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1、房地产企业涉税风险及疑难问题解析,陈龙：,培训目录,第一部分：2013年房地产企业税务稽查形式分析；第二部分：房地产企业发票税收稽查风险及应对策略；第三部分：营业税涉税风险及疑难问题解析；第四部分：房地产土地增值税疑难解析第五部分：企业所得税涉税风险及疑难问题解析第六部分：房地产企业综合税疑难问题解析,第一部分：2013年房地产企业税务稽查形式分析,国家税务总局关于开展2013年税收专项检查工作的通知（税总发20138号）所明确的指导性检查项目包括（1）房地产、建筑安装业；国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）:加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发
2、展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。,6月20日，国家税务总局公布关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发201367号），要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。据
3、了解，这是国家税务总局继2007年、2010年之后，第三次就房地产开发企业土地增值税清算问题下发通知。此前两次通知出台，都曾引发市场震动，时隔三年后，国家税务总局再发通知，此次政策出台又意在何为？,5,“营改增”对稽查形式的影响：营改增行业对房地产的影响，尤其发票影响。地税级机关在失去大量纳税人后的复杂心态：“大量的闲置人员”将投入更大的精力对2013年8月1日以前的原营业税纳税人进行纳税检查，秋后算账，有牵连到房地产企业（如虚假业务）将会投入更多的人力对营业税纳税人进行征管；营改增后是否会淘汰土地增值税？,税务稽查4个特点：近年来由于调控力度逐渐加强，较为冷清的房地产市场多少也影响到各地的税
4、源征收效果。从各地的反映情况看，基本上是把土地增值税清算作为完成税收任务的第一法宝，长期没有清算的项目开始清算，多年沉淀的问题逐一浮出水面，税企博弈力度加大。对于完工项目的计税成本开始结算，通过对于计税毛利的调整来加强企业所得税的征收，项目未完工时按照预计计税毛利率缴纳所得税，预计毛利率减去营业税及附加率5.6%和土地增值税预征率一般2%，还可以减去期间费用，未完工期间纳税明显不足，项目完工以房屋交付、竣工验收，项目完工应及时结算计税成本，但是由于多种原因，企业结算并不完整。,商业开发投资大，回报慢，招商压力大，为扩大招商规模所定下的售后回租、免租、合作开发、合作经营等也存在着不少方案上的问题
5、。对于营业税、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税等方面所发现问题的连带检查。房地产企业高管动辄100万元的年薪，其纳税是否完整？超过12万元有无将全部收入年度纳税申报呢？,第二部分：房地产企业发票税收稽查风险及应对策略；,一、取得发票的总原则；,中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十九条 条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给
6、境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。,问题：企业在向个人支付借款利息时，个人不能提供正式发票，企业能否根据其收据入账，记入财务费用，在税前扣除？解析：企业向个人借款，向其支付利息，取得的收据不能作为税前扣除的适当凭据，因此所发生的费用不能在企业所得税前扣除。企业可要求个人到税务机关代开发票，取得正规发票，方可按规定在税前扣除。个人到税务机关代开发票需要缴纳的税收：营业税、城市维护建设税、教育费附加，同时还应缴纳个人所得税。,房地产企业开发成本合法凭据掌握的原
7、则（32、30）,房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发 2009 31 号)第三十二条规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。这里指分合同，而非总合同。案例：,(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定
8、必须配套建造的条件。案例：小区内建花园，预算造价8000万，取得6000万发票。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除了本条规定的3项预提费用外，文件第30条第一款规定：土地开发同时连接房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。,二、发票的开具的涉税风险,发票的基本内容包括:发票的名称、发票代码和号码、联次及用途、客户名称、开户银行及账号、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价
9、、大小写金额、开票人、开票日期、开票单位(个人)名称(章)等。省以上税务机关可根据经济活动以及发票管理需要，确定发票的具体内容。开具发票时必须做到按照规定的时限、顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖发票专用章。,解读：1、从形式看，发票填写项目不全、非一次性开具的发票为不合格发票。稽查案例:1、项目填写不全的发票 2、取得增值税专用发票、运输发票项目填写不规范“无微不至”的细致：填写发票时，国税发票;行业分类和货物或劳务的名称必须协调一致（国税行业分类一般填写商业等）；地税发票：行业分类和项目填写内容不需协调一致，否则面临处罚的危险
10、。如地税发票行业分类填写：服务业其他服务业，而项目填写：租赁，则为不一致，因为租赁营业税税目为租赁业，行业分类应填写租赁业。,2、发票应加盖发票专用章。新旧发票管理办法一个重要的不同点就是去掉财务专用章，发票专用章成为发票的唯一合法章。公章、业务专用章、财务专用章均以成为过眼云烟。国家税务总局公告2011年第7号规定：发票专用章自2011年2月1日起启用。旧式发票专用章可以使用至2011年12月31日。,3、非应税收入收费，不属于开具发票情形，应当加盖财务专用章。财政部关于清理整合中央财政票据的通知（财综201146号）第二条第（三）款规定，清理整合后的中央财政票据共分两类三十五种。第五条规定
11、，中央单位应按照票据号码顺次填开非税收入通用票据，完整填写缴款单位、开票日期、项目名称、数量、计量标准、金额、收款单位等信息，并加盖收款单位印章及收款人名章（或签字）。财政部关于中央行政事业单位资金往来结算票据使用管理等有关问题的通知（财综20107号）第三条规定加盖收款单位财务章及收款人名章（或签字）。,发票开具的时间:发票开具方应开具发票的时间就是发票取得方应该取得发票的时间。第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税暂行条例实施细则（财政部、国家
12、税务总局令2008年第52号）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”营改增开具日期基本同上财税【2013】37号文41条。,第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。例：2010年12月预收未来3年（2012-2014）租金300万，例：甲房地产企业与小张签定预售房合同，
13、约定1月预交50万，7月预交50万，12月甲交房与小张。小张1月份按期交款，7月份没有缴纳50万，在12月补付50万欠款及滞纳利息5万。,营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（装饰劳务除外），其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。但不包括建设方提供的设备的价款。”1、除装饰劳务以外建筑业劳务应包括包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。但不包括建设方提供的设备的价款。”2、装饰劳务不包含甲供材。3、应取得何种发票？,例：甲方供应材料1000万，乙方提供辅料并收取建筑费500
14、万，则乙方只需要开具500万发票给甲方，但应按1500万作为计税依据计算营业税，如果开具1500万建筑业发票，将导致甲方重复列支。有的地方按1500万开票。问题内容：税官您好：我公司为房地产开发企业，发包一工程，工程价款1000万元，其中甲方供材800万元，乙方劳务200万元。我公司以800万元增值税发票，200万元建安劳务发票入帐。800万元甲方供材是否需要缴建筑业营业税？由开发商缴还是由乙方缴？有无政策依据？,营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第十三条规定：“条例第五条所称第七条第一款规定：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售
15、额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。”例：上海某企业自产塑钢门窗用于苏州某建筑工程，则自产塑钢门窗开具增值税发票缴纳增值税，建筑劳务开具营业税建安发票缴纳营业税。甲指乙供如何处理？,（三）发票开具地点的要求发票限于领购单位和个人在本省（直辖市、自治区）范围内开具，有些省级税务机关规定仅限于在本县、市内开具；有些省级税务机关虽然规定在本省(直辖市，自治区)跨县、市开具，但附有限定条件；任何单位和个人未经批准，不得跨规定的使用区域携带、邮寄或者运输发票，禁止携带、邮寄或者运输发票
16、出入国境。,营业税暂行条例第十四条：营业税纳税地点在哪里就在哪里开票。（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。案例：,发票开具的应注意几个问题：1、违约金是否要开具发票？案例：甲、乙两公司签订合同，甲公司向乙公司销售某货物。
17、合同约定，合同签订之日乙公司预付定金5万元，20日内乙公司支付60%的货款，如乙公司未能按时支付货款，乙公司支付的定金5万元转为违约金。假设：甲公司收取违约金后合同终止履行，甲公司是否就收取的违约金开具发票呢？2、应税行为决定发票类型 案例：甲快餐公司营业模式为提供现场消费和送餐业务两种，乙公司员工午餐由甲快餐公司送餐供应。乙公司2011年发生午餐费用15万元，应取得增值税普通发票还是地税服务业发票？,3、发票开具金额是否等同计税依据？甲供材：差额开票全额纳税。案例：甲公司为生产制造企业，因生产需要，委托施工企业乙公司建造20000平方米的生产厂房，工程总造价为1200万元。为了严格控制施工质
18、量，主要材料由甲公司自己采购，材料价值为800万元。甲公司应如何取得发票？甲指乙供如何开票？分包：全额开票差额计税：,三、开发成本的各项支出应取得何种票据？,1.土地出让金。国税发 1993 149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。2.拆迁补偿费。关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土
19、地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。因此房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。,国税发1993 149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接
20、给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。,3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,或采用工资表发放，或通过劳务费发放；国家税务总局公告2012年第15号5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。A 境内服务单位：应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。B 境外服务公司。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。,财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营
21、业税改征增值税试点税收政策的通知（财税201337号）和交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法的规定：工程设计属于文化创意服务，属于营改增“7+1”的范围，自2013年8月1日起，开具增值税发票，税率为6%。,6.建筑工程。房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。如果是建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，应遵守营业税暂行条例实施细则规定(2)包工不包料(甲供材)。建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。建筑工程分包。建筑工程分包,是指
22、A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。,7.装饰工程。装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务
23、（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。,8.设备安装（3）(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的(2)工业企业自产货物并负责安装。(3)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,9.房屋维修。营业税的“修缮”和增值税“修理”的区别10.绿化工程（三种形式）。绿1、园林公司提供花草树木并负责施工；2、房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的；3、苗木养护。,四、虚开发票及应对策略,善意与恶意的判断往往成为税企争议的焦点！案列：取得涉嫌虚开、借用发票列支成本费用
24、,甲企业,乙企业,支付价款，购买劳务,丙公司,支付好处费，购买发票或借票,提供劳务，填开借票并提供给甲企业。,提供空白发票,三流统一,企业在实行银行转账结算方式下，必须注重对资金流、货物和票流的“三流统一”性。货物流、资金流、票流一致在可控范围内安全抵扣 票面记载货物与实际入库货物相符，有明确货物运输记载，票面记载开票单位与实际收款单位一致 必须保证票款一致！具体注意以下三种票款不一致的模式。,三流合一,A,B,销售货物或提供劳务并开具发票,C,债权债务关系,款项,B要抵扣进项税额或税前扣除必须做到B、C、A三方签委托支付令,三流合一,A,B,销售货物或提供劳务,C,发票,关联关系或非关联关系
25、,B所获得的发票不能抵扣进项税额和所得税前扣除，因为为虚开发票。,支付款项,三流合一,A,B,销售货物或提供劳务并开具发票,C,货款,关联关系,B要抵扣进项税额或税前扣除B、C、A三方必须签委托收款书。,五、税务稽查对发票的审核；,税务局稽查的“九字方针”有没有、真不真、实不实,税务稽查对发票审核,友情提示：目前需要附证明的发票主要是会议费、差旅费、培训费、办公用品费等。会议费和培训费的证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。召开董事会会议的会议费也应该按照上述规定提供资料。差旅费的证明材料包括出差时间、地点、人数、事由、天数、费用标准等办公用品费除附正规发
26、票，如果采购商品较多，货物名称、单价、数量等不能在发票中详细反映，还应附供应商提供的明细清单。,税务稽查4类重点发票：1、广告宣传费发票：企业所得税15%比列，造成此类发票的泛滥。2、办公用品、日常用品发票：尤其在中秋、元旦等敏感性节日，通过外调很容易印证。涉及企业所得税和个人所得税时。3、会议费发票和参观考察费发票：有时成为旅游费发票的代名词。4、咨询费发票:往往 和贿赂有关，无法见光支出的代名词。,六、无法取得发票的应对策略。,对于无法取得发票的情况，企业一定要准备好相关资料，证明业务的真实性。实质重于形式法不责众公平原则如何陈述、申辩电费清单案例。,第三部分：营业税涉税风险及疑难问题解析
27、,房地产企业营业税收入确认的特殊规定,营业税暂行条例实施细则第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间，转让土地使用权或者销售不动产、建筑和是个例外。光荣啊！,预收款、订金、诚意金、VIP卡、看房费、选房卡,理论分析：预收账款：根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金均不属于建立在购房合
28、同上的预收款性质，订金、诚意金可以暂时记在其他应付款。但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款。现实：河北省地方税务局关于印发营业税营业额管理规范的通知第九十四条 采用预收款方式的，以预收金额为营业额。房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项。问题：如果顾客没有买房，如何处理？,问题1：房地产企业收取违约金是否需缴纳营业税？中华人民共和国营业税暂行条例第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用
29、”。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十三条规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、罚息及其他各种性质的价外费用”。据此，房地产公司收取业主违约金，属价外费用，应并入营业额，缴纳营业税。,问题2：房地产企业“拆一还一”如何缴纳营业税？根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函1995540号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关法规，就其取得的营业额计征营业税（对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机
30、关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”因此，你公司对于拆迁5万平米的等面积补偿可以按照当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。国家税务总局 2010/10/11,拓展,土地增值税：国税发2006187号：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房
31、地产的市场价格或评估价值确定。不存在成本价之说。,拓展:,企业所得税：国税发200931号：第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。无成本价之说。,问题3：
32、房地产企业的融资性售后回租业务如何进行纳税处理？,我公司将在建的商品房出售给经批准从事融资租赁业务的企业，然后又将该项资产从该融资租赁企业租回。我公司向融资租赁企业开具了不动产销售发票。请问，我公司的上述业务是否能按国家税务总局公告2010年第13号的规定处理涉税事项？根据国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局2010年第13号公告）规定：“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险
33、并未完全转移。”贵公司符合上述规定，可以按照13号公告处理。国家税务总局2011/03/28,流转税：国家税务总局公告201013号：一、增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。二、企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。问题：出租方缴纳何种税？营改增影响、发票。,契税：财政部 国家税务总
34、局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税201282号）：一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。,问题4：房地产企业新设立的酒店公司是否需要交纳营业税？,发布日期：2010年10月11日 来源:国家税务总局纳税服务司问：我公司是房地产开发企业，拟分立新设一家酒店管理公司，并将公司旗下某一已开发完成的商业地产项目全部划入新设的酒店公司，请问此行为是否需要缴纳营业税？财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）以及国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问
35、题的批复（国税函2002165号）有关规定，对企业在分立过程中所产生的资产转移不征收营业税。国家税务总局公告2011年第51号纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。本公告自2011年10月1日起执行。,国税函2002165号已作废！肉体死亡，精神永存！,拓展：契税财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知（财税20124号）四、公司分立公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的
36、公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。企业所得税:财税200959号如果符合特殊重组，将暂不涉及企业所得税。,问题5：“还本”方式销售商铺的行为如何缴纳营业税？,问：房地产开发商以“还本”方式销售商铺，在计征营业税时是否可以扣除“还本”支出？答：国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）第二十条规定，以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支
37、出。,问题6：包销房地产应如何缴纳营业税？,【发布日期】：2011年10月17日【来源】：国家税务总局纳税服务司答：根据国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函1996684号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税。在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税。如果包销商将房产再次销售，则对包销商也应按“销售不动产”税目缴纳营业税。,7：将未完工的商品房开发项目转让给另
38、一企业，如何缴纳营业税？,房地产开发企业将未完工的商品房开发项目转让给另一企业，房地产开发企业如何缴纳营业税？答：据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第二条第七款规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。实践中一般通过股权交易。,房地产企业取得土地后经过七通一平出让，营业税是否按差额交税？答：（财税200316号）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开
39、发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目第三条关于营业额问题规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”因此，房地产开发企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进入施工阶段，可以按照“转让土地使用权”的规定即差额纳税。国家税务总局2010/12/21,问题8：房地产企业取得土地后经过七通一平出让，营业税是否按差额交税？,问题9：土地一级开
40、发营业税问题解析。,国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2013年第15号）：一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损
41、由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。,问题10：同一控制下企业之间按成本价转让土地是否缴纳营业税？,问：我公司下属一家分公司的一块土地拟按账上成本价转让给另一家全资控股的房地产公司开发，分公司是否要缴纳营业税？营业税暂行条例第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。营业税暂行条例实施细则第二十条规定，纳税人有条例第七
42、条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。,税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额
43、的，税务机关有权进行合理调整。根据上述规定，分公司与房地产公司为关联方，其业务往来应符合独立交易原则。分公司以成本价转让土地，若价格明显偏低并无正当理由的，即成本价低于市价，主管税务机关有权核定转让土地的营业额，并计算应纳的营业税。,第四部分：房地产土地增值税疑难解析,土地增值税清算条件如何确定？国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,国税发200991号第十七
44、条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
45、；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4.省税务机关规定的其他情况。,3、正常销售收入国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）第十八条：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）对于测量面积的误差，依据2001年颁布的商品房销售管理办法的规定，面积误差比绝对值在正负3%以内（含3%），据实结算房价款；实测面积大于合同面积并且超过3%的部分，房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；实测面积低于合同面积并且超过3%的部分，房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。,4、外部视
46、同销售收入特点：所有权属发生改变，1、负债类：应付账款、应付股息2、资产类：长期股权投资房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。5、内部视同销售收入房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。特点：所有权没有改变，历史成本延续,6、转让永久使用权前提：没有取得预售许可证，也没有及时补办，销售后无法办理房屋初始产权登记中华人民共和国物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消
47、灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。中华人民共和国合同法 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。,7、代收费用关于土地增值税些具体问题规定的通知（财税【1995】48号）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入 对于代收
48、费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。能否作为房地产开发费用计算基数？,国税发【2009】91号文件第28条：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。可见：代收的费用不但不可以做加计扣除的基数，也不可以做开发费用的基数。,注意：不要不计入收入，但扣除成本。不要见票眼红。,所得税：国税发【2009】31号第五条第二款企
49、业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,营业税：中华人民共和国营业税暂行条例：第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件
50、代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。,凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。唯有代收的住房专项维修基金是免征营业税的。国税发200469号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理
