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1、房屋纠纷案例,赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋卖给李某，赵某及其妻子“黄某”和李某一同到区公证处办理房屋买卖公证，随后到房产管理局办理了房屋过户手续。李某搬进房子半年后，一自称赵某真正妻子黄某的女子将其诉至法院，要求李某返还房屋。原来卖房子时赵某找别的女子来代替自己的妻子。,李某此时才知在四个月前，该女子将公证处诉到法院要求撤销公证书，后公证处撤销公证书后，该女子撤回行政起诉，提起民事诉讼要求李某返还房屋。李某以办理产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求。法院审理查明事实：该房屋为婚姻关系存续期间购买；该房屋产权证原为赵某，现为李某。,两个法律问题：问题一：赵某能否单方将房屋出卖？问题二：房
2、屋应该归谁？,不动产登记制度,第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。,善意取得,根据我国刑法，只要是刑事案件的赃物都要一律追回。受到的损失，买主只能找卖赃物的人索赔。物权法新规定让善良的买主们不再钱物两空。购买者只要善意购买，价格合理，应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付，就可取得所有权。原所有权人无权要回，但可向无处分权人请
3、求赔偿。,所有权取得的特别规定,第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,第三节 土地登记,一、不动产登记制度概述1、不动产登记制度的两种模式（主义）成立要件主义：成立要件主义认为，不动产产权的变动在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成
4、不动产产权的变动，未经登记，权利受让方只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。对抗要件主义：对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，其权利的变动应与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经变动，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受到法律的全面保护。,2、不动产登记制度的三种类型,登记要件制度（权利登记制度）与成立要件主义相适应地券交付制度（托仑斯登记制度）登记对抗制度（契据登记制度）与对抗要件主义相适应,权利登记制度,权利登记制系德国创立，也称德国登记制，又称登记要件主义。采用权利登记的国家有：德国、瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈牙利等国。权利登记制度（登记要
5、件制度），它规定将不动产权属状况登记于所在地依法设定的、可以公开查阅的登记簿上，登记的记载对不动产物权的变动具有绝对的效力。,权利登记制度的特点是：登记要件主义：不动产物权的取得或变更，以登记为其发生效力，如不登记，当事人虽订有契约，也不能对抗第三人，而在法律上亦不发生物权变动效力。实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质的审查权，审查申请所必具的形式要件，不动产权利变动原因与事实是否符合，缴附文件有无瑕疵，证明无误后方予登记。登记具有公信力：登记簿上所载权利事项，即使在实体法上由于登记原因不成立，或有无效、撤销的情形，亦不得以其来对抗善意第三人。也就是说公众可信赖已登记权利，具有确定的效力
6、。登记采强制主义：不动产物权的取得、设定、变更、丧失、非经登记不生效力。登记簿编制，采取物的编成主义：即依不动产物的编号先后次序编制。登记完毕，不发权利书状，仅在契约上加注记登记经过。登记以不动产权利之静态为主：登记簿先登记不动产权利之现在状态，再反映不动产之变动情形。,托仑斯登记制度,托仑斯登记，也称澳洲登记制，又称权状交付主义。此登记制度为托仑斯爵士于1858年在澳洲首创，其特点与权利登记制类似。采用托仑斯登记方法的国家有：澳洲、英国、爱尔兰、加拿大、美国少数州、菲律宾、泰国、马来西亚、南非、苏丹等托仑斯登记制度（地券交付制度），它也强调登记对不动产产权的变动具有绝对的效力，但在登记方式上
7、与登记要件制度略有不同，规定将不动产权属状况记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关存档，权属状况发生变化时，登记申请人必须将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。,托仑斯登记的特点为：登记非强迫性：即不强制一切不动产必须向政府申请登记，登记与否，任由当事人自行决定。登记采取实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质审查的权限，登记原因及证明文件要详细审查是否有误，必须公告时应经过公告程序，而后才能确定登记。登记具有公信力：不动产一经登记，即有不可推翻的效力，国家保证其权利，任何人应信赖其登记。发给土地权状：土地为第一次所有权登记时，登记机关依权利状态制发土地权状（地
8、券）一式二份，一份交给申请人收执，作为确权证明；一份存登记机关，以备编成登记簿。地上如设定权利负担，应为负担登记：己登记土地上如有抵押权等他物权设定时，应办理他物权设定与变更登记。登记人员负因登记错误的损害赔偿责任。登记簿采取物的编成主义，并应用地籍图以辅助登记簿说明的不足。,契据登记制度,该登记制首创于法国，也称法国登记制，又称登记对抗主义。契据登记制施行于法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、巴西等南美若干国家及美国多数州。契据登记制度（登记对抗制度），它在登记方法上与登记要件制度基本相同，主要区别是登记在当事人之间不具备绝对的效力，只是对抗第三人的要件。,契据登记制的特
9、点表现为：形式审查主义：登记人员对于登记的申请，采用形式审查，至于契据所载权利事项，有无瑕疵，一般不过问。登记无公信力：已登记权利事项，如有第三人出面主张权利，仍应依实体法确定其权利的归属。登记非强制：不动产权利登记与否，由当事人决定，法律并无强制规定。登记簿采取人的编成主义：契据登记制登记簿编成不以不动产为准，而以不动产权利人登记次序之先后编制。登记完毕仅在契约上注记经过，不发权利书状。登记以不动产权利之动态为主：登记对不动产权利的变动情形尤为偏重，是以课税为主的登记制度。不动产权利的变动，以登记作为对抗第三人的要件：即不动产权利的取得或变更，依当事人意思订立契约，即己发生法律效力，向登记机
10、关提出登记公示只是为对抗第三人。,三种制度特点归纳：契据登记制实行形式审查，因此登记手续十分简便。登记机关只是应当事人的要求将其产权变动公示于世，可以使登记取得对抗第三人的效力，这种效力的存在，对于产权的维护和交易安全的实现能起到有限作用。契据登记对产权变动的有效性不产生任何效果，国家几乎不干预产权关系的变动，因此登记簿不具有公信力。第三人信赖登记而为交易会存在风险，可见这种制度在交易安全的保护方面仍然存在局限性。权利登记对权利的存在与变化发生实质的影响，它以明确、简化的方式反映不动产产权关系。由于登记具有公信力，因此交易安全可以得到有效保护。此外，这种登记制度还会对降低交易成本、加速交易进程
11、产生影响。然而，过度追求登记公信力，在登记记载与实际权利状况不符的时候，将使真正权利人的利益受到损害。,托仑斯登记制与权利登记制十分相似，不同之处主要表现在非强制性登记、颁发权利书状和登记赔偿方面。因为权利人手中有政府颁发的不动产权利证书，他可以随时通过出示权利证书证明自己对不动产的权利存在。当然，如何杜绝假书状的出现与泛滥，在制度设计时是应该考虑的问题。我国目前实行的土地登记制度可以单独划归为一类，即改良的产权登记制度，既保留了产权登记制度的优点，又吸收了托伦斯登记制度的长处。,3、不动产登记的作用 第一，维护了土地的社会主义公有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所
12、有制。城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。通过土地登记，明确了国家土地所有权和集体土地所有权，为切实维护土地的社会主义公有制提供了重要的法律依据和保障。第二，维护了不动产权利人的合法权益。国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用，通过土地登记，表彰依法取得的土地使用权，基于国家公信力，土地权利人的合法权益得到保障。房产所有人及他物权人通过不动产登记，其合法权益同样受到国家的保护。,第三，维护了正常的不动产市场秩序。不动产登记是对不动产市场实施有效监管的主要措施。在交易过程中，通过登
13、记对交易的合法性进行审查，对不动产权属变动关系进行确认，有效地促进了市场的规范化，维护了正常的市场秩序。第四，有效保护耕地。土地登记可以服务于土地用途管制制度，农业用地转为非农业建设用地必须进行土地用途变更登记。在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业建设用地，非法占用耕地的，均不得办理土地变更登记手续。第五，为社会提供了重要的基础信息。不动产登记是土地管理和城市建设主要的基础性工作，是国家掌握不动产动态变化的一个重要的信息源，是国家收取不动产租、税、费的依据，也是国家基础数据的重要组成部分。,4、不动产登记的内容1）不动产权属性质与来源 不动产权
14、属性质是指附着于不动产上的物权类型。我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他物权。房屋产权登记，包括房屋所有权登记和房屋他物权登记。房屋所有权登记的对象是全民所有制房屋所有权、集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权。土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。权属来源对确定土地权属性质，判断某宗土地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗土地拥有的是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要。土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域是影响土地权属来源的两个主要因素。房屋权源是指产权人原始取得房屋产权的时间和方式。如新建、购买、受
15、赠、交换、接管、征用或征收等。,2）不动产权利主体 不动产权利主体是指申请登记的不动产权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人、房产所有权人和不动产他物权人。我国的集体土地所有权有三种形式，与此相对应，集体土地所有权人也分为三种情况：属村农民集体所有的土地所有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；属乡（镇）农民集体所有的土地所有权人是乡（镇）农民集体，由乡（镇）农民集体经济组织经营管理。国有土地使用权人可以是任何自然人、法人和其他组织。集体土地使用权人
16、一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人就可以是本集体以外的个人和单位等。,3）不动产权利客体 不动产权利客体是不动产物及其权利。土地一般以坐落、界址、编号、面积、用途、使用条件、等级、价格等表示；房屋一般以坐落、编号、层次、建筑面积、分摊面积、产别、价格等表示。以土地为例，坐落指宗地所在地的名称。权属界址指产权人或产权单位的土地的位置和范围，即土地权属界线。土地编号也就是宗地的地籍编号。土地面积是指一宗地权属界址线范围的大小，土地权属界址一经确定，土地面积也就随之确定；土地面积根据土地权利人对宗地的利用情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊
17、面积。土地用途是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式，申请土地登记的土地用途必须符合有关规定。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等；这些使用条件的来源主要是三个方面：一是城镇规划已经限定，二是土地使用权有偿使用合同文本中作出的规定，三是批准用地文件所规定。,5、不动产登记分类 根据不动产登记的特点，我们将不动产登记分为：预告登记、本登记、异议登记、信托登记等。不动产本登记是直接使当事人所期待的产权变动发生效力的登记，它将不动产产权的初始取得，及其转移、设定、增减、分割合并和灭失等载入专门的登记簿，在法律上有确定的、终局的效力，因此我们又可称为终局登记。本登记主
18、要包括：总登记、初始登记、设定登记、变更登记、更正登记、注销登记等。总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。总登记后，不动产权利人首次取得不动产所有权或使用权，而向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。根据民法物权理论，他物权产生于既有权利，对于原权利而言，他物权是原权利人设立的结果，他物权登记，我们称为权利设定登记。,不动产总登记或初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物分割或合并、产权的移转或限制等变化，而向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利而发生的登记，称为不动产变更登记。更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正的登记
19、程序。注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭时，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。,二、土地总登记,土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。,1、土地总登记概念 总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。总登记的特点是不动产权利人在拥有或使用不动产期间，无论是否发生过变更，都必须按照登记机关的要求，在确定的时点，通过一定法定程序，在统一的簿册上进行注册登记。总登记属静态
20、登记，即不论权利是否发生变动或移转，都要进行登记。需要进行土地总登记的情形主要有两种：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新。土地总登记是日常变更登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后变更登记的根据，没有总登记，变更登记就无从谈起。,资料1987年9月，为了适应我国土地制度改革需要，原国家土地管理局组织实施了各地城镇国有土地使用权的申报工作。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的要求，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了关于
21、扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知和关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。,城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证的第一步，根据城镇国有土地使用权申报工作的若干规定，土地使用权的申报以市、县为单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权；土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和个人；申报的具体工作由市、县土地管理部门承办。1990年11月原国家土地管理局在西安召开全国地籍管理研讨会，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和
22、技术路线。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国土地总登记工作全面铺开。1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加快，国有土地使用证发证率达到55%。同期，制定了土地变更登记若干规定和土地登记规范化意见，并在5个城市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。,2001年11月9日，国土资源部发出了关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知，全面部署开展全国集体土地所有权总登记工作。并强调要严格按照土地管理法的规定，确定集体土地所有权主体：第一，凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认
23、给村民小组农民集体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际情况，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是将集体土地所有权证直接发放到村民小组农民集体；二是将集体土地所有权证发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。第二，能够证明土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体。第三，不能证明属于乡（镇）农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。,2、土地总登记的特点：阶段性。土地总登记有期限，持续一
24、段时间后即告结束。区域性。土地总登记作业区一般是一个行政辖区，它通常是一个县或市。集中性。土地总登记是在一定范围和规定时间内有计划统一进行的。3、土地总登记程序 总登记程序一般包括：登记准备、登记通告、登记申请、地籍调查、权属审核、权利公告、注册登记与颁发书状。相对于土地登记的一般程序，土地总登记的程序有增加了准备工作、增加了通告、增加了公告（权属审核的结果要进行公告）。,（1）登记准备工作 组织准备。土地登记领导小组由政府领导及有关部门（如国土资源、公安、司法、财税、农林、民政等）领导组成。土地登记领导小组的任务是负责制定本区域内涉及土地总登记工作计划、审核土地总登记实施方案、调处重大土地权
25、属纠纷和问题。行政准备。研究制定土地总登记工作计划。划分土地登记区。落实土地总登记工作经费。购买必要的仪器设备和办公用品等。准备土地总登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地证书等。技术准备。依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定适合本地区的土地所有权、使用权的确权规定和土地总登记实施细则。收集资料。土地总登记需要收集的资料有两大类，一是文件、资料类，二是图件类。图件类别较多，一般应收集的图件要与确定土地权属界址有关，如老地籍图、规划图、大比例尺行政界线图等。宣传培训。做好土地总登记工作的宣传培训工作，是保证登记顺利进行的有效措施。,5.2.1 登记
26、准备与通告,（2）登记通告 通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。它的作用在于让登记义务人知道在何时、何地向哪一个机关申请登记，申请登记时，应当履行何种义务，包括应当向登记机关提交哪些证明材料等。土地登记通告的内容主要包括：土地登记区的划分；土地登记期限；土地登记收件地点；登记申请人应当提交的有关证明文件资料；其他事项。通告发布方式：张贴。把登记通告广泛张贴在整个土地登记区内，并重点在居民区和公共场所张贴。直接送达申请人。把土地登记通告以通知单的形式直接送达土地总登记申请人。通知单除包括土地登记通告的内容外，还可以设置回执栏，通过回执，土地登记机关可以了解通知单的发送情况。通过宣传媒
27、介发布。为了保证土地登记通告的内容家喻户晓，土地登记通告可以采用多种形式并重的方法。,5.2.1 登记准备与通告,海川县人民政府土地登记通告 根据中华人民共和国土地管理法有关规定，为加强土地管理，保护土地使用者、所有者和他项权利者的合法权益，县人民政府决定对本辖区的全部土地使用权、所有权及他物权进行登记。现将有关事项通告如下：1.依法办理土地登记申请手续并在地籍调查中出席现场指界，是土地使用者、所有者及他物权者的权利和义务，必须依照本通告规定的时间、地点办理申请登记手续。逾期不办理的，或在规定时间内不出席指界的，由此造成一切后果自负。2.土地登记申请者申请土地登记时，应向土地登记机关提交下列文
28、件资料：土地登记申请书。土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明。土地权属来源证明。土地附着物权属证明。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。3.土地登记申请即土地登记申请者提交申请书、证明文件的日期自1993 年 6 月 9 日起至1993年8月 9日止。因故不能如期申请的，必须在规定的申请期限内，向所在登记区的土地登记办公室提出申请，经批准方可延期申请。4.土地登记分区及土地登记地址：第 2 登记区（范围）土地登记办公室地址：海川县城新城路15号 海川县 人民政府 1993年6 月1 日,（3）登记申请 个人使用土地的，其土地登记申请人一是使用宅基
29、地的城镇、农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记；二是使用四荒拍卖土地的农村居民，由农地使用合同签订人申请土地登记。单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。机关法人、事业单位法人、社团法人以法人名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企
30、业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件的，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。私营单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。,5.2.2 申请与调查,集体所有的土地，土地所有权登记申请人分别为：村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土
31、地登记。村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍独立存在的，可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备的条件，但是事实上确实有乡（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。,5.2.2 申请与调查,土地总登记申请应提交的证明文件 申请人提交的土地权属来源证明一般
32、有以下几种：各个时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。由于历史等原因无法提交权属证明材料的，可以按以下办法处理：一是个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明；二是单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。,5.2.2 申请与调查,初步审查 土地登记申请人应当按规定填写土地登记申请书。申请书包括四方面内容：申请人情况：申请人名称、单位法人代表姓名、住所、上级主管单位
33、等。申请登记的土地状况：土地坐落、土地产权性质、土地面积、土地用途、土地等级和价格等。宗地范围界线草图（注明相邻单位名称）。产权来源及产权证明材料。登记机关对土地登记申请书及其他资料的审查，是一种形式审查，只对申请人的资格、申请书填写的完整性和规范性、产权证明文件的有效性等进行初步审查，以确定是否还需要补充申请材料或驳回申请。,5.2.2 申请与调查,（4）地籍调查 地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。权属调查包括核实土地产权来源、认定土地产权界线、设立土地产权界标等内容。调查前，登记机关应根据登记区的划分，制作调查工作底图，并对各宗地预编地籍号。根据土地登记申请人提供的产权证明材料，查实土
34、地产权的发生和演变过程及产权性质。确认产权界线时，应由被调查宗地产权人的法定代表人，与相邻宗地产权人的法定代表人，共同到现场指界，并在调查表上签字、盖章。确定产权界线后，需在界线的拐点等处设置界标。权属调查结束后，应绘制宗地草图，标明宗地的位置、界址点线、界址边长、相关距离等。地籍测量包括平面控制测量和细部测量两大部分。地籍平面控制测量是为了保证地籍测量成果具有统一的数学基础和测量精度，在细部测量之前，在整个调查登记区，由高级到低级，逐级建立控制网。地籍细部测量包括对土地产权界址及其他地籍要素的测量及绘制地籍图，量测宗地面积等。,5.2.2 申请与调查,（5）权属审核 权属审核的依据有两个方面
35、：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。对土地登记申请人的审核 申请人是自然人的，登记人员要查验其个人身份证或户籍证明，并对其民事行为能力进行审查。如果申请人无行为能力或只具有限制行为能力，则必须由其法定代理人代理申请。申请人为法人或其它组织的，登记人员审查其法人资格证明。企业法人如企业、公司的法人资格证明为工商行政管理部门核发的企业法人营业执照，社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人资格证明为民政部门颁发的社
36、会团体登记证书；依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人资格证明为批准该单位成立的证件或文件。其它组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。此外，登记人员还要对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查。登记申请人不管是自然人还是法人或其它组织，凡是委托他人申请的，登记人员还要审查土地登记委托书，以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，土地登记人员审查其村委会或居委会开具的监护人证明。,5.2.3 审核与公告,对宗地自然状况的审核 宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级和价格进行审核。宗地范围反映在宗地界址点和界址线上，
37、宗地的面积也是通过界址点、界址线计算出来的，宗地范围涉及到土地权利人的切身利益。审核宗地范围，采用数字地籍成图的，界址点须用数字精确表示；采用其他方法测绘地籍图的，四至描述一定要准确，且应尽量与明显地物联系在一起，宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。审核宗地面积时，应在图上或到实地逐一核对各类面积。利用土地利用现状调查资料进行登记的集体土地所有权和国有农村、牧、渔场国有土地使用权，要核对各地类面积与土地总面积是否一致。农村、牧场内建设用地与非建设用地分别划宗的，检核图件与文字描述的一致性。审核宅基地面积要检核宅基地面积是否超标，对超占面
38、积宅基地提出处理意见。土地使用者必须严格按照规定或批准的用途使用土地，不能随意改变。在审核中，要检核土地实际用途与批准用途的一致性，发现不一致的，移交有关部门处理。土地等级反映土地的质量和使用价值，土地价格反映土地的价值。,5.2.3 审核与公告,对土地权属状况的审核 对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。我国土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括土地管理法颁布前主管土地的政府部门，如计委、建委、民政、农业等有批地权的政府部门批准的用地文件。土地管理法颁布实施后，在土
39、地行政主管部门已经组建的地区，只有土地行政主管部门批准用地的文件是有效的批地文件；土地登记开始前，统一由土地行政主管部门补办的批准用地文件；农村居民长期使用的宅基地、城镇居民个人住所用地的旧土地证、房产证及由当地基层组织开具四邻认证的证明；农业合作化时期和农村六十条发布后，生产队、生产大队固定土地的档案。土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制进行审核。土地使用期限审核是指土地权利人以出让或转让方式取得的国有土地使用权的，其使用期限应符合国家规定的国有土地使用权期限。集体土地使用权期限应与农地使用合同和国家有关政策相符。,5.2.3 审核与公告,审核分为初审、
40、复审两个阶段。初审，即审核人员按照有关规定对申请书、申请登记的项目，参照各种权属证明、调查结果逐项审核，填写审批表。达到标准的可以提出初审意见；经审查认为不够登记条件的，可以提出不予登记的具体原因或处理意见。对于一时难以确定的问题可以另附说明交复审人员处理。复审，即复审人员对初审意见进行复核。复核的重点主要是对土地来源的合法性、界址、面积的准确性以及对初审人员提出的处理意见进行进一步的审核，认为基本可以确权的，提出确权意见；对难以定论的，且影响重大的土地权属纠纷事件，可以写出报告交人民政府处理审定。权属审核结束后，登记人员填写土地登记审批表，该表必须具备在土地登记卡上所需记录的全部内容，其主要
41、内容有：土地登记申请人的名称和地址。对于申请人为单位、企业的，还应包括该单位、企业的单位性质、法人代表姓名及其上级主管部门。土地坐落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密度、建筑限高。土地登记的依据。包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。登记部门初审、审核的意见。,5.2.3 审核与公告,（6）公告 公告，是指登记机关将经权属审核认为符合登记要求的宗地信息向社会公众公布，并征询意见的行为。公告的主要内容有：土地使用者、所有者或他物权拥有者的名称、地址，拟准予登记
42、的土地权属性质、面积、用途、坐落、地号，以及对公告提出异议方式、地点、期限和要求复查办法等。公告的意义主要有四个方面：第一，让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护；第二，在规定时间内，征询利害关系人的异议；第三，对登记机关在作业中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性；第四，保证土地登记的公信力。公告应在登记权属审核后进行，公告期限一般以一个月为宜。,5.2.3 审核与公告,海川县人民政府关于土地登记审核结果公 告 现将海川县国土资源管理局对2登记区，土地登记审核结果予以公布（详见附表），若对公布的土地使用权、所有权及他物权等有异议者，请于1993年12月1 日前，到 海川县城新城路15号
43、 申请办理复查手续，逾期没有提出异议的，即认为上述公布的权益有效，将准予登记注册。海川县国土资源管理局 1993年10月30日,权属异议处理 土地权利人和利害关系人在登记审核结果公告期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。申请复查时，复查申请人应提交土地登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。登记机关根据土地使用者、所有者、他物权者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。土地登记复查人员根据复查结果填写土地登记复查结果表。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确有差错的，复查费由造成差错者负担。（7）注册登记 公告期满后，登记部门应对公告提出的
44、问题予以逐项复查，对无异议的应按规定报人民政府批准。在一般情况下，人民政府主要对较大问题进行把关，一般的问题不再逐项审查，依据登记部门的审核意见，签署政府的批准意见，如准予登记或暂缓登记或不予登记。,5.2.3 审核与公告,土地注册登记和颁发证书是土地登记最后一个步骤，也是最重要的一个步骤。土地的注册登记就是把经人民政府批准登记后的土地产权及其有关内容，正式填写在土地登记卡（簿）上，使之在法律上得到确认，同时填写土地归户卡（册）和土地证书。土地登记卡由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。其内容包括三部分：一是宗地的基本状况，如地号、图号、座落、面积、用途、权属性质以及
45、便于查找的有关图、表、册的编号；二是土地使用者、所有者或他物权者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；三是登记的其他内容，如他物权、变更事项、登记依据等。土地登记卡以宗地为单位填写，土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；土地登记卡登记的内容发生变更、注销、或他物权设定及注销的，在土地登记卡续表上进行登记，但土地登记卡主卡中地号、图号
46、、宗地面积发生变更的，须更换土地登记主卡。,5.2.4 注册登记,土地注册登记是一件极为严肃的行为，一经填写，即产生法律效力，不可随意更改。土地归户卡依照土地登记卡填写，所谓归户，就是把产权人作为主项，把由其拥有或使用的土地都归到一起逐宗予以排列。填写归户卡是便于产权产籍管理。土地权利证书也是根据土地登记卡填写的。土地证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。土地权利证书分为三种：国有土地使用证、集体土地所有权证和集体土地使用证。土地他物权，登记在其所附属的土地所有权或使用权登记卡和土地证上，同时向他物权人颁发土地他物权证明书。,5.2.4 注册登记,初始登记 在总登记之后，土地权利人首次
47、取得土地产权，而向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。它是相对于权利变更登记和注销登记的一种登记程序。土地初始登记行为主要表现为：以划拨、出让或其它方式获得国有土地使用权申请国有土地使用权初始（第一次）登记，依法获得集体土地使用权申请集体土地使用权初始（第一次）登记等。初始登记的程序包括：登记申请、产权调查、审核审批、注册登记与颁发书状。设定登记 他物权产生于既有权利，对于原产权而言，他物权是原权利人设立的结果，他物权登记，我们称为权利设定登记。我国他物权的登记类型主要包括：抵押权、地役权、典权、租赁权等。,三、初始登记与设定登记,5.3.1 国有土地初始登记,初始登记：划拨国有土地使
48、用权初始登记出让国有土地使用权初始登记国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记国家租赁国有土地使用权初始登记国家授权经营国有土地使用权初始登记集体土地所有权与使用权初始登记设定登记：土地使用权设定抵押权登记土地使用权出租设定登记,1、划拨国有土地使用权初始登记 划拨国有土地使用权就是土地使用者通过划拨方式获取的国有土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，一般没有期限的限制。划拨国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新确认的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地产权第一次登记。土地使用权的划拨，是指县级以上地方人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有
49、土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）划拨国有土地使用权的法律特征 1）获得的行政性 2）范围的限定性 3）期限的不确定性 4）城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税 5）处置的限制性,（2）划拨国有土地使用权初始登记 划拨国有土地使用权初始登记的申请人为划拨国有土地使用者。相对应申请时限分别为：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预告登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在竣工验收之日起三十日内，持验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权初始登记。其他项目使用划拨国有土地的，土
50、地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权初始登记。集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内办理初始登记。,5.3.1 国有土地初始登记,申请人应提交的土地权属证明文件包括：国有土地划拨决定书；建设用地批准书；新开工大中型建设项目土地预告登记文件；大中型建设项目竣工验收报告；征地勘测图件；原集体土地使用权证；其他证明文件。权属审核注意点：第一，划拨土地使用权的土地应符合划拨用地目录范围；第二，经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准用地面积基本一致。划拨国有土地使用权
