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1、税费作为国家硬性规定的企业支出，在企业盈利中占据相当的比重，税费问题是企业财务工作中的重要一项。关系到企业盈利和项目运作方式、运作周期、企业融资方式等方面。因此了解房地产运营当中的税费问题显得相当重要。,前言：,开发企业的税费,PART 1,购买土地时的税费取得预售证前的税费销售阶段的税费转让阶段的税费,征收部门：财政部门,1、印花税纳税基数:地价款税率：0.05%2、契税纳税基数:地价款税率：3%,中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级),35%/65%,税,购买土地时的税费,费,1、工本费5元/本2、交易服务费缴费基数:地价款差额累进法3、地形勘测费缴费基数:市场化运作视具体情况而定,
2、土地出让收入分配：出让金总额的5%上缴中央财政，地方财政收取比例由各省市和计划单列市在核定土地开发成本和住房价款的基础上，自行确定。但实际中实施的难度很大。,购买土地时的税费,征收部门：财政部门,1、土地使用税,纳税基数,应纳所得税额33,税,取得预售证前的税费,征收部门：国税局,中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级),35%/65%,费,1、白蚁防治费缴费基数：建筑面积费率：2元/2、墙改基金缴费基数：建筑面积费率：8元/注：如验收合格则返退5元3、人民放空费缴费基数：建筑面积费率：20元/注：建人防工程不缴该费用4、散装水泥专项基金缴费基数：建筑面积费率：20元/注：如验收合格则全额
3、返退5、排污费缴费基数：建筑面积费率：3.9元/,取得预售证前的税费,费,1、文物勘探费缴费基数：建筑面积费率：3元/2、城市基础设施配套费缴费基数：建筑面积费率：85元/3、工程定额测定费缴费基数：工程造价费率：1.3%4、建筑工程质量监督费缴费基数：工程造价费率：1.4%5、民工工资保证金缴费基数：工程造价费率：5%6、民工综合保险缴费基数：施工单位缴纳费率：一般0.5元/平方米,取得预售证前的税费,销售阶段的税费,1、营业税纳税基数:销售收入税率：5%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)35%/65%2、土地增值税纳税基数:销售收入税率：0.6%、1.2%、1.5%中央、省、市/
4、区级财政所得比例(右边为区级)0%/100%3、所得税(预缴）纳税基数:预计利润税率：25%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)60%/40%,税,销售阶段的税费,1、印花税纳税基数:销售收入税率：5%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)35%/65%2、城建税纳税基数:营业税税率：7%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)0%/100%3、教育附加税纳税基数:营业税税率：3%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)0%/100%4、教育附加税纳税基数:营业税税率：3%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)0%/100%,税,销售阶段的税费,税,5、房产税如果企
5、业拥有房产产权的,需缴纳房产税。根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。征收标准：房产税以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。,销售阶段的税费,1、房屋维修基金缴费基数:建筑面积费率：面积政府核准价3.52、房屋保证金缴费基数:建筑面积费率：30元/平方米（电梯）注：保证房屋质量，5年后返退3、产权手续费缴费基数:房产面积费率：3元/平方米注：办理产权时缴纳4、门牌号缴费基数:栋、单元、
6、户费率：150元/栋，50元/单元，10元/户注：公安局收取5、竣工验收费缴费基数:竣工面积费率：视具体情况而定，约为20万,费,转让阶段的税费,1、所得税纳税基数:营业利润税率：25%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)60%/40%2、土地增值税纳税基数:增值额税率：30%,40,50,60%中央、省、市/区级财政所得比例(右边为区级)0%/100%,税,土地增值税,定义：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目
7、金额后的余额，为增值额。简单说来新政的要略就是把过去的按销售收入低税率（各地不一，一般为1到3）征收，改为清算后按增值额高税率征收。这就意味着利润越大，税率越高。这也是部分专家认可国家通过税率调控房地产价格的重要原因。土地增值税的计税依据 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。,税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过
8、扣除项目金额200的部分，税率为60。,土地增值税,土地增值税,但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。土地增值税暂行条例实施细则留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1至3。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。,其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收
9、入1%的比例预征土地增值税。,转让阶段的税费,费,1、印花税缴费基数:合同金额费率：0.05%2、契税缴费基数:合同金额费率：1.5%、3%,代理公司、广告的税费,PART 2,代理公司税费项目相对于房地产开发公司的税费来说简单的多，服务行业公司主要依据公司发票金额作为征收基数。,营业税,1、营业税纳税基数：服务费所开发票金额税率：5%2、城建税纳税基数：营业税金额税率：7%3、教育附加税纳税基数：营业税金额税率：3%3、地方教育附加税纳税基数：营业税金额税率：1%4、水利基金纳税基数：服务费所开发票金额税率：0.6,例：某项目月服务费10万元应缴营业税10万元*5%=5000元应缴城建税：350元应缴教育附加税：150元应缴地方教育附加税：50元应缴水利基金：60元,5610元,
