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1、第六章方案评价及选择,6.1 备选方案的类型6.2 互斥方案的经济评价方法6.3 独立方案的经济评价方法6.4 混合方案的经济评价方法重点内容思考题,房地产开发与经营配套课件,6.1 备选方案的类型,备选方案,互斥型,独立型,混合型,房地产开发与经营配套课件,6.2 互斥方案的经济评价方法,互斥方案比选的基本要求、基本方法和择优原则互斥方案静态分析方法互斥方案动态回收期分析法互斥方案的现值分析法互斥方案的最小费用法互斥方案的收益率分析法,房地产开发与经营配套课件,互斥方案比选的基本要求、基本方法和择优原则,互斥方案比选的基本要求对于互斥方案的比较与选择应该满足可比性原则 互斥方案比选的基本方法
2、增量分析法，净现值、内部收益率、投资回收期等评价指标都可用于增量分析。寿命不等的互斥方案的比选原则分采用年值法分析和采用现值法分析两种情况,房地产开发与经营配套课件,互斥方案静态分析方法,一、单位生产能力投资二、投资回收期法三、追加投资回收期法四、投资效果系数法,一、单位生产能力投资,就是每增加单位生产能力所需要的平均投资额,式中,单位生产能力投资P 投资总额K 设计生产能力,二、投资回收期法,就是每增加单位生产能力所需要的平均投资额,式中,Pt投资收回期I 投资总额Pr年净收益（包括年利润、税金和折旧费等）,三、追加投资回收期法,追加投资指的是不同的建设方案所需的投资之差。,式中 I1，I2
3、不同方案的投资额，I1I2 C1，C2不同方案的年生产成本，C2C1 T追加投资回收期 I追加的投资额 C节约的年生产成本额,四、投资效果系数法,（一）固定资产投资效果系数固定资产投资经济效果是指固定资产投资活动所取得的有效成果与进行固定资产投资活动所消耗或所占用的劳动量(人力、物力、财力)之间的对比关系，即固定资产投资的“所得”与“所费”之间的对比关系。,（二）追加投资效果系数法两个方案的产量相等时,两个方案的产量不等时,房地产开发与经营配套课件,互斥方案动态回收期分析法,一、动态投资回收期法二、动态追加投资偿还期法,现在考虑时间因素的影响，假设项目建设是一次性投资，投资后项目每年均有等额的
4、净收益。利用资本回收公式可以导出项目的投资回收期。,取对数,一、动态投资回收期法,动态追加投资回收期是指考虑资金的时间因素时，用年经营费节约来补偿追加投资所需要的时间。根据资本回收公式,取对数,二、动态追加投资偿还期法,房地产开发与经营配套课件,互斥方案的现值分析法,一、现值分析的经济准则二、现值分析法的应用三、单方案的现值计算四、服务年限相同的方案的现值比较五、服务年限不同的方案的现值比较六、服务年限为无限的方案的现值分析,一、现值分析的经济准则,二、现值分析法的应用,情况分析：各方案的服务年限均相等；各方案的服务年限均不等；各方案的服务年限为无限。“净现值”准则比较两个方案，选中收益现值减
5、费用现值之差最大的方案。简写为NPV。净现值收益现值一费用现值,三、单方案的现值计算,例题1某项工程总投资为500万元，投产后每年生产还另支出600万元，每年的收益额为1400万元，产品经济寿命期为十年在第十年末还能回收资金200万元，年收益率为12，用净现值法计算投资方案是否可取？解：该方案的现金流量图如图所示。,三、单方案的现值计算,解：A1=1400，A2=600，P=5000，F=200NPV=P+（A1.A2）（P/A,i,10）+F(P/F,i,10)=-5000+8005.6502+2000.322=-415.44(万元)由于NPV-415.44万元，小于0，所以项目不可行。,例
6、题2 某投资项目有可供选择的A、B两个方案，有关数据如下表所示。如果基准收益率为12，试同时用净现值 法和净现值率法对两方案进行比较。表 A、B 两方案的数据 单位：万元,四、服务年限相同的方案的现值比较,解：A、B两方案的NPV,此题也可以按复利现值公式计算如下：NPVA=-2000+(1200.500)(P/A,12%,5)=-2000+7003.6048=523.36(万元)NPVB=-2350+（1500.700）(P/A,12%,5)=-2350+8003.6048=533.84(万元),例题3 某公司选择施工机械，有两种方案 可供选择，资金利率10，设备方案的数据见表，问应选用哪种
7、方案？,对于服务年限不等的各方案的净现值，计算时，其计算周期应取各个方案服务年限的最小公倍数，并假定每个服务寿命期终了时，仍以同样方案继续投资，如有残值也应绘入现金流量图中，视为再投资的收入。这种方法叫做“方案重复法”。,五、服务年限不同的方案的现值比较,表 设备方案数据,解：由于两方案设备的服务年限不等，它们的最小公倍数为18，所以，此题的计算期为18年。,0,10000,10000,10000,1000,1000,1000,6000,3000,6000,6000,3000,3000,6,12,18,0,15000,1500,2500,6000,2500,6000,9,18,15000,15
8、00,方案A的现金流量图,方案B的现金流量图,NPVA-10000（6000.3000）（P/A,10%,18）-（10000-1000）（P/F,10%,6）+(P/F,10%,12)+1000(P/F,10%,18)-1000030008.2014.9000（0.56450.3186）10000.1799-10000179.9 6836.2NPVB-15000（6000-2500）（P/A,10%,18）-(15000.1500)(P/F,10%,9)1500(P/F,10%,18)-1500035008.2014.135000.424115000.1799-15000269.858248
9、.85通过计算可以看出，如果采用方案B，可以多获得净现值1412.65万元。,有些工程使用寿命期很长，或称为无限服务期。一般水坝、运河、桥梁、隧道、铁路、公路等永久性工程的服务期常视为无限的。例型参见例题4,六、服务年限为无限的方案的现值分析,房地产开发与经营配套课件,互斥方案的最小费用法,一、费用现值比较法二、年费用比较法,一、费用现值比较法,费用现值比较法的特点是计算各个方案的费用现值并进行对比，以费用现值最低的方案为优选方案。,式中I年全部投资C年经营费用SV计算期末回收的固定资产余值W计算期末回收的流动资金i社会折现率或财务基准收益率,无限服务年限方案的费用现值比较法介绍,由年金现值公
10、式得，,当n,时，,所以 P=A/i,例题4 某城市修建跨越某河流的大桥，有南北两处可以选择址。南桥方案是通过河面最宽的地方，桥头连接两座小山，且须跨越铁路和公路，所以要建 吊桥。其投资为2500万元，建桥购地1200万元，年维护费2万元，水泥桥面每十年返修一次4 万元。北桥方案跨度较小建桁架桥即可，但需补修附近道路，预计共需投资1500万元，年维修费1 万元，该桥每三年粉刷一次需1.5万元，每十年喷砂整修一次需5 万元，购地用款1000万元。若利率 为8，试比较哪个方案优越？解：本题所指的方案是服务期为无限的情况由年金现值公式得,欲求P，必须先求A，亦即必须将翻修费、粉刷费等 年金化，然后与
11、年维修费相加求得相应费用项目的年值，再转化为现值后与初始投资相加。两方案的现金流量图如图所示。,NPV南25001200（24（A/F,I,10)/0.08=3728.45万元NPV北15001000(1+1.5(A/F/I,3)+5(A/F,i,10)/0.08=2522.59万元故应采用桁架桥方案,二、年费用比较法,（一）把现值费用换算成年值在年费用分析中，目的是把费用现值换算成等值的年费用。（二）残值处理遇到有残值的情况，或者某一资产在其寿命终期有终值的情况，其处理办法是在等值等额年费用中减去。,例题5 某人购买了价值2000元的家具，如果估计使用二十年，年利率为4，若该人认为在第二十年
12、末还能够卖100元，它的等值年费用又是多少元？解：等值等额年费用2000（A/P,4,20）.100（A/F,4%,20）=20000.0736.1000.0336143.84,例题6 某公司为了降低特定情况下的费用，不知两种设备应该安装哪一种。两种设备均耗资1000元，使用寿命均为五年，且均无残值。设备A每年能节约300元，设备B第一年能节约费用400元，以后逐年递减50元，即第二年节约350元，第三年节约300元。依此类推。利率为4%时，问该公司应当购买种设备？解：设备A节约的年费用为300元 设备B节约的年费用为(400（P/F,4%,1）+350(P/F,4%,2)+300(P/F,4
13、%,3)+250(P/F,4%,4)+200(P/F,4%,5)(A/P,4,5)=(4000.9615+3500.9246+3000.8890+2500.8548+2000.8219)0.2246=303.88(元)通过以上分析，该公司应该购买设备B。,房地产开发与经营配套课件,互斥方案的收益率分析法,一、内部收益率法（一）各方案净收益相同的情况（二）各方案净收益不同的情况（三）有多个内部收益率的情况二、差额内部收益率法,房地产开发与经营配套课件,6.3 独立方案的经济评价方法,资金总额与成本的临界点边际项目方案选择过程,房地产开发与经营配套课件,资金总额与成本的临界点,房地产开发与经营配套
14、课件,边际项目,右图中A、B、C所需的资金分别为和IA、IB、IC，设IB=IA+IC能够筹集到的资金，由于项目的不可分性(即一个项目只能作为一个整体而被接受或放弃)。使决策不再能按项目IRR从大到小的次序考虑取舍了。对应上述情况，人们应当做出的抉择是选择项目B或项目A、C。,房地产开发与经营配套课件,方案选择过程,例题7 有3个相互独立方案A、B、C，各方案的投资、年净收益和寿命期如表所示。若该企业有3亿元资金可供使用，行业基准收益率为15%，应当怎样选择呢?,各方案基本情况表,解：第一步：计算各方案的IRR IRRA=23.22%，IRRB=31.19%，IRRC=32%，均大于基准收益率
15、15%第二步：列出ABC的所有的可能组合 即从所有的方案中首先取1个方案，然后一次取2个方案来组合，最后一次取3个方案来组合，得出的结果如表1。从表1可以看出，只有第七种组合不满足资金限制条件的要求。第三步：除去不满足约束条件的投资组合，即ABC并按投资额从小到大排列出要考虑的排他的投资方案组，见表2。第四步：计算各组合方案的净现值，如表3。B与C方案的组合净现值最大。应选择方案B与C的组合。用净现值最大作为选择标准，原因是用净现值最大与差额投资内部收益率和增量投资净现值作为选择标准，所得结论一致。,表1 各种方案的组合,表2 满足资金限制条件的方案组合,表3 各方案的NPV计算结果,房地产开
16、发与经营配套课件,6.4 混合方案的经济评价方法,例题8 某铁路局，下有ABC三个分局，各分局都向路局提出了若干个技术改造方案，见下表。,已知各分局之间是相互独立的，但分局内部的投资方案是排他的。假定各方案的寿命均为8年，设贴现率i=15%，试在下列资金限制(a)600万元；(b)800万元；（c）400万元条件下，从整个路局的角度做出最优决策。,解：计算各分局方案之间的差额内部收益率A分局IRRA1=34.44%，IRRA2=30.36%，IRRA3=24.13%IRRA2.A1=26.17%，IRRA3.A1=18.62%，IRRA3.A2=10.37%结论：A2A3A1B分局IRRB1=
17、10.37%，IRRB2=21.84%，IRRB3=18.62%，IRRB4=15.97%IRRB2.B1=32.12%,IRRB3.B1=22.47%,IRRB4.B1=17.75%IRRB3.B2=11.81%,IRRB4.B2=9.64%，IRRB4.B3=7.39%结论：B2B3B4B1，且方案B1应该被淘汰。C分局IRRC1=40.10%，IRRC2=32.51%，IRRC3=35.01%IRRC2.C1=15.97%，IRRC3.C1=29.77%，IRRC3.C2=42.33%结论：C3C2C1,当资金限制为400万元时，各种可能的方案组合共有16种，当资金限制为600万元时，各种可能的方案组合共有35种，当资金限制为800万元时，各种可能的方案组合共有53种如表所示。结果可知：当资金限制为600万元时，应选A2、B0、C3当资金限制为800万元时，应选A2、B2、C3当资金限制为400万元时，应选A2、B0、C1。,房地产开发与经营配套课件,重点内容,互斥方案的评价独立方案的评价与选择混合方案的组合评价,房地产开发与经营配套课件,思考题,什么是投资效果系数、基准收益率和标准投资回收期？2什么是费用现值和费用年值法，它们的适用条件各是什么？,
