房地产经营与管理电子教案.ppt

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1、房地产经营管理,第一章 导 论,第一章 导论,房地产业是国民经济的支柱产业，其发展越来越成熟。本书将站在房地产开发商的角度，重点介绍在房地产开发及流通过程中,房地产经营管理理念、方法及手段。,导论：房地产开发、经营与管理概述,1.1房地产开发、经营与管理概述房地产和房地产业1.房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解，房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。,导论：房地产开发、经营与管理概述,2.房地产的商品特性（1）位置固定性（2）使用长期性（3）投资大量性（4）保值增值性3.房地产的分类房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地

2、和房屋进行各种分类。,（1）土地的分类1、是否具有建筑用途3、按按土地的开发程度2、按是否与城市经济紧密相连（2）房屋的分类1、按建筑结构的不同2、按功能用途的不同3、按价格的构成不同4、按所有权的归属不同,导论：房地产开发、经营与管理概述,导论：房地产开发、经营与管理概述,4.房地产业的含义和特点房地产业是从事房地产开发、经营、管理、和服务的产业。房地产业的活动范围主要有：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营；（4）房产经营；（5）房地产物业管理服务；（6）房地产金融；,房地产经营管理的含义房地产经营管理包括：1、房产开发经营2、地产开发经营3、服务经营房地产经营管理的特征

3、（1）房地产属于不动产，生产周期长。（2）房产与地产的价格相互隐含。（3）房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定，同时也必须具备法律规定的必备形式。（4）房产与地产的权属转移同步化。,导论：房地产开发、经营与管理概述,导论：房地产开发、经营与管理概述,1.2房地产经营管理的研究对象、内容与方法房地产经营管理的研究对象1.房地产商品及房地产商品化2.房地产商品的特殊性,导论：房地产开发、经营与管理概述,房地产经营管理的研究内容（1）要从理论的角度论述房地产经营的客观存在，并在事实的基础上分析房地产经营的发展及其演变，探求其运动规律。（2）要从全局和原则的角度，着重分析房地产经营管理的地位和

4、作用。（3）要基于事实，运用理论，具体分析房地产经营的运行过程，研究房地产经营的一般经济活动规律和实际操作方法。,房地产经营管理的研究方法1.矛盾分析法2.宏观研究与微观研究结合法3.定性研究与定量研究结合法4.比较分析法5.经验或案例方法,导论：房地产开发、经营与管理概述,1.3我国房地产开发与经营业的历史回顾1.4房地产经营管理的基础理论房地产实物学房地产经济学房地产营销学房地产技术学房地产政策学房地产法学,导论：房地产开发、经营与管理概述,第二章房地产开发经营分析基础,第二章：房地产开发经营分析基础,2.1现金流量现金流量房地产投资与成本,第二章 房地产开发经营分析基础,1.投资与成本的

5、概念（1）投资（2）成本2.房地产投资分析中投资与成本（1）开发项目总投资（2）开发产品成本费用,a.产品开发成本b.经营成本c.期间费用经营收入、利润和税金1.经营收入2.利润3.税金：销售税金、土地使用税和房产税、企业所得税,第二章 房地产开发经营分析基础,第二章 房地产开发经营分析基础,2.2资金的时间价值与等效值计算资金的时间价值利息与利率1.利息与利率2.单价计息与复利3.名义利率与实际利率,第二章 房地产开发经营分析基础,资金等效值与现金流量图1、资金等值的概念2.现金流量图复利计算公式与系数1.复利计算中的常用符号2.复利计算公式与系数3.复利计算的标准表示法,第二章 房地产开发

6、经营分析基础,2.3房地产投资经营经济效果评价房地产投资经营经济效果的表现形式1.置业投资2.开发投资投资回收与投资回报收益率通货膨胀的影响,第三章房地产项目可行性研究,第三章：房地产项目可行性研究,3.1可行性研究概述可行性研究的含义和目的可行性研究的作用1.可行性研究是项目投资决策的依据2.可行性研究是筹集建设资金的依据3.可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据4.可行性研究是编制下阶段规划设计的依据,可行性研究的依据1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2.批准的项目建议书和同等效力的文件；3.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；,第三章：房地产项

7、目可行性研究,第三章：房地产项目可行性研究,4.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；5.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；6.国家所规定的经济参数和指标；7.开发项目备选方案的土地利用条件、规划条件以及备选规划设计方案等,可行性依据的工作阶段1.投资机会研究2.初步可行性研究3.详细可行性研究4.项目的评估和决策,第三章：房地产项目可行性研究,3.2可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容1.项目概况2.开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（1）土地调查。（2）人口调查。（3）调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量

8、和面积等。,第三章：房地产项目可行性研究,第三章：房地产项目可行性研究,（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。（5）调查各种管线。（6）调查其他地上、地下物。（7）制定拆迁方案。（8）制定安置方案。,3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案（1）市政规划方案选择；（2）项目构成及平面布置；（3）建筑规划方案选择5.资源供给条件分析6.环境影响评价7.项目开发组织机构和管理费用的研究8.开发建设计划的编制（1）前期开发计划；（2）工程建设计划。（3）建设场地计划；（4）施工队伍的选择。,第三章：房地产项目可行性研究,9

9、.项目经济及社会效益分析（1）项目总投资估算（2）项目投资来源、筹措方式的确定（3）开发成本估算（4）销售成本、经营成本估算（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算（6）财务评价（7）国民经济评价（8）风险分析（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价,第三章：房地产项目可行性研究,10.结论及建议（1）运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案（2）存在的问题及相应的建议可行性研究的步骤1.接受委托2.调查研究3.方案选择和优化4.财务评价和综合评价5.编制可行性研究报告,第三章：房地产项目可行性研究,第三章：房地产项目可行性研究,3.3房地产开发项

10、目策划与基础参数选择房地产开发项目策划1.区位分析选择2.开发内容和规模的分析与选择3.开发时机的分析与选择4.合作方式的分析与选择5.融资方式与资金结构的分析与选择6.产品经营方式的分析与选择,第三章：房地产项目可行性研究,构造评价方案选择基础参数（1）时间类参数（2）融资相关参数（3）收益相关参数（4）评价标准类指标,第三章：房地产项目可行性研究,3.4房地产开发项目投资与收入估算投资估算1.土地费用（1）土地征用拆迁费（2）土地出让地价款（3）土地转让费（4）土地租用费（5）土地投资折价2.前期工程费,3.房屋开发费（1）建筑安装费（2）公共配套设施建设费（3）基础设施建设费4.管理费5

11、.财务费6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费用,第三章：房地产项目可行性研究,第三章：房地产项目可行性研究,资金使用计划收入估算与资金筹措1.收入估算（1）租售方案（2）租售价格（3）租售收入（4）收款方式2.资金筹措,3.5房地产开发项目财务报表及财务评价指标财务评价报表 1.基本报表（1）现金流量表（2）财务计划现金流量表（3）利润及利润分配表（4）资产负债表2.辅助报表,第三章：房地产项目可行性研究,财务评价指标（1）财务净现值（2）财务内部收益率（3）动态投资回收期（4）成本 利润率（5）投资利润率（6）资本金利润率,第三章：房地产项目可行性研究,第三章：房地产项目可行

12、性研究,3.6可行性研究报告的撰写可行性研究报告的构成（1）封面（2）摘要（3）目录（4）正文（5）附表（6）附图,可行性研究报告正文的写作要点（1）项目总说明（2）项目概况（3）投资环境研究（4）市场研究（5）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目（6）规划方案及建设条件（7）建设方式及进度安排（8）投资估算及资金筹措（9）项目评估基础数据的预测和选定（10）项目经济效益评价（11）风险分析（12）可行性研究的结论,第三章：房地产项目可行性研究,房地产开发程序,房地产开发程序,4.1房地产开发的定义房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。房地产

13、开发的主要程序4.2投资机会选择与决策分析投资机会选择决策分析,4.3前期工作项目立项1.项目立项的含义2.实施程序（1）工程建设项目立项的办理a.申报资料b.申办程序c.办结时限d.收费标准,第四章 房地产开发程序,第四章 房地产开发程序,实施程序：（2）建设项目年度投资计划审批的办理a.申报资料b.申办程序c.办结时限,获取土地使用权1.政府土地收购储备与土地一级开发2.获取土地使用权的途径（1）土地使用权转让（2）土地使用权划拨（3）原有划拨土地上存量房地产土地使用权的获得（4）与当前土地使用权拥有者合作确定规划设计方案并获得规划许可,第四章 房地产开发程序,建设工程招标1.招标方式（1

14、）公开招标（2）邀请招标2.招标机构 招标机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织（1）招标过程中的决策活动（2）招标中的日常事务工作（3）招标工作小组组成人员,第四章 房地产开发程序,3.招标程序（1）申请程序（2）编制招标文件（3）编制招标工程标底（4）确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函（5）投标人资格审查（6）招标工程交底及答疑（7）开标、评标和决标（8）签订合同,第四章 房地产开发程序,开工申请与审批1.申请领取施工许可证应具备的条件2.申请办理施工许可证的程序与市政设施的接驳1.接驳的含义,第四章 房地产开发程序,第四章 房地产开发程序,2.接驳的实施程序(1

15、)与自来水设施的接驳(2)与供电系统的接驳(4)与供热系统的接驳（5）与市与天然气（管道煤气）系统的接驳(3)政排污系统的接驳（6）道路占用审批手续（7）道路挖掘审批手续前期工作的其他环节,4.4建设阶段质量控制（1）对原材料的检验（2）对工程中的配套设备进行检验（3）确立施工中控制质量的具体措施（4）确立有关质量文件的档案制度,第四章 房地产开发程序,第四章 房地产开发程序,进度控制1.工程进度计划的编制2.进度管理及计划调整（1）横道图法（2）网络图法,3.其他配套进度计划（1）材料供应计划（2）设备周转计划（3）临时工程计划4.进度控制中应关注的因素（1）材料、设备的供应情况（2）设计变

16、更（3）劳动力安排情况（4）气象条件,第四章 房地产开发程序,成本控制1.成本控制的主要内容（1）编制成本计划，确定成本控制的目标（2）审查施工组织设计和施工方案（3）控制工程款的动态结算（4）控制工程变更2.控制工程成本的做法和手段（1）强化“成本”意识，加强全面管理（2）确定成本控制的对象（3）完善成本控制制度（4）制定有效的奖励措施,第四章 房地产开发程序,第四章 房地产开发程序,合同管理1.合同管理的作用2.房地产开发项目的主要合同关系3.合同管理的主要工作内容安全管理,竣工验收1.竣工验收的要求2.竣工验收的依据3.竣工验收的工作程序（1）单项工程竣工验收（2）综合验收4.竣工结算5

17、.编制竣工档案（1）技术资料的内容（2）竣工图,第四章 房地产开发程序,第四章 房地产开发程序,4.5租售阶段选择物业销售形式1.开发商自行销售2.委托物业代理（1）物业代理的作用（2）物业代理的形式（3）委托物业代理公司应注意的问题,制定租售方案1.出租还是出售2.租售进度3.租售价格（1）成本导向定价法（2）购买者导向定价法（3）竞争导向定价法,第四章 房地产开发程序,第四章 房地产开发程序,制定宣传与广告策略1.制定宣传策略（1）确定宣传目标（2）选择宣传的信息与工具（3）实施宣传方案（4）评价宣传效果2.制定广告策略,第五章房地产开发管理,第五章 房地产开发管理,房地产开发管理的含义1

18、.房地产开发管理的概念房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或出售、出租商品房的行为。因此这里所说的房地产开发管理是指围绕房地产开发而进行的各项管理活动的总称2.房地产开发管理的主体,房地产开发管理的特点（1）房地产开发管理是一项复杂的工作（2）房地产开发管理具有创造性（3）房地产开发管理具有前瞻性（4）房地产开发管理具有市场性（5）房地产开发管理涉及的管理部门比较多（6）房地产开发管理需要运用多种手段，涉及行政手段、经济手段、金融手段、法律手段和教育手段。,第五章 房地产开发管理,房地产开发管理的内容1.工程 建设项目立项的审

19、批管理2.项目资本金的管理（1）项目资本金的概念（2）项目资本金的出资方式（3）房地产项目资本金3.土地使用权取得的管理（1）土地征用的管理（2）土地使用权出让的管理（3）土地使用权转让的管理,第五章 房地产开发管理,4.建设工程规划的管理（1）土地出让工程中的规划管理（2）房地产开发前期的规划管理 a.开发项目选址、定点审批阶段 b.申请建设用地规划许可证阶段 c.规划设计条件审批阶段 d.设计方案审批阶段 e.申请建设工程规划许可证阶段,第五章 房地产开发管理,5.城市房屋拆迁管理（1）房屋拆迁的有关规定（2）房屋拆迁的基本方式（3）房屋拆迁的程序（4）房屋拆迁的许可证办理（5）房屋拆迁的

20、公示（6）拆迁争议的解决与拆迁的强制执行（7）对拆迁单位的管理,第五章 房地产开发管理,6.房地产开发项目招标投标管理（1）投标方式（2）必须招标的项目范围（3）必须招标的规模标准（4）招标应当具备的条件7.施工许可证的管理（1）申请施工许可证 的有关要求（2）对逾期开工、中止施工的管理,第五章 房地产开发管理,8.房地产开发项目建设过程的管理（1）施工质量管理（2）房地产开发项目施工进度控制（3）房地产开发项目建设成本控制（4）房地产开发项目合同管理（5）房地产开发项目安全管理（6）工程项目竣工验收的管理9.房地产开发项目销售的管理（1）商品房预售管理（2）商品房现售管理（3）经济适用房出售

21、管理,第五章 房地产开发管理,5.2规划设计中的技术经济指标居住区开发项目技术经济指标1.功能指标（1）居住区各类用地的划分（2）用地平衡表（3）公共服务设施配建指标2.开发强度控制指标（1）容积率（2）建筑密度（3）居住密度（4）人口密度,第五章 房地产开发管理,3.环境控制指标（1）绿地率（2）套密度（3）人口密度（4）人均居住区用地面积（5）人均绿地面积和人均公共绿地面积（6）人均住宅建筑面积（7）日照间距4.其他指标,第五章 房地产开发管理,第五章 房地产开发管理,5.居住区规划与节约用地（1）居住区规划布置中的经济性和节约用地的关系（2）规划布置中节约用地的主要方法非居住区开发项目技

22、术经济指标1.规定性指标2.引导性指标,第五章 房地产开发管理,5.3房地产开发企业管理 房地产开发企业是国民经济中专门从事土地和房屋开发建设以及在房地产市场中 从事房地产商品交换的经济组织。,第五章 房地产开发管理,房地产开发企业的设立条件（1）有符合公司法人登记要求 的名称和组织机构。（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。（3）注册资本在100万元以上。（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。（5）法律法规规定的其他条件。房地产开发企业资质等级,房地产开发企业的设立程序（1）营业执照复印件（2）企业章程（3）验资证

23、明（4）企业法定代表人的身份证明（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发企业资质管理机构及管理1.房地产开发企业资质管理机构2.房地产开发企业资质登记实行分级审批3.房地产开发企业资质实行年检制度,第五章 房地产开发管理,第五章 房地产开发管理,房地产开发企业的类型1.按照企业所有制性质分类（1）公有制房地产开发企业（2）合资房地产开发企业（3）私有房地产开发企业2.按照开发经营对象分类（1）专门从事土地和城市基础设施开发的房地产开发企业（2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业（3）房地产综合开发企业3.按照政府对企业的干预程度分类（1）商业性房地产开发企业（2）政策性房

24、地产开发企业,房地产开发企业的特点1.房地产开发企业是具有地域属性的企业2.房地产开发企业是一种资金密集型的综合性经济组织3.房地产开发企业是以房地产项目为单位的经营管理企业4.房地产开发企业是以经济效益为目的的企业,第五章 房地产开发管理,房地产开发企业的运行机制1.我国房地产开发企业的企业制度2.房地产开发企业的内部管理制度（1）开发经营管理制度（2）工程技术管理制度（3）经济核算管理制度（4）行政人员管理制度（5）物业管理制度（6）思想政治工作管理制度,第五章 房地产开发管理,第六章 房地产营销管理,第六章 房地产营销管理,6.1房地产销售形式开发商自行租售委托物业代理1.物业代理的作用

25、（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确的预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。（2）通过广告等宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。,第六章 房地产营销管理,（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发工过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4）按照置业人士提出的有关要求（位置、价格、面积大小、建筑特点等），帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。（5）帮助买卖双方进行有关融资安排。（6）提高市场运行效率。,2.物业代理的形式（1）联合代理与独家代理（2）买方代理、卖方代理和双重代理（3）首席代理和分代理3.物

26、业代理公司的运作（1）与业主合作（2）与客户合作4.物业代理佣金收取的原则,第六章 房地产营销管理,第六章 房地产营销管理,6.2房地产促销组合（1）广告（2）直销（3）销售促进（4）公关与宣传（5）人员推销,确定促销预算确定促销组合需考虑的因素1.产品类型2.推动与拉引策略3.购买者的准备阶段4.公司的市场定位5.经济前景,第六章 房地产营销管理,6.3房地产宣传与广告1.宣传的作用2.宣传与赞助3.宣传的优势与特性4.宣传策略（1）确定宣传目标（2）选择宣传的信息与工具（3）实施宣传方案（4）评价宣传效果,第六章 房地产营销管理,广告策略1.确定广告目标2.确定广告预算3.选择广告媒体4.

27、评估测定广告效果,第六章 房地产营销管理,第六章 房地产营销管理,房地产市场宣传的主要手段1.广告2.邮寄宣传品3.发送售楼书4.现场广告牌和广告围栏5.楼盘推出庆典仪式6.现场展示样板房,6.4房地产定价方法与策略房地产定价方法1.成本导向定价（1）成本加成定价法（2）目标定价法2.购买者导向定价（1）认知价值定价法（2）价值定价法,第六章 房地产营销管理,第六章 房地产营销管理,3.竞争导向定价（1）领导定价法（2）挑战定价法（3）随行就市定价法,房地产定价技巧1.价格折扣与折让（1）期房折扣（2）现金折扣（3）数量折扣（4）职能折扣（5）季节折扣（6）折让,第六章 房地产营销管理,3.差

28、别定价（1）顾客差别定价（2）形式差别定价（3）现象差别定价（4）地点差别定价（5）时间差别定价4.产品组合定价（1）产品线定价（2）选择品定价（3）补充品定价（4）产品束定价,第六章 房地产营销管理,第六章 房地产营销管理,2.心理定价（1）声望定价（2）尾数定价（3）吉祥数字定价（4）招徕定价,第七章 房地产交易管理,第七章 房地产交易管理,7.1房地产交易的概述房地产交易的概念房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。房地产交易中的基本制度1.房地产价格申报制度2.房地产价格评估制度房地产交易的管理

29、机构及其职责,7.2房地产转让管理房地产转让概述1.房地产转让概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2.房地产转让的分类（1）根据土地使用权的获得方式分类（2）根据转让方式分类3.房地产转让的条件,第七章 房地产交易管理,4.房地产转让的程序（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。（2）房地产当事人应当在签订转让合同后30天内持房地产权证书、当事人的合法证明、转让合同等向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15 日内作出是否受理的书面答复。,第七章 房地产交易管理,第七章 房地

30、产交易管理,（4）房地产管理部门核实成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。（6）房地产管理部门核发转让过户单。,5.房地产转让合同房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。一般包括：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所。（2）房地产权属证书的名称和编号。（3）房地产坐落位置、面积、四至界限。（4）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限。（5）房地产用途或使用性质。（6）成交价格及交付方式。（7）违约责任。（8）双方约定的其他事项。,第七章 房地产交易管理,以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式

31、取得土地使用权的房地产转让商品房预售,第七章 房地产交易管理,第七章 房地产交易管理,商品房预售特点，包括：（1）商品房预售行为具有较强的国家干预性。（2）商品房预售的周期长、风险大。（3）商品房预售的标的具有期待性。（4）商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人效力。,第七章 房地产交易管理,商品房预售管理主要包括以下内容：1.商品房预售的条件2.申请办理商品房预售许可证应当提交的证件及资料3.商品房预售合同4.商品房预售中的违法行为及处罚,7.3房地产抵押管理房地产抵押的概述1.房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2.相

32、关概念3.作为抵押物的条件,第七章 房地产交易管理,第七章 房地产交易管理,房地产抵押的一般规定房地产抵押合同抵押登记房地产抵押的效力房地产抵押的受偿,7.4房屋租赁管理房屋租赁概述1.房屋租赁的概念2.房屋租赁的分类3.房屋租赁的相关政策房屋租赁的条件,第七章 房地产交易管理,第七章 房地产交易管理,房屋租赁合同1.房屋租赁合同的概念及内容2.租赁期限3.租赁用途4.租金标准及交付方式5.房屋的修缮责任6.租赁合同的终止,房屋租赁登记备案1.申请2.审查房屋租金房屋转租房屋租赁中的违法行为及处罚土地使用权出租,第七章 房地产交易管理,第八章 房地产产权产籍管理,第八章 房地产产权产籍管理,8

33、.1房地产产权产籍管理的概述房地产产权产籍管理的界定1.房地产产权2.房地产产籍3.房地产产权产籍的概念 房地产产权产籍管理是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权产籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产权属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。,第八章 房地产产权产籍管理,房地产产权产籍管理的任务1.做好房地产权属登记、确权、发证工作2.做好房地产测绘工作3.做好房地产产权产籍管理工作,房地产权产籍管理的目的和意义1.保护房地产权利人的合法权益2.房地产权产籍管理是房地产管理的基础工作3.房地产权产籍管理为城市规划、建设、管

34、理提供科学依据房地产权产籍管理的原则1.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则2.房地产权产籍的属地管理原则,第八章 房地产产权产籍管理,8.2房地产权属登记发证制度房屋所有权登记发证的法定机关房地产权属登记发证的工作程序1.在房、地分管体制下2.在房、地统管体制下（1）按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式。（2）按土地出让前后合法权限的管理模式。（3）按城、乡划分权限的管理模式。（4）实行“房地合一”的管理模式,第八章 房地产产权产籍管理,第八章 房地产产权产籍管理,8.3房地产权属登记管理权属登记制度概述1.契据登记制2.产权登记制（1）权利登记制度（2）托伦斯

35、登记制度,我国的房地产权属登记制度1.房地产登记由不同登记机关分别登记2.房地产权属登记为房地产权利动态登记3.房地产权属登记采取实质性审查4.房地产权属登记具有公信力5.房地产权属登记实行强制登记制度6.颁发权利证书我国房地产权属登记的地域范围,第八章 房地产产权产籍管理,房地产权属登记的种类1.总登记2.土地使用权初始登记3.房屋所有权初始登记4.转移登记5.变更登记6.他项权利登记7.注销登记,第八章 房地产产权产籍管理,申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的期限1.申请房地产权属登记应同时具备的四项条件（1）申请人或代理人具有申请资格。（2）有明确具体的申请要求。（3）申请登记的房

36、地产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。（4）属受理登记的登记机关管辖。2.当事人申请登记的期限,第八章 房地产产权产籍管理,房地产权属登记程序1.受理登记申请2.权属审核（1）初审（2）复审3.公告4.核准登记、颁发房屋权属证书（1）核准登记（2）权属证书的制作（3）权属证书的颁发,第八章 房地产产权产籍管理,几种特殊情况下的权属登记1.房改售房权属登记2.直接代为登记3.商品房的登记4.分割出售房屋是登记5.在建工程和房屋期权抵押登记,第八章 房地产产权产籍管理,8.4房地产产籍管理产籍管理的内容1.房地产平面图2.房地产档案3.房地产卡片4

37、.房地产登记薄册,第八章 房地产产权产籍管理,第八章 房地产产权产籍管理,产籍资料的特点1.专业性2.动态性3.真实性4.完整性5.价值性6.法律性,产籍资料的作用1.登记发证；2.交易评估；3.房管政策；4.落实政策；5.司法仲裁；6.规划建设；7.旧城改造；8.史迹考证；9.编史修志；10.房地征税,第八章 房地产产权产籍管理,产籍资料业务管理内容1.收集；2.整理；3.鉴定4.保管；5.检索；6.编研7.统计；8.异动管理9.利用,第八章 房地产产权产籍管理,8.5房地产测绘1.房地产测绘的定义房地产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房地产有关信息，是房地产管理服务的一项专业技术活动

38、。2.房地产测绘的作用（1）为房地产管理服务（2）为其他部门提供服务3.房地产测绘成果,第八章 房地产产权产籍管理,房地产面积测算1.房地产面积测算的意义和内容2.房地产面积测算的一般规定和方法3.土地面积测算的方法4.房屋面积测算的一般规定（1）建筑面积的定义（2）成套房屋建筑面积的测算5.共有建筑面积的分摊（1）共有建筑面积的分类（2）共有建筑面积的分摊原则,第八章 房地产产权产籍管理,8.6房地产产权统计房地产产权统计的意义1.可以为制定有关政策提供准确的依据2.可以为社会有关部门提供所需要的信息3.有利于上级机关了解有关政策和计划的执行情况4.有利于产权登记机构加强自身建设,第八章 房

39、地产产权产籍管理,第八章 房地产产权产籍管理,城市房地产产权统计报表的主要统计指标1.房屋产别（1）国有房产（2）集体所有房产（3）私有房产（4）联营企业房产（5）股份制企业房产（6）港、澳、台投资房产（7）涉外房产（8）其他房产,2.行业3.房屋建筑结构（1）钢结构（2）钢、钢筋混凝土结构（3）钢筋混凝土结构（4）混合结构（5）砖木结构（6）其他结构4.房屋层数5.房屋用途（1）居住用房（2）非居住用房6.产权登记,第八章 房地产产权产籍管理,第九章 房 地 产 税 收,第九章 房地产税收,9.1房地产税费制度概述税收的概念及特征1.税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家

40、凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。2.税收的特征（1）强制性（2）无偿性（3）固定性,税收制度及构成要素1.纳税人(课税主体主体)2.课税对象（课税客体）3.税基4.税率,第九章 房地产税收,第九章 房地产税收,5.附加、加成和减免（1）加重纳税人负担的措施主要有：附加和加成。（2）减轻纳税人负担的措施主要有：减税、免税，以及规定起征点和免税额。6.违章处理,税收的征管中国现行房地产税房地产费9.2房地产相关税收流转税1.营业税2.城市维护建设税3.教育费附加,第九章 房地产税收,第九章 房地产税收,9.2.2 所得税1.企业所得税（1）纳税人（2）企业所得税的计

41、算方法（3）税收2.个人所得税（1）个人所得税的纳税人（2）个人所得税的征税范围（3）财产租赁所得适用比例税率（4）房地产转让环节,行为目的1.契税（1）纳税人（2）课税对象（3）税率（4）计税依据（5）纳税环节和纳税期限（6）减税、免税（7）其他有关规定,第九章 房地产税收,第九章 房地产税收,2.印花税3.耕地占用税4.土地增值税5.固定资产投资方向调节税,9.2.4 资源、财产税1.城镇土地使用税（1）纳税人（2）课税对象（3）计税依据（4）适用税额和应纳税额的计算（5）纳税地点和纳税期限（6）减税、免税,第九章 房地产税收,第九章 房地产税收,2.房产税（1）纳税人（2）课税对象（3）

42、计税依据（4）适用税额和应纳税额的计算（5）纳税地点和纳税期限（6）减税、免税,9.3房地产相关的收费土地使用费房地产开发经营中的行政性收费1.管理费和手续费2.项目性收费3.证书工本费房地产中介服务费,第九章 房地产税收,第十章 物 业 管 理,第十章 物业管理,10.1物业管理的概述是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的目的和意义1.我国物业管理的现状及存在的问题2.物业管理的目的3.物业管理的意义,物业管理的原则1.产权与经营管理权相分离2.属

43、地管理为主，专业管理为依托3.有偿使用，有偿服务，合理分担4.基本上分为管理和服务两个方面物业管理人员职业道德及其培训1.物业管理人员职业道德2.物业管理人员的培训（1）法律知识；（2）建筑知识；（3）机电设备维修保养知识；（4）财务会计知识；（5）行政管理知识。（6）公关知识。,第十章 物业管理,我国物业管理的发展1.我国物业管理的发展2.新的物业管理条例修改的主要内容10.2物业管理的主要内容房屋的维护与修缮管理1.住宅小区内房屋及设备的维护2.住宅小区内房屋及设备的修缮,第十章 物业管理,第十章 物业管理,住宅小区环境的维护管理1.小区内违章建筑的管理2.公用市政设施的维护管理3.环境卫

44、生的维护管理4.绿化管理,开展多种便民的有偿服务1.常规性服务2.委托性服务3.经营性服务10.3物业服务企业的管理物业服务企业的性质 物业服务企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。物业服务企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益我、社会效益和环境效益是综合统一为目的。,第十章 物业管理,物业服务企业的设立1.物业服务企业的注册登记2.物业服务企业的资质管理（1）一级资质；（2）二级资质；（3）三级资质物业服务企业的权利物业服务企业的义务1.对物业的保养和维修义务2.对业主房屋装饰装修行为的管理义务3.物业管理区域内安

45、全管理义务（1）物业消防管理；（2）治安管理,第十章 物业管理,物业服务定价成本的审查1.物业义务2.物业服务定价成本监审部门3.物业服务定价成本监审的原则（1）合法性原则（2）相关性原则（3）对应性原则（4）合理性原则4.物业服务定价成本的核定5.物业服务定价成本的构成,第十章 物业管理,10.4物业管理费物业管理经费的属性与分类1.按照使用性质划分（1）维护类；（2）养护类（3）修缮类；（4）更新改造类（5）添置类；（6）服务类2.按照使用项目划分（1）房屋及设施（2）住宅小区环境,第十章 物业管理,3.按照承担者划分（1）个人；（2）单位；（3）政府物业管理经费的筹措1.受益人出资2.产

46、权单位出资3.物业开发单位出资4.专门从事物业管理及服务的经营者出资5.由国家或地方财政出资,第十章 物业管理,10.5收益性物业管理收益性物业管理的模式与内容1.收益性物业管理的模式（1）物业发展目标；（2）物业管理目标（3）承租人管理；（4）租务市场管理（5）租赁期间管理；（6）人事管理（7）建筑物管理；（8）财务管理（9）经营状况评估,第十章 物业管理,2.收益性物业管理的内容（1）制定管理计划（2）加强市场宣传以提升物业的租金（3）制定租金收取办法（4）物业的维护养护（5）安全保卫（6）协调业主和承租人的关系（7）组织和控制,第十章 物业管理,4.物业管理工作的评价（1）与承租人有良好

47、的沟通（2）及时收取租金（3）及时处理承租人的投诉（4）达到出租率的目标（5）物业维修状况良好（6）经营费用没有突破事先的预算（7）及时提供有关物业报告（8）为业主的利益主动提出建议（9）对业主的批评或建议反应迅速,第十章 物业管理,收益性物业管理中的费用预算与财务报告1.收益性物业经营状况的评估（1）现金流图（2）相关问题分析2.收益性物业管理中的经营费用及其测算案例（1）人工费（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费（3）绿地管理费（4）清洁卫生费（5）保安费用（6）办公费（7）固定资产折旧费（8）不可预见费（9）法定税费（10）企业管理费及利润（11）保险费（12）房产税,第十章 物业管

48、理,第十一章 房地产中介服务管理,第十一章 房地产中介服务管理,房产中介服务的概念及特点房产中介服务是指具有专业执业资格的人在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产从事咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。2.房产中介服务的主要特点（1）人员特定。（2）委托服务。（3）服务有偿。,房地产估价服务的内容1.房地产估价的概念房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,第十一章 房地产中介服务管理,第十一章

49、 房地产中介服务管理,2.房地产估价的原则（1）合法原则（2）最高最佳使用原则（3）替代原则（4）估价时点原则,3.房地产估价程序（1）明确估价基本事项。（2）拟订估价作业方案。（3）搜集估价所需要的资料。（4）实地查勘估价对象。（5）选定估价方法计算。（6）确定估价结果。（7）撰写估价报告。（8）估价资料归档。4.房地产估价方法选用,第十一章 房地产中介服务管理,房地产经纪服务的内容1.房地产经纪的内涵及特性（1）房地产经纪的内涵（2）房地产经纪的特性a.的服务性b.的专业性c.的地域性,第十一章 房地产中介服务管理,第十一章 房地产中介服务管理,2.房地产居间（1）房地产居间的含义（2）房

50、地产居间活动的特征a.房地产居间人以自己的名义进行活动。b.房地产居间活动业务内容广。c.介入房地产交易活动程度较浅。d.是一种有偿的商业服务行为。e.业务专业性强。,3.房地产代理（1）房地产代理的概念房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。（2）房地产代理业务的主要类型根据服务对象的不同，房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。房地产卖方代理业务按委托人的不同可以分为以下三类：一是商品房销售代理；二是房屋出租代理；三是二手房出售代理。,第十一章 房地产中介服务管理,房地产咨询服务的内容1.房地产咨询的