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1、销售、租赁不动产营改增政策,相关文件,1.国家税务总局公告2016年第14号发布的纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法适用范围：纳税人转让其取得的不动产。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。2.国家税务总局公告2016年第16号发布的纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法适用范围：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,相关文件,3.国家税务总局公告
2、2016年第18号发布的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。,一、征税范围,（一）销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造
3、物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,一、征税范围,（二）提供不动产租赁服务的征税范围1.不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。2.不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权
4、不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。,一、征税范围,（三）不征收增值税项目1.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。2.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%；销售不动产、提供不动产经营租赁服务的征收率为5%，提供不动产融资租赁服务的征收率为3%。,二、税率和征收率,（一）纳税人转让不
5、动产1.一般纳税人转让存量不动产（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（2）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地
6、主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（一）纳税人转让不动产1.一般纳税人转让存量不动产（3）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（4）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机
7、构所在地主管国税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（一）纳税人转让不动产2.一般纳税人转让新增不动产（1）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（2）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税
8、机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（一）纳税人转让不动产一般纳税人转让不动产情况可归纳为：一般纳税人销售存量不动产可选择按5%征收率适用简易计税方法计税，其中非自建存量不动产按差价计税（按5%征收率差额预缴，按5%征收率差额申报），自建存量不动产按全额计税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人销售取得的不动产（包括存量和新增）适用一般计税方法的，按5%预征率在不动产所在地预缴税款，其中非自建的不动产按差价预征，自建的不动产按全额预征。向不动产所在地主管地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机
9、关申报纳税进行纳税申报时均以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。,三、应纳税额计算,（一）纳税人转让不动产3.小规模纳税人转让不动产（除个人转让其购买的住房外）（1）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（2）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照以上计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地
10、主管地税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（一）纳税人转让不动产4.个人转让其购买的住房（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额（仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）。（3）个体工商户应按照以上规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照以上规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（一）纳税人转让不动
11、产5.向不动产所在地主管地税机关预缴的税款的计算（适用于其他个人以外的纳税人）（1）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%（2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%其他个人转让其取得的不动产，按照以上规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（一）纳税人转让不动产6.纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用
12、中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）税务部门监制的发票。（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（3）国家税务总局规定的其他凭证。,三、应纳税额计算,（二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。（1）销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）,三、应纳税额计
13、算,（2）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价
14、款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,三、应纳税额计算,（二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除
15、对应的土地价款。,三、应纳税额计算,（二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（1）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。,三、应纳税额计算,（2）房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税
16、款=预收款（1+5%）3%小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。,三、应纳税额计算,（二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,三、应纳税额计算,（三）提供不动产经营租赁服务1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税
17、方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（三）提供不动产经营租赁服务2.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。,三、应纳税额计算,（三）提供不动产经营租赁服务3.小规模纳税人出
18、租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（2）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,三、应纳税额计算,（三）提供不动产经营租赁服务4.预缴税款的计算（1）
19、纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%,三、应纳税额计算,（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%（4）其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%,三、应纳税额计算,（四）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易
20、计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。,三、应纳税额计算,（五）提供不动产融资租赁服务经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供不动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。,三、应纳税额计算,（一）免征增值税项目1.转让不动产免税项目（1）被撤销金融机构以不动产清偿债务。（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。（3）涉及家庭财产分割的个人
21、无偿转让不动产。,四、税收优惠,（一）免征增值税项目1.转让不动产免税项目（4）个人销售符合条件的住房个人销售自建自用住房。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的（除北京市、上海市、广州市和深圳市）。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）、国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）和国家税务总局关于房地产税收
22、政策执行中几个具体问题的通知（国税发2005172号）的有关规定执行。,四、税收优惠,（一）免征增值税项目2.出租不动产免税项目（1）2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。（2）军队空余房产租赁收入。,四、税收优惠,根据关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告（国家税务总局公告2016年第19号），2016年5月1日起，营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。,五、征收管理,（一）纳税人转让不动产1.纳税申报纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税
23、税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。2.发票管理（1）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。（2）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,五、征收管理,（二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目1.纳税申报（1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机
24、关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（2）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,五、征收管理,（3）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（4）房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效
25、凭证。,五、征收管理,（二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目2.发票管理（1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。,五、征收管理,（2）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并
26、已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。,五、征收管理,（三）纳税人提供不动产经营租赁服务1.纳税申报（1）纳税人出租不动产，按照规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,五、征收管理,（三）纳税人提供
27、不动产经营租赁服务（2）单位和个体工商户出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，按照前面已讲述的计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。（3）其他个人出租不动产向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,五、征收管理,（三）纳税人提供不动产经营租赁服务2.发票管理（1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。（2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。（3）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,五、征收管理,谢谢！,2016年4月,
