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1、投资需求研究分析报告,2010年9月,2,研究背景,针对广佛智城这一项目，目前客户需要重点解决的问题主要有：怎样从各种角度阐述该项目前期的总体规划设计对当地经济发展的意义和促进作用，该规划设计对当地城市化进程的推动作用等，从而顺利取得土地的使用权？各种物业的目标消费群体是些什么人？他们具有哪些基本特征？在体量如此大的土地上，怎样进行合理的功能定位，以便确定园区内各种物业（住宅、办公、公寓、商业街等）的基本比例和关系？园区总体的规划设计应该如何？各分区的规划设计应如何？应该采取何种的建筑形态组合成整体园区？本报告主要针对投资需求进行研究分析。,3,研究目的,通过对地块的区位认识分析，明确项目整体
2、的投资价值；通过对各种物业可能的投资需求分析，为判断园区物业的比例提供依据；通过对投资者可能的各种投资条件进行分析，为制定园区物业的推广策略提供依据；通过物业所有权、使用权等各种产权理解情况的分析，明确投资者对项目只有使用权的接受情况；并搜集国内、省内同类型项目案例，尽力配合甲方制定可行性更强的营销策略针对项目定位的三种不同业态，研究产品回报组成与标准，运作模式，以有效支撑使用权投资的信心。进而通过对投资者投资回报的期望，明确项目推广的回报承诺；通过对项目基本概念方向的分析，明确项目概念可能的投资价值；,4,研究设计,5,访问使用的资料-广佛智城概念,广佛.智城广佛.智城位于佛山市南海区大沥镇
3、321国道与桂和路交界处广佛国际商贸城内，地处广佛都市圈的中心地带。本项目占地面积达26.67万平方米，建筑面积达60.2万平方米。广佛.智城是汇聚了写字楼、居住、展览中心、购物中心、文化娱乐休闲设施、公共空间于一体的大型城市综合体，在规划阶段就注重“文化内涵”，赋予园区“新十三行”文化底蕴，是“经济”和“文化”相结合的新型都市。本项目迎合广佛同城的需求，将引进区域内大型的企业进驻独栋的写字楼，带动上下游企业进驻本写字楼区；最终形成大型的企业总部基地。广佛.智城建成后将汇聚大量白领、中产阶层以及商务精英，可以容纳7万的常住人口和20万左右的流动人口，将成为南海区域的都市副中心。,6,访问使用的
4、资料-只租不售物业概念,目前市面上的商业物业一般有40年的使用权，通常发展商销售产权后不再运营，购买该类物业有运营不佳而空置的风险；如果有一商业物业不出售产权，只采用租赁的形式出让物业40年的使用权，由发展商统一组织运营以保证商业物业的有效运转，而受让使用权的人可以获得房屋专用使用证、房子不使用时可以出租或者转售使用权，使用权转让或买卖无需缴税。,7,访问使用的资料-SOHO公寓概念,我们所说的Soho公寓英文是Small Office(and)Home Office，是指小型办公或居家办公，该类公寓兼备居住及写字楼的功能，整体设计、装修都兼顾了办公与居住的需求，由专业的酒店物业管理服务公司提
5、供服务及管理。,8,研究结果分析,9,第一部分 投资分析及购买动机分析,投资分析及购买动机分析 1.1 一般投资分析 1.2 房地产投资分析 1.3 未来3年房地产购买需求分析 1.4 房地产投资回报预期及付款方式 1.5 投资地产的房屋权属分析 项目情况分析 住宅情况分析 写字楼情况分析公寓情况分析配套商铺分析专业市场商铺分析背景资料主要结论,10,1.1目前的投资类型A1,所有投资者都进行了某些项目的投资。房地产、购买黄金/珠宝等高价值保值品、购买股票是投资者主要进行的投资项目，其中投资房地产的最为普遍。,11,个人投资总金额A3,投资者根据自身经济情况的不同进行投资，高则投资了过千万元，
6、低则几万元，投资者的平均投资总金额为119.3万元。相对而言，潜在投资者的已投资总额最少，超过3成的人投资金额在20万元以下。,12,不同类型的投资金额A2,自己开公司/开厂是投资最大的项目，其次是购买房地产，其他的投资金额则较小。,13,投资资金最主要的来源A5,投资者的投资资金主要靠自身的努力取得，是自己的银行储蓄或投资收入，父母和家人也有一定的支持，通过借贷的情况较少，这与中国人的传统理财观念有关。相对而言，已投资者更多地依靠父母和家人，而潜在投资者更多地依靠自己的银行储蓄和银行贷款，或者与家人共同购买。,14,投资时考虑的重点因素A4,安全稳定是投资时考虑的最主要因素，其次是获利高。相
7、对于潜在投资者，已投资者和持续投资者更关注投资的安全性。潜在投资者相对更偏向投资金额小的项目。,15,认为目前值得投资的项目A6/未来3年内投资的方向S2/未来三年内最优先考虑的投资项目A7,购买房地产被96.3%的投资者认为是值得投资的项目，这个项目也是大多数投资者未来的投资意向并且是优先考虑的项目，其次则是购买黄金/珠宝等保值品和购买股票。,16,优先考虑投资的类型的主要原因A8open-end,投资者优先考虑购买房地产的主要原因是它回报持久、安全稳定、获利高。优先考虑购买股票的主要原因是它获利快、获利高、操作简单不麻烦。购买黄金/珠宝等也是因为它回报持久、获利高。,17,1.1小结一,购
8、买房地产是投资者主要进行的投资项目，它被96.3%的投资者认为是值得投资的项目，这个项目也是大多数投资者未来的投资意向并且是优先考虑的项目。购买黄金/珠宝等高价值保值品、购买股票是排在购买房地产之后的主要投资项目，它们在投资者未来的投资计划中也占有重要的位置。由于经济情况的不同，投资者的投资金额也大相径庭，高则投资了过千万元，低则几万元，平均投资总金额为119.3万元。在三类投资者中，潜在投资者的已投资总额最少，超过3成的人投资金额在20万元以下。在各类投资项目中，自己开公司/开厂是投资最大的项目，其次是购买房地产，其他的投资金额则较小。,18,1.1小结二,投资者的投资资金主要靠自身的努力取
9、得，是自己的银行储蓄或投资收入，父母和家人也有一定的支持，通过借贷的情况较少，这与中国人的传统理财观念有关。相对而言，已投资者更多地依靠父母和家人，而潜在投资者更多地依靠自己的银行储蓄和银行贷款，或者与家人共同购买。投资者首先关注的是资金的安全稳定性，其次才是获利的高低。已投资者和持续投资者相对更关注投资的安全性，潜在投资者则相对更偏向投资金额小的项目。投资者优先考虑购买房地产的主要原因是它回报持久、安全稳定、获利高。优先考虑购买股票的主要原因是它获利快、获利高、操作简单不麻烦。购买黄金/珠宝等也是因为它回报持久、获利高。,19,1.2购买房地产的主要目的 A21,“购买后先租赁，升值后再出售
10、”是投资者购买房地产的主要目的，其次是“购买后长期持有获取租金”，也有投资者是“购买后先自用，过一段时间再出售”。,20,投资过的房地产类型A22,近八成投资者投资过住宅，购买过商铺的比例也较高。,21,过往投资过的房子数量 A22,22,目前投资房地产总金额 A23,目前三成投资者在房地产方面的投资为30-59万元，亦有超过一成的投资者在房地产方面的投资在200万以上，平均投资金额为96.85万元。,23,对房地产投资回报的满意程度 A24,六成投资者对房地产投资回报表示满意，满意度较高，仅0.6%的投资者表示不满意。,24,对房地产投资满意的状况 A25open-end,投资者对房地产投资
11、回报满意的情况主要是：回报率高、房地产的升值空间大、楼价升得快、获利高，简单而言即投资回报高且快时投资者会满意。,25,进行房地产投资最重要的原因 A26open-end,安全稳定是投资者投资房地产最重要的原因，回报率高、升值空间大、可保值等也是投资房地产的重要原因。,26,不考虑投资房地产的状况 A27open-end,资金不足、房市低潮、风险高、获利小、政策打压都会使投资者不考虑投资房地产。,27,购买房地产时关注的事项 A29,地理位置是购买房地产时的重点关注事项，其次是投资回报，而价格合理性则排在第三位。投资者对房地产产品方面和发展商实力方面关注程度较低。,28,对各类房地产投资特点的
12、认知 A30,普通住宅具有非常明显的安全稳定特点，它的另一个特点是回报持久，另外投资金额也相对小点。零售商铺和专业市场商铺具有兼顾自己经营的特点，相对来说它们的获利也较高。公寓和写字楼投资不具备明显的特点。,29,目前房地产投资的风险评价 A31,投资者认为普通住宅具有回报时间长和投资时间长的风险；商铺、写字楼和公寓具有投资资金量大的风险，公寓还具有投资方式少，不能灵活改变的风险。,30,房地产政策对购买房地产的影响 A32,57.2%的投资者认为最近半年国家出台的各项政策对购买房地产有影响，37.3%的选择了观望，而19.9%的选择了减少房地产方面的投资。四成投资者认为政策的影响不大，没有影
13、响32.3%的投资者按原计划进行投资。,31,对未来三年楼市的看法 A28,大多数投资者对未来三年的房地产市场持乐观态度，认为未来三年是购买的好时机或价格会继续上涨，只有11.2%的投资者认为未来三年投资商业地产的风险增大。超过半数投资者认为未来三年是购买住宅的好时机，也有超过半数投资者认为楼价会继续上涨，四成投资者认为未来三年是购买商铺的好时机。,32,购买房地产时参与决策者S8,购买房地产时，过半数的配偶会参与决策，父母和儿女也会产生部分作用。,33,1.2小结一,“购买后先租赁，升值后再出售”、“购买后长期持有获取租金”是投资者购买房地产的主要目的，也有投资者是“购买后先自用，过一段时间
14、再出售”。近八成投资者投资过住宅，购买过商铺的比例也较高，达到31.7%。目前三成投资者在房地产方面的投资为30-59万元，亦有超过一成的投资者在房地产方面的投资在200万以上，平均投资金额为96.85万元。六成投资者对房地产投资回报表示满意，满意度较高，仅0.6%的投资者表示不满意。投资者对房地产投资回报满意的情况主要是：回报率高、房地产的升值空间大、楼价升得快、获利高，简单而言即投资回报高且快时投资者会满意。安全稳定是投资者投资房地产最重要的原因，回报率高、升值空间大、可保值等也是投资房地产的重要原因。资金不足、房市低潮、风险高、获利小、政策打压都会使投资者不考虑投资房地产。,34,1.2
15、小结二,地理位置是购买房地产时的重点关注事项，其次是投资回报，而价格合理性则排在第三位；投资者对房地产产品方面和发展商实力方面关注程度较低。普通住宅具有非常明显的安全稳定特点，它的另一个特点是回报持久，另外投资金额也相对小点。零售商铺和专业市场商铺具有兼顾自己经营的特点，相对来说它们的获利也较高。公寓和写字楼投资不具备明显的特点。投资者认为普通住宅具有回报时间长和投资时间长的风险；商铺、写字楼和公寓具有投资资金量大的风险，公寓还具有投资方式少，不能灵活改变的风险。57.2%的投资者认为最近半年国家出台的各项政策对购买房地产有影响，其中37.3%的选择了观望，而另外19.9%选择了减少房地产方面
16、的投资。四成投资者认为政策的影响不大，32.3%的投资者没有受到影响仍按原计划进行投资。,35,1.2小结三,大多数投资者对未来三年的房地产市场持乐观态度，认为未来三年是购买的好时机或价格会继续上涨，只有11.2%的投资者认为未来三年投资商业地产的风险增大。超过半数投资者认为未来三年是购买住宅的好时机，也有超过半数投资者认为楼价会继续上涨，四成投资者认为未来三年是购买商铺的好时机。购买房地产时，过半数的配偶会参与决策，父母和儿女也会产生部分作用。,36,1.3未来3年内购买房地产的类型S3,住宅和商铺是投资者在未来三年内购买的主要房地产类型。,37,未来购买房地产时的数量 A36/用途A37-
17、普通住宅,76.3%拟购买普通住宅的投资者准备购买一套住房，平均准备购买普通住宅数量为1.28套。购买普通住宅的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”和“购买后将长期出租以获取租金”。,38,未来购买房地产时的数量 A36/用途A37-公寓,12位投资者准备购买一套公寓，平均准备购买公寓数量为1.15套。购买公寓的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后将长期出租以获取租金”。,注：因准备购买公寓基数小，数据仅供参考。,39,未来购买房地产时的数量 A36/用途A37-零售商铺,73.8%拟购买零售商铺的投资者准备购买一套，平均准备购买零售商铺数量为1.37套。购买零售商铺的
18、主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后将长期出租以获取租金”。,40,未来购买房地产时的数量 A36/用途A37-专业市场商铺,70.6%拟购买专业市场商铺的投资者准备购买一套，平均准备购买专业市场商铺数量为1.29套。购买专业市场商铺的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后先自用，过一段时间再售出”。,注：因准备购买专业市场商铺基数小，数据仅供参考。,41,未来购买房地产时的数量 A36/用途A37-纯写字楼,13位投资者准备购买一套纯写字楼，平均准备购买纯写字楼数量为1.07套。购买纯写字楼的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后将长期
19、出租以获取租金”。,注：因准备购买公寓基数小，数据仅供参考。,42,未来三年内计划在房地产方面的总投资金额A38,38.1%的准投资者未来三年内准备在房地产方面投入30-59万元，21.4%的准备投入60-89万元，也有14.3%的准投资者拟投入金额超过200万元。准投资者平均准备投入的金额为100.3万元。,43,愿意/不愿意投资的区域S4、S5,93.7%的投资者愿意在南海投资，远远高于愿意在其他地区投资的比例。芳村区是最多投资者不愿意投资的区域。,44,愿意投资的区域S4,相对而言，愿意在广州市区投资的写字楼投资者较多。,注：未来三年内的公寓、写字楼和其他房产投资者基数较少，数据仅供参考
20、。,45,不愿意投资的区域S5,相对于其他类型的投资者，不愿意在芳村区和禅城投资商铺的比较稍高。,注：公寓、写字楼和其他房产投资者基数较少，数据仅供参考。,46,1.3小结一,住宅和商铺是投资者在未来三年内购买的主要房地产类型。76.3%拟购买普通住宅的投资者准备购买一套住房，平均准备购买普通住宅数量为1.28套。购买普通住宅的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”和“购买后将长期出租以获取租金”。12位投资者准备购买一套公寓，平均准备购买公寓数量为1.15套。购买公寓的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后将长期出租以获取租金”。73.8%拟购买零售商铺的投资者准备购买一
21、套，平均准备购买零售商铺数量为1.37套。购买零售商铺的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后将长期出租以获取租金”。,47,1.3小结二,70.6%拟购买专业市场商铺的投资者准备购买一套，平均准备购买专业市场商铺数量为1.29套。购买专业市场商铺的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后先自用，过一段时间再售出”。13位投资者准备购买一套纯写字楼，平均准备购买纯写字楼数量为1.07套。购买纯写字楼的主要用途是“购买后先租赁，升值后再售出”，其次是“购买后将长期出租以获取租金”。38.1%的准投资者未来三年内准备在房地产方面投入30-59万元，21.4%的准备
22、投入60-89万元，也有14.3%的准投资者拟投入金额超过200万元。准投资者平均准备投入的金额为100.3万元。93.7%的投资者愿意在南海投资，远远高于愿意在其他地区投资的比例。芳村区是最多投资者不愿意投资的区域。相对而言，愿意在广州市区投资的写字楼投资者较多。相对于其他类型的投资者，不愿意在芳村区和禅城投资商铺的比较稍高。,48,1.4投资不同物业的单价要求A42-普遍住宅,如果在南海购买普通住宅，愿意购买每平方米6000-7500元房产的投资者比例达到了50.8%，平均愿意购买单价为6974元。,49,投资不同物业的单价要求A42-公寓,如果在南海购买公寓，愿意购买每平方米5500-6
23、500元房产的投资者比例超过了半数，平均愿意购买单价为6711元。,注：因准备购买公寓基数小，数据仅供参考。,50,投资不同物业的单价要求A42-零售商铺,如果在南海购买零售商铺，愿意购买每平方米超过1万元的比例为45.3%，接近一半，其中愿意购买10000-10999元商铺的投资者比例最高，为14.3%。平均愿意购买单价为9275元。,51,投资不同物业的单价要求A42-专业市场商铺,如果在南海购买专业市场商铺，愿意购买每平方米超过1万元的比例为64.8%，其中愿意购买12000-12999元商铺的投资者比例最高，为17.6%。平均愿意购买专业市场商铺单价为10808元。,注：因准备购买专业
24、市场商铺基数小，数据仅供参考。,52,投资不同物业的单价要求A42-纯写字楼,如果在南海购买纯写字楼，愿意购买价格比较分散，从每平方米4500元到超过15000元不等，平均愿意购买单价为8230元。,注：因准备购买专业市场商铺基数小，数据仅供参考。,53,购买房地产的付款方式A43,如果购买房地产，41.3%的准投资者准备一次性付款，23%的在建筑期内分期会计款，只有35.7%的选择银行按揭。,54,除按揭外能接受的付款方式A44,如果国家银行不提供按揭，选择银行按揭的准投资者中68.9%的可以接受发展商提供的2-3年分期付款，也有四成可以接受质押其他资产进行贷款。,55,投资不同物业的期望A
25、39/A40/A41-普通住宅,超过八成的普通住宅准投资者期望同时获取租金回报和物业升值。投资者期望的回报率主要是10%和15%，而升值的比例的主要期望是10%。,56,投资不同物业的期望A39 A39/A40/A41-公寓,46.2%的公寓投资者期望同时获取租金回报和物业升值，有38.5的只期望物业升值。投资者期望的回报率主要是10%，而升值比例的主要期望是50%。,注：因准备购买公寓基数小，数据仅供参考。,57,投资不同物业的期望A39 A39/A40/A41-零售商铺,78.1%的零售商铺投资者期望同时获取租金回报和物业升值。投资者期望的回报率主要是10%，而升值比例的主要期望是20%。
26、,58,投资不同物业的期望A39 A39/A40/A41-专业市场商铺,接近九成的专业市场商铺投资者期望同时获取租金回报和物业升值。投资者期望的回报率主要是15%，而升值比例的主要期望是20%。,59,投资不同物业的期望A39 A39/A40/A41-纯写字楼,57.1%的纯写字楼投资者期望同时获取租金回报和物业升值，28.6%的只期望获得租金回报。投资者期望的回报率主要是15%，而升值比例的主要期望是50%和80%。,60,1.4小结一,如果在南海购买普通住宅，愿意购买每平方米6000-7500元房产的投资者比例达到了50.8%，平均愿意购买单价为6974元。如果在南海购买公寓，愿意购买每平
27、方米5500-6500元房产的投资者比例超过了半数，平均愿意购买单价为6711元。如果在南海购买零售商铺，愿意购买每平方米超过1万元的比例为45.3%，其中愿意购买10000-10999元商铺的投资者比例最高，为14.3%。平均愿意购买单价为9275元。如果在南海购买专业市场商铺，愿意购买每平方米1万元的比例为64.8%，其中愿意购买12000-12999元商铺的投资者比例最高，为17.6%。平均愿意购买专业市场商铺单价为10808元。如果在南海购买纯写字楼，愿意购买价格比较分散，从每平方米4500元到超过15000元不等，平均愿意购买单价为8230元。,61,1.4小结二,如果购买房地产，4
28、1.3%的准投资者准备一次性付款，23%的在建筑期内分期会计款，只有35.7%的选择银行按揭。如果国家银行不提供按揭，选择银行按揭的准投资者中68.9%的可以接受发展商提供的2-3年分期付款，也有四成可以接受质押其他资产进行贷款。对于各种类型的房地产，投资者都期望同时获取租金回报和物业升值，但期望的比例有所不同。普通住宅：回报率主要是10%和15%，升值比例的主要期望是10%。公寓：回报率主要是10%，升值比例的主要期望是50%。零售商铺：回报率主要是10%，升值比例的主要期望是20%。专业市场商铺：回报率主要是15%，升值比例的主要期望是20%。纯写字楼：回报率主要是15%，升值比例的主要期
29、望是50%和80%。,62,1.5对房地产权属的认知A45,在房地产的权属中，房产拥有权认知度最高，达到92.5%，其次是房产买卖权，认知度最低的是房产使用权，只有72%的投资者知道。,63,对房地产权属差异的认知A46,投资者对房地产各个权属的了解并不清楚，他们知道各个权属有区别，但具体不同就不了解。,64,对房产证权属的认知A47,95.7%的投资者知道房产证代表房产拥有权，对房产证代表房产买卖权的认知度也达到87.6%，而对房产证代表房产使用权和经营权的认知度未达到80%。,65,选择地产物业时对房产证的看法A48,投资者在购买住宅时对房产证更为看重，85.7%的投资者绝对不会购买没有房
30、产证的住宅，但在购买商业物业时，50.3%的投资者只要能自由转让，就有可能购买。,66,对只租不售物业经营模式的看法A49,对只租不售物业经营模式的看法以正面的居多。过半数的投资者认为“只要经营者有足够的保障措施，这种物业的升值潜力会非常大”，四成投资者认为“高档的物业就应该是整体运营，只租不售的”。投资者也有些负面看法，主要认为这种模式对自己的利益没保障。,67,参与“只租不售”高档物业投资和经营的可能性A50/原因A51,72%的投资者会参与到”只租不售“的高档物业投资和经营，虽然参与的比例较高，但部分投资者仍不确定，他们要看实际情况才确定是否参与。参与者认为“只要经营者有足够的保障措施,
31、这种物业升值潜力会非常大”，“投资做得好，收益会更快”，另外还可以减少投入降低风险。不参与者则主要认为只租用没有产权不划算，对自己的利益没有保障。,68,适合“只租不售”的物业类型A52,商铺被最多投资者认为是适合“只租不售”的物业类型，专业市场内的商铺和窒内零售商铺最适合；写字楼中的高档写字楼比较适合“只租不售”。,69,对商业物业产权使用权期限的认知A53,68.9%的投资者知道商业物业的产权使用期限为40年，9.3%的明确表示不知道，认知错误也在一定程度上存在。持续投资者对使用权期限的认知正确度最高，而潜在投资者的认知错误率最高。,70,对“只租不售40年”的物业经营模式的接受程度A54
32、,七成投资者接受“只租不售40年”的物业经营模式，明确表示不接受的有12.4%。商铺投资者的接受程度较高，85.1%的表示接受“只租不售40年”的物业经营模式。,71,接受的租赁期限A55,在不确定或不接受“只租不售40年”的物业经营模式的投资者中，有19.1%的表示无论租赁期是多少年都不接受这种模式，而其他的则在缩短租赁期后可以接受。,72,过往购买无房产证物业的类型及年限A57,有28%的投资者购买过无房产证的物业，其中主要购买的是普通住宅。物业的使用年限主要在10年以上。,73,有吸引力的购买无房产证物业的承诺A58,“发展商承诺一定比例的回报率”是最有吸引力的承诺，其次是“发展商承诺保
33、租期”。,74,1.5小结一,在房地产的权属中，房产拥有权认知度最高，达到92.5%，其次是房产买卖权，认知度最低的是房产使用权，只有72%的投资者知道。对于房地产各个权属，投资者的了解并不清楚。95.7%的投资者知道房产证代表房产拥有权，对房产证代表房产买卖权的认知度也达到87.6%，而对房产证代表房产使用权和经营权的认知度未达到80%。投资者在购买住宅时对房产证更为看重，85.7%的投资者绝对不会购买没有房产证的住宅，但在购买商业物业时，50.3%的投资者只要能自由转让，就有可能购买。对只租不售物业经营模式的看法以正面的居多。过半数的投资者认为“只要经营者有足够的保障措施，这种物业的升值潜
34、力会非常大”，四成投资者认为“高档的物业就应该是整体运营，只租不售的”，有些投资者也有负面看法，主要认为这种模式对自己的利益没保障。,75,1.5小结二,72%的投资者会参与到”只租不售“的高档物业投资和经营，虽然参与的比例较高，但部分投资者仍不确定，他们要看实际情况才确定是否参与。参与者认为“只要经营者有足够的保障措施,这种物业升值潜力会非常大”，“投资做得好，收益会更快”，另外还可以减少投入降低风险。不参与者则主要认为只租用没有产权不划算，对自己的利益没有保障。在各类型物业中，商铺被最多投资者认为是适合“只租不售”的物业类型，专业市场内的商铺和窒内零售商铺最适合；写字楼中的高档写字楼比较适
35、合“只租不售”。68.9%的投资者知道商业物业的产权使用期限为40年，9.3%的明确表示不知道，认知错误也在一定程度上存在。持续投资者对使用权期限的认知正确度最高，而潜在投资者的认知错误率最高,76,1.5小结三,对于“只租不售40年”的物业经营模式，七成投资者表示接受，明确表示不接受的有12.4%。其中商铺投资者的接受程度较高，85.1%的表示接受“只租不售40年”的物业经营模式。在不确定或不接受“只租不售40年”的物业经营模式的投资者中，有19.1%的表示无论租赁期是多少年都不接受这种模式，而其他的则在缩短租赁期后可以接受。有28%的投资者购买过无房产证的物业，其中主要购买的是普通住宅，物
36、业的使用年限主要在10年以上。“发展商承诺一定比例的回报率”是最吸引投资者购买没有产权的商业地产物业的承诺，其次是“发展商承诺保租期”。,77,第二部分 项目情况分析,投资分析及购买动机分析 项目情况分析 2.1 区域投资和园区分析 2.2地块认知分析 2.3广佛智城概念测试 住宅情况分析 写字楼情况分析公寓情况分析配套商铺分析专业市场商铺分析背景资料主要结论,78,2.1对南海投资环境的评价A9 open-end,投资者对南海投资环境的评价很正面，很少负面的评价。投资者认为南海交通便利、近段时间发展得好，有升值潜力、人流多/地区旺。,79,对大沥投资环境的评价A10 open-end,投资者
37、对大沥投资环境的评价很正面，负面评价少。投资者认为大沥交通便利、人流多/地区旺、近段时间发展得好。,80,对南海区房地产的投资环境的看法 A33open-end,对于南海的房地产投资环境，投资者的评价比较正面，但有一定的负面评价。投资者认为南海房地产有升值潜力、交通便利、近段时间发展得好。负面的评价则认为南海治安差、房价太高。,81,对大沥镇房地产的投资环境的看法 A34 open-end,对于大沥的房地产投资环境，投资者认为人流多/地区旺、交通便利、近段时间发展得好。,82,希望在大沥镇投资的房地产类型 A35 open-end,交通便利、环境好是投资者对大沥房地产的期望。,83,未来在大沥
38、考虑的投资经营类型A11,投资者主要考虑未来在大沥投资房地产，其次是租赁商铺经营。,84,未来在大沥考虑的投资经营类型的原因A12 open-end,人流多/地区旺、近阶段发展得好，对广佛同城的发展前景乐观是投资者在大沥进行各项投资经营的主要原因。投资者在大沥投资房地产的另外原因还有：利润高、有升值潜力。投资者在大沥租赁商铺经营的主要原因还有交通便利。,85,最适合在大沥进行的投资经营类型A13,投资者认为买卖房地产和在专业市场做批发生意是最适合在大沥进行的投资经营活动。更多已投资者认为在专业市场做批发生意适合大沥，而更多潜在投资者认为做进出口生意和办贸易公司适合大沥。,86,对大沥周边园区的
39、认知A14,千灯湖国际是认知度最高的园区，其次是广佛国际商贸城。潜在投资者对大沥周边园区有更高的认知度。,87,对政府主导下的经济建设的评价A15,超过五成的投资者认为“政府推动的经济建设可以享受优惠”、“政府推动下的经济建设比较有保障”。,88,对于政府主导进行园区开发和建设的看法A16 open-end,对于政府主导进行园区开发和建设，投资者的看法都比较正面，他们认为由政府主导有保障、可以使配套完善等。,89,未来感兴趣的新城区类型A17（一）,投资者感兴趣的新城区类型主要是商业中心区，对贸易园区、创意园区和环保园区也较感兴趣。,90,未来感兴趣的新城区类型A17(二）,相对而言，更多潜在
40、投资者对环保园区、宜居园区和智慧园区感兴趣。,91,最有吸引力的园区新概念 A18,五成投资者认为“都市商业城”这个概念最有吸引力，“生态花园城市”和“国际商贸港”也被较多投资者认为有吸引力。,92,喜欢参与的园区建设 A19/不喜欢参与的园区建设的原因 A20,对于大沥未来的园区建设，98.1%的投资者会以各种方式参与其中。接近六成的投资者喜欢“参与房地产后期运营，获得稳定回报”，“参与前期房地产开发，获得长期回报”、“进入园区经营，获得优惠政策”也是较多投资者喜欢参与的方面。只有1.9%的投资者不会参与任何的园区建设活动，他们不参与的原因是没兴趣、工作很忙没时间。,93,2.1小结一,对于
41、南海投资环境，投资者的评价很正面，认为它交通便利、近段时间发展得好，有升值潜力、人流多/地区旺。对于南海的房地产投资环境，投资者的评价比较正面，认为南海房地产有升值潜力、交通便利、近段时间发展得好，而负面的评价则认为南海治安差、房价太高。投资者对大沥投资环境的评价很正面，认为大沥交通便利、人流多/地区旺、近段时间发展得好。对于大沥的房地产投资环境，投资者认为人流多/地区旺、交通便利、近段时间发展得好。交通便利、环境好是投资者对大沥房地产的期望。买卖房地产和在专业市场做批发生意被认为是最适合在大沥进行的投资经营活动，而投资者主要考虑未来在大沥投资的项目也正是这两个：房地产，租赁商铺经营。更多已投
42、资者认为在专业市场做批发生意适合大沥，而更多潜在投资者认为做进出口生意和办贸易公司适合大沥。人流多/地区旺、近阶段发展得好，对广佛同城的发展前景乐观是投资者在大沥进行各项投资经营的主要原因，除此外，投资者在大沥投资房地产的另外原因还有：利润高、有升值潜力，在大沥租赁商铺经营的主要原因还有交通便利。,94,2.1小结二,在大沥周边的园区中，千灯湖国际是认知度最高的园区，其次是广佛国际商贸城。潜在投资者对大沥周边园区有更高的认知度。对于政府主导进行园区开发和建设，投资者的看法都比较正面，他们认为由政府主导有保障、可以使配套完善等。超过五成的投资者认为“政府推动的经济建设可以享受优惠”、“政府推动下
43、的经济建设比较有保障”。投资者感兴趣的新城区类型主要是商业中心区，对贸易园区、创意园区和环保园区也较感兴趣。相对而言，更多潜在投资者对环保园区、宜居园区和智慧园区感兴趣。五成投资者认为“都市商业城”这个概念最有吸引力，“生态花园城市”和“国际商贸港”也被较多投资者认为有吸引力。对于大沥未来的园区建设，98.1%的投资者会以各种方式参与其中。接近六成的投资者喜欢“参与房地产后期运营，获得稳定回报”，“参与前期房地产开发，获得长期回报”、“进入园区经营，获得优惠政策”也是较多投资者喜欢参与的方面。只有1.9%的投资者不会参与任何的园区建设活动，他们不参与的原因是没兴趣、工作很忙没时间。,95,2.
44、2对项目地块的认知B1、B2,62.1%的投资者知道“旧广佛公路与桂和路交界，九龙不锈钢专业市场对面或者博美五金水电城附近”，对广佛国际商贸城的认知度稍高，为65.2%。,96,对“广佛国际商贸城”的联想B3open-end,当提到“广佛国际商贸城”时，投资者会联想到大型购物中心/大型商品城、商业广场、人流多等。,97,对“广佛国际商贸城”区域的评价B4,投资者主要认为“广佛国际商贸城”区域是一个适合进行商业活动的地方，约五成投资者认为它是一个做专业市场比较有发展前景的地方，是一个非常旺的地方。,98,对“广佛国际商贸城”区域（项目所在区域）发展前景的看法B5,84.5%的投资者看好“广佛国际
45、商贸城”区域的发展前景，表示不看好的仅有1.9%，投资者对该区域的发展前景充满信心。,99,对“广佛国际商贸城”区域（项目所在区域）发展前景看好的原因B6,投资者看好“广佛国际商贸城”区域的主要原因是：交通便利、人流多/地区旺、地理位置好。,100,对“广佛国际商贸城”区域（项目所在区域）发展前景不看好的原因B6,投资者对“广佛国际商贸城”区域的发展前景不确定的主要原因是对该区域不了解。不看好的原因是经济不好、交通不便利。,101,引进不同贸易商对吸引投资的影响B7,43.5%的投资者认为引进哪种贸易商对其投资都没有影响，外商的吸引力也不太强。但对于未来商铺投资者来说，引进国内其他地区的贸易商
46、对其有较强的吸引力，其次是引进欧美外商。,102,吸引投资项目区域的条件B8,吸引投资者到项目区域投资的首要条件是该区域有发展有升值潜力，其次是交通方便、人流大，租金优惠也具有一定的吸引力。,103,2.2小结,“旧广佛公路与桂和路交界，九龙不锈钢专业市场对面或者博美五金水电城附近”地块认知度是62.1%，广佛国际商贸城的认知度稍高，为65.2%。当提到“广佛国际商贸城”时，投资者会联想到大型购物中心/大型商品城、商业广场、人流多等。“广佛国际商贸城”区域被认为是一个适合进行商业活动的地方，约五成投资者认为它是一个做专业市场比较有发展前景的地方，是一个非常旺的地方。投资者对“广佛国际商贸城”区
47、域的发展前景充满信心，84.5%的投资者看好该区域的前景，看好的主要原因是：交通便利、人流多/地区旺、地理位置好；而投资者对“广佛国际商贸城”区域的发展前景不确定的主要原因是对该区域不了解。43.5%的投资者认为引进哪种贸易商对其投资都没有影响，外商的吸引力也不太强。但对于未来商铺投资者来说，引进国内其他地区的贸易商对其有较强的吸引力，其次是引进欧美外商。吸引投资者到项目区域投资的首要条件是该区域有发展有升值潜力，其次是交通方便、人流大，租金优惠也具有一定的吸引力。,104,2.3 对广佛智城概念的总体评价B9,广佛智城的概念得到了广泛的认可，九成投资者对它都持正面评价。,105,概念中最有吸
48、引力的内容B10open-end,广佛智城概念中吸引人的内容有：“汇集于一体的大型城市综合体”、“汇集写字楼、居住、展览中心、购物中心、文化娱乐休闲设施、公共空间于一体”、“经济和文化相结合的新型都市”、“人流量大/人口多”、“交通便利/方便”等。,106,概念新颖程度的评价B11,82.6%的投资者认为广佛智城概念新颖。已投资者对它的评价更积极。,107,概念可行性分析B12,82%的投资者认为广佛智城概念可行，认为不可行的比例不到2%。,108,概念可行的原因分析B13open-end,投资者认为广佛智城概念可行的原因主要是交通便利、人流量大、发展空间大/商机多。,109,概念不可行的原因
49、分析B13open-end,投资者认为广佛智城概念不确定的原因主要是对未来的不能预估、认为它发展空间不大等。,110,对广佛智城辐射范围的评价B14,56.6%的投资者认为广佛智城的辐射范围可达珠三角区域或更远，但也有34.5%的投资者认为它的辐射范围小，在佛山、南海或只在大沥以内。,111,在广佛智城可能购买的物业类型B15,在广佛智城内最可能购买的物业是普通住宅，其次是一般的独立商铺/街铺，室内的商铺和专业市场商铺是有较大可能购买的商铺。,112,希望不同的物业类型采用的租赁形式B16,如果广佛智城的物业只租不售，对于普通住宅和SOHO公寓有较多投资者表示不会租赁。对于商铺有较多投资者会采
50、用先租赁5-10年，等整体商业物业正常运营后再签定长期租赁合约的方式。对于普通住宅，投资者愿意采用以较优惠的价格一次性支付40年的使用权的方式进行租赁。,113,能吸引长期租赁广佛智城物业的措施 B17,“有政府支持，给予经营上的优惠政策”是最能吸引投资者长期租赁广佛智城物业的措施，其次是“发展商全程运营的承诺”。,114,将办公场所设在大沥的先决条件 B18,减少征税是多数投资者将办公场所搬到大沥的先决条件，对投资者有很强的吸引力，具体包括“3年减半征收企业所得税”和“3年减半征收地税”。,115,引进台湾企业或东南亚企业入驻对信心的影响 B19,83.7%的投资者认为引进台湾企业或东南亚企
