃圾。,外广场清洁中,四、日常清洁工作,12、地下车库 每日使用静电液对地库主干道进行推尘，地库电梯厅内地面、墙面每日清抹一次，主干道及电梯厅内垃圾桶每日更换两次，清洁一次；每周使用洗地机对地库进行全面清洗一次，保持地面光亮整洁。,地库清洁中,四、日常清洁工作,12、地下车库,清洁后的地库,四、日常清洁工作,1、景观水池及建筑小品 每日对景观水池内漂浮物进行打捞，每月对景观水池及建筑小品彻底清洁一次，保证水池无污渍、泥沙、水质清澈。,清洁后的景观水池,五、周期清洁工作,2、大堂镜面抛光及石材养护 每日使
8、用保养液对大堂天然大理石地面进行推尘，每周使用抛光机进行全面作业一次，每月做一次全面结晶（晶硬）养护一次，每月对大堂墙面大理石养护一次，要求石材表面光亮、无污渍，光泽度达到90度以上。,五、周期清洁工作,石材养护作业中,2、大堂镜面抛光及石材养护,石材养护所用材料,五、周期清洁工作,2、大堂镜面抛光及石材养护,五、周期清洁工作,石材养护后效果图,3、三层平台 每月对三层平台进行全面清洁一次，清运三层平台垃圾及泥沙，保证三层平台无垃圾堆放、无泥沙。,三层平台全面清洁中,五、周期清洁工作,3、三层平台,五、周期清洁工作,清洁后的三层平台,4、顶层平台 每月对顶层平台进行全面清洁一次，清运平台垃圾及
9、泥沙，保证平台无垃圾堆放、无泥沙。,顶层平台全面清洁中,五、周期清洁工作,4、设备间 每月由工程人员带领，对地库负一层自管配电房、负二层水泵房、顶层风机房进行全面清洁一次，保证设施设备的干净、清洁无浮尘。,设备间全面清洁中,五、周期清洁工作,4、设备间,清洁后的设备间,五、周期清洁工作,消防设施设备清洁中,5、消防设施设备 每周安排机动人员对公馆公共区域内所有消防栓、灭火箱、通风口及灭火器进行系统清洁，保证消防设施设备光洁、明亮、无污渍。,五、周期清洁工作,消杀作业中,6、四害防治 每年春夏季，每半月消杀一次，秋冬季，每一月消杀一次，消杀范围包含楼道、园区绿地、办公室、雨水井、垃圾箱等，消杀方
10、式采用喷药触杀为主。,五、周期清洁工作,7、下水道清掏 地库负一负二层下水道每季度进行一次清掏工作，保证下水通畅。,下水道清掏中,五、周期清洁工作,8、化粪池清理 每半年对公馆化粪池进行一次清理作业，安排吸粪车进行作业。,清理步骤如下：1）用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)搅散化粪池内杂物结块层。2）把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m长，备3条)放入化粪池内。3)启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。4)盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。5)每年清理一次，一级池清运90，二级池清运75，三级池硬的表面全部清运。6
11、)清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。,五、周期清洁工作,8、化粪池清理,清理步骤如下：7）在化粪池井盖打开后1015min，人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。8）人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。9）化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。,五、周期清洁工作,吸粪车,9、外墙清洗 每年对公馆化外墙清洗一次。,1）外墙清洁主要有两种方式：吊板方式和擦窗机方式。吊板方式是用吊绳、吊板将人吊到工作位置进行清洁，一般的大楼都可以用这种方式进行清洁。这种方式简单、成本低，只要工人素质好，绳子连接
12、牢固就可以进行，但危险性比较大，一旦安全措施不到位就可能发生事故。近几年发生的高空清洁坠落伤亡事故几乎都是采用吊板清洁时因安全措施不到位造成的。另一种方式是通过擦窗机进行清洁。擦窗机又称室外吊篮，一般在大楼建造时安装好。工作人员站在吊篮内，吊篮可以上下左右移动，吊篮内有电话，可以与外界随时进行联系，比较安全。擦窗机价格昂贵，不少新建大楼为了节省钱不安装擦窗机。目前我国的大楼大多数没有擦窗机，只得用吊板方式进行清洁。,五、周期清洁工作,9、外墙清洗,2）外墙清洁必备条件 气候条件。外墙清洁必须在良好的气候条件下进行，大风、下雨、下雪、有雾能见度差、高温(35以上)和低温(0以下)等情况都不适合进
13、行外墙清洁。风力应小于5级，5级风以上停止工作，因此，工作前应测定风力，尤其是高空风力。人员条件。外墙清洁工应有良好的身体条件和心理素质，必须经过严格的身体检查和定期复查，年龄应在40岁以下，血压正常，视力良好，无恐高症，发现有不适合的疾病应立即停止工作。同时还必须经过专门的培训，取得国家劳动部门核发的高空作业证书，并在有效期内方可上岗，严格禁止无证上岗。工人上岗前不得饮酒，有感冒等身体不适症状应暂停高空作业。,五、周期清洁工作,9、外墙清洗,2）外墙清洁必备条件 设备条件。外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态，擦窗机必须定期检查保养，每次工作前必须对钢丝绳、传动部位和保险装置进行检查，发现故
14、障或原因不明的不正常现象应停止使用。用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固定用具进行认真检查，凡用绳有发毛、部分丝股断裂等现象应立即更换新绳。,五、周期清洁工作,外墙清洗作业中,六、常用设备及药剂介绍,1、吸尘器。用于地面、墙面和其他平整部位吸灰尘、污物的专用设备，是清洁工作中最常用的设备之一。吸尘器启动时能发出强劲的抽吸力，使灰尘顺着气流被吸进机内储尘舱，达到清洁地面的目的。吸尘器品种很多，按抽吸力大小有普通型和强力型；按适用范围有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型；按功能多少有单一吸尘器和吸尘吸水两用吸尘器等。,单一吸尘器,吸尘吸水机,六、常用设备及药剂介绍,2、吸水机。清除积水的专
15、用设备，主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分加快干燥也非常有效，是大楼管理中不可缺少的清洁工具之一。有单用吸水机和吸尘吸水两用机.,单用吸尘器,吸尘吸水机,六、常用设备及药剂介绍,3、抛光机。专用作地面抛光的机器，有普通速度和高速之分。抛光机启动时马达带动底盘作高速旋转，使底盘对地面进行高速软摩擦，达到抛光之目的。适用于花岗石、大理石等各种平整硬质地面的抛光，对于面积大的楼宇，尤为必要。,六、常用设备及药剂介绍,4、洗地机。洗地机是一种硬质地面清洗同时吸干污水，并将污水带离现场的清洁机械。在国内的使用时间不长，而在发达国家的社会各个领域的使用已经非常普遍，特别是一些车站、码头、机场、车间、仓
16、库、学校、医院、饭店、卖场等具有广阔硬质地面的场所，以机械代替人力的清洁理念已深入人心。,六、常用设备及药剂介绍,5、多功能清洁车。清洁车是指用于清洁卫生的多功能清洁手推车或用于搬运物料的手推车统称为清洁车，广泛应用于宾馆、商场、商业楼、房地产、酒店、医院、学校、办公室、图书馆、展览中心、俱乐部、会所等公共场所的清洁作业和物料的搬运。,六、常用设备及药剂介绍,6、吹风机。用于风干积水、油漆等液体，多用于建筑工地、住宅小区、超市、宾馆等区域。,六、常用设备及药剂介绍,7、高压水枪。通过动力使高压柱塞泵产生高压水来冲洗物体表面，水的冲击力大于污垢与物体表面附着力，高压水就会将污垢剥离，冲走，达到清
17、洗物体表面的一种清洗设备。因为是使用高压水柱清理污垢，除非是很顽固的油渍才需要加入一点清洁剂，不然强力水压所产生的泡沫就足以将一般污垢带走，所以高压清洗也是世界公认最科学、经济、环保的清洁方式之一。,六、常用设备及药剂介绍,8、玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢，如门、窗、镜子、电视荧光屏等，能轻快地除去尘埃、油渍等污垢，擦拭后玻璃表面具有抗尘埃、抗污垢再积等特点。使用时将本品稀释2060倍后均匀涂在玻璃表面，然后用毛巾、干布或擦窗工具擦拭。胶瓶装，避免碰碎、入眼，若不慎进入眼内，应立即用清水冲洗。,六、常用设备及药剂介绍,9、不锈钢光亮剂。有效的去除不锈钢表面的污
18、垢、水垢、油渍。使其表面富有光泽持久光亮，是一种工业及家庭均可使用的清洁光亮剂。,六、常用设备及药剂介绍,10、静电吸尘剂。静电吸尘剂用于去除灰尘及松散污垢.对地板材料无损坏,使用后可保持空气清新.适用于:各种材料的地板,如PVC,油毡,聚氨脂,石类(大理石)等地面也可用于打了蜡的地板。,六、常用设备及药剂介绍,11、洗石水。清洗石材、水泥地面、瓷砖等上面的水锈、污垢等，具有一定腐蚀性。,六、常用设备及药剂介绍,12、万能除胶剂。除去有机胶，玻璃胶，双面胶，不干胶，吸塑胶，软胶，丙烯酸树脂胶，环氧树脂胶，聚氨脂胶等,七、绿化管理,绿地养护工作主要包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害
19、、维护搭架、涂白等。,1、整形、修剪 作业程序1）根据树木分枝的特点、观赏功能的需要、自然条件等因素选择修剪方式。2）了解不同类型树木的修剪要点及技术规范要求。3）修剪前要仔细观察，按因地制宜、因树修剪的原则，做到合理修剪。4）剪下的树条要及时集中清运。注意事项1）绿篱在13季度生长期修剪；乔木应在休眠期或秋季修剪。2）绿篱每年至少修剪四次，造型每年六次；乔木每年一至两次。3）九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过15cm，杜鹃造型新长枝不超过30cm。,七、绿化管理,1、整形、修剪,绿植修剪中,绿植修剪后,七、绿化管理,2、浇水 乔、灌木浇水的目的是防止土壤干燥，促进植物的生长。具体方法是：1
20、）大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。2）浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为好，冬季早上、夏季中午不 浇水；夏季应增加浇水次数和分量，冬季应减少浇水次数和分量。3）新栽植物根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应保证一次浇透。4）浇水量要根据花木品种来决定，旱生植物需要水分少，深根植物抗旱强，可少浇水；萌生植物需要水分多，浅根植物不耐旱，要多浇水。,七、绿化管理,2、浇水,绿植浇水中,七、绿化管理,3、施肥 乔、灌木施肥的目的是促进植物生长，增加绿化、花卉的观赏价值。具体方法如下：1）根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定有机肥(垃圾肥、饼肥等)或无机肥(氮、磷、钾、复合肥等)。2）施肥
21、方法。有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施；无机肥多用微施、喷施和根施作追肥。在下列情况下要多施肥：枝叶黄瘦、发芽前、孕蕾期、花落后；在下列情况下少施肥：枝叶肥壮、发芽后、开花期、雨季；下列情况下不要施肥：新栽花木、盛夏时、休眠时。3）施肥时间。一般在阴天或傍晚为宜。4）施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次。5）施基肥时，肥料应充分发酵、腐化，化肥须完全粉碎成粒、粉状。,七、绿化管理,3、草坪养护 要保持平整完美，草坪就要时常修剪，生长过于旺盛会导致根部坏死。,七、绿化管理,精心养护的园区绿化,八、环境管理体系文件,1、日常环境巡检表 每日填写一张表格，针对公馆日常清洁内容进行巡查和考核工作。
22、,八、环境管理体系文件,2、清洁质量月度评分表,八、环境管理体系文件,3、保洁员工签到表 每日填写一张表格，对日保员工日常出勤进行管理和考核用。,八、环境管理体系文件,4、物料月度使用汇总表 每月填写一次，对保洁公司是否按照合同规定配备物料进行考核,八、环境管理体系文件,5、垃圾清运服务质量记录表 每日填写，考核保洁公司每日生活垃圾清运效率和质量。,八、环境管理体系文件,6、设备机房清扫记录表 每月填写，记录设备机房清扫时间和质量，督促保洁公司定期工作。,八、环境管理体系文件,7、月度工作计划表 每月月底填写下月计划，将所有清洁内容填写入表，避免定期清洁事项的遗漏。,八、环境管理体系文件,8、
23、公共区域卫生巡查表 每日填写，主要用于管家巡查楼层卫生记录用。,九、培训管理,1、岗位培训。保洁人员各个岗位保洁区域服务标准和各种设备、药剂的使用培训。,九、培训管理,2、仪容仪表、礼仪礼貌培训。,九、培训管理,3、培训签到,十、销售型物业环境管理的思考,1、保洁招投标管理。确认投标单位前，应先了解对方的相关项目经验，是否有从事类似保洁项目；在招投标前，应提前邀请投标单位至项目现场了解项目具体情况、清洁范围和清洁标准等事项，以便投标单位准确报价。比如日常保洁是否包含石材养护、消杀和化粪池清掏需要提前告知投标单位，并了解该单位是否有从事此类作业的从业经验，避免投标单位为低价中标而导致日后环境品质
24、降低、部分作业难以按质按量完成；2、强化保洁员工礼仪培训，环境主管需加强考核力度。由于保洁员工普遍受教育程度较低，服务意识较薄弱，为提高物业公司的整体品质，加强礼仪礼貌和文明用语使用的培训显得尤为重要，日常培训计划由物业公司环境主管提出，然后由保洁公司主管落实实施，环境主管进行监督和考核；,十、销售型物业环境管理的思考,3、强抓建筑垃圾的管控。一般住宅入伙后半年为装修高峰期，为维护小区内环境，避免建筑垃圾乱堆乱放现象的产生，必须从以下几点加强管控：1）装修单位至前台办理装修手续时，务必告知建筑垃圾必须袋装化后堆放至物业指定堆放点，禁止将垃圾胡乱堆放堆放至楼层电梯厅或地下室等公共区域；2）楼栋管家加强对装修单元巡查工作，一旦发现有建筑垃圾乱堆现象，责令装修单位负责人立即整改；3）地下车库安排巡逻人员，对各个楼栋电梯厅出入口建筑垃圾乱堆乱放现象进行管控；4）监控室人员将部分监控探头调到电梯轿厢内部，一旦发现有工人清运建筑垃圾，立即使用对讲设备与地库巡逻岗沟通，提醒巡逻岗进行管控。,谢 谢,
