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1、2008.1,第八章 地价评估,1,第八章 地价评估,一、基准地价及其它地价二、宗地地价的评估,2008.1,第八章 地价评估,2,一、基准地价及其它地价,（一）地价体系(二)基准地价(三)标定地价(四)出让底价(五)交易价,2008.1,第八章 地价评估,3,（一）地价体系,在土地市场的交易和管理中，形成了各种地价。按形成方式可分为基准地价、交易底价和征税价格；不同的土地价格具有不同的概念、内涵和作用，共同构成地价体系，共同满足土地市场交易、管理需要的价格系列。,2008.1,第八章 地价评估,4,我国已形成了以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价和市场交易价等在内的地价体系。其中基准地价
2、反映宏观地价水平，标定地价、出让底价、市场交易价属于宗地地价。,2008.1,第八章 地价评估,5,(二)基准地价,1基准地价的含义2.基准地价的基本特征3基准地价的主要作用,2008.1,第八章 地价评估,6,1基准地价的含义,基准地价是政府对各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，有政府组织或委托评估，评估结果需经政府认可。基准地价的评估是以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格。,2008.1,第八章 地价评估,7,2.基准地价的基本
3、特征,基准地价是代表土地市场正常水平的价格，并能客观地反映城市地价规律，是现行政策下的指导价格，但不是计划价格，不是理论价格。一般而言，基准地价有以下一些基本特征：1.全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价。,2008.1,第八章 地价评估,8,2权威性，基准地价一般由政府组织有关专家组成的专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布，因而具有权威性。3分用途。同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。4.平均性。基准地价对应地价区、地价片(内部特性相对均一的区域)，是某地区土地等级、特定用途、一定时间内的平均价格(非简单平均)。,2008.1
4、,第八章 地价评估,9,5有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。,2008.1,第八章 地价评估,10,3基准地价的主要作用,(1)企业投资预算的参考。基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果；(2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据；(3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空间布局的经济杠杆，是政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据；(4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初值和修订初始值的作用。,2008.1,第八章 地价评估,1
5、1,(三)标定地价,1标定地价的含义 标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在一定使用年期内在正常土地市场和正常的经营管理条件下及政策作用下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据。,2008.1,第八章 地价评估,12,标定地价的评估方法与一般宗地估价方法相同，即可采用基准地价修正法和一般估价方法进行估价。基准地价修正法是根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制、微观区位等条件，通过系数修正进行评估。一般估价方法则是根据市场资料直接评估。,2008.1,第八章 地价评估,13,2标定地价的主要作用,(1)
6、确定土地出让价格的依据；(2)标定地价是国家行使优先购买权的依据；(3)划拨土地使用权，转让、出租、抵押时补交土地使用权出让金的标准。(4)核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准；(5)企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准。,2008.1,第八章 地价评估,14,(四)出让底价,出让底价，是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在我国，政府垄断了土地供应量，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响。
7、因此，出让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。,2008.1,第八章 地价评估,15,(五)交易价,交易价，是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契税、土地增值税的计税基础。交易价一般通过协议、招标、拍卖而实现，反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。,2008.1,第八章 地价评估,16,二、宗地地价的评估,（一）宗地地价概念（二）宗地地价评估程序（三）宗地地价的估价方法,2008.1,第八章 地价评估,17,（一
8、）宗地地价概念,宗地地价，是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。在我国，这一定权利状态主要是有限期的土地使用权，标定地价是宗地地价的一种，它是政府认可的一种土地价格。出让价、交易价等也是宗地地价，是市场成交价。,2008.1,第八章 地价评估,18,（二）宗地地价评估程序,接受委托 确定估价基本项目(对象、目的、时点)估价计划(人员、资料、时间、估价方法)资料收集与实地勘察(一般资料和个别资料)选择估价方法 估价 确定估价结果。,2008.1,第八章 地价评估,19,（三）宗地地价的估价方法,1.市场比较法2.收益法3.假设开发法4.成本法,2008.1,第八章 地价评估,20,1.市场
9、比较法,市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。,2008.1,第八章 地价评估,21,运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。,2008.1,第八章 地价评估,22,2.收益法,收益法，也叫地租资本化
10、法，是以土地资本化率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。,2008.1,第八章 地价评估,23,收益法适用于有收益(如出租、商业、工业用地)或潜在收益的土地的估价。利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、资本化率的准确程度。,2008.1,第八章 地价评估,24,例：某市N公司以A、B两块土地租用价出资人股，现评估土地在2000年8月31日的价值作价人股。合同总租期25年，即从2000年9月1日至2025年8月31日止。1)A场地情
11、况：现有熟地50 000m2，2000年9月1日投入使用;2)B场地情况：面积为85 000m2，2009年3月10日投入使用。3)已知该市土地资本化率为8，A、B地块正常使用年期的土地价格分别为1 000元m2和1 250元m2。求A地块单位现值；B地块单位现值：A、B两地块的年收益为80元m2和100元m2。根据公式得出A地块(n=25年)和B地块(n=165年)的评估值，并将B地块贴现到2000年8月31日(n1=85年)。,2008.1,第八章 地价评估,25,例：办公用房租金测算,(1)评估对象基本情况：评估对象位置是北京市丰台区草桥某宗地；建筑年代是1992年；建筑面积1015m2
12、，总造价137万元，每平方米造价为1350元/m2。(2)评估基准日：1993年3月20日。（3）估计建筑物还可使用50年，残值率为2%；年修缮费为年折旧费的80%；年保险费为造价的0.2%；年管理费为年折旧费、年修缮费、年利息总和的1/9；年利润为造价的12%；年税金为年折旧费、年修缮费、年利息、年保险费、年管理费、年利润总和的13.64%；地租为245元每平方米。计算单方年租金及总年租金。,2008.1,第八章 地价评估,26,3.假设开发法,假设开发法又称剩余法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。,2008.1,第八章 地价评估,27,4.成本法,成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益(即土地出让金)，从而求得土地价格。即：,土地价格,土地取得费,土地开发费,税费,利息,利润,土地出让金,=,+,+,+,+,+,
