[其它考试]物业管理师资源.ppt

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1、物 业 管 理 师,李爽 主编,第一章 物业管理方案的制定,物业管理方案的制定,了解居住区规划的基本知识;熟悉房地产 开发程序;掌握前期物业管理知识及可行性研 究的基本知识；能够参与物业早期介入；能制 定物业管理方案。,第一章 物业管理方案的制定,第一节 物业管理早期介入一、物业管理早期介入的概念二、物业管理早期介入应具备的基本知识三、物业管理早期介入的准备与实施第二节 物业管理方案的制定一、前期物业管理二、可行性研究的基本知识三、制定物业管理方案的原则四、制定物业管理方案的程序五、物业管理方案文本编写第三节 物业再开发利用方案的制定一、物业再开发利用的概念二、物业再开发利用的原则三、物业再开

2、发利用的条件四、物业再开发利用的法律、法规依据五、制定物业再开发利用方案的工作内容六、几种典型物业再开发利用方案的制定复习思考题,目 录,一、物业管理早期介入的概念,2.提高物业建设工程质量,1.优化设计、防患于未然,是指物业管理企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管用户入住之前的各个阶段，从物业管理和运作的角度为开发商提出多方面的建设性意见，充分反映用户的使用要求各种前期工作与用户的实际需要及日后物业管理工作的需要相适应，并在此阶段制定出物业管理方案。,物业管理工作由被动适应到主动参与的重要举措：,使物业的功能更加合理、完善，避免因设计缺陷而给后期使用和管理造成的不便和障碍。,强化项目

3、施工建设过程中的质量和技术监督，提高工程的质量。,3.有利于后期管理工作的顺利进行,4.有利于物业的销售,能够有效地把施工和使用衔接起来，为业主提供更好的服务。,给未来要生活在该物业小区的业主在物业环境和物业价值提升方 面带来信心，从而促进物业的销售。,二、物业管理早期介入应具备的基本知识,（1）投资决策阶段,初步确定最佳投资方案，选定开发地点和开发项目。房地产开发 企业进行投资机会的筛选。,（2）前期工作阶段,需要获得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设开工许可证。,1.房地产开发的基本程序,1）编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，获取选址意见书。2）进行项目

4、的规划设计，委托具备相应资质的单位作出规划设计方案，并报批规划设计方案，获取建设施工规划许可证。3）获取土地使用权，办理国有土地使用权证。4）招标，进行工程地质勘测。5）获取拆迁许可证，开展拆迁安置。6）落实市政公用设施配套方案，向有关部门申报，并交纳有关费用。7）委托具备相应资质的单位作出初步建筑方案，向有关 部门申报，获取建设工程施工许可证。8）办理人防审核、消防审核、环保“三废”治理方案审核、住宅设计方案审查等手续。9）完成施工现场的基础设施配套建设，做到“七通一平”。10）安排融资，筹措建设资金。11）办理开工手续，获得建筑工程开工许可证。,（3）施工阶段 1）进行工程建设项目招标。2

5、）与中标人签订书面工程承包合同，发包工程。3）聘请专业建筑工程监理公司。4）建筑工程施工。5）竣工验收。（4）租售阶段 办理商品房销售许可证或商品房预售许可证，选定中介代理机构 或开发商自行销售、出租房屋。,（1）物业市场的不完全性,物业市场并不是充分自由竞争的完全市场。,（2）物业市场的综合性,是一个多方位、具有不同层次和形式的市场体系。,（3）物业市场的专业性,必须是具备与物业领域相关的专业知识的专业人员才能胜任其相关的市场活动。,2.物业市场和物业投资的知识,（1）城市规划纲要的主要内容,一般分为总体规划和详细规划两个阶段。开始向3个阶段和5个层次的规划体系转变，即城市总体规划次区域规划

6、、分区规划、法定图则和详细蓝图。,3.城市规划的知识,1）论证城市发展的技术经济依据和发展条件。2）拟定城市经济社会发展目标。3）论证城市在区域经济发展中的战略地位、原则，确定市域城市的布局。4）论证并原则确定城市的性质、规模、总体布局和发展方向。,（2）城市总体规划的主要内容,1）对县辖行政区范围内的城镇体系、交通系统、基础设施、生态环境、风景资源进行合理布局和综合安排。2）确定规划期内城市人口的用地规划，划定城市规划区范围。3）确定城市用地发展方向和布局结构，确定市、区中心位置。4）确定城市对外交通系统的结构和布局，编制城市交通运输和道路系统规划，确定城市道路等级和干道系统，主要广场、停车

7、场及主要交叉路口的形式。5）确定城市供水、排水、供电、通信、供暖、燃气、环卫、防洪等设施的发展目标和总体布局，并进行综合协调。6）确定城市河湖体系和绿化系统的治理、发展目标和总体布局。7）确定人防建设和防震防灾规划。,8）确定自然保护带、风景名胜、文物古迹、传街坊，划定保护控制范围，提出保护措施。9）编制历史文化名城的保护规则。10）确定旧城改造、用地调整的原则、方法和步骤，提出控制旧城人口密度的要求和措施。11）对规划区内农民居民点、乡镇企业等建设用地和蔬菜牧场、林木花果、副食品基地作出统筹安排，划定规划地带和隔离地带。12）进行综合技术论证，提出实施规划的步骤和方法。13）编制近期建设规划

8、，确定近期建设目标、内容和实施步骤。,（3）分区规划的主要内容,1）规划分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标。2）确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、和标高，及主要交叉 口、广场、停车场的位置和控制范围。4）确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、文物古迹和传统街区的保护范围、空间形态与保护要求。5）确定工程走线的位置、走向、关井、服务范围及主要工程设施 的位置和用地范围。,（4）详细规划的主要内容,1）控制性详细规划。详细确定规划地区内各类用地的界限和适用范围等 确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高等。确

9、定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。确定相应的土地使用与建筑管理规定细则。2）修建性详细规划。建设条件分析和综合技术经济论证。建筑和绿地的空间布局、景观规划设计、总平面布置图。道路系统规划设计。绿地系统规划设计。工程管线规划设计。竖向规划设计。估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资收益。,4.居住区规划的知识,1993年，建设部会同有关部门共同制定了国家标准城市 居住区规划设计规范（GB5018093）。自1994年2月1日起 实施。2003年3月1日，建设部发布了对城市居住区规划设计 规范（GB5018093）进行局部修订的公告，修订后的标准自2002年4月1日起实施。,1）城市居住区

10、规划设计规范（2002年版）（GB501801993）规定，居住 区的规划设计总体上应遵从下列基本原则：符合城市总体规划要求。符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件。适应居民的活动规律。为老年人、残疾人的生活和社会活动提供便利条件。为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件。为商品化经营、社会化管理的分期实施创造条件。充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。,2）综合考虑周边环境、路网结构等的内在联系，构建一个完善的、相对立的有机整体，并遵循以下原则：方便居民生活

11、，有利于安全防卫和物业管理。组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的 居住环境。,3）居住区的空间与环境设计应遵循以下原则：规划布局和建筑体现地方特色，与周围环境相协调。合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。精心设置建筑小品，丰富及美化环境。注重景观和空间的完整性，市政公共站点等能与住宅或公建结合安排。供电、电信、路灯等管线地下埋设。公共活动空间的环境设计，要注意处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。,5.工程建设监理知识,对工程建设中的技术经济

12、活动进行监督和管理。主要任务就是对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。施工的具体项目及其工作量包括：施工进度总计划 总平面布置图 分区现场管线示意图 公用工程示意图,（1）工程进度监理,目的在于采取管理措施，纠正工程进度的偏差，保证预定工期目标的实现。监理的基本方法是定期了解工程实际进展情况，与计划作比较，从中发现问题，采取措施，防止进度拖延。,（2）工程质量监理,1）工程质量监理的内容。,督促承建单位建立工程质量保证体系。,设计过程的质量监控。,材料设备的质量监控。,施工过程的质量控制。,2）工程监理的实施 根据合同要求组织好质量控制体系，明确质量控制责任，建立监督和记录制度。发现问

13、题，提出解决问题的方法，及时通报情况。,（3）工程造价监理,在不影响工程进度、质量和安全的前提下，确保工程费用不超过合同规定的标准所采取的控制活动。设计过程的造价控制 1）对工程项目全过程的造价控制 施工阶段的造价控制,2）对工程造价构成的控制,间接费用的控制,直接费用的控制,6.建筑工程质量管理的相关规定,2001年1月30日起实施。规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和工程监理单位依法对建筑工程质量负责。并对建设单位、检察单位、设计单位、施工单位和工程监理单位的质量责任和义务及违反规定行为的处罚分别作出了明确而具体的规定。,（1）中华人民共和国建筑法,于1998年3月1日起实施。对

14、建筑工程或施工许可和从业资格、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建筑安全生产、建筑工程质量管理等方面及相关法律责任作了明确的规定。使我国从事建筑活动有法可依。,（2）建筑工程质量管理条例,（3）其他规定,实施工程建设强制性标准监督规定建筑工程施工质量验收统一标准（GB503002001）智能建筑工程质量验收规范（附条文说明）（GB503392003），民用建筑可靠性鉴定标准（GB502921999），建筑地基基础设施规范（GB500072002），建筑结构荷载规范GB500092001，混凝土结构设计规范（GB500102002），建筑抗震设计规范（GB500112001），室外给水设计规范（

15、GBJ131986），室外排水设计规范（GBJ141987），建筑给水排水设计规范（GB500152003），建筑设计防火规范（附条文说明）（GBJ161987），钢结构设计规范（GB500172003），采暖通风与空气调节设计规范（附条文说明）（GB500192003），岩土工程勘察规范（GB500212001），建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB502022002），砌体工程施工质量验收规范（GB502032002），混凝土结构工程施工质量验收规范（GB502042002）。屋面工程质量验收规范（GB502072002），地下防水工程质量验收规范（GB502082002）等国家标准；住

16、宅建筑技术经济评价标准（JGJ471988），办公建筑设计规范（JGJ671989），汽车库建筑设计规范（JGJ1001998）等各类建筑设计的行业标准；城市公共厕所规划和设计标准（CJJ141987），城市公共交通站、场、厂设计规范（CJJ151987），公园设计规范（CJJ481992）。,三、物业管理早期介入的准备与实施,（1）物业管理对物业的基本要求,1）物业的规划设计要科学合理、实用美观，并方便维修和养护。2）物业的设施设备齐全。3）环境安全、方便、优美、舒适。4）建筑施工质量和选用建筑材料的质量好，以减少日后使用和管理成本。5）能为物业管理提供必要的设施。,1.物业管理早期介入的准

17、备,（2）组织技术力量 物业管理专家、土建工程师、结构工程师和设备工程师组成拟介入项目小组，参与早期介入。（3）收集相关资料 主要收集拟介入项目的开发建设、工程设计、施工及监理单位的背景资料。（4）确定工作方法（5）准备设备器材和资金,包括阅读文本和图样资料、深入现场、沟通联系、提供咨询报告，并定期对工作计划和建议书所提改进建议的落实情况进行回顾和小结。,设备一般包括计算机、电话、安全设备等相关专业工具与设备。资金一般由房地产开发企业提供。,2.物业管理早期介入的实施,（1）物业立项决策阶段 减少物业项目立项决策的盲目性和主观随意性，并确保投资的物业项目适应市场需求，使预期的投资回报得以实现。

18、（2）规划设计阶段 1）规划布局与配套设施的完善。2）物业管理区域的日常管理。3）服务方面。（3）施工安装阶段的实施 派工程师到施工现场，就发现的缺陷问题或遗漏项目在现场与建筑单位、施工单位共同磋商，及时提出整改方案。1）监督工程质量。2）掌握物业的全部情况。3）督促物业管理所需设施的落实。,（5）在物业验收阶段介入,能及时发现问题，分清整改责任，落实整改措施和经费。,1）组织验收小组。2）明确验收标准。3）确定验收方案。4）拟定日后物业管理方案和制度。5）准备验收资料。6）参与竣工验收。,（6）在物业入伙前介入,（4）代理物业销售,对物业销售公司进行培训。,一、前期物业管理,上岗人员的培训计

19、划的制定和实施；新建物业的接管验收；办理 业主或非业主使用人入住手续；建立物业管理档案物业管理模式设计；物业管理方案和制度的制定；物业管理费用的测算；与业主或非业主 使用人的沟通与联络关系的建立；向业主和非业主使用人说明房屋及 其附属设备、设施的功能和注意事项；对业主和非业主使用人进行房 屋专修的指导、监督与管理；策划并开展综合经营服务；专业服务机 构的选聘；日常物业管理的提供。,1.前期物业管理的工作内容,1）对于建设单位的规定 应当签订书面的前期物业服务合同；制定业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。买卖合同应当包含前期物业服务合同所约定

20、的内容。建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：竣工平面图，单体建筑、结构等竣工验收资料。设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料。物业质量保修文件和物业使用说明文件。物业管理所必需的其他资料。按照规定配置物业管理用房不得擅自处分物业公共部位和公共设施设备；承担物业的保修责任。,三方的权利义务关系通过前期物业服务合同来约定。,2.前期物业管理的相关规定,2）对于物业管理企业的规定 必须具有相应的资质；签订书面的前期物业服务合同；应当 对物业公共部位、公共设施设备进行查验；应当在前期物业服务合 同终止时将所接管的资料移交给业主委员会。3）对于业主的规定如下 应当对遵守业主临时公约予以承诺。依法享

21、有的物业公共部位、公共设施设备的所有权或使用权。,1.可行性研究的含义与作用,二、可行性研究的基本知识,在投资决策前，对投资项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。拟定物业管理方案时，从物业项目实际情况和企业经营目标出发，对标的项目进行全面的调查研究和综合论证。,2.可行性研究的主要内容,1）项目情况分析。2）市场分析和需求预测。3）同类项目情况分析。4）企业自身条件分析。5）项目方案分析。,6）人力资源研究。7）项目实施过程研究。8）项目的成本分析及资金筹措研究。9）项目经济、社会和环境效益分析。10）结论及建议。,3.可行性研究的工作阶段,（1）投资机会研究 比较粗略，带有预测性，主要

22、任务是分析和估计投资项目或投资方向成功的可能性，对投资项目或投资方向提出建议。（2）初步可行性研究 在投资机会研究的基础上，进一步对项目实施可能性与效应进行论证分析。（3）详细可行性研究 是项目决策的基础，作出投资与否决策的关键步骤。（4）项目评价与决策 重点进行项目的评定和投资决策，提出正式的可行性报告。,4.可行性研究的步骤,5.可行性研究报告的结构,1）接受委托。2）调查研究。3）方案选择与优化。4）财务评价。5）编写可行性研究报告。,1）总论。2）物业项目分析。3）服务需求预测。4）物业管理企业自身条件与服务能力分析。5）人力资源分析。6）物业管理方案要点及方案实施进度分析。7）物业管

23、理服务费用测算。8）项目的经济、社会、环境效益评价。9）结论及建议。10）附件。,1.规范调研,2.实事求是,3.扎实细致,4.科学适用,符合实际清况。,便于操作执行。,避免引起矛盾与纷争。,科学制定物业管理方案的基础。,三、制定物业管理方案的原则,1.成立工作小组,2.培训工作人员,3.准备资料、设备和经费,4.调查分析标的物业项目情况,1）项目位置。2）项目性质、特色和权属状况。3）项目规模。4）项目建筑情况。5）物业配套设施及附近交通状况。6）消防、安保、卫生清洁等设施状况。7）周边环境状况。8）开发商的背景。9）工程设计单位、施工单位和监理单位的背景。,四、制定物业管理方案的程序,1）

24、业主和使用人的自然状况。2）业主和使用人的经济收入状况和支付能力。3）业主和使用人对各项物业管理服务内容、服务档次的现实需求和潜在需求情况。4）了解同类物业管理的状况。5）研究分析调查资料。6）初步确定物业管理方案要点。7）进行可行性评价。8）草拟方案文本。9）讨论修改。10）领导审阅。11）实施和完善。12）文本定稿。,5.调查业主和使用人的服务需求,五、物业管理方案文本编写,2.物业管理服务模式,1.项目管理的整体设想与策划,3.管理服务人力资源的管理,4.管理制度建设,5.物业管理服务的具体内容和质量标准,6.物业管理财务收支测算,一、物业再开发利用的概念,指对已经建成并投入使用的房屋建

25、筑、配套设施设备和场地进行改造和局部增建，以提高物业使用价值的活动。应由业主大会作出决定，由物业管理企业实施。,二、物业再开发利用的原则,1.尊重业主意愿,业主是物业的所有人。,2.经济适用,3.科学规划,要考虑物业管理区域的实际情况、业主及业主大会的需求与意愿。,以物业规划为依据，制定切实可行的计划和方案。,2.业主的需求与意愿,3.物业管理企业的实力,1.物业自身的条件,三、物业再开发利用的条件,关键在于是否有足够的空间。,需得到大多数业主的支持。,物业管理企业必须具备项目运作的实力与经验。,1.城市居住区规划设计规范,四、物业再开发利用的法律、法规依据,1)城市居住区规划设计规范规定：居

26、住区内绿地应符合下列规定：一切可绿化的用地均应绿化，并宜发展垂直绿化。宅间绿地应精心规划与设计。绿地率：新区建设不应低于30%；旧区改建不宜低于25%。,2）中心绿地的设置应符合下列规定：符合表1-1规定，表内“设置内容”可视具体条件选用。表1-1 各级中心公共绿地设置规定,至少应有一个边与相应级别的道路相邻。绿化面积（含水面）不宜小于70%。便于居民休憩、散步和交往之用。组团绿地的设置应满足有不少于/的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，院落式组团绿地的设置还应同时满足表1-2中各项要求。,表1-2 院落式组团绿地设置规定,L南北两楼正面间距（m）；L2当地住宅的标准日照间（m）；

27、S1北侧为多层楼组团绿地面积（m2）；S2北侧为高层楼的组团绿地面积（m2）。,居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5m2/人，小区（含组团）不少于1m2/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5m2/人。旧区改建不得低于相应指标的70%。,2.城市绿化条例,3.城市绿线管理办法,4.城市绿化规划建设指标的规定,规定了各类绿地单项指标。,适用于城市绿线即城市各类绿地范围的控制线的划定和监督理。,适用于在城市规划内种植和养护树木花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理。,5.城市园林绿化企业资质管理办法,6.城市园林绿化企业资质标准,对园林绿化企业的监督管理。,7.公

28、园设计规范,适用于全国新建、扩建、改建和修复的各类公园设计。,9.中华人民共和国道路交通管理条例,8.城市绿化工程施工及验收规范,适用于公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、生产绿地、防护绿地、城市风景林地、城市道路绿化等绿化工程及其附属设施的施工及验收。,停车场（库）须由城市规划部门审核，并征得公安机关同意后，方准施工；任何单位和个人未经公安机关批准，不准占用道路排摊设点、停放车辆、堆物作业、搭棚、盖房、进行集市贸易和其他妨碍交 通的活动。,11.停车场建设和管理暂行规定,适用于新建、扩建和改建汽车库建筑设计。,12.汽车库建筑设计规范,适用于停车场的建设和管理。,13.汽车库、修车库、停车场

29、设计防火规范,适用于新建、扩建和改建的汽车库、修车库、停车场的防火设计，不适用于消防站的车库防火设计。1）防火分隔和建筑构造。2）安全疏散。3）消防给水。,1.成立工作小组,2.培训工作人员,3.准备资料、设备和经费,4.分析项目状况,5.调查业主的需求,6.设计方案要点,8.草拟方案文本和图样,9.上报领导审阅,10.修改方案文本和图样,11.提交业主大会讨论,12.行政报批,13.项目实施,五、制定物业再开发利用方案的工作内容,7.进行可行性评价,六、几种典型物业再开发利用方案的制定,1.绿地景观的再开发,（1）绿地景观现状分析（2）绿地景观再开发的意义（3）绿地景观再开发内容的规划设计（

30、4）绿化植物种类选定（5）环境小品设计（6）绿地景观再开发的可行性分析（7）绿地景观再开发的环境评价（8）绿地景观再开发的投资估算（9）绿地景观再开发的效益分析（10）规划设计图样,（1）停车场（库）的现状分析（2）扩建增建停车场（库）的原则与目标（3）扩建增建停车场（库）位置与规划规模（4）停车场（库）布局的规划设计（5）扩建增建停车场（库）的配套设施规划设计（6）扩建增建停车场（库）的可行性评价（7）扩建增建停车场（库）的环境影响评价（8）扩建增建停车场（库）的投资估算（9）扩建增建停车场（库）的效益分析（10）规划设计图样,2.停车场的再开发,3.综合性服务场所的再开发,（1）综合经营服

31、务场现状分析（2）综合经营服务场所再开发的原则与目标（3）综合经营服务场所再开发的可行性评价（4）综合经营服务场所再开发的内容（5）综合经营服务场所再开发的方案设计（6）综合经营服务场所再开发的投资估算（7）综合经营服务场所再开发的环境影响评价（8）综合经营服务场所再开发的效益分析(9）综合经营服务场所再开发的规划设计图样,1.假如你是物业管理企业经理，你将如何制定物业管理方案？2.绿地景观再开发方案的主要内容包括哪些方面？3.停车场再开发方案的主要内容包括哪些方面？4.物业管理企业拟在物业区域内利用现有场地建设一处健身场所，作为物业管理企业经理应如何制定方案？5.试拟健身场所可行性分析报告纲要。,