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1、“分时度假”酒店,产权酒店与分时度假概述,分时度假-是将酒店的住宿单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限（如30、50年等）的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的免费入住权。,产权酒店-是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。,产权酒店与分时度假概念起源:,分时度假与产权酒店的概念起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。70年代在美国兴起，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方式。目前世界上已经形成了60多家大型分时度假集团
2、及由5000多家酒店组成的度假交换网络，旅游度假目的地遍及90多个国家，年销售额超过90亿美元。,分时度假与中国,市场背景:,消费者对文化与休闲产品的需求呈增长趋势,商务活动日趋频繁，商务旅行亦呈急剧增长趋势,酒店或度假村的住宿价格较高，一定程度上限制了人们外出,与此相对应的是，近年来我国酒店业的超常规发展，大量酒店过剩，资源闲置,发展中国本土分时度假行业时机已经成熟,分时度假与中国,在中国，目前大致有三类公司提供分时度假服务:,第一类 是以美国国际分时度假交换公司(RCI)为代表的国际分时度假交 换公司。分时度假概念首先由其传入我国。第二类 是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行
3、探索和发展的企业，作为长线运作。第三类 是我国的一些房地产公司。他们想借用“分时度假”的概念，把积压在手中的房地产销售出去。,分时度假与中国,分时度假在中国推广发展的过程中存在的问题：,首先，把分时度假网络发展为国际产品的设想本身就存在问题。如现阶段我国与世界许多国家间没有免签证制度，消费者在出国签证方面可能出现问题，因为交换公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证。其次，在市场定位方面，分时度假是否可以作为一项资产投资去推广？分时度假的许多特点决定了它并非针对普通大众市场的旅游产品，在我国应该如何定位？,分时度假与中国,国家旅游局对发展分时度假市场的工作意见：第一，暂不允许在
4、中国销售外国的分时度假产品；第二，国内居民到国内各度假地的“分时度假”有广阔的发展前景；第三，想借助发展“分时度假”来消化积压房地产，可以有一些作为，但不具有普遍意义。,国内分时度假房地产市场状况,国内现 有分时度假房地产同样分为有产权和无产权两种,国内分时度假房地产市场状况,分析：,1)地理位置 从所处的位置来看，都坐落在旅游城市或风景区内。2)经营方式 将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有一定期限的免费居住权，其余时间可以委托给酒店物业管理公司进行经营管理，并可享受每年的经营收益分红，从而实现资产的增值保值。3)推广方式 大众媒体、展会形式进入市场、现场设售楼处、主要目标
5、消费群集中的地区设有办事处。负责项目的推广，提供楼盘的信息，接受客户的咨询业务。市场认知度较高，客户较容易接受。4)特殊功能 一种新型的房产投资和消费模式，既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。5)客源情况 作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会专用。,国内分时度假房地产市场状况,国内分时度假房地产市场状况,1)在中国，这种有钱有闲人的存储式消费行为至今难以广被接受。有关人士认为，中国人并非缺少
6、有钱而有闲的人，关键是国人的传统生活习惯和消费观念很难与这种模式擦出火花。分时度假于国人来说还是过于前卫。2)另外还有一个重要原因，就是自从“分时度假”在中国安家落户后，不长的时间里，不仅没有迎来广大消费者的认同，有关部门反而接到大量的投诉。究其原因，目前大部分分时度假销售(代理)公司在推销时或多或少涉嫌虚假宣传、超范围经营，提供霸王合同等；分时度假是一个新事物，消费者知之甚少、法律知识欠缺，很多重要权益和对方承诺没有落实到合同或补充合同中。最后不了了之。给分时度假带来了诸多负面影响。,分析：,案例分析-奥运场馆,性质：产权酒店+分时度假确立依据：奥运场馆建设是一项投资巨大的工程，如何筹措资金
7、、如何形成有效的投资回报，如何运用商业化手段进行奥运金融运作降低项目中标方的风险，无论中标方采取何种办法解决融资问题，场馆建成后如何产生有效的投资回报都是十分关键的核心。投资咨询专业公司通过充分研究，认为奥运村及部分场馆的投资可通过采用“产权酒店+分时度假”的模式实现投资的增值及迅速有效的投资回报。,案例分析-奥运场馆,投资回报分析：,第一阶段：产权酒店的销售 奥运村建筑面积：36万平方米 公建面积：3.6万平方米 可销售面积：32.4万平方米假设价格：￥15000元/平方米总销售额：￥44.1亿元人民币 扣除销售成本基本可以回收奥运村及国家体育馆的全部投资,第二阶段：分时度假的销售 奥运金卡
8、：6.8万元/张每套奥运村公寓：40张金卡公寓总数：1800套共售卡：7.2万张售卡资金：￥48.96亿元；同时每年还能为奥运村带来100多万人次的旅游度假者，为其他奥运场馆设施提供了可观的消费客流。,案例分析-奥运场馆,可行性分析：,1)产权酒店,中国新的投资热点。拥有产权、投资回报较高、风险较低。迎合了中国中产阶级的投资需求，现在已经成为了中国新的投资热点。在以往开发的产权式酒店的成功经验基础之上，在奥运品牌支持下的奥运村，如果能够引进专业的产权酒店顾问公司进行规划设计，完全可以按产权酒店模式预售奥运村公寓，相信会在较短的销售周期内获取足够的建设资金。,2)采用分时度假模式的可行性中国分时
9、度假的潜在市场十分广阔，旅游消费的总量在逐年递增。国内分时度假公司已初具规模,分时度假交换系统也已经形成。奥运概念的引入会使分时度假信用增级,专业担保机构担保使购买者的权益能得到有效保障,降低销售成本、加速资金的回收。低息消费信贷，轻松享受奥运分时度假的各项超值服务。整合奥运场馆的各类门票于分时度假金卡之中，增强金卡本身价值和对体育运动爱好者的吸引力，可提前收回相应投资。,适合中国国情的分时度假发展之路,-交换式产权酒店-,销售产权度假房让客户拥有房屋产权的物质保障,业主首先确定自己每年自住的天数,委托度假村管理机构对外经营,获取投资收益，使业主可以自由的分时交换，到国内外不同特色的度假胜地。,投资性 交换性,开辟了一条国内发展分时度假和旅游房地产的新思路,演示完毕，谢谢！,
