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1、土地登记的理论与实践,一、土地登记原理二、我国目前不动产登记制度 及其完善,一、土地登记原理,1土地登记基本制度规范,11土地登记及其登记机构土地登记是指专门的产权登记机关对土地权利人、土地权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和土地面积、用途、坐落、四至等，在专门的簿册中进行记载的一种法律制度。,土地是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。(物权属于可以要求世间一切人对其标的物的支配状态予以尊重的权利，一切人均负有不得侵害该直接支配状态的义务，物权人可以对任何人主张其权利，称为绝对权或对世权。),登记涉及到登记机关和登记
2、申请人。登记机关在各个国家不尽一致。国外大致有两种模式：一种是设立专门的登记机关，如日本的登记所；一种是由法院或其他司法机关充任，如美国的地方法院即办理土地产权登记。而我国现行模式可谓是第三种模式，即由土地行政管理部门担任登记机关。,登记申请人为土地所有权人、使用权人、他项权人甚至是其他与登记土地有利害关系的人。可以说凡是到登记机关申请过户登记、变更登记、撤销登记等登记行为的即为登记申请人。登记机关对于有充分依据的产权即予以确认和登记。,由于土地登记机关不同，就影响到土地登记本身的功能或作用。如果土地登记机关本身是服务于财产所有权人和整个社会的公共机构，那么它的主要职能是确认和公开财产所有权等
3、物权，仅仅是为了便利当事人了解土地权属状况，节约当事人的交易成本，并维护交易安全。但是，如果登记机关为行政机关，那么就存在一个管理职能，一方面通过权属登记为土地规划、税收提供依据；另一方面通过对土地产权取得、变更真实性、合法性的审查，起到干预交易、维护地产交易秩序的作用。,由于我国目前登记制度过分强调行政管理职能，使其本应有的确认和公示功能发挥不足，因此，我国学者建议对我国行政机关充当登记机关的制度应加以改革，详细讨论在本章最后一节。,12土地登记的基本制度,土地登记登记在登记簿上，这种登记簿即为不动产登记簿。这种登记簿是表征（表示）土地物权的根据。它保存于土地登记机关，对不动产物权的当事人及
4、利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。,依照不动产登记簿，登记机关要向土地产权人颁发土地权属证书。当权属证书内容与不动产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。因此，土地权属证书是权利人对外表明其享有地产物权的初步证据；权属证书并不属于有价证券范畴，它的移转并不能够代表其上的权利的移转。,登记机关虽然是经过严格审查才进行各种登记并颁发证书的，但是，登记机关只是依据登记申请人提交的材料作出登记与不登记的决定、当这些材料被证明是虚假或无效时，登记簿上的权利人和事实的权利人就可能不一致。在这种情况下，法律往往赋予真实权利人更正登记或异议登记申请权。但是，在登记簿上的登记被注销或修改前，登记簿上的记
5、载事项即被推定为正确，登记簿上的权利人即被推定为真正的权利人。这被称为登记的公信力。,登记机关颁发的权属证书一般与登记簿一致，但是，由于权属证书本身存在伪造、变造、涂改等的可能性，因此。这就有可能导致权属证书也可能与登记簿不一致。因此，在进行交易时。最好是查阅登记簿，而不是仅凭权属证书就进行交易。权属证书仅仅提供给交易人证书上记载的权利人具有权利的初步证据。由于权属证书是登记机关依据登记簿颁发的，在被证明是虚假伪造前也被认为是与登记簿一致，因此，在某种意义上赋予登记簿具有公信力，实际上也在某种程度上赋予权属证书以公信力（以下我们即是在这种意义上使用公信力）。,2不动产登记的物权表征（token
6、象征、表示）效力：登记的公信力,21不动产物权对外表征手段及公信力 物权是一种对世权，这种对世性要通过一定的事实体现出来；而世人也正是通过某种权利表征手段，来判断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。物权表征的手段有两种，一种是占有，一种是登记。对于动产而言，占有动产的人，一般被推定为所有权人；而对于不动产，登记簿或登记权属证书记载的权利人，即被推定为所有权人。这两者分别被称为占有对动产的公信力和登记簿对不动产的公信力。,土地(地产)属于不动产范畴，或者说不动产主要表现为地产、房产或房地产。因此，不动产的登记规则，也就是地产的登记规则。地产所有权及他项权利是通过登记来表征和公示的。,登记之所
7、以具有公信力，是因为登记簿是对权利归属的真实记录。国家公权干预私权的结果，是对财产拥有或交易事实的确认；加上登记有一个公告期，以供利害关系人提出异议，以增加登记的真实性。而且这种制度设计的目的是保障交易安全，如果登记没有公信力，就会增加交易当事人判断出让人权利是否真实的难度，对自己受让的权利是否安全表示担心。在登记发生错误时。法律也会基于交易安全的保护，而保护善意信赖登记簿或登记证书的人取得所有权。因此，可以说，赋予登记以公信力是保证交易安全而采取的一项制度。,22登记效力的两种规则,各国基本上均存在不动产登记，但对登记效力采取的规则却不尽相同。根据登记是否具有强制性，可将登记划分为强制登记和
8、自愿登记两种。,强制登记是指在一国范围内不动产取得、移转、变动均需要取得登记，不登记即不发生取得物权的效力（即使受让人事实上占有客体物，但在法律上不认为取得所有权）。强制登记具有普遍性，其登记效力具有绝对性，唯有取得登记才能取得物权。这种登记也可以称为权利登记或物权登记。,自愿登记是法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记。而由当事人自愿选择登记的一种登记制度。这种登记制度下，合同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动的效力；物权的取得并不以登记为要件，登记只产生对抗第三人的效力（即可以排斥第三人，取得所有权）。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权的手段，而不
9、能得出没有登记即不享有物权的结论。因此，一般认为，这种登记只是一种证明手段或方式，也被称为契据登记。,强制登记制以德国为代表，我国亦采取强制登记制。在强制登记制度下，登记具有普遍性，一切物权取得和变动均须获得登记，因此可以建立起关于登记簿的公信力原则。按照这种制度，在登记权利与实际权利不一致情形下，法律优先保护登记权利。第三人完全可以信赖不动产登记簿而与“权利人”交易；在该“权利人”实际不享有权利时，第三人仍然可以取得权利。同样，在交易中先完成登记的交易人，首先获得权利，即凭不动产登记簿公信力取得权利。,而在英美法国家，不动产登记不具有强制性，当事人可以选择登记，也可以选择不登记。这样，并不是
10、所有的不动产通过登记来表征权利，其他方式如占有和其他权利证书仍然具有表征功能。这样，普遍的表征不动产物权的登记制度并没有建立起来。,我国采取强制登记制，且登记为权利登记。我国的不动产（土地和房屋）均须进行登记，且登记机关向权利人颁发产权证书作为权利凭证（所有权或使用权）。在我国，当事人完全可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动；凡信赖登记簿而为的法律行为即受到法律保护。因此，只有经登记才能获得不动产物权。,3不动产权取得和变动登记,31不动产权取得与登记如前所述，我国采取强制登记制，只有进行了登记，取得权属证书才算是取得不动产物权，因此也就只有登记才标志所有权移转和其他物权的取得。,土地取得的
11、方式主要有继承、买卖、赠与、置换或交换等。在非实行强制登记制度的国家，仅仅有这些行为即可以移转所有权。而且在实行意思主义的国家，合同一成立所有权即发生移转效力。但是在实行登记簿表征所有权的国家，合同等行为仅仅是所有权移转的原因行为或基础行为，要使不动产发生物权取得或变动效力还必须进行登记，将原所有权人的权利注销、变更，将新权利人登记为所有权人并颁发权属证书。,取得不动产权之所以要登记，是因为不动产权不是靠占有来表征的，而是靠登记证书，即登记机关颁发的产权证书来证明的，证书上登记的所有权人即为不动产权人。因此，取得不动产权，必须将原来的不动产权证注销或变更，即先消灭原不动产权人的权利，然后将自己
12、登记为不动产权人。这一过程一般同时在同一登记程序中完成。实际上，这一过程即是不动产权人的变更，因此不动产权移转登记，又俗称过户登记。,由于移转不动产权涉及到合同等原因行为，又涉及移转不动产权的登记行为，所以，需要明确登记是影响合同的效力，还是仅仅影响物权移转或变动效力。,32 区分两种登记,合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。这种协议产生于当事人的合意，即当事人意思表示一致即在当事人之间产生合同法律关系。只要当事人依法达成协议即生法律效力（即法律约束力）。因此，依法成立的合同即生效，不需要登记。在现实中我们必须严格区分影响合同效力的登记和决定物权取得变动效力的登记。,应当指
13、出，目前我国的法律法规对不动产转移登记的效力规定并不明朗，许多法律均规定了不动产权转让等必须或应当登记，但是，对不登记是否影响合同或其他原因行为并没有明确。而法院审判实践，确立了不办理过户登记的不动产买卖合同一律无效的原则。这样就导致当事人利益保护的失衡。,比如，在当事人将同一（土地）房产卖给甲，甲支付价款并实际居住（使用），但未登记（原因可能在出卖人，也可能在甲）。之后，原出卖人因地（房）价上涨，又将该地（房）卖与乙并迅速办理登记。当乙起诉甲，要求搬出退还土地（房屋）时，法院会支持乙的主张。因为他已经因登记取得所有权证书。但是，对于甲，法院则认定买卖合同无效，按无效合同判令出卖人退还已支付的
14、价款给甲；如果法院认定出卖人有过错的话，还可能给予适当的补偿。,但是，如果采用登记只影响不动产权取得而不影响合同效力的观点，那么，甲可以以有效合同向出卖人主张违约赔偿，此时的赔偿，即可包括预期收益或可预见的损失。这样就可以更好地保护未能取得所有权一方当事人的利益，并对一地（房）二卖行为给予法律上和经济上的制裁。,有鉴于将登记确定为物权变动效力有利于平衡当事人利益，因此，我国正在制定的物权法即采取这样的规则，将登记仅规定影响物权变动效力。但是，是否是所有的涉及不动产的登记均是仅影响物权变动效力，而不影响合同效力，则是需要进一步探讨和明确的事情。比如房屋预售合同登记、房地产租赁合同的登记是合同生效
15、要件，还是其他什么，就需要区分清楚。由于我国的合同法第44条第2款明确了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，依照其规定，而合同法又用于不动产的买卖，因此，区分两种登记在现实中具有非常重要的意义。,关于此，我们指出三点：第一，并不是所有的登记均影响合同的效力，如备案性的登记。只有明确规定登记影响合同效力时，才涉及合同的效力。第二，只有当合同行为涉及到物权的设立、移转或其他变动且只有取得登记机关的证书，才视为取得权利时，登记宜确立为影响物权变动效力，而不影响合同效力。第三，在合同行为并没有涉及到物权的设立、移转或其他变动，而法律又规定必须或应当登记，或者明确规定不登记合同不生效力，此
16、时登记一般应为合同的生效要件。,二、我国目前不动产登记制度及其完善,1我国不动产权属登记制度的确立和效力制度,l1不动产登记制度的确立我国是一个坚持只有登记证书才能表征权属，只有登记才能取得权属的国家。因此，不仅在解放前后有不动产权登记制度，而且在改革开放后所颁布的许多法律法规中也确立了这一规则。,1994年全国人大常委会颁布的第一部规范我国房地产的法律城市房地产管理法进一步确立房地产权实行统一登记，颁发产权证书的原则。该法第59条规定；“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。为贯彻实施城市房地产管理法所确立的基本原则和规范，建设部于1997年发布了城市房屋权属登记管理办法该办法详细规
17、定了我国的房屋权属登记种类、条件和程序等，确立了房屋登记的基本规范。,12登记效力,在我国登记簿及其权属证书具有产权推定公信力，即权利正确性推定效力。这种公信力主要在于与之交易的第三人利益，如果第三人善意信赖登记簿上登记权利，而与之交易，即可受到法持保护取得该权利。,为确保登记证书的公信力，我国不动产权登记的主要措施和特征有三个：一是登记具有强制性。不管是以什么方式取得不动产权，均必须进行登记，取得产权证书。这种登记的强制性，在于确保不动产都有合法产权证书。便登记证书成为惟一表征不动产权的工具。二是登记具有统一性，不仅全国房地产（日前限于城市）均要登记，而且全国的登记机关、权属证书、登记的基本
18、程序等也趋一致和统一（目前各地方存在一些不同作法）。三是登记实行形式审查和实质审查相结合的原则，对房屋所有权进行审查，以确保登记证书具有真实性，使产权证书真实反映不动产现状变化、反映不动产上设定的他项权负担，以此达到保护交易安全之目的。,2我国的不动产登记体系,在物权法尚未出台的情况下，目前不动产登记仍然适用土地登记规则、城市房屋权属登记管理办法（下称登记管理办法）等行政规章。登记管理办法第9条，房屋登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记和注销登记。根据物权法理论和现行立法，对我国的登记种类作如下介绍。,21总登记和初始登记,总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期期
19、限较对本行政区域内的不动产进行统一的权属登记。由于我国城镇房地产权登记制度不甚完善，产权产籍资料不全，房地产登记机关可就其行政边区范围内的全部房地产，通过接受申报、检验证件、查阅档案资料、深入实地调查等方法，对房地产权属进行一次全面确认和登记，以建立健全房地产权档案，以使所有的房地产权都得到登记。但是，这种总登记一般来说不宜多搞。只是在清查或换证的情况下，才进行一次。,总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记、对从未取得登记证书的房地产权人而言，这种登记即是一种初始登记。而对已经取得登记证书的房地产权人而言，这种登记即是一种换证登记。,1995年国家土地局发布土地登记规则，将土地登记划分
20、为两类，一类是初始登记，一类是变更登记。该规则将初始登记视为总登记，即是在一定时间内，对辖区土地或特定区域的土地进行普遍登记。土地权属的初始登记以宗地为单位，权属类型涉及国有土地使用权、农民集体土地所有权、集体土地使用权、他项权等，登记后颁发国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、他项权利证等。,22设立登记,根据物权法理论，他物权产生于既有权利。对于原权利来说，他物权是原权利人设立的结果，故他物权登记，既为设立登记。在我国他物权分两个层次，一种是土地使用权，它产生于国有土地所有。一种是他项权，从范围上指土地使用权以外其他类型的他物权，如地役权（邻地利用权）、抵押权、租赁使用权等。除了
21、取得土地使用权，转让、租赁、抵押土地使用权必须登记外，根据登记管理办法第19条，申请房屋设定抵押权、典权等他项权的，权利人应当申请他项权登记。,他项权是我国特有的概念，它是指在土地使用权和房物所有权基础上创设针对他人不动产物权的权利，如租赁使用权，典权、地役权、抵押权等。他项权不包括土地使用权，而是在土地使用权基础上设立。因为，我国实行房屋和土地使用权权效一致原则，任何一项不动产他项权的设立都与土地使用权相联系：单纯土地使用权的租赁、抵押是使用权基础上设定的他项权。对房屋的租赁、抵押也导致土地使用权的租赁和抵押。因此。土地使用权设立或取得登记不属于他项权登记，他项权登记仅指使用权以外的他物权设
22、立的登记,1 1 土地登记规则第2条对他项权的定义即是这样的：“本规则所称土地用项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规定需要登记的其他土地权利”。这是我国第一个正式采用土地他项权概念的规范性条文。,国家土地管理局权威人士对他项权有如下界定：“在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留的其他利用土地方面的权利称为他项权利。他项权利的主体具有特定性，他项权利拥有者必须是与土地所有者或使用者有着密切联系的单位和个人，如邻里关系、土地使用权租赁关系、土地使用权抵押关系、地上附着物权属关系等、（自向洪宜主编中国土地登记手册，改革出版社1994年版第13页）
23、”。,根据土地登记规则的规定和权威论述，他项权只是针对土地而言；但建设部城市房屋权属登记管理办法第19条的规定，显然已经把他项权扩展至房屋。所以，他项权实际上涵盖了土地所有权和土地使用权以外的使用他人不动产的权利。不过，关于他项权的概念，并没有得到学术界的普遍认同，唯有王卫国在其中国土地权利研究（中国政法大学出版社1997年）中对土地他项权作了专章论述。,土地登记规则第三章专门规定土地使用权、所有权和土地他项权得设定登记。依照规定，需要办理设立登记的有：，1）划拨取得土地使用权，申请国有土地使用权设定登记。2）集体土地依法转为国有，申请国有土地使用权设定登记；3）使用集体土地进行生产和建设的，
24、申请集体土地使用权设定登记；4）出让方式取得国有土地使用权，申请国有土地使用权设定登记；5）国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，申请国有土地使用权设定登记，6）承租国有土地的，申请承租国有土地使用权登记；7）依法抵押或出租土地使用权的，申请他项权利登记。,他项权对于取得他项权的人而言，是一种取得权利行为，是取得登记。其结果表现为取得土地他项权证、房地产他项权证。但对于土地所有权人和房屋所有权人是一种负担。是原权利弱损或称之为权利瑕疵，因此，他项权登记往往伴随着变更登记，即在原权利登记簿上作设定他项权的登记，以起到公示作用。,23 移转登记和变更登记,房地产权属总登记后，房地产权属因各
25、种法律行为和事件而发生移转、分割、合并等变化；为使世人了解这种变化，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利，必须进行登记。这是登记证书权利人与真实权利人保持一致、使证书上权利状况与现实保持一致的必然手段。相对于初始登记，所有这些登记在理论上均称为变更登记（这是广义上的变更登记）。不过，按照登记管理办法，这里区分出移转登记和变更登记。,登记管理办法规定。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，应进行转移登记。这里所讲的买卖、交换、赠与均是所有权从原所有权人移转至新所有权人，这种登记俗称过户登记。在登记管理办法中规定，继承、裁决也属于移转登记范畴，但根
26、据传统观点，这种取得所有权是基于事实行为，毋需登记即可取得所有权。,共有财产的分割、法人分立或合并等严格地说不属于权利移转或取得，而是权利性质发生变化。因此，应当属于变更登记范畴。划拨只是形成划拨土地使用权的途径，它在性质上是设立物权行为，而不是移转物权的行为。也就是说，划拨是设定他项权登记，不属于移转登记，最多属于变更登记。,登记管理办法规定的变更登记仅限于房地产本身发生变化的情况下进行的登记，即在房屋的牌号发生变化、房屋面积增减、房屋翻建等情形下，产权人进行的登记称为变更登记（这仅是狭义上的变更登记）。,根据土地登记规则，需要进行土地使用权、所有权和他项权变更登记的有：1）划拨土地使用权依
27、法办理出让手续的。2）企业通过出让或国家入股方式取得土地使用权后，再以入股方式转让的；3）集体土地以土地使用权作为出资兴办三资企业或其他合资企业的；4）依法转让土地使用权或转让建筑物导致土地使用权转让的；5）因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的。,6）因交换、调整土地使用权和所有权的。7）因处分抵押财产而取得土地使用权的（有的法规称之为过户登记）。8）公房出售后，土地使用权应当办理变更登记。9）土地使用权抵押期限、租赁期间合同发生变化的；10）依法继承土地使用权的。11）土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途的。,根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行
28、条例，出让土地使用权用途改变、期限改变或续展新期限的也需要进行登记。这种登记也属于变更登记范畴。,24 注销登记,注销登记发生在两种情形，一种是登记管理办法所规定注销登记，即在房屋灭失、所有权终止及因有申报不实等违法行为时，发生的注销房屋所有权的登记。,另一种是所有权移转登记中均涉及注销登记、房地产权的移转，对于新权利人是取得，而对原权利人是权利的消灭，理论上之所以称之为变更登记，是因为移转登记涉及在登记簿上将原权利人权利涂销。收回产权证书，将新权利人载人登记簿，颁发新产权证书这样一个注销原权利、产生新权利的变更过程。,从范围上讲，注销登记涉及所有权、土地使用权和他项权，凡这三种移转、客体灭失
29、或其他权利终止的原因发生，都必须进行注销登记。进行注销登记应为不动产权人一项义务，遇有须注销事实发生，均应当进行登记，以消除不利于交易安全的隐患。,2.5异议登记、更正登记和预告登记,在物权法理论及其各国登记实务中，还存在异议登记、更正登记和预告登记。我国立法尚未明确规定，但在今后立法中可能会确立这几项制度。作一简要介绍。异议登记是非登记簿记载的权利人向登记机关提出一项请求。目的在于对抗现时登记的权利的正确性。这种异议登记在原登记簿上，待提出变更请求，登记确认异议人为真正权利人时，可进行变更登记。,更正登记是指权利人或利害关系人，如发现登记权利与真实权利范围不一致，登记权利人与真实权利人不一致
30、，登记权利性质与真实权利性质不一致，原登记存在错误、遗漏、虚假等情况时，可申请登记机关更正。比如丈夫将夫妻共有房屋登记为自己一人所有，妻子可申请更正。,预告登记是为保全一项目的在于移转、变更和废止不动产物权的请求权而预先进行登记。它的目的在于保全关于房地产权利的请求权，或者是移转或使用其消灭的请求权，或者是房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权；这种登记是房地产登记机关基于债权人或受益人的申请，经登记名义人(一般为房地产权人)的同意所进行的登记。这种登记目的在于限制登记名义人对其房屋再次进行处分，如甲在与乙签订房地产买卖合同后，购买人己进行预告登记后，可以阻止甲再次将房屋卖与
31、他人。这使得债权请求权具有排除其他人的请求权的效力。,3我国房地产登记基本程序,我国房地产登记种类繁多。加上我国尚不存在统一的房地产登记法规，每一种登记可能有不同的规定。登记程序的统一是登记制度完善的重要方面。因此，我们将登记管理办法第10条规定的权属登记程序作为适用于除总登记以外的登记的基本程序加以论述，该程序是：申请、受理、审核、公告、颁发权属证书。,3.1.申请,房地产权属登记的申请是指，主张房地产权的人或其代理人向登记机关提出申请要求确认其合法的房地产权的行为。申请人必须按照登记的种类或申请的权利种类提供登记机关合法有效的法律文件，供登记机关审查。另外在总登记时，这种申请也称为申报，它
32、指房地产权利人依照登记机关的公告或通知，将其权属状况如实报送登记机关。,房地产登记的申请人包括自然人、法人和其他具有民事主体资格的组织。对于申请人我国采取实名制，申请人为法人和其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。在申请时，申请人应当向登记机关交验单位和相关人的有效证件。,涉及到他项权的设立登记，必须由原权利人和他项权人共同提出申请，在原权利登记簿上加注权利负担情况，向他项权颁发他项权证书。申请人可以委托代理人申请房地产权登记，但必须出具书面授权书并明确权限。授权书是代理人从事代理登记的凭证，是判断代理人是否有权代理登记事务的依据。代
33、理人代为登记时，须向登记机关出示自己的身份证件、授权书和被代理人（申请人）的有关证明文件。,在有些情况下，即使没有申请人，登记机关也可以直接代为登记。这些情形是：1）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；2）无人主张权利的房屋；3）法律、法规规定的其他情形。由登记机关代为登记的房屋不颁发房屋权属证书。,3.2受理与审核,受理即是接受申请人登记请求。受理一般有三个步骤，一是检验证件。查阅总登记簿、产籍档案资料，判断可否办理收件；二是清点申请人递交的材料，出具收件收据；三是计收登记费和应交纳的契税。,登记机关受理申请人的登记申请和相关材料后，要对材料的真实性和合法性进行审查，在受理登记申请之日起30
34、天内作出准予以登记、暂缓登记、不予以登记的决定、并书面通知权利人(申请人)。,根据登记管理办法第22条、有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：1）因正当理由不能按期提交证明材料的；2）按照规定需要补办手续的；3）法律法规规定可以难于暂缓登记的。根据一般规则，在有利害关系人提出异议、权属存在争议的情况下也应当暂缓登记。,登记管理办法第23条规定的不予登记的情况主要是：1）属于违章建筑的；2）属于临时建筑的；3）法律、法规规定的其他情形。对于权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关给予登记。登记管理办法第27条规定登记机关作出登记的期限；初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记
35、应当在受理登记后的2个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记自受理后1个月内核准注销，并注销房屋权属证书。,33 公告,公告是将房地产申请和审查结果，以一定形式向社会公开，在公告期限内没有异议时，登记机关即可办理登记手续；如果有异议，由登记机关对异议进行审查，作出异议成立与否的的裁决。异议成立，则不予以办理登记手续。登记管理办法没有对公告程序和异议作出规范。有些地方登记办法作了规定，如深圳经济特区房地产登记条例第33条：“初始登记经审查符合规定的，登记机关应在受理登记申请之日起60日内作出初步审定。并予以公告，公告期为30日。对初步审定无异议的，公告期满后，登记机关应予以核准登记，并向申请
36、人颁发房地产权利证书”。,3.4.颁发证书,登记程序的最后一道程序、即是颁发产权证书。在完成上述程序后，依照登记的种类或权利性质，在登记簿上进行记载或制作登记簿，并向权利人颁发权属证书。根据登记管理办法，房屋权属证书主要有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证，或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。这些证书即是表明所有权人对特定房屋享有所有权、共同所有权、他项权（抵押权等）的凭证。只要权利人享有这些证书且证书记载的名姓与持有人一致，那么第三人即可以推定证书上记载的人，即为相应权利的享有人。,有些地方，对房地产权证书采用不同颜色分类的作法、如上海市存在绿、红和黄三色房地产权证。1）绿
37、色权证。颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。2）红色权证；颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场。3）黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后可进入房地产市场。,4我国目前房屋登记制度的完善,41目前房地产登记制度的问题由于我国的房地产制度是随着体制改革的推进不断进行的，加上过去遗留下的私房体制，使我国的房地产产权登记管理体制存在着需要改进的地方。最主要的问题表现为：,（l）没有形成统一的不动产登记机关,我国的土地登记和房屋的物权登记
38、在不同的机关，土地登记在土地行政部门，房屋登记在房产管理部门。房屋登记在房产管理部门确立于1983年城市私有房屋管理条例。该条例第5条明确规定，城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地产管理机关（以不简称房管机关）依照本条例管理。由此确立了房管机关登记房屋产权的规范；1986年制定的土地管理法第5条确立了国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。,而1991年国务院颁布的土地管理法实施条例在坚持这一原则基础上进一步明确：集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有证，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发国有土地使用证，确认使用权。土地证书式
39、样由国家土地管理局统一制定。,1995年城市房地产管理法第60条仍然维持这样一种格局。该条规定，出让或划拨方式取得的土地使用权，由县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书；在依法取得的土地上建成的房屋，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。虽然该法第62条授权地方政府可以设立一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，但是，目前只有深圳和上海等少数城市实施“两证合一”，全国大部分地区历史地形成了土地房屋管理分属政府不同职能部门的格局，房产、地产分别登记，手续繁杂重复，耗费时间与物力；而且容易导致房地产权主体不一致问题
40、。,（2）不动产登记制度发生作用的范围仅限于城市,目前我国有关不动产登记制度的法律法规的适用范围只适用于城市，关于房屋或房地产权登记的规定只适从于城市或城镇。而农村现在普遍对宅基地颁发宅基地使用权证。而农村房屋的产权登记则成为被遗忘的角落。改革开放，农村出现商品房，农村房屋买卖抵押等增多，而有关农村房屋产权的管理在法律法规规章方面基本上仍是空白。之所以出现这样的情形，一个客就原因是由于农村的房屋相对比较稳定，农民自建房屋主要是为了居住，而不是为了出卖，进行房产登记的必要性就不强烈了。但这里还有另一个原因，即农村和城市房屋因土地归属不同及其城乡人口身份性质等原因而性质不同，不能纳入到统一房地产市
41、场中交易流转。,（3）房屋转移登记的效力不明确,房屋转移登记是原房屋所有权人消灭所有权，新所有权人取得所有权的公示，是属于权利登记。究其原因，主要是由于法律法规对此问题没有作出明确的规范、以致在司法解释中将过户登记解释为合同的生效要件。遂成不成文的规范被普遍接受。值得指出的是，1990年建设部颁布的城市房屋产权产籍管理暂行办法第18条拟将登记作为物权变动生效要件。该条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。但由于这一规章效力较低，加上理论界对物权行为的争论，没有形成一致的观点。,（4）房屋产权登记具有强烈的行政色彩,我国目前有关
42、房地产的法律规范大多是由行政法规和规章组成。即使是人大常委会颁布的法律也多是从行政管理的角度规范。这位我国整个房地产法律规范带有强烈的行政色彩。这种作法贯彻到房屋产权登记中，使得房屋产权登记被认为是一种行政行为。1997年建设部颁布的城市房屋权属登记管理办法第3条明确地将房屋权属登记视为“房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记并依法确认房屋产权归属关系的行为”。,而整个规章似乎把不动产登记视为有关当事人在行政法上的义务；而且，第36条把当事人未按期进行房屋权属登记的，规定“由登记机关责令其补办登记手续，并按原登记费的三倍以下收取登记费”，这实
43、际上将迟延登记责任变成为一种行政责任。,另外，我国现行有关房屋产权登记的法律、法规和规章多。不仅有全国性的法律、法规和规章，而且各个省、市及其有权制定地方立法的市大多颁布有地方法规和行政规章、如此之多效力层级不同的规范，难免存在规范冲突，这更增加了我国房地产登记制度的混乱，使房屋产权确认、登记、保护处于规范混乱状态，使房地产登记规范、效力等不一致、不统一。,42 房地产登记制度的完善（1）统一登记管理部门,要将房屋所有权及其他权利作为一种私权来对待，那么首先要确立专门负责房屋权利登记的机关、建立统一产权登记和公示制度。只有统一的机关、颁发统一的房地产证书，才能确立证书的权威性和法律效力，也才能
44、提高登记的公示作用。我国目前登记机关不统一，房产地产分离，城市和农村制度不一，使我国房地产权失去统一基础。,对于不动产权的登记，一般各国均设有专门的登记机关，隶属于某个国家机关。例如德国设在地方法院土地管理局，日本设在司法行政机关法务局。而我国可以设立专门的登记机关。,（2）建立统一的登记规则,登记规则的统一，涉及两个方面，一方面是登记程序的统一，另一方面是登记内容、效力等的统一。制定统一的登记程序、确定统一登记效力制度有利于我国的房地产登记走上规范和统一，有利于整个房地产权制度的建设。,（3）淡化登记的行政管理色彩,登记本身具有一定的国家干预私权的因素、但房屋产权登记是对房屋产权的确认和公开
45、，本质上是为了保护房屋交易便捷和安全而确立的制度，因此，房屋产权登记应当定位于私权保护上，而不是国家干预或行政管制上。这就要求多在登记的普遍性、便捷性上下功夫，促使人们自觉地为保护自己的权益而登记，而不是畏惧行政机关的惩罚去进行登记。,（4）建立登记请求权制度,存在两种请求权。一是因不动产交易合同而产生的登记请求权，即合同债权人可以基于合同约定，享有请示合同债务人履行登记义务的登记请求权，这是债法上的请求权；二是因实质权利关系与登记不一致而产生的登记请求权，即登记订正请求权，这是物权上的请求权。这两种请求权具有非常重要的意义。由于只有登记才能取得房屋所有权，只有登记簿上记载的权利人或权利范围，
46、才具有法律意义，因此，建立两种请求权，才能有助于权利实现权利。在负有转移房屋所有权义务的人拒不履行义务的情形下，赋予权利请求义务履行义务，即为权利取得物权提供法律保障。在登记出现差错或遗漏时、应当赋予权利按一定程序要求改正权利，以保护真正的权利人利益。,土地登记程序、要件及时限,土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。土地登记依照下列程序进行：(一)土地登记申请；(二)地籍调查；(三)权属审核；(四)注册登记；(五)颁发或者更换土地证书。,申请土地登记时，申请人应当向国土资源管理部门提交下列文件：(一)土地登记申请书；(二)单位、法定代表人证明，
47、个人身份证明或户籍证明；(三)土地权属来源证明；(四)土地权属证明；(五)房屋等地上建筑物、其他附着物权属证明；(六)国家和省规定的土地税费交纳证明；(七)法律、法规、规章规定的其他资料。,委托他人代理土地登记申请的，代理人还须提交授权委托书和本人身份证明。土地权利人申请办理土地登记手续时，应当按照国家和省有关规定缴纳土地登记费用。,时限规定：,房地产转让变更时应当依法先办理房产变更登记，并在办理房产变更登记后15日内到国土资源管理部门办理土地使用权变更登记。因土地征用、划拨引起的土地所有权、使用权转移的，土地权利人在土地征用、划拨批准后的30日内，持土地征用、划拨批准文件和其他土地登记规定的
48、文件，向国土资源管理部门申请变更土地登记。,以出让方式取得国有土地使用权的(含划拨土地使用权依法办理出让手续)，土地使用权受让人应在按出让合同约定缴付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证和其他土地登记规定的文件，向国土资源管理部门申请土地登记。,转让国有土地使用权的，转让双方应在土地使用权转让合同签订后30日内，持土地使用权转让合同和其他土地登记规定的文件，共同向国土资源管理部门申请变更土地登记。,因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权转移的，新用地单位应在其主管部门批准后30日内，持批准文件、有关合同(协议)和其他土地登记规定文件，向国土资源管理部门申
49、请变更土地登记。,因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得该土地使用权的土地权利人和抵押人应在取得土地使用权后30日内，持土地登记规定的文件和有关处分抵押财产证明文件共同向国土资源管理部门申请变更土地登记。,交换、调整集体土地，发生所有权转移的，当事人应当在交换、调整土地协议批准后30日内，持土地登记规定的文件以及协议和批准文件等，共同向国土资源管理部门申请变更土地登记。国家将国有土地使用权以入股方式让与股份制企业的，该企业应在成立之日起30日内，持土地登记规定的文件和土地使用权入股批准文件等，向国土资源管理部门申请变更土地登记。,国家将国有土地使用权租赁给股份制企业的，该企业应在成立之日起30
50、日内，持土地登记规定的文件和土地使用权租赁批准文件等，向国土资源管理部门申请变更土地登记。,土地使用者依法以入股方式将土地使用权转移到股份制企业、合资企业、合作企业的，双方当事人应在入股合同签定后30日内，持土地登记规定的文件以及土地使用权出让或转让合同、入股合同等，共同向国土资源管理部门申请变更土地登记。,依法出租土地使用权的，出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后15日内，持土地登记规定的文件以及土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同等，共同向国土资源管理部门申请变更土地登记。土地使用权出租期内，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持有关文件申请变
