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1、宿峰培训教材,住宅小区业委会知识普及材料,*业主大会会议筹备组2008年3月13日,宿峰培训教材,筹备组工作要点,1.工作目标：召开业主大会会议，成立业主委员会。2.工作要领：一切行动以成立业主委员会为目标，而不要涉及任何有关小区管理的具体问题。这些具体问题留待业主大会及业委会成立后依法解决。,宿峰培训教材,名词解释,宿峰培训教材,业主,谁的名字登记在房产证谁就是“业主”，其他人都不具备“业主”资格。国土房管物 20031024 号规定：商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一
2、方不具备成为业主委员会委员的资格。,宿峰培训教材,业主大会,业主大会是小区内的最高权力机构，其地位相当于“全国人民代表大会”在中国的地位。物业管理条例规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。,宿峰培训教材,业主大会会议,业主大会行使权力的具体方式是业主大会会议，相当于我国每年的人大会议。会议通过业主表决的方式，做出决定。物业管理条例规定：业主大会会议可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，
3、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。,宿峰培训教材,业委会,业主委员会的简称，是业主大会的执行机构。对小区内事项，业委会无决定权（业主大会授权的除外），只有执行业主大会决定的权力。物业管理条例规定：业委会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。,宿峰培训教材,业主公约,业主公约相当于小区内的“宪法”，
4、是业主之间互相约束的“法规”。在首次业主大会会议制定出正式业主公约前，业主要遵守由建设单位制定的临时公约。业主违法业主（临时）公约的行为在法律上不受保护。,宿峰培训教材,业主大会议事规则,物业管理条例规定：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。,宿峰培训教材,筹备组,业主大会会议筹备组的简称，负责首次业主大会会议的组织工作。业委会成立后，筹备组自动解散。建住房 2003131 号规定：筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议
5、事规则（草案）和业主公约（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。,宿峰培训教材,小区办,区、县人民政府房地产行政主管部门，对小区内成立业主大会、召开业主大会会议、成立业委会负有指导职责。在业主大会会议召开时，需派员到场。如不派人，属于行政不作为。,宿峰培训教材,居委会,国土房管物 2004275 号规定：社区居委会作为住宅物业管理区域业主大会筹备组成员单位之一，组织、指导业主和有关单位依法、有序地开展相应活动。,宿峰培训教材,开发商,是小区的建设单位。本小区的开发商是*房地
6、产公司。法规要求筹备组要有开发商代表。,宿峰培训教材,物业管理公司,是小区内提供物业管理服务的公司。本小区的物业公司是*物业公司。物业公司受聘于业主，为业主服务。业主有依法监督物业公司履行物业服务合同的权力。,宿峰培训教材,投票权,国土房管物 2004338 号规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的业主大会议事规则执行。在*，开发商还保留部分未销售物业，因此其所拥有的投票权可能会超过任何一名其他业主。,宿峰培训教材,问题简答,宿峰培训教材,业
7、主享有哪些权利？,业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。,宿峰培训教材,业主应尽哪些义务？,业
8、主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。,宿峰培训教材,为什么要成立业委会？,业委会是国家法律认可的代表广大业主的组织机构。单个业主因为处于弱势地位，难以在与物业公司和开发商的交涉中获得满意的结果；而以业委会出面就会相对容易的实现诉求。通俗地讲，成立业委会就是要建立一个代表业主说话的合法机构。,宿峰培训教材
9、,成立业主大会、业委会须经过哪些部门批准？,成立业主大会、业主委员会是业主自己的事情，整个过程由业主自发组织，只要不违法，无需任何政府部门的批准。在最新颁布的物业管理条例中，已经将原先的“批准”环节改为“备案”环节。这就是说，政府部门只是起到指导监督的作用、保证成立过程中的程序合法，而没有“批准”的权力。只要业主的行为不违法，政府部门就无权干预。,宿峰培训教材,召开业主大会会议须经过哪些部门批准？,同成立业主大会、业主委员会一样，召开业主大会会议也完全由业主自己按照现有法规进行，无需任何部门批准。,宿峰培训教材,业主大会会议的目的和开会周期是什么？,首次会议的主要目的是通过三个小区法规：业主公
10、约、业主大会议事规则、业委会章程，并且选举产生业委会。以后业主大会会议的召开按照业主大会议事规则的规定执行。此外，经以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。,宿峰培训教材,召开业主大会会议的形式和程序是什么？,业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，否则不能合法形成有效决议。会议召开前15天，需要通知全体业主，并告知居委会。业主大会作出以下3种决定，必须经全体业主所持投票权2/3以上通过：1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则2）选聘和解聘物业管理企业3）专项维修资金使用和续筹方案的决定。业主大会
11、作出其它决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。对业委会的选举就属于这种情况。,宿峰培训教材,参加业主大会会议的资格是什么？,业主有资格参加业主大会会议。国土房管物2004338号规定：业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。,宿峰培训教材,业委会的职责和权利是什么？,业委会的职责和权力是由业主大会确定的。具体说来，是由业主大会通过业委会章程规定的。物业管理条例规定的业委会职责是：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物
12、业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。,宿峰培训教材,成立业委会的程序是什么？业委会成员是如何产生的？,建物2004345号文件规定：业主委员会候选人的具体产生方式由筹备组确定。业委会是由业主大会会议选举产生的，候选人当选必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。*名苑南区业委会人数初步定为7人。如果超过7名候选人获得1/2以上通过，则取得票最多的7名候选人组成业委会。7名业委会成员内部选举产生业委会主任和副主任。,宿峰培训教材,如何书面召开业主大会会议？,书面召开业主大会的具体方式是：由筹备组工作人员进行入户访问，
13、送达会议通知和对三个公约及业委会的选票。在送达通知的同时，请业主填写回执，带回筹备组。通过统计回执数量，达到法规要求的1/2投票权业主参加的标准，使业主大会会议合法生效。之后，在设定的时限内等候业主将选票送回投票箱。在投票箱开箱当日，由小区办工作人员监督进行选票统计，通过三个公约并产生业委会委员。,宿峰培训教材,由哪些部门和人员统计、监督投票？,投票监督及选票的统计由筹备组在政府主管部门小区办的监督指导下进行。选票开箱时小区办应派员到场。如果小区办不进行指导，属于行政不作为。此外，国土房管物2004338号规定：住宅物业的业主大会、业主委员会召开会议时，应当有所在地的社区居委会参加。业主大会、
14、业主委员会作出决定前，应当听取社区居委会的建议。建物2004345号规定：筹备组中业主代表成为业主委员会候选人后，就不宜担任选举业主委员会程序中唱票、监票和计票等工作。,宿峰培训教材,为什么要成立业主大会会议筹备组？,成立业主大会会议筹备组是法规的规定。国土房管物2003949号文件规定：新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。建物2004345号文件规定：街道办事处或社区居委会应最终确定筹备组中的“业主代表”。“业主代表”在筹备组中的人数应以保障筹备组工
15、作顺利开展为目的合理确定。对人数有争议的，由社区居委会确定。,宿峰培训教材,成立筹备组须经过哪些部门批准？,依法成立筹备组无需政府部门批准，但要在筹备组成立后进行公示。,宿峰培训教材,筹备组的职责是什么？,建物2004345号文件规定：业主大会成立之前的住宅物业，筹备组除承担首次业主大会会议筹备职责外，要切实承担协调、监督物业管理的有关工作职责，应接受业主咨询和投诉，负责代表业主对物业服务提出意见和建议，协调物业与物业管理企业之间的关系。,宿峰培训教材,筹备组的工作内容是什么？,筹备组的主要工作是筹备以书面形式召开清澄名苑南区首次业主大会会议，包括：1）起草业主大会议事规则业主公约业主委员会章
16、程；2）确定选举业主委员会委员的办法、程序、计票方法等；3）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；4）在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；5）确定的业主名单、投票权的比例；6）公示征集业主委员会候选人；7）确定业主委员会委员候选人名单产生办法；8）确认候选人身份，准备候选人资料；9）设立投票箱，入户送达选票，获得回执；10）在设定时限内等待反对票返回；11）在小区办监督下开箱验票，产生业委会。除此之外，筹备组还要在小区内开展广泛的基础宣传工作。,宿峰培训教材,筹备组是如何开展工作的？,由于筹备组成员有限、任务繁多，所以筹备组成员需要依靠广大业主的支持和配合。在15名筹备组成员之外，还有很多筹备组工作人员，包括各楼的联系人、单元联系人等等。全体工作人员通过协作分工，做到对小区内全体业主的全面覆盖，使筹备工作能够不重不漏、有条不紊的进行。,
