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1、1,花园城小区管理方案,2,前 言,管理处的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在花园城一期小区中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让花园城小区成为“城市中的花园”。管理处有足够的是实力和信心实现自己的诺言。努力塑造“花园城物业管理，真诚服务大家”的品牌。,3,花园城小区管理方案,一、小区概况二、物业管理的指导思想三、管理目标四、物业管理机构设置及管理方式五、物业管理服务策划与构想六、社区文化和便民服务方案七、管理处物资配备八、收费及财务预算分析九、接管小区物业管理的几项建议,4,一、小区概况,（一）建筑（二）环境（三）户型（四）地下停车场（
2、五）给排水（六）燃气,（七）消防（八）供配电（九）通讯系统（十）有线电视系统（十一）小区智能化,5,一、小区概况,花园城共14栋659套，最高层房顶47米，总占地面积21208.11平方米，总建筑面积64495平方米，其中住宅面积51285平方米，商场1270平方米，会所面积1130平方米。花园城一期容积率为2.53%，建筑覆盖率为26%，绿化率为34%。,6,（一）建筑,小区分为三个部分：北区为叠翠轩（19栋，无4栋）设有小超市及会所中区为锦绣轩（1012栋）南区为碧雅轩（1316栋，无14栋）（南区和中区的地下室车库，暂时可作为六级人防地下室使用。）,一、小区概况,7,（二）环境,北区叠翠
3、轩有下沉花园、叠水水景及屋顶泛光照明；南区有光纤叠水、盆景花槽；中区由人行天桥水道及入口水景喷景。,一、小区概况,8,（三）户型,叠翠轩：一房一厅、二房一厅、三房一厅、复式（69栋一层和顶层），面积从5396m2，复式面积163.97 m2。锦绣轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶层），面积：7495 m2，复式191.34 m2。碧雅轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶层），面积：7590 m2，复式156 m2、173 m2。,一、小区概况,9,（四）地下停车场,叠翠轩为半地下室停车场，可停车辆约80辆。锦绣轩、碧雅轩为地下人防工程，平时用做停车场，可停车约70辆。停车场管理系统采用自动道闸、IC
4、卡，可方便出入小区内外。,一、小区概况,10,（五）给排水,水泵房设在碧雅轩地下室，分户水表设在每层，每户的冷热水管均为包胶铜管，敷设的位置及走向均在墙体和地面上明确标识，以防进住装修破坏。小区采用每户集中热水器供热方式，位置须安装在预留处。小区室内排水管采用UPVC管，除复式二层卫生间的坐便器为后出水和地漏侧排水外，其余均为下排水。,一、小区概况,11,（六）燃气,小区采用燃气管道供气和自动抄表计费方式，每户装有燃气表及燃气泄露报警器，即方便又安全，住户在使用前，只须到燃气公司办开户手续既可。,一、小区概况,12,（七）消防,1火灾自动报警系统（1）联动控制柜（2）精品8000系统2喷淋系统
5、 设有三个地下室，一旦有火警，联 动系统自动启动喷淋泵，并在控制室显示其状态。3消防系统 一旦有火警，联动系统启动消防泵，所有信号均显示在控制室。,一、小区概况,13,（八）供配电,小区在碧雅轩设有一配电房各栋分别在首层或一层地下室设电源总开关和电表箱每户室内设有配电箱，配电箱内表明各回路的用途，每户设漏电开关，当用电发生漏电等事故时，可自动切断电源,一、小区概况,14,（九）通讯系统,采用综合布线系统，在小区地下室设一光纤机房，从通讯公司引到小区光纤机房采用光纤电缆，并引至各住户均敷设五类线，一般户型住户有一个语音出口和一个信息出口，复式户型设有二个语音出口和一个信息出口。,一、小区概况,1
6、5,（十）有线电视系统,连接蛇口有线电视信号网络，一般户型住户设有一主一辅两个终端，复式户型设有一主二辅三个终端，只需办理开通手续即可。,一、小区概况,16,（十一）小区智能化,小区设有完善的智能化系统，要想进入住户，须通过五道防线：1）周界红外探测；2）电子巡更；3）保安监控；4）单元入口非可视对讲；5）住户室内安防。,一、小区概况,17,二 物业管理的指导思想,认真做好花园城市一期的物业管理工作具有三个方面的意义：有效配合蛇口工业区对蛇口整体环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造海滨城市风情；直接促进花园城市第二至五期售楼价格和进度的提升；给业主提供优雅、舒适的生活环境，达到“新生活
7、、新感受，细心体味每一天”的意境。,18,三 管理目标,1、基础管理目标2、人员管理目标3、客户评议目标4、经营绩效目标5质量总体目标：,19,1、基础管理目标,（1）房屋本体管理方面（2）配套设施、设备、场地管理方面（3）安全、车辆及消防管理方面（4）清洁绿化方面（5）社区文化活动方面（6）配套经营方面（7）其他方面,三 管理目标,20,2、人员管理目标,（1）工作的规范齐全，落实情况好。（2）员工工作满负荷，言行着装规范，敬业精神强，熟悉小区情况、岗位职责、工作规范和考核制度，业务素质高；（3）小区年度培训有计划、有考核、有记录，计划落实情况好；（4）各类人员资质证书符合规定。,三 管理目
8、标,21,3、客户评议目标,（1）年有效投诉率2以下，处理率95%以上，回访率95%以上；（2）住户评议满意率95%以上。,三 管理目标,22,4、经营绩效目标,（1）物业管理服务费、本体维修基金实收率98%以上，管理费核对正确率100%，水电费抄表准确率98%以上；（2）公司规定分别记帐，及时上缴收入；（3）增收节支措施，且落实好；（4）严格控制花园城小区支出费用、预算成本。,三 管理目标,23,5质量总体目标：,房屋完好率95%以上，房屋零修、急修及时率99%以上，维修合格率100%，公共设施完好率95%，公共照明设施完好率98%以上，消防设备设施完好率98%以上，重大火灾、安全事故发案率
9、0，年有效投诉率2以下，投诉处理率100%，清洁合格率90%以上，用户评议满意率98%以上。,三 管理目标,24,花园城管理处组织机构图（表一）,四 物业管理机构设置及管理方式,25,四 物业管理机构设置及管理方式,岗位配置、人员数量和要求（表二）,26,岗位配置、人员数量和要求（表二）,四 物业管理机构设置及管理方式,27,岗位配置、人员数量和要求（表二）,四 物业管理机构设置及管理方式,28,岗位配置、人员数量和要求（表二）,四 物业管理机构设置及管理方式,29,岗位配置、人员数量和要求（表二）,四 物业管理机构设置及管理方式,30,岗位配置、人员数量和要求（表二）,四 物业管理机构设置及
10、管理方式,31,花园城市展示中心岗位配备，人员数量和要求（表三）,四 物业管理机构设置及管理方式,32,花园城市一期的管理方式,1互动管理（1）管理目标互动（2）管理责任互动（3）管理过程互动（4）财务收支的互动2人本管理（1）加强人力资源管理（2）通过目标管理，对员工实施有效奖惩3标准管理,四 物业管理机构设置及管理方式,33,五 物业管理服务策划与构想,1重点做好智能化监控中心系统的工作2花园城商铺推动市场发展3有偿服务4加强管理处与发展商的协调与沟通,34,六 社区文化和便民服务方案,一、社区文化活动的总体目标、原则二、便民服务,35,一、社区文化活动的总体目标、原则,（一）社区文化活动
11、总体目标（二）社区文化活动基本原则（三）会所管理构想,36,二、便民服务,（一）常规服务24小时热线服务常规服务维修服务家居保洁洗烫服务特需服务餐饮服务,中介服务搬运服务装修服务家居园林消杀服务医疗服务,37,二、便民服务,（二）特色服务1、花园城市好管家服务中心2、商务服务3、特约服务4、家政服务5、医疗保健服务6、托管服务7、绿化服务,38,七 管理处物资配备,（一）管理用房（二）物资装备计划,39,(一)管理用房,管理用房：153.20M2计算依据：人均管理用房规划指标住宅区房屋总套数户均人口数=0.06659+（1135+1049）/1003.75,七 管理处物资配备,40,（二）物资
12、装备计划,1管理设备：（表五）,七 管理处物资配备,41,2维修工具：（表六）,七 管理处物资配备,42,3清洁绿化工具：（表七）,七 管理处物资配备,43,4安全装备：（表八）,七 管理处物资配备,44,5办公用品：（表九）,七 管理处物资配备,45,6不可预测费用：（表十）,物资装备合计：394940,七 管理处物资配备,46,7建议纳入建造成本的物资装备（表十一）,七 管理处物资配备,47,8 建议发展商将物资装备费用39.49万元中的16.28万元纳入建造成本，另23.21万元前期装备费用一次性拨付给管理处，以利管理处购置必需的物资与印制资料、表格。,七 管理处物资配备,48,八 收费
13、及财务预算分析,一、计算依据二、收支预算三、增收节支措施,49,一、计算依据,深圳市政府有关物业管理法规及市住宅局、物价局有关文件规定；根据发展商所提供的资料和实地考察情况；按照深圳招商物业管理有限公司物业管理的成功经验。,八 收费及财务预算分析,50,二、收支预算,八 收费及财务预算分析,51,二、收支预算,1经费收支预算表是按正常管理住宅、商铺全部入住，252地下与地面车位全部停放车辆，管理费、停车费、商铺租金及有偿服务收费按99%收取率计算。2管理费是按照深圳市的物价定额中的每月每平方米2.60元收取。,八 收费及财务预算分析,52,二、收支预算,3停车费按照深圳市的物价定额室内车位每辆
14、小车300元/月，地面车位每辆小车150元/月标准收取,日停车5元/次,摩托车停放1元/日辆。4商业用房面积按深圳经济特区住宅区物业管理条例的规定执行，商业用房租金按60元/M2月收取。5住宅的本体维修基金待住户入住满一年后，按照深圳市物价定额每月每平方米0.25元收取。,八 收费及财务预算分析,53,（一）收支预算表（表十二）,八 收费及财务预算分析,54,（一）收支预算表（表十二）,八 收费及财务预算分析,55,(三)收支测算表 1.收入测算表（表十三）,八 收费及财务预算分析,56,1.收入测算表（表十三）,八 收费及财务预算分析,57,2.支出测算表（表十四）,八 收费及财务预算分析,
15、58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,(四)收支预算经费分析说明:,1依据物业管理工作的经验,入住率与车辆停放率达到99%,在入伙前期是不可能,希望发展商能依照深圳市法规中有关空置房管理费收费办法 2小区有停车位252个，经查阅设计平面图及设计说明，地上露天车位15个、架空层车位29个，尚剩架空车位15个、地下车位为208个，实际使用车位238个。,八 收费及财务预算分析,71,(四)收支预算经费分析说明:,3会所的日常管理经营发生的费用未列入预算。4.花园城市展示中心纳入花园城市一体化管理，但发生的管理费用未入测算表，与发展商另外签订物业管理委托合同，
16、收支不列入住宅区的费用，以利今后小区帐务公布。,八 收费及财务预算分析,72,工资及福利：5970.80元 1.工资：4600元(1)清洁工 2名 8002人=1600元(2)保安员 1名 10001人=1000元(3)门 童 2名 10002人=2000元 2.社会保险费 工资额13.8%634.80元 3.工会经费 工资额2%92.00元 4.福利费 工资额8%368.00元 5.教育培训 工资额6%276.00元,花园城市展示中心管理费用测算表总计：7694.45元 约7700元/月,73,办公材料费：678.32元/月 1.服装费：230.83元 清洁:73.33元/月 保安：52.5
17、0元/月 门童:105元/月 2.对讲机费:80元/部 3.清洁材料工具:200元/月 4.办证费:3人35.83+2人30=167.49元管理佣金：665元 成本：6649.12元 税金：380.33元,74,三、增收节支措施,（一）向管理要效益（二）真诚服务（三）信息中介服务（四）减少人为损坏（五）提高入住率（六）利用地理优势,八 收费及财务预算分析,75,九 接管小区物业管理的几项建议,（一）突出门户特征，进行形象策划。（二）建议开通“花园城市”网站，开辟物业管理专栏（三）屋顶花园出售或赠送给业主（四）租售时建议小型商务集中办公（五）为住户安装厨房垃圾处理设备（六）合理配置环卫设施（七）
18、慎重安装空调风机档板,76,九 接管小区物业管理的几项建议,（八）建设增设电梯运行监控系统（九）配备必要的安全管理设备（十）地下停车场配备智能化设备（十一）适当采用立体绿化（十二）将花园城市的人文主题定义为花卉（十三）建设发展商业主会所共享（十四）建议配置公共巴士接送住户和学生,77,主 要 参 考 文 献,詹永印 物业管理操作与ISO9002实施 深圳：海天出版社，1999石寒、陈端正 物业管理标准作业规程 广州：广东经济出版社 2000陈德豪、杨振标 物业管理实务（上）广州：广东经济出版社 2000建设部房地产司编 中国物业管理从业人员岗位培训指定教材北京：中国物价出版社 1996徐振源 实用物业管理教程 天津：天津人民出版社 1996吴照云 管理学（第三版）经济管理出版社,
