车位专项市场研究报告.ppt

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1、,车位专项市场研究报告,第一部分：研究背景与研究目的,第二部分：研究成果与结论精要,车位专项市场研究报告综述,第一部分：研究调查项目概况,车位专项市场研究报告综述,开发商：天鸿宝业均价：7460元/车位比例：1：1入住时间：2004-1-31,开发商：润丰房地产均价：8800元/车位比例：1：0.8入住时间：2004-6-28,开发商：金隅嘉业均价：6200元/车位比例：1：1入住时间：2005-4-21,开发商：金时代置业均价：8500元/车位比例：1：0.56入住时间：2006-12-31,开发商：隆盛房地产均价：10500元/车位比例：1：0.7入住时间：2005-9-30,开发商：城开

2、集团均价：15000元/车位比例：1：0.8入住时间：2006-3-1,开发商：天鸿集团均价：8800元/车位比例：1：0.8入住时间：2005-6-30,开发商：华荣建业均价：24000元/车位比例：1：1.2入住时间：2005-8-30,1、北京项目概况,2、天津项目概况,研究调查项目概况,开发商：阳光100均价：10000/车位比例：1：0.8入住时间：2004-5-31,开发商：融创均价：12000元/车位比例：1：0.8入住时间：2005-10-31,开发商：河西建设均价：9300元/车位比例：1：0.7入住时间：2005-12-31,开发商：住宅集团均价：9300元/车位比例：1：

3、0.7入住时间：2006-10-31,开发商：天房发展均价：6800元/车位比例：2：1入住时间：2005-4-30,开发商：泰丰工业园均价：24000元/车位比例：1：0.5入住时间：2007-5-31,1、北京项目概况,2、天津项目概况,研究调查项目概况,第二部分：研究成果与结论精要,车位产品背景研究,车位市场现状研究,分品类项目车位建议,未来车位市场发展趋势,研究结论综述,车位专项市场研究报告综述,车位产品背景研究,车位市场现状研究,分品类项目车位建议,未来车位市场发展趋势,研究结论综述,1、车位形式,2、车位设计,3、车位租售,4、车位管理,研究成果与结论精要,现有的项目所采用的车位形

4、式主要为地上路边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库（如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有项目采用。,北京半岛国际公寓,北京雅安国际公寓,天津白楼仕嘉,1、车位形式,2、车位设计,3、车位租售,4、车位管理,目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充方式。,目前主要为地上路边停车结合地下停车库,目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。调研发现，车位数量的增加在一

5、定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度：,净高。高档项目车库入口净高多设计为2.8米以上（规范要求为小型车2.2米，轻型车2.8米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉，部分客户考虑到购买的车辆较大，对于车库净高要求较高，例如：泰丰傲景观澜的客户刘欣，其车辆为SUV，车辆高度较高，所以对车库高度要求较高。）；通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为7米（规范要求为小型

6、车5.5米，中型车7.0米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉）；增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁等（客户对于电动车位锁需求较高，共计37个）（代表项目：熙府桃园、五栋大楼、白楼仕嘉）。,北京半岛国际公寓,1、车位形式,2、车位设计,3、车位租售,4、车位管理,目前项目均以满足设计规范为基础，在设计指标上不进行更多突破,调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在产权方面，目前天津市场销售的车位中大部分为20年使用权（合同法规定租赁年限最高为20年），北京市场中车库产品部分已拥有产权（50年产权

7、）。,1、车位形式,2、车位设计,3、车位租售,4、车位管理,无产权的车位租赁期限为20年，带产权的车位销售期限为50年，天津市场在销项目多无产权,现有项目的车位管理水平一般。物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位引发的纠纷甚多。,1、车位形式,2、车位设计,3、车位租售,4、车位管理,一般物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，但在安全方面易引发业主投诉,车位产品背景研究,车位市场现状研究,分品类项目车位建议,未来车位市场发展趋势,研究结论综述,1、车位

8、形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,研究成果与结论精要,地下人防及非人防停车,新型居住区应用较多；有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高，客户接受度较好；管理难度一般。,地面停车,多数居住区广泛应用；但其加大了行人与机动车的交通组织难度，降低社区感官舒适度；客户接受度较高；管理难度小。,停车楼,目前多数用于大型公共建筑；居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率；影响建筑密度指标；降低邻近物业品质；客户对其普遍能够接受；易于进行相应的停车管理。,北

9、京雅安国际公寓,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,大胡同停车楼,车位形式的选择影响项目品质与管理难度,架空层,目前有部分社区采用，主要原因表现在：为满足住宅设计规范要求而设置架空层用于解决配套设施不足等问题出于改善小区环境、增加景观效果的考虑；客户接受度较高；管理难度较小。（如天津开发区伴景湾，缺点为受上部柱网限制，平均每个车位面积较大，可设置车位数量有限。）,半地下停车,目前有部分居住社区采用；对社区交通组织、绿地率和建筑密度有一定影响；能够形成社区

10、景观规划的层次效果，同时能够增加车库的通风和采光效果；客户接受度较好；管理难度较小。（如天津白楼仕嘉）,机械停车方式,繁华都市大型公建停车场运用较多，住宅小区运用较少;客户对其接受度不高；管理难度大。（如：北京半岛国际公寓，其设置机械停车位是为满足车位比例而设置的，多数停车位为地下两层的车库；据调查，其机械停车位使用不方便，多数客户宁愿把车停在社区外，也很少使用机械停车位。）,北京半岛国际公寓,天津白楼仕嘉,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,车位形式的

11、选择影响项目品质与管理难度,主要投入是铺装费用（能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略）；租金标准受政策限制。（天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准）,主要成本投入为地上建筑成本（约1500-2000元/平米）；可售可租，资金回收方式和时间比较灵活。,主要成本投入为地下部分建安成本（约2500-3000元/平米），人防部分无法销售，非人防部分在条件允许下可供销售；销售价格和租金较高，人防部分只能通过出租产生收益、非人防部分可以通过销售较快的回收投资。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户

12、对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,停车楼,地面停车,地下人防及非人防停车,地面停车形式的成本投入最少，地下停车(有产权)形式可通过销售实现投资回收,主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修保养成本；此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回收方式和速度不理想。,主要成本投入为建安成本（约1500-2000元/平米），该形式因层高不同租售情况有所变化（层高2.2米以下不能销售、2.2米以上可以销售）；该类型产品租售价格适中；资金回收方式和速度比较灵活。,主要成本投入为地上建安成本和土地成本（约1500元/平米），有经营性和非经营性之分，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他

13、只能租不能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,半地下,架空层,机械停车的方式,地面停车形式的成本投入最少，地下停车(有产权)形式可通过销售实现投资回收,从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。,车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导向而非产品差异化导向。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益

14、的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,客户关注度方面：目前客户主要关注的是车位数量而非品质,在租赁价格方面，天津市场地上车位一般租金水平为90-120元/月，地下租金水平为200-300元/月；北京市场地上车位一般租金水平为120-150元/月，地下租金为300-600元/月。,在销售价格方面，天津市场地下车库一般售价水平为6-10万元/个（20年使用权）；北京市场地下车库一般售价水平为11-20万元/个（50年产权）。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格

15、与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,租售价格方面：北京的租赁价格与销售价格现状均高于天津,收取车位管理费后，物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，目前社区中提供车辆美容和维修的并不多，且均为有偿服务。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,车位管理费：天津车位管理费用比北京低30-50元/月,调研发现，购买车位的天津客户中多数拥有20万元左右的车辆，北京客户中多数拥有20-30万元车辆；,1

16、、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,北京客户拥有车辆价格情况普遍高于天津客户,购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；,租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆价格超过15万元（天津）/20万元（北京）的客户更愿意租用地下车库。,对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户普遍可以接受。,对于机械车位目前调研项目中只有半岛国际公寓项目涉及，客户反应为对其数量表示满意而对其安全性和便利性普遍不太认可。,1、车位形式对项目品质的影响,2、

17、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,购买车位客户多需求地下车位，而租赁客户需求以地面车位为主,在地下停车的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯间较近的位置，其中购买车位的客户对此需求比较强烈，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,客户对于楼体或楼间距离电梯间较近的位置需求较高,在车位产品设计方面，客户对于目前的限高、

18、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认可。客户更为关注的因素在于车位数量和安全性、便捷性。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,引用观澜国际公寓王先生的建议：要考虑到家中有老人或残疾人，最好能够设置残疾人通道，方便居住生活。,多数客户关注车位的数量与安全性、便捷性,在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，都比较注重车位锁和车挡的使用，对于其它附属设备设施也希望增加。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响

19、,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,引用阳光100项目客户陈先生的建议：可以使用电子遥控车位锁，机械车位锁上下车不方便。,多数客户比较注重车位锁和车挡的配备,天津市场中接受较高车位销售价格的多为购买城市内高档项目的客户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系（购买80万左右住宅产品的客户一般能承受价格为8-10万元的车位；购买120万左右住宅的客户一般能承受价格为10-12万元的车位；购买150万左右住宅的客户一般能承受价格为12万元以上的车位）。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租

20、售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,天津购房价格在80-150万元的客户接受车位价格在8-12万,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,北京市场表现与天津相类似（购买100万左右住宅产品的客户一般能承受价格为10-12万元的车位；购买120万左右住宅的客户一般能承受价格为10-15万元的车位；购买150万左右住宅的客户一般能承受价格为12-15万元的车位；购买200万左右住

21、宅的客户一般能承受价格为15万元以上的车位）。,北京购房价格在80-200万元的客户接受车位价格在10-15万及以上,产权方面,设计方面,目前，政府对于车位产权出台的政策规范主要有物权法，主要对车位的产权界定、归属进行了限定。物权法七十四条对于车位产权做了规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、

22、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,汽车库建筑设计规范、天津市建设项目配建停车场(库)标准主要对于车位建筑设计的标准化进行了规定，车位形式、设计指标应按以上两个标准实施。,目前客户对于物权法关于车位的规定理解差异较大，例如：阳光100的部分业主就认为社区内车位属于全体业主，不应该收费，目前阳光100多数业主都没有购买或租赁车位。,多数开发商都没有对设计标准进行提升，对于较大的车辆停车不方便，拥有车辆较大的客户对此表示不满意，希望改进。例如：半岛国际公寓业主陶女士的车为SUV，引用其建议:“转弯半径比较死，如果开大车或新车过不去，希望转弯处加宽；车位都比较窄，加宽车位尺寸

23、。”,北京半岛国际公寓,车位产权方面以物权法为参考，设计方面以汽车库建筑设计规范、天津市建设项目配建停车场(库)标准为规范,1、车位形式对项目品质的影响,2、车位形式对成本投入以及租售收益的影响,3、车位产品的市场租售价格与管理费用状况,4、市场上客户对车位产品的需求状况,5、车位市场的政策规范情况,租售方面,租赁价格方面,各城市也相应结合自身城市特征对车位产品的销售方式、租赁指导价格以及车位产品的设计标准等进行规定，也相应出台了各城市的社区车位的管理办法社区车位的设计标准等政策规范。,天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准规定,地上车位租赁指导价格60-120元/月,地下车库为

24、300-500元/月。北京市普通居住小区物业管理服务收费标准规定，地上车位租赁指导价格为150-210元/月，地下车库无规定要求。,目前政策没有对于租售比例严格限制，但是对于开发商只售不租，多数客户表示不满。例如上海大华锦绣华城小区地下车位只售不租，造成了小区地面停车位数量不够，而地下车库却空空如也。,车位租售与价格方面根据各地管理收费标准执行,车位产品背景研究,车位市场现状研究,分品类项目车位建议,未来车位市场发展趋势,研究结论综述,1、车位产品形式选择建议,2、车位产品设计建议,3、车位租售模式建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,研究成果与结论精要,第一选择是地面停车（尽量增

25、加地面停车在总体车位中所占的比例）；其次是结合人防空间布置，有条件时（考虑空间布局和指标占用）考虑地上架空层；再次是地下人防车库与非人防车库（一般为2层）；如果以上措施仍不能满足规范的车位数量，可以考虑利用机械设备满足规范要求数量。,1、车位产品形式选择建议,2、车位产品设计建议,3、车位租售模式建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,建议车位产品形式优先顺序：地面停车结合人防或架空层停车地下非人防车库利用机械设备,地面停车的方式选择：,首先是路边停车方式。目前大多数项目地面停车采用的是路边停车方式，管理难度较小，但是影响社区居住环境；自从物权法颁布后，路边停车收费问题引起很多纠纷，

26、租售难度较大。,其次为地面设置停车场。停车场会影响项目绿地率，管理难度小，对居住环境有一定的影响；租售难度不大；可以结合绿化覆盖率，在停车位上铺装地砖草或在车位周围种植树木，在不影响绿化覆盖率的情况下增加车位数量。,再次为地面设置机械停车设备。机械停车设备与后期维护成本较高，目前只有极少数小区使用，停车不方便，对小区环境影响较大；租售难度较大。,建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式。,1、车位产品形式选择建议,2、车位产品设计建议,3、车位租售模式建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式,为控制总成本投入，满足规范要求的数量即可，不建议额外

27、增加车位数量。对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的车位产品形式选择建议。,在设计地下车位时，在同交通设计和机电、消防等专业设计师充分沟通后，节约机电、消防等设备空间的占地面积，并优化它们与车位占地的空间布局关系，在保证一定车位数量的前提下，尽量减少总的地下建筑面积或层数，实现控制成本的目的。,为进一步降低成本，在设计地面车位时，可以在同园林设计师和交通设计师充分沟通后，尽量增加车位占地面积以及同等占地面积的车位数量。（出车位率，例如：在不影响地面绿化覆盖率的情况下尽量多设置地面车位，可结合地砖草或者在地面停车位周边种植树木来增加绿化覆盖率等形式。）,3、车位租售模式建议,4

28、、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,建议在不增加成本的前提下保证项目车位数量,2、车位产品设计建议,1、车位产品形式选择建议,加高车库出入口高度至约2.8米，宽度不应低于3.5米；,车道宽度加宽至近7米；,车位摆布方式尽量为垂直式；,车位位置最好在楼体或楼间下靠近电梯处；,车库出入口与车道为单向行驶，出入口在社区外。,主要参数按照规范设计即可。但对用于销售的车位可重点进行修正，包括：,以可销售车位最优化为原则进行设计，从而提高可售车位的价格。,车位出入口门禁设置为IC卡识别；,3、车位租售模式建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,建议车库设计主要参数按照规范设计即可，部分客户

29、关注指标可突破,2、车位产品设计建议,1、车位产品形式选择建议,在车位的附属设备方面，除必备的设施外（车位号、车挡），可以根据客户需要选装部分设备，例如电子车位锁（客户对此需求较高）等。,在配套设备方面，人身和车辆安全问题是客户最关心的，除物业管理公司提供相应保障外，电子监控和门禁等智能化设备是最重要的，其次是手机信号增强设备，再次是加强照明、通风和背景音乐等开心要素。,引用润枫德尚的业主夏女士的建议：由于地下车库相对较黑，女性客户对此多有顾虑，可增加照明，保安、音乐等满足其需求。,3、车位租售模式建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,在车位的附属与配套方面除了必备的设施外，还可选

30、装部分客户需求较高的设备,2、车位产品设计建议,1、车位产品形式选择建议,可以采取单独销售的方式；也可以采取买房屋送产权车位共同销售的方式，将车位成本计入房款；还可以采取买房送使用权（20年）车位的形式作为补充。,销售方式的选取最好能根据房屋实际供需情况和客户需求情况确定，例如在房屋供不应求，同时客户对车位需求强烈的情况下，采取买房屋送产权车位销售模式，有利于开发商加快回款和保证销售率，也能为客户提供车位的“贷款”服务，减轻双方负担。具体销售形式需要对房屋、销售、客户等情况进行具体分析后确定。,1、车位产品形式选择建议,2、车位产品设计建议,3、车位租售模式建议,4、车位管理模式建议,5、车位

31、成本投入建议,建议根据项目实际情况确定销售方式,在车位销售时机方面，普遍采取的是入住后单独销售车位。但从现实情况看，这种销售时机容易在销售方式、销售价格和产权归属等问题上引发客户与开发商之间的矛盾。例如：天津富力城，由于富力城的车位没有产权，开发商只能租赁使用权，受合同法的影响，富力租赁期为20年，20年后自动续约；但物权法刚刚颁布，业主对于自身权力维护意识加强，认为车位属于全体业主，不应由开发商出售或租赁，因此导致了富力城车位的销售矛盾。,我们建议在销售房屋同时销售车位，有利于减少矛盾，同时提供了将车位款同房款一起贷款的可能，减轻客户资金压力，这就要求开发商在前期做好相关手续的筹备工作。如：

32、北京雅安国际公寓在售房时将车位同房屋一同销售，避免了车位产权问题对销售的影响。,2、车位产品设计建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,建议在销售房屋同时销售车位,1、车位产品形式选择建议,3、车位租售模式建议,在车位售价方面，京津两地的价格都有上升空间，天津近期开发项目可以在15万元左右，北京可提升到20万元以上。主要原因在于京津两地土地价格仍然呈上涨趋势、汽车拥有率不断提高、购车位客户的车辆档次在提高，北京的客户对于车位售价提高的认识要高于天津，因此北京提高售价比较容易，但在天津仍然需要培育客户对车位价格的认识。在车位租金方面，由于多数租车位的客户支付能力有限，因此租金大幅提升的

33、空间很小，否则会造成客户满意度严重下降，因此不建议大幅提升租金。,2、车位产品设计建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,建议车位售价可结合项目档次适当调整，不建议租金大幅调整,1、车位产品形式选择建议,3、车位租售模式建议,在车位物业管理服务方面，尽管客户愿意为额外增加的服务项目买单，但对于开发公司而言，意义不大，不会因此而增加利润或大幅提高客户满意度，反而可能会因此带来成本投入的加大或浪费。,引用华夏津典的业主王忠文先生的建议：在不增加建设成本的情况下，可适当提供合理的物业服务，如代客泊车服务。,1、车位产品形式选择建议,2、车位产品设计建议,3、车位租售模式建议,4、车位管理模

34、式建议,5、车位成本投入建议,建议不以增加开发成本来提高客户满意度，可提高物业管理服务质量来增加客户满意度,车位是投入产出比较低的产品，因此，多数开发商不会在车位上增加成本投入。而且客户对于目前停车环境表示接受。但是也不愿意在车位上花费更多资金，并且对目前车位设计和环境也并无提出重大投诉。,1、车位产品形式选择建议,2、车位产品设计建议,3、车位租售模式建议,4、车位管理模式建议,5、车位成本投入建议,不建议在车位设计方面加大成本投入,车位产品背景研究,车位市场现状研究,分品类项目车位建议,未来车位市场发展趋势,研究结论综述,2、车位产品设计的发展趋势,3、车位产品租售价格的发展趋势,4、车位

35、市场管理的政策法规日趋规范,1、车位产品形式的发展趋势,研究成果与结论精要,从发展趋势上看，京津两地的项目都在进行品质升级，因此，地面停车位数量比例呈下降趋势，多数转向地下车位（尤其是北京）；在这个转型期，客户需求由地上停车被迫转到地下停车，由此所带来的客户纠纷此起彼伏（北京尤为严重、天津正在进入这个时期）；值得注意的是北京机械车位出现频率增加，包括地上和地下，此法虽然解决了车位数量问题，但后期的物业管理方面带来了相当大的问题。,市场上的项目未来将倾向于进行车位产品品质升级，节能节地的先进产品（智能化立体停车楼、智能化机械车位等）逐渐出现。由于受到产权销售限制影响，此类型不会对传统的地下车库起

36、到替代作用，只会成为提高社区车位数量的一种补充手段。,1、车位产品形式的发展趋势,2、车位产品设计的发展趋势,3、车位产品租售价格的发展趋势,4、车位市场管理的政策法规日趋规范,地面停车位数量比例呈下降趋势，多数转向地下车位，机械车位作为一种补充方式其选用数量将有所上升,从我国发达城市近年机动车保有量激增和各地规划部门对居住区车位比例不断增加的发展态势看，目前实行的“100平方米以下户型户数与车位比为1：0.7”和“100平方米以上户型户数与车位比为1：1”的户数与车位比例有可能会继续提高（天津市建设项目配建停车场(库)标准规定）。在车位设计方面，发达城市的家庭轿车发展不断影响着客户对车位需求

37、的细微变化，车位设计指标在规范的基础上有所突破，将成为一种趋势。通过车位产品背景的研究来看，设计指标参数中的部分指标进行放大已成为开发商争相追捧的促销手段，此趋势也将得到广泛性普及发展。对于车库净高、通道宽度、设备设施等客户能够直观体验之处，开发商也乐于适当加大投入。,在车位设计方面，通过近些年的规范变化和客户需求变化发现，社区车位在数量、投入成本和部分指标上呈现出放大的趋势：,北京雅安国际公寓,北京雅安国际公寓,1、车位产品形式的发展趋势,2、车位产品设计的发展趋势,3、车位产品租售价格的发展趋势,4、车位市场管理的政策法规日趋规范,车位在数量、投入成本和设计指标将呈现出放大趋势,车位作为商

38、品的一种，其价格将依然遵循市场供需关系规律。在当前的规范下，多数地区的社区车位产品处在供不应求的状态下，但由于受到客户消费观念和支付能力差异的影响，各地区的车位价格在当今乃至较长时期内仍将存在较大差异。但是，今后几年内各地车位价格的水平仍然会继续上扬，主要原因包括：其一、车位需求大于供应的现实很难快速解决；其二、土地资源稀缺，地价涨幅明显。因此，判断今后一段时间车位价格会仍然上涨。,1、车位产品形式的发展趋势,2、车位产品设计的发展趋势,3、车位产品租售价格的发展趋势,4、车位市场管理的政策法规日趋规范,车位销售价格将呈上涨趋势,车位产权问题，政府定会着力解决，物权法的出台正是一种信号。待产权

39、问题清晰后，贷款问题如能够顺利解决，车位市场将全面参与到住宅产品的市场竞争之中，但同时对车位产品的销售价格势必起到一种推波助澜的作用。社区车位管理费标准目前国家尚未形成政策规范要求，各社区多通过物业协商解决，因而对于此项费用的纠纷较多，客户大多认为费用较高、透明度低等。但随着车位相关政策法规的不断完善，对于车位管理费的标准也将成为未来政策重点规范的对象之一，以上问题均能够得到解决，车位管理费的标准也将会回归到一个比较理性的客户满意水平。,物权法的出台对车位产品的产权界定起到了一定的规范作用，但就目前执行程度来看还是出现了一些漏洞，如车库产权如何合理分解、按揭贷款如何解决、销售使用权和产权如何进

40、行规范限定等，对于物权法的补充细则是否会对此加以限定值得期待。,由于物权法出台后相关执行政策没有有效跟进，因而由车位权属问题引发的矛盾将进一步升级。因此，车位产权的清晰化成为继续解决的问题。今后不可销售的车位在政策方面朝开发商有利方向发展的可能性较小，借租赁为名变相销售的形式被限制的可能性加大，造成开发商在车位上的投入很难全部快速回收。,1、车位产品形式的发展趋势,2、车位产品设计的发展趋势,3、车位产品租售价格的发展趋势,4、车位市场管理的政策法规日趋规范,物权法及其细则的出台将会规范开发商在车位产权方面的操作,车位产品背景研究,车位市场现状研究,分品类项目车位建议,未来车位市场发展趋势,研

41、究结论综述,1、不因提升品质而增加建设成本投入,2、控制并降低车位产品的总建设成本,3、提升可售车位附加值从而提升车位销售价格,研究成果与结论精要,通过上述车位产品背景、车位市场现状、车位建议、车位市场发展趋势四个方面的调查研究，针对车位设计、租售以及管理上，如何保证客户满意度、提升车位投入产出比的核心问题，我们总结出了三方面的核心观点。,研究结论综述,目前市场上购房客户对车位的需求程度，以及对车位产品品质的关注程度均相对有限，在车位设计及管理上，考虑的首要因素是不增加成本。客户对购买车位认可度较高，但是对购车位价格的接受程度并没有比现在的售价提高，因此，不建议在车位设计方面加大成本投入。,观

42、点一：不因提升品质而增加建安成本投入,不因提升过高的车位比例而增加建安成本。车位的比例提升后对项目整体的品质上不能起到决定性作用，短期内不会成为客户主要关注并决定购房的主要因素。车位设计主要以满足有意向购买车位的客户能够买到，有意向租用车位的客户能够尽可能的租到。可通过先地上后地下、先人防后非人防形式降低建安成本投入。车位设计时，影响车位成本投入的最主要因素是车位数量，同时非地面车位的成本明显高于地面停车。为控制成本，在设计时达到规范要求的车位数量即可，并且在车位形式选择上，先后优先顺序是：地面停车，结合人防架空层停车（考虑空间布局和指标占用），地下人防停车，地下非人防停车（一般2层），不得已

43、时再采用机械停车设备。,观点二：控制并降低车位产品的总建安成本,目前市场上购买车位的客户，在考虑价位的同时还主要为：便利程度是否能够满足需求、安全性是否有保证、管理服务是否人性化。因此，提升车位的销售价格可以从以下几个方面进行:,在能够满足车位设计规范要求基础上，放大销售部分车位指标。主要考虑放大的指标为：地下车库净高、通道宽度、车位硬件标准等。其他车位设计尺寸按照规范要求即可。客户能够体验之处多投入。如客户对于安全性的敏感度考虑，可在车库设计中增加电子监控、停车库柱体及墙体贴胶、车挡的使用等。管理增值，服务体验。如客户对于管理服务的敏感度考虑，可适当增加声控照明、安全提示、停车引导等，并在销售阶段进行样板体验展示。,观点三：提升可售车位附加值从而提升车位销售价格,不断追求卓越的房地产专业服务商,众厦地产,汇报结束 Thanks!,深圳市众厦实业发展有限公司,