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1、房地产企业及搬迁 常见税收政策 解析,本次课程主要内容,营业税金及附加,营业税（Business tax），是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。,城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。,教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。,营业税金及附加,营业税纳税义务发生时间、地点及期限 纳税义务发生时间：房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税
2、义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；纳税地点：销售、出租不动产在不动产所在地、转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税（土地使用权例外）、提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地（建筑劳务及国务院财政、税务主管部门有规定例外）。,营业税纳税义务的营业额 房地产业营业税的营业额为纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用。纳税期限：5日、10日、15日、1个月或者1个季度；房地产企业原则上按月。,中华人民共和国营业税暂行条例,价外费用：手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种
3、性质的价外收费,1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费和政府性基金。2、收取时开具省级以上财政部门统一印制或监制的财政票据。3、所收款项全部上缴财政。,江苏省地方税务局关于印发房地产业营业税征收管理暂行办法的通知（苏地税发1999131号）：下列行为属于房地产业营业税的征税范围：房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；纳税人以集资房名义销售不动产的，其营业额为向出资方收取的全部集资款项。,国家税务总局关于向职工销售住房征免营业
4、税问题的批复（国税函2005334号）：纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。,国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函发1996684号）：房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税？,在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将
5、房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。,营业税,城建税,教育费附加,5%,7%,3%+2%,企业所得税,基本政策依据：中华人民共和国企业所得税法及其实施条例（中华人民共和国主席令第63号及中华人民共和国国务院令第512号）国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）房地产企业所得税主要涉税事项：收入涉税事项成本涉税事项税前扣除涉税事项资产涉税事项企业所得税申报,企业所得税-收入确认,开发产品完工标准开发产品完工前后收入确认不同收款方式收入确认视同销售收入预租及租金收入
6、确认其他收入确认,企业所得税-收入确认,开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。,孰早原则！,企业所得税-收入确认,销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额,完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,企业所得税-预计毛利率,（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索
7、取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,企业所得税-收入确认,采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销
8、售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,企业所得税-收入确认,3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应
9、按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,企业所得税-收入确认,企业将开发
10、产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,企业所得税-视同销售收入确认,企业所得税-视同销售收入确认,企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人
11、签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。,企业所得税税前扣除有效凭证开发成本相关涉税事项开发成本对象确认结转开发产品计税成本涉税事项,企业所得税-成本涉税事项,土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等,企业所得税-成本涉税事项,水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用,开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费,开发项目内
12、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费,企业所得税-成本涉税事项,开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出,管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费,企业所得税-成本涉税事项,（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计
13、入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产
14、品计税成本待其实际销售时再予扣除。（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,企业所得税-成本涉税事项,（一）在开工前合理的划分成本对象(6种划分的原则)。（二）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目）。按照会计科目划分为土地及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建安工程费；公共配套设施费；开发间接费用。按照成本类型划分为实际发生的开发成本；4类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，中介机构鉴证后，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；待摊费
15、用。例如前期已经完工的配套设施，后期应当负担的部分。,企业所得税-成本涉税事项,（三）分配共同成本（四种分配方法）。土地及成本必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，待全部完工后再行调整；配套设施可以按照建筑面积法进行分摊；贷款利息可以按照直接成本法或工程该算法进行分摊；其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。,企业所得税-成本涉税事项,（四）确定完工标准（三种完工标准）。必须要区分已完工开发产品的计税成本与未完工开发产品的计税成本，只有完工年度才需要将开发成本结转为销售成本。竣工证明已报房地产管理部门备案、已开
16、始投入使用、已取得了初始产权证明。（五）单位工程成本。（六）计算销售成本。（七）后续成本的二次调整。,企业所得税-成本涉税事项,占地面积法建筑面积法直接成本法预算造价法,工资、薪金支出涉税事项三项经费及五险一金借款费用、利息支出及融资费用业务招待费广告和业务宣传费公益性捐赠支出税金扣除涉税事项,企业所得税-税前扣除主要涉税事项,企业所得税-纳税申报,企业所得税,企业所得税-纳税申报,企业所得税,企业所得税-纳税申报,土地增值税基本框架介绍纳税人征收范围税率与税额计算收入确认成本及费用扣除转让环节税金纳税申报管理旧房土地增值税,土地增值税,土地增值税,土地增值税纳税申报种类预缴申报与清算申报土地
17、增值税清算申报关注点清算条件、条件可选性清算单位确定普通住宅与非普通住宅土地增值税预征率预征率及预征纳税期限,收入确认事项关注点：清算时点已全额开票、未开具发票或者未全额开票面积不一致（合同、实测），清算前发生补、退房款非货币交换收入确认违约金、更名费成本事项关注点：土地支付金额及土地闲置费地下车库处理营销设施处理预提费用及有效凭证财务费用处理公共配套设施及共同成本分配,土地增值税涉税事项-收入及成本主要事项,土地增值税涉税事项-土地增值税计算,房产税整体框架介绍无租使用、免租期、共有产权经营性住房房产原值特殊规定、售楼处、临建设施、地下建筑、评估增值纳税义务时间及截止时间:次月房地产企业自用
18、、出租、出借,房产税,印花税,印花税整体框架介绍：中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令198811号）印花税特点：征收广泛、覆盖面广；实行轻税重罚政策；实行“三自”纳税方法征税范围特点：采用列举法规定征税范围委托贷款合同、同一凭证不同税目、权利许可证书、实际结算金额超过合同金额、房屋拆迁安置补偿合同委托代理合同、会计审计合同、工程监理合同、房地产代理销售合同、房地产联合开发合同、物业管理合同、劳务用工合同、供应商承诺书、土地租赁合同、非金融机构借款合同合同金额发生变化、资本公积发生变化（以公允价值计价的资产价值变动）,土地使用税、契税,土地使用税、契税整体框架介绍土地使用税、契税征税对象土地
19、使用征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区-国家所有和集体所有土地 7元、4元、2元契税征税对象：国有土地使用权出让、土地使用权转让（不包括农村集体承包经营权）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换 3%土地使用税、契税纳税义务人土地使用税纳税义务人：使用人；契税纳税义务人：受让人,个人所得税,个人所得税框架基本介绍应税项目：工资薪金所得、个体工商户的生产、经营所得、对企事业单位的承包经营、承租经营所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得、经国务院财政部门确定征税的其他所得；应纳税所得额：工资薪金所得应纳税所得额=应付工资总额-扣减费用（
20、符合条件五险一金、法定费用扣除额）；应纳税款计算：工资、奖金应纳税款计算税收优惠：拆迁补偿、代扣代缴手续费等,个人所得税,一次取得属于数月的奖金或年终加薪、劳动分红应纳税款的计算方法：1、取得年终奖当月工资薪金低于费用扣除额3500元的；应纳税额=(雇员当月取得全年一次性奖金-雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额)适用税率-速算扣除数；2、取得年终奖当月工资薪金等于或高于费用扣除额3500元的；应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金适用税率-速算扣除数。,个人所得税,举例：（1）员工李某，2012年12月取得工资收入4,000元，当月又取得年终奖15,000元,由于其当月工资高于扣除费用标准3
21、500，以15,000除以12个月，得出月均收入1,250元，其对应的税率和速算扣除数分别为3%和0元。则其全年一次性奖金应纳个税=15,000*3%=450元；需要说明的是，工资收入4,000元应该单独计算个人所得税，上述450元仅是全年一次性奖金应纳个税。（2）沿用上例，若员工李某2012年12月取得工资收入3,000元，当月又取得年终奖15,000元,由于其当月工资低于扣除费用标准3500，以15,000减去500元（3,500-3,000）后的差额除以12个月，得出月均收入1208.33元，其对应的税率和速算扣除数分别为3%和0元。则其全年一次性奖金应纳个税=15,000-（3,500
22、-3,000）*3%-0=435元。,企业政策性搬迁所得税,旧政策：国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函2009118号）,新政策：2012年第40号国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告,2012年第40号国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告,企业政策性搬迁所得税,执行范围征税对象搬迁收入的确认搬迁支出的确认搬迁资产的税务处理应税所得额的确认,企业政策性搬迁所得税,政策性搬迁的定义（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资
23、源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,企业政策性搬迁所得税,企业政策性搬迁所得税,搬迁补偿收入对被征用资产价值的补偿；因搬迁、处置而给予的补偿对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；其他补偿收入。,搬迁处置收入由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入,搬迁存货收入,企业政策性搬迁所得税,搬迁费用支出安置职工实际发生支出停工期间职工工资
24、福利费临时存放搬迁资产而发生的费用各类资产搬迁安装费用其他,资产处置支出变卖及处置各类资产的净值处置过程中所发生的税费等,企业政策性搬迁所得税,搬迁资产的税务处理简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按企业所得税法及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销。企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，
25、为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按企业所得税法及其实施条例规定年限摊销。企业搬迁期间新购置的各类资产，应按企业所得税法及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。,企业政策性搬迁所得税,应税所得的确认企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。小贴士:不超过五年！搬迁已完成：搬迁规划已基本完成；当年生产经营收入占规划
26、搬迁前年度生产经营收入50%以上。,企业政策性搬迁所得税,征收管理：企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。,政府搬迁文件或公告；搬迁重置总体规划；拆迁补偿协议；资产处置计划；其他与搬迁相关的事项。,旧法下的收入确认，注意新旧法的区别！对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新
27、的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。,企业政策性搬迁所得税,企业政策性搬迁所得税,（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。,企业政策性搬迁所得税,新法发布时间：2012年10月1日旧法发布时间：2009年3月12日,Thank You!,
