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1、,第13 章房地产估价文书写作,第13 章房地产估价文书写作,1.估价委托书 2.估价委托合同 3.估价项目来源和接洽情况记录 4.估价作业方案 5.估价所需资料清单 6.估价对象实地查看记录 7.估价报告 8.估价报告内部审核表 9.估价报告交接单 10.估价中主要不同意见和估价结果重大修改意见.,一、估价委托书,估价机构在受理估价业务时,与估价需求方进行沟通、协商,明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项.在这个过程中,估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书估价委托书作为估价的重要依据,放入未来完成的估价报告的附
2、件中。估价委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的估价机构的名称、委托人真实的估价需要或目的、委托人指定的估价对象、委托日期。估价机构一般有固定格式。,二、估价委托合同,估价委托合同：是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。主要作用：建立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权力和义务；载明估价的有关事项。,估价委托合同的内容,委托人的名称或者姓名和住所 估价机构的名称和住所 估价目的、估价对象 估价时点和价值类型 委托人应提供的估价所需资料 估价过程中双方的权利和义务 估价服务费用及其支付 估价报告交付 违约责任；解决
3、争议的方法；其他事项,第13 章房地产估价文书写作,四、估价作业方案估价机构和估价师明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排,以保证估价项目能按质、按时完成。估价作业方案主要内容：拟采用的估价技术路线和估价方法 拟搜集的估价所需资料及其来源渠道 预计需要的时间、人力和经费 估价作业步骤和时间进度安排,第13 章房地产估价文书写作,五、估价所需资料清单完成一项估价业务,必需具有相应估价资料,估价师在进行估价前,需要就估价对象状况.估价目的列出需要的资料清单,以便顺利.准确地评估估价对象的价值。估价所需资料：对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区房地产价格有影响的资料 估价
4、对象及类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料 反映估价对象状况的资料,第13 章房地产估价文书写作,六、估价对象实地查看记录 实地查看：是指负责某个估价项目的估价师亲自到该估价项目的估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查形成估价对象实地查看记录估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定,住宅房地产实地查看重点,(1)估价对象位置、四至、楼盘名称(2)估价对象建筑结构、户型结构、楼层(3)估价对象通风、采光、噪声
5、状况(4)估价对象周边景观及配套设施状况(5)估价对象类型,如属于住宅小区、大院、单体楼等(6)估价对象使用状况,如目前是自用、空置、出租等(7)估价对象设施及管理状况(8)估价对象内部装修状况(9)估价对象实地查看时间、人员、联系方式,住宅房地产实地查看记录表,经营性房地产实地查看,(1)估价对象位置、四至(2)估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室(3)估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等(4)估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等(5)估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等(6)估价对象
6、周边公共配套设施(7)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等(8)估价对象内部设施及物业管理状况(9)估价对象内部装修状况(10)估价对象实地查看时间、人员、联系方式,工业房地产实地查看重点,(1)估价对象位置、四至、名称；(2)估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率；(3)估价对象占地面积、容积率；(4)估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间、非生产车间等；(5)估价对象周边交通便捷度；(6)估价对象工业集聚度；(7)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；(8)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；(9)估价对象内部设施状况；(10)估价对象内部装修状况；(
7、11)估价对象实地查看时间、人员、联系方式。,在建工程实地查看记录,1.在建工程实地查看内容(1)估价对象名称、位置、四至；(2)估价对象建筑面积、用地面积；(3)估价对象规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位；(4)估价对象开工日期、预计完成时间；(5)估价对象建筑设计结构、层高、楼层数；(6)估价对象形象进度；(7)估价对象周边商业繁华度；(8)估价对象周边交通便捷度；(9)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；(10)估价对象实地查看时间、人员、联系方式。,第13 章房地产估价文书写作,七、估价报告估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见,可视为估价机构提供给委托人的“产
8、品”是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。构成要素1.封面;2.目录;3.致委托人函;4.注册房地产估价师声明5.估价的假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件,第13 章房地产估价文书写作,八、估价报告内部审核表 为保证出具的估价报告质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由为人正直、责任心强、业务水平高、经验丰富的内部房地产估价师或者聘请的外部房地产估价专家担任审核人员，按照合格的估价报告的要求，对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价
9、结果是否客观合理、提出审核意见。对估价报告进行内部审核类似于对生产出产品在出厂之前进行质量检验,是防范估价风险的最后一道防线。,八、估价报告内部审核表,(1)估价报告的完整性(2)估价的假设和限制条件(3)估价目的及价值类型和定义(4)估价对象的界定、描述和分析(5)市场背景描述与分析(6)最高最佳使用分析(7)估价方法选用(8)数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程(9)估价结果确定及表述(10)估价报告的规范性、文字表述、排版、外观,八、估价报告内部审核表,(1)估价报告的完整性要件齐全:封面(项目齐全)、目录(含页码)、致委托人函(含估价机构盖章)注册房地产估价师声明(含2名以上注册房
10、地产估价师签名及注册号)、估价的假设和限制条件估价结果报告(项目齐全)、估价技术报告(项目齐会)附件(含估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明复印件，估价机构资质、估价师资格证明复印件)。,八、估价报告内部审核表,（2）估价的假设和限制条件假设条件是必要、充分、合理、有依据的；限制条件具有针对性。（3）估价目的及价值类型和定义表述准确、清晰、具体。（4）估价对象的界定、描述和分析对估价对象的界定准确，对区位、实物、权益状况的描述全面、翔实。,八、估价报告内部审核表,（5）市场背景描述与分析对宏观房地产市场、估价对象细分房地产市场及价值影响因素的分析简明、透彻、针对性强。（6）最高最佳使用分析
11、对最高最佳使用的判定正确，分析透彻、具体，有合法依据和市场根据。,八、估价报告内部审核表,（7）估价方法选用选用方法全面、恰当。对理论上适用于估价对象的方法不选用的，充分说明了理由；选用的，简述了道理。,八、估价报告内部审核表,（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程数据来源依据充分或理由充足；参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。,八、估价报告内部审核表,（9）估价结果确定及表述估价结果确定有充分依据，结论表述清晰(含单价、总价)、理由充分；致委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果相互一致。,八、估价报告内部审核表,（10）估价报告的规范性、文字表述、排版、外观报告名称、格式、用语规范；引用法规、标准正确；文字简洁、通畅，表述严谨、前后一致、逻辑性强，无错别字、漏字，标点符号使用正确；排版规整、前后统一，装订美观大方。,
