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1、大华集团借壳上市案例分析报告,借壳失败 何处栖身?,报告人员：,2009年4月15日,分析师大华集团代表人大连金牛代表人,1.事件回放,2.事件分析,3.房地产融资现状,4.房地产发展战略,分 析 思 路：,事 件 回 放,大华集团欲栖身大连金牛，扩充资本规模；,大华集团借壳上市终告破产，大连金牛再次寻主；,中南集团成功借壳大连金牛，大华集团何处栖身？,大连金牛=“好壳”？,市值从50亿到1000亿不等的十家上市钢铁公司,钢铁行业评估,财务比率分析,大连金牛=“好壳”？,数据来源：国泰安研究服务中心网站,一、偿债能力,十家上市钢铁企业的偿债能力分析,大连金牛=“好壳”？,数据来源：国泰安研究服
2、务中心网站,十家上市钢铁企业的现金流量分析,大连金牛=“好壳”？,偏低,负,2543676301,流动比率速动比率,现金流量对流动负债的比率,大连金牛=“好壳”？,数据来源：国泰安研究服务中心网站,二、盈利能力,十家上市钢铁企业的盈利能力分析,大连金牛=“好壳”？,营业毛利率=（营运收入-营业成本）/营业收入边际利润率=1-可变成本/营业收入 固定成本较高 退出壁垒较高,大连金牛=“好壳”？,数据来源：国泰安研究服务中心网站,十家上市钢铁企业的发展能力分析,三、发展能力,大连金牛=“好壳”？,假设：总资产为A，负债为D，净资产为N，资产保值增值率为K1，总资产增值率为K2，负债增长率为X；A=
3、D+N A*（K2+1）=D*(X+1)+N*（K1+1）X=N/D*K2-(K1-1)+K2,发展能力较好,不必大举借债就能维持资产的增值和很高的净利润增长率,大连金牛“好壳”,1 负债水平较高且偿债能力较差2 退出壁垒较高3 自身依旧具备盈利能力且发展能力较好4 转让方所持股权较为集中5 拥有较大比例的社会公众股,难以将此壳据为己有,大华“大”吗？,数据来源：金融界网站,注：币种RMB；部分公司在香港上市，资产数据已经过换算，以2006年12月31日基准价100.47为准,中国房地产企业十强的资产状况,单位：千元，%,大华不“大”！,用Mi表示各企业总资产，令Ki=净资产/总资产；K0=(
4、Mi*Ki)/Mi=31.58%综合实力十强的房地产企业净资产占总资产的平均比例为31.58%。设大华集团总资产取整为150亿，净资产推测为：大华净资产=150亿*31.58%=47.37亿大华清晰资产X47.37亿50.95亿,根据最终受让方中南集团对大连金牛进行资产重组的相关数据计算得出,还有,大华借壳终告破产,房地产，“血”从哪来？,数据来源：国家统计局网站,20032006年房地产开发资金来源构成,单位：亿元，%,房地产，“血”从哪来？,2006房地产企业表面融资结构,2006房地产企业实际融资结构,实际的融资结构的第一资金来源应该是“银行贷款”,占50%以上。风险集中于银行！,“自筹
5、资金”主要来自个人住房按揭贷款,如果按首付30%计算,其中70%来自银行贷款;“定金和预收款”有30%来自银行贷款。,定金及预收款比例下降,其他资金利用比例上升,自筹资金比例下降,银行信贷资金为主要来源,外资渐增但比例仍小,中国房地产融资主要特征,银行信贷资金为主要来源,房地产，“血”从哪来？,房地产行业，尤其是非上市房地产企业已经陷入了以银行贷款为主要资金来源这个单一融资格局的困境。,银行信贷资金为主要来源,银行信贷资金为主要来源,外资渐增但比例仍小,银行信贷资金为主要来源,中国房地产融资主要特征,外资渐增但比例仍小,银行信贷资金为主要来源,自筹资金比例下降,中国房地产融资主要特征,外资渐增
6、但比例仍小,中国房地产融资主要特征,房地产，贫血了！,防范信贷风险的房地产政策已出台,房地产，贫血了！,以房地产开发商为中心，“缺少经营流入资金融资漏洞缺少投资资本”的恶性循环形成了，严重影响着房地产业的长期发展。,房地产，补血！,1,2,3,4,借鉴适合国情的几点国外经验,将美国房地产金融二级市场的运作模式作为我国房地产金融市场体系的主要模式。,借鉴西欧的房地产金融组织体系建立住房储蓄银行。,继续完善住房公积金制度。,借鉴日本开发以房地产信托为代表的多元房地产金融产品。,房地产，补血！,实现中国房地产融资战略方向的转变，达到长期发展的目的，推进中国房地产金融体系的全面建立是关键。,1,2,3,4,组建房地产金融监管机构,培育专业化的房地产金融中介机构,构建房地产金融产品体系,完善房地产金融政策和法律体系,中国房地产金融体系,房地产金融市场体系,一级市场二级市场,房地产金融组织体系,房地产金融产品体系,房地产金融政策体系,银行信贷股票及债券信托投资基金抵押贷款证券,信贷政策 法律 法规 利率政策,银行类机构非银行类机构中介机构,Thank you!,2009年4月15日,
