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1、金融街控股分析报告,内 容,公司概况,1,2,偿债能力,3,4,盈利能力,营运能力,项目现金流情况,5,6,总 结,1.公司的概况,公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日公司与金融街集团进行了整体资产置换；2000年5月24日，华西包装集团公司办理了将其所持4869.15万股公司国有法人股全部转让给金融街集团的股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有本公司股票，金融街集团持有本公司全部国有法人股。2000年6月26日选举产生了新的董事、监事及高管人员。自2000年8月8日起，公司更名为金融街控股股份有限公司，公司股票简称由“重庆华亚”更名为“金融街”；200
2、1年4月公司将注册地由重庆市迁至北京市。,经营现状,公司是以商业地产为主，辅以住宅建设的房地产公司。由于持有性物业周转率较低，公司会参照盈利水平来平衡出售业务和持有物业的比例。公司开发业务收入占主营业务收入的比重在83.4%，持有项目营收占比较低并不能说明公司商业地产属性的弱化，而是在持有类物业和销售类项目之间的平衡。公司目前基本没有未付地价款。截至2011年三季度，公司持有货币资金100亿，总资产达467亿元。,发展历程,1988年-2001年,2002年-2004年,2005年-2010年,土地开发,土地开发+房产开发,房产开发物业持有+跨区域发展,1988年，西城区政府成立西二环改造办公
3、室。1992年6月，西城区成立金融街建设指挥部。1992年12月，北京金融街建设开发公司注册成立。1994年8月，金融街启动建设，第一个项目金阳大厦破土动工。2000年5月，通过资产置换借壳上市，同年8月公司更名为“金融街控股 股份有限公司”，公司股票简称由“重庆华亚”更名为“金融街”。,发展历程,1988年-2001年,2002年-2004年,2005年-2010年,土地开发,房产开发物业持有+跨区域发展,2002年，公司成功第一次实行增发，募集资金净额4.01亿元，总资产达 28.8亿。2002年12月，公司在重庆成立第一个分公司。2004年，公司成功进行第二次增发，募集资金净额6.69亿
4、元，总资产 57.4亿。,土地开发+房产开发,发展历程,1988年-2001年,2002年-2004年,2005年-2010年,土地开发,房产开发物业持有+跨区域发展,2005年9月，公司在惠州成立分公司。2006年3月，成立金融街（北京）置业有限公司。2006年10月，公司第一座自持酒店北京金融街丽思卡尔顿酒店正式营业，公司完成由单纯土地开发向物业持有经营的全方位经营系统的转型。2006年12月，公司进行第三次增发，募集资金净额11.81亿元。2007年6月，成立金融街天津置业有限公司。2008年1月，公司进行第四次增发，募集资金净额82.19亿元。2008年8月，投资收购北京德胜投资有限责
5、任公司。2008年12月，成立北京金融街商业投资管理有限公司。2009年10月，收购北京奕兴置业和奕环天和置业有限公司。,土地开发+房产开发,发展历程,1988年-2001年,2002年-2004年,2005年-2010年,土地开发,房产开发,房产开发物业持有+跨区域发展,以北京、天津、重庆、惠州为业务发展重点,天津：天津环球金融中心津门公寓津塔公寓天津大都会,北京：北京金融街德胜凯旋广场融华世家德胜国际中心融景城金融街西单广场金色漫香林金色漫香郡通州商务园,重庆：重庆金融中心融城华府金悦城,惠州：金海湾,各地在建项目分布,南昌：金融街世纪中心,主营业务收入各地区占比,重庆地区业务收入占比呈上
6、升趋势，北京地区占比逐渐下降，可见，公司不断向其他地区扩展业务，积极部署跨区域战略。,盈利能力,2011年数据为半年度数据,盈利能力,净利润逐年以30%的增长率上升，2011年半年度的净利润已经接近2009年全年净利润。净利润的增加主要在于公司营业收入的增加，且公允价值变动收益增加导致归属于母公司所有者的净利润增加。销售毛利率和主营业务利润率保持持续增长的态势。净资产收益率在2011年有所下降。,金融街的偿债能力分析,短期偿债能力分析,偿债能力,长期偿债能力分析,短期偿债能力,长期偿债能力,财务较稳健,截止2011年三季度末的资产负债率为70%，除去预收账款之后的资产负债率为49%，基本处在行
7、业平均水平。,资产负债率,去除预售账款后的资产负债率,偿债能力分析,短期偿债能力：流动比率、速动比率和现金比率虽然有所下降，但是仍处于良好状态。经营现金流动负债比率在2011年有负转正，可见公司短期偿债能力较强。长期偿债能力：资产负债率和产权比率处于相对稳健的水平，已获利息倍数大幅上升。公司长期偿债能力较强。综合长短期偿债能力，公司的财务状况稳健。,营运能力流动资产情况,营运能力固定资产和总资产情况,营运能力,每年度中期营运能力降低，是因为年中营业收入较低，年底营运能力再次提高。流动资产中存货和流动资产的周转率较低，这是房地产行业特点所决定的，流动资产和存货远远大于固定资产。,现金流情况（单位
8、：亿元）,经营活动,公司流动资产增加，货币资金充裕，营运资金逐年增加，能够满足现有项目的资金需求。,融资活动,股东权益持续增加，说明公司管理层乃至大股东继续增持体现了他们对公司价值的高度认同和对公司长远发展的坚定信心。长期负债在2011年增幅比较大，长期借款是企业补充长期资金的重要渠道，用于企业基本设施建设等。,经营、投资、融资活动总结,经营活动：公司的流动资产比率逐年升高，现金流充沛，营业收入也逐年上升，有足够资金支撑开发项目。投资活动:公司近两年加大房地产开发，公司在加快向商业物业经营的转型，但有的高经费投资项目存在风险，近期政府的宏观调控主要以住宅为主要对象，随着北京地区金融街未来的“西
9、扩”，公司在高端商务地产的规模会得到进一步的增强；公司持有物业所占的比重相对较大，租赁的收入也大幅增加，这为公司提供了稳定的现金流。融资活动：公司积极在资本市场进行融资，吸引了战略投资者的加入，融资的顺利为公司的开发经营奠定了资金基础。,公司项目结算预测,公司项目结算预测,通过资本运作推动公司业务高速发展,在融资方面金融街善于从二级市场融资，先后在02年、04年、07年和08年四次增发股份，累计募集资金超过106亿元。09年在二级市场增发融资渠道受限的情况下，成功发行56亿元的债券，缓解资金压力。,经营对策,1.实施差别化营销，持续提高商务地产项目的销售和市场占有率，同时针对住宅项目实施差别化销售策略和结构性定价。2.积极投资商务地产项目。2011年三季报中，公司新增北京中信城BCD商业金融用地和天津市南开区津南长（挂）2011-034号用地，突出“以商务地产为主导”的战略特色。3.加强精细化管理。,总 结,该公司主要以商业地产为主，所以收益回报期比较长，并且商业建房成本更大，所以前期投资较大。,以商务地产为主的产品结构和发展战略受宏观调控影响较小。,商业地产的低周转率始终阻碍着公司的成长。公司为了维持正常的运转和未来的项目，只能不断地进行债券融资和权益融资。,公司依靠资本市场进行融资，虽然权益融资减少了资产营运的风险，但是成本也相当高。,Thank You!,
