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1、第六讲房地产投资项目财务分析,项目财务分析,财务评价的基本概念财务评价的作用基本内容财务评价的程序基本计算表财务分析评价指标,基本概念,财务评价根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性；投资分析的核心内容。,基本概念,财务评价又称“微观经济效果评价”从项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。是项目经济上是否可行的重要的决策依据。,财务评价的作用,衡量项目的盈利能力行业平均水平/最低盈利水平项目可行的要求条件内部收益率、净现值、投资利润率、资本金利润率；衡量
2、项目的清偿能力项目能否按期收回投资债务清偿能力投资回收期、借款偿还期、资产负债率、偿债保证比率；衡量项目的资金平衡能力投资项目的各期累计盈余资金不能出现负值（不存在资金缺口）；,财务评价的基本内容,财务盈利能力评价清偿能力评价资金流动性评价外汇效果分析(不考虑)不确定性分析,投资项目财务评价的程序,市场调查、分析和预测获得财务数据；有关房地产项目的投资、成本、收入、利润等一系列基础数据；编制财务基本报表，并对其进行分析；分析数据，编制报表现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表；审查内容审查基本报表的格式是否符合规范要求；审核所填列的数据是否准确；,投资项目财务评价的程序,分析财务效益
3、指标审核评价指标是否正确；审核计算方法是否正确；审核计算结果是否准确；提出财务分析结论将计算出来的有关指标运用有关的分析方法进行分析，并从财务角度提出房地产项目可行与否的结论；进行不确定分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析两种方法，主要分析房地产项目适应市场变化的能力等。,房地产投资项目财务评价的基本计算表,房地产项目全部投资的现金流量表按照房地产项目建设和生产经营规划与房地产项目资金筹措规划，将全部投资假设为全是自有资金的情况下，计算出整个房地产项目寿命期（包括建设期和生产经营期）内各年的现金流量；计算方法只计算现金收支，不计算非现金收支（如折旧、摊销等），现金的收支按发生的时间列入相应的年份；
4、作用计算项目全部投资财务内部收益率、财务净现值、和投资回收期指标；用来评价全部投资的财务效果。见教材p200表6-1,房地产项目资本金（资本金）的现金流量,对于有贷款的房地产项目需要编制资本金现金流量表；以资本金作为计算的基础，计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等指标，评价自有资金投资的财务效果。,现金流量表的说明,根据需要，计算税前或税后现金流量；两表的区别见教材p202现金流量表相应的项目要填写清楚,现金流量表的说明,计算期一般建设项目（不要求）建设期和生产经营期房地产开发后出售现房的项目建设期房地产开发预售的项目建设开始起到全部售出时为止所经历的时间（开发经营期）。房地产开发后出租
5、的项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。置业投资项目经营期/持有期,房地产项目损益表,含义反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配情况的财务报表。作用提供项目经济效益静态分析的信息资料；计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。,房地产项目损益表,损益表的内容和计算的几个问题利润总额以出租为主的房地产项目利润总额关于税后利润所得税关于利润分配弥补企业以前年度亏损提取盈余公积金分配利润（应付利润）,资金来源与运用表,作用编制资产负债表的依据提供资金平衡分析的财务信息提供资金盈余或者短缺的财务信息是项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报
6、表。依据详细的开发方案和营销计划的策划；项目的开发建设进度、投资计划、销售进度和销售收入、出租收入、自营收入计划。,资金来源与运用表,资金平衡分析资金平衡不是指每年的盈余资金不出现负值，而是要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于或等于零。见教材p205。房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是表的累计盈余栏目。盈余资金当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。,房地产项目资产负债表,含义综合反映了房地产项目在计算期内各年末的资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。作用提供资金的增减变化情况及相互间的对应关系，以检查房地产企业的资产负债、资金结构是否合理，是否有较强的还债能力。检
7、查其他相关报表的准确度。资产=负债+所有者权益计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标的基础。,财务分析指标,考虑资金的时间价值静态指标动态指标分析的目标盈利能力指标清偿能力指标资金平衡能力指标按分析指标的性质划分时间性指标价值性指标比率性指标,财务分析指标考虑资金的时间价值,静态分析指标投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率,动态分析指标动态投资回收期财务净现值财务内部收益率,财务分析指标按分析的目标为标准划分,盈利能力指标财务内部收益率财务净现值投资回收期（静态与动态）投资利润率资本金利润率资本金净利润率,清偿能力指
8、标借款偿还期还本付息比率财务比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力指标,财务分析指标按指标的性质划分,时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标财务净现值,比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率,各财务分析指标与报表的关系,见教材p228,各财务分析指标的计算,静态指标的计算投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期借款偿还期财务比率还本付息比率,投资利润率,计算公式投资利润率=利润总额或平均利润总额/总投资额100%类别税前投资利润率税后投资利润率注意的问题计算口径的一致性投资项目的类型,投资利税率,计算公
9、式投资利税率=利税额/总投资额100%其中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和,资本金利润率和资本金净利润率,资本金利润率计算公式资本金利润率=利润总额或年平均利润总额/资本金100%注意利润总额为税前利润；资本金为项目的全部注册资金；,资本金净利润率计算公式资本金净利润率=税后利润/资本金100%投资者最关心的一个指标。,财务比率,数据来源资产负债表分析指标资产负债率项目负债总额与资产总额之比。计算公式资产负债表=负债总额/资产总额100%合理取值（70%80%）影响因素项目盈利率、银行贷款利率、通货膨胀率、国民经济的积累率和国民经济的发展水平。见教材p234自有资金利润率大于银行贷款利率
10、时，负债经营是可取的。贷款机构贷款的底线资产负债率=100%,财务比率流动比率,含义项目流动资产与流动负债之比。计算公式流动比率=流动资产总额/流动负债总额100%指标分析流动比率越高，该项目偿还能力越强；债权人越安全。合理取值200%/120%,财务比率速动比率,含义速动比率=项目速动资产/流动负债总额100%速动比率=（流动资产总额存货）/流动负债总额100%速动资产迅速转变为货币的资产，如货币资金、应收账款等；短期偿债能力指标；从债权人角度，速动比率比较满意的取值为100%；但房地产行业的速动比率一般为65%.,还本付息比率,含义项目投资所获得的年净经营收益与还本付息额（或年债息总额）之
11、比。还本付息比率=年净经营收益/还本付息额指标分析还本付息比率越高，表明投资的还贷能力越强。,各财务分析指标的计算,动态指标的计算财务净现值财务内部收益率动态投资回收期,小结,财务分析的目标测算盈利能力测算清偿能力财务分析的原理从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标；与基本参数作比较；根据一定的评价标准，决定项目是否可行。财务分析的程序财务分析的基本报表财务分析的评价指标体系,案例分析,某房地产开发商拟在一块土地上开发商品房。已知开发商已经取得该宗地70年的土地使用权，该宗地为七通一平的空地，面积为2000平方米，购买土地使用权的费用（地价）为600万元，购买土地使用权的手续费和税金（代
12、理费、印花税、律师费等）为地价的2%；城市规划规定该地块用途为商住两用，容积率为4。评估要求：估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润及成本利润率/投资利润率，并分析该项目在经济上是否可行？,分析过程,该宗地为待开发的土地，适宜于剩余法来评估；根据规划要求，该房地产开发公司决定以开发住宅为最佳利用方式；根据该房地产开发公司的市场调查与分析，获得以下数据：该项工程在取得土地使用权后3个月即可开工，项目开发周期为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为4000元/平方米，建筑费和专业人员费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年投入60%，目
13、前资金贷款利率为12%，物业销售代理费为销售收入的2%，广告宣传费为5万元，不动产销售的税费为不动产总价的6%，地价款采用一次性支付，建筑成本和专业费用假定是建设期内均匀支出。,分析过程,预测房地产开发商的预期利润项目建筑总面积2000 4=8000m2预期不动产总价为：4000 8000=3200万元,分析过程,总开发成本的计算土地总费用地价600万元购买土地使用权的手续费和税金6002%=12万元购买土地的总费用600+12=612万元建筑费及专业费8000 1000=800万元总利息612（1+12%）2.251+800 40%（1+12%）1.51+800 60%（1+12%）0.51
14、=265万元注：地价计息期为2年3个月。,分析过程,总开发成本612+800+265=1677万元,分析过程,销售成本的计算物业销售代理费32002%=64万元广告宣传费5万元不动产销售的税费为32006%=192万元总销售成本64+5+192=261万元总成本1677万元+261万元=1938万元,分析过程,开发商利润32001677261=1262万元开发商成本利润率=开发商利润/总成本100%=1262/1938=65.1%,评估过程,结论一般来讲，开发商的年成本利率在10%15%，就能满足其开发利润目标的要求。本项目的成本利率为65.1%，取开发期2年，年平均成本利润率32.55%，所以说该房地产开发的项目在经济上是合理的。,思考题,全部现金流量表与资本金现金流量的区别？各种基本报表之间的关系？各种报表与评价指标间的关系？如何理解负债率的问题？如何合理避税？,
