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1、第三章 工程项目投资估算与财务评价,做出准确的预测是很难的，尤其是对未来。通用公司前总裁杰克韦尔奇,第一节 工程项目投资估算的概述第二节 工程项目投资估算的编制方法第三节 工程项目的财务评价第四节 案例分析,投资估算的概念投资估算的阶段投资估算的内容投资估算的作用影响投资估算准确程度的因素工程投资估算的主要依据投资估算的原则投资估算的编制程序,第一节 工程项目投资估算概述,一、投资估算概述 投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资费用（包括工程造价和流动资金）进行的预测估计。,二.估算阶段 投资估算贯穿于整个建设项目投资决策过程之中，投资决策过程 可划分为
2、项目的投资机会研究或项目建设书阶段，初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段，因此投资估算工作也分为相应三个阶段。(一)投资机会研究或项目建设书阶段(二)初步可行性研究阶段(三)详细可行性研究阶段,三.投资估算的内容 项目从筹建、设计、施工直至竣工投产所需的全部费用。应包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。,投资估算的内容,四.投资估算的作用,项目建议书阶段的投资估算，是多方案比选，优化设计，合理确定项目投资的基础。是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划，规模起参考作用，从经济上判断项目是否应列入投资计划。可研阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，是正确评价建设项目投资合
3、理性，分析投资效益，为项目决策提供依据的基础。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破。,投资估算对设计概算起控制作用，它为设计提供了经济依据和投资限额，设计概算不得突破批准的投资估算额。投资估算一经确定，即成为限额设计的依据，用以对各设计专业实行投资切块分配，作为控制和指导设计的尺度或标准;项目投资估算是进行工程设计招标，优选设计方案的依据。投资估算是作为项目资金筹措及制定建设期贷款计划的依据,五.影响投资估算准确程度的因素,项目本身的复杂程度及其认知的程度对项目构思和描述的详细程度工程计价的技术经济指标的完整程度和可靠程度项目所在地的自然环境描述的
4、详实性有关建筑材料、设备的价格信息和预测数据的可信度项目投资估算人员的知识结构、经验和水平等投资估算所采用的方法,六.建设工程投资估算的主要依据 项目建议书(或建设规划)，可行性研究报告(或设计任务书)，方案设计(包括设计招标或城市建筑方案设计竞选中的方案设计，其中包括文字说明和图纸)专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关估算工程造价的文件；专门机构发布的建设工程其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；已建同类建设工程的投资档案资料；影响建设工程投资的动态因素，如利率、汇率、税率等。,七、投资估算的原则,(一)实事求是的原则(二)从实际出发，深入
5、开展调查研究，掌握第一手资料，不能弄虚作假。(三)合理利用资源，效益最高的原则 市场经济环境中，利用有限经费，有限的资源，尽可能满足需要。(四)尽量做到快，准的原则 一般投资估算误差都比较大。通过艰苦细致的工作，加强研究，积累的资料，尽量做到又快，又准拿出项目的投资估算。,八、投资估算的编制程序,1熟悉工程项目的特点，组成，内容和规模等；2收集有关资料，数据和估算指标等；3选择相应的投资估算方法；4估算工程项目各单位工程的建筑面积及工程量；5进行单项工程的投资估算；6进行附属工程的投资估算；7进行工程建设其他费用的估算；,8进行预备费用的估算；9计算固定资产投资方向调节税；10计算贷款利息；1
6、1汇总工程项目投资估算总额；12检查，调整不适当的费用，确定工程项目的投资估算总额；13估算工程项目主要材料，设备及需用量。,第一节 工程项目投资估算的概述第二节 工程项目投资估算的编制方法第三节 工程项目的财务评价第四节 案例分析,第二节 工程项目投资估算的编制方法一.建设投资估算方法（固定资产投资）1、静态投资估算,拟建项目或装置的投资额,已建同类型项目或装置的投资额,已建项目的生产能力,价格调整系数,拟建项目或装置生产能力,单位生产能力估算法,适用范围：粗略快速的估算,生产能力指数法,拟建项目或装置的投资额,已建同类型项目或装置的投资额,拟建项目的生产能力,已建同类型项目的生产能力,价格
7、调整系数,生产能力指数,注意：n的选取是计算的关键，有时亦称为0.6因子法。n的变化范围一般为0.51。靠增大设备或装置的功能和效率扩大生产规模时，n取0.60.7；靠增加相同的设备或装置的数量扩大生产规模时，n取0.80.9；若已建类似项目或设备装置的规模相差不大，生产规模比值在 0.52之间，则n的取值近似于1。拟建项目与已建类似项目生产能力的比值(即x2/x1)不宜大于50，一般以在10倍以内效果较好。适用范围：利用已建项目的投资额或其设备装置的投资额，估算同类但生产能力不同的项目投资或其设备装置投资的方法。该方法计算简单，比单位生产能力估算法精度有较大提高。,案例分析：已知1998年已
8、建成某高速公路平均完成产值为850万元/（月*千米），其中每千米投资额为550万元，在2003年预计建设另一条与其相似高速公路，根据调查研究，新建高速公路月平均产值预计为1700万元/(月*千米），按2003年物价上涨指数规定，f为1.05，n为0.5，计算新建公路估算额。解答：根据公式得：新建公路估算额=550*1.05*=816.585万元/千米,系数估算法,以设备费用为基数估算,拟建项目的投资额,根据设备清单按现行价格计算的设备费的总和,P1，P2，P3表示已建成项目中的建筑、安装及工程建设其他费分别占设备费的百分比；f1，f2，f3表示由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合
9、调整系数；I 拟建项目的其他费用,案例分析：某市拟建一工业项目，设备投资额所占比例较大，为800万，同类型已建成项目经计算，建筑、安装及其他工程费占设备费的比例为40%、15%、10%，相应的综合调整系数为1.08、1.1、1.01，试计算拟建项目的总投资额。解答：C=800*（1+0.4*1.08+0.15*1.1+0.1*1.01）=1358.4万,朗格系数法 朗格系数法是指以拟建项目设备费为基础，乘以适当系数来推算项目总投资。其中朗格系数是指项目总投资与设备费用之比。,项目建设总投资,主要设备费用,估算系数,总估算系数,设备与厂房系数法主要车间系数法,综合指标估算法（概算指标法）,设备和
10、工器具购置费估算安装工程费估算建筑工程费估算其它费用估算基本预备费估算涨价预备费估算,资金周转率法,产品单价,产品年产量,拟建项目投资,资金周转率,该法简单易行，但误差大，主要原因是不同性质的工厂或生产不同产品的车间，资金周转率都不同。,2.动态投资估算涨价预备费：涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。费从内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。计算公式：,其中：,案例分析：某项目静态投资额为15000万，项目建设期为3年，3年的投资分配使用比例为25%、50%、25%，建设期内价
11、格上涨预测为5%，计算该项目建设期的涨价预备费。解答：首先计算每年投资额，再计算每年的涨价预备费。第一年投资额为:3750万，第一年涨价预备费为187.5万第二年投资额为:7500万，第二年涨价预备费为768.75万第三年投资额为:3750万，第三年涨价预备费为591.09万涨价预备费共计为1547.34万。,贷款利息=F-P,（2）建设期间贷款利息对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款：,当总贷款分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：式中：qj建设期第j年应计利息；Pj-1建设期第（j-1）年末贷款累计金额与利息累计
12、金额之和；Aj建设期第j年贷款金额；i年利率(有效年利率）。,设名义利率r，有效年利率i，年内计息n次，则有案例分析：某新建项目，建设期为3年，第一年贷款300万元，第二年500万元，第三年400万元，名义利率为12%，每年计息3次，计算建设期贷款利息。解答：计算有效年利率i=12.48%；则第一年利息为18.72万第二年利息为70.97万第三年利息为135.99万；建设期利息合计为225.68万。,汇率变化对投资估算的影响及计算 汇率变化对建设工程投资影响大小=投资额项目建设期汇率变化程度固定资产投资方向调节税（停收）,二、流动资产投资的估算方法流动资产的概念流动资产估算方法（一）扩大指标估
13、算法(1)产值（或销售收入）资金率估算法流动资金=年营业收入额营业收入资金率(2)经营成本资金率估算法流动资金=年经营成本经营成本资金率(3)单位产量资金率估算法流动资金=年产量单位产量占用流动资金额(4)固定资产投资资金率估算法流动资金=固定资产投资固定资产投资资金率,（二）分项详细估算法,流动资金=流动资产+流动负债流动资产=应收账款+存货+现金流动负债=应付账款流动资金本年增加额=本年流动资金上年流动资,流动资金估算应注意的问题：（1）在采用分项详细估算法时，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付账款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数。（2）在不同生产负荷下的流动资金，应
14、按不同生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述的计算公式进行估算。（3）流动资金属于长期性（永久性）流动资产，流动资金的筹措可通过长期负债和资本金（一般要求占30）的方式解决。,第一节 工程项目投资估算的概述第二节 工程项目投资估算的编制方法第三节 工程项目的财务评价第四节 案例分析,一、财务评价的概念 也叫经济评价，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测工程项目的财务效益与费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力以及外汇平衡等财务状况，据判断项目的财务可行性。1.财务评价内容,盈利能力分析偿债能力分析不确定性分析,2.财务评价的基本报表,财务现金流量表损益
15、和利润分配表资金来源与运用表资产负债表外汇平衡表,3.评价指标体系,静态指标,投资利润率投资利税率资本金利润率静态投资回收期固定资产投资回收期财务比率,动态指标,财务净现值净现值指数财务内部收益率动态投资回收期,4、财务评价的程序（一）准备工作1.熟悉拟建项目的基本情况，收集整理有关基础数据资料；2.编制辅助报表 建设投资估算表，流动资金估算表，建设进度计划表，固定资产折旧费估算表，无形资产及递延资产摊销费估算表，资金使用计划与资金筹措表，销售收入、销售税金及附加和增值税估算表，总成本费用估算表。,3.编制基本财务报表（1）财务现金流量表：反映项目计算期内各年的现金收支，用以计算各项动态和静态
16、评价指标，进行项目财务盈利能力分析。（2）损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。（3）资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。（4）借款偿还计划表：反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息，以及偿债资金来源，计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标,（二）计算财务评价指标，进行财务评价,投资回收期投资利润率投资利税资本金利润率借款偿还期资产负债率流动比率速动比率财务净现值财务内部收益率动态投资回收期财务外汇净现值换汇成本或节汇成本,静态指标,动态指标,评价指标体系,投资收益率,财务状况指标,（三）进行不确定性分析,二、项目财务评价
17、的方法（一）财务盈利能力评价1.静态投资回收期 不考虑资金时间价值，从项目建设期起，用各年的净收入将全部投资收回所需的期限。Pt=T-1+第(T-1)年的累计净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量2.动态投资回收期 考虑资金时间价值，从项目建设期起，用各年的净收入将全部投资收回所需的期限。（T为项目各年累计净现金流量首次为正值的年份)若PtPc，则方案可行(Pc为基准投资回收期),3.财务净现值与财务净现值率 按行业的基准收益率或投资主体设定的折现率，将方案计算期内各年发生的净现金流量折现到建设期初的现值之和。FNPV-财务净现值；(CI CO)t-第t年的净现金流量；n-项目计算期；ic-标
18、准折现率。若净现值(FNPV)0，则方案可行。财务净现值率FNPVR=FNPV/I,例：某房地产投资项目投资500万元，建成租给某企业，第一年净收入为66万元，以后每年净收入132万元，第十年末残值为50万元，折现率12%，该项目从财务效益讲是否可行？解：第一步 确定项目有效期内各年度的净现金流量：初始现金流量为500万元；营业现金流量，第一年净现金流量为66万元，第二年至第十年每年净现金流量为132万；终结点残值回收净现金流量为50万元。第二步 将各年度的净现金流量用折现率（12%）折现至零期。则，该投资项目在有效年份内的财务净现值为 第三步 投资评价：由于 FPNV=203万元0，所以，该
19、房地产投资项目在财务上是可行的。,4.内部收益率（IRRInternal Rate of Return）：净现值等于零时的收益率原理公式：评价准则：IRRic，可行；反之，不可行。,（2）IRR的计算步骤：,初估IRR的试算初值；试算，找出i1和i2及其相对应的NPV1和NPV2；注意：为保证IRR的精度，i2与i1之间的差距一般以不超过2%为宜，最大不宜超过5%。用线性内插法计算IRR的近似值，公式如下：,5.投资收益率（E）：项目在正常生产年份的净收益与投资总额的比值（1）当K为总投资，NB为正常年份的利润总额，则E称为投资利润率；（2）当K为总投资，NB为正常年份的利税总额，则E称为投资
20、利税率。评价准则：EEc，可行；反之，不可行。,（二）清偿能力评价1.固定资产投资借款偿还期在实际工作中，借款偿还期可直接根据资金来源与运用表或借款偿还计划表推算，其具体推算公式如下：评价准则：满足贷款机构的要求时，可行；反之，不可行。,2.财务比率资产负债率流动比率速动比率,三.不确定性分析 项目的不确定性分析，就是考察建设投资、经营成本、产品售价、销售量、项目寿命期等因素发生变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。这种影响越强烈，表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感，项目投资者或决策者对这些敏感因素应予以充分的重视和考虑。,盈亏平衡分析 实质是通过计算项目盈亏平衡点分析项目成本和收益
21、的平衡关系。如下图图示盈亏平衡点的生产能力利用率(生产负荷率）=Q*/Qc*100%Qc-设计生产能力 若Q*/Qc越低，项目抗风险能力越强。一般认为，当Q*/Qc低于70%时，项目已经具备相当的承受风险能力。,例：某设计方案年产量12万吨，已知每吨产品的售价为675元，每吨产品需缴付的税金及附加为165元，单位可变成本为250元，年总固定成本为1500万元，试求产量的盈亏平衡点，并分析项目抗风险的能力。解：Q*=1500/(675-250-165)=5.77（万吨）Q*/Qc=5.77/12*100%=48.08%70%说明项目具有相当的抗风险能力。,敏感性分析：主要是通过研究项目主要不确定
22、性因素发生变化时，项目经济评价指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。根据同时变动一个或多个因素，分成单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。,假设某一不确定性因素变化时，其他因素不变，即各因素之间是相互独立的。单因素敏感性分析的具体操作步骤：（1）确定研究对象（选最有代表性的经济效果评价指标，如IRR、NPV）（2）选取不确定性因素（关键因素，如R、C、I、n）（3）设定因素的变动范围和变动幅度（如20+20，10变动）（4）计算某个因素变动时对经济效果评价指标的影响计算敏感度系数并对敏感因素进行排序。敏感度系数的计算公式为：=A/F 式中
23、，为评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数；A为不确定因素F发生F变化率时，评价指标A的相应变化率（%）；F为不确定因素F的变化率（%）。计算变动因素的临界点。临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限，项目的效益指标将不可行。（5）绘制敏感性分析图，作出分析。,例】：设某项目基本方案的基本数据估算值如下表所示，试就年销售收入B、年经营成本C和建设投资I对内部收益率进行单因素敏感性分析（基准收益率ic=8%）,采用线性内插法可求得：,解：（1）计算基本方案的内部益率IRR 采用试算法得：NPV(i=8%)=31.08（万元）0，NPV(i=9%)=7.92（万元）0,（2）计算销售收入、经营成本和建设投资变化对内部收益率的影响，结果见下表,（3）计算方案对各因素的敏感度平均敏感度的计算公式如下：年销售收入平均敏感度 年经营成本平均敏感度 建设投资平均敏感度,第一节 工程项目投资估算的概述第二节 工程项目投资估算的编制方法第三节 工程项目的财务评价第四节 案例分析,
