房地产企业项目授信管理.ppt

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1、房地产企业项目授信管理,房地产信用管理师课程,路虎林 教授,2023/10/1,2,根据教学计划和考试要求，本次我想和大家讨论的问题有三个：1.什么是授信管理2.谁来做授信管理3.怎样做授信管理,2023/10/1,3,一.什么是房地产企业的授信管理,2023/10/1,4,1.张先生怎么会欠银行的九期贷款？,2023/10/1,5,2008年3月，石家庄的张先生准备通过按揭的方式购买住房。当他向银行申请按揭贷款时，却被告之他已在某银行办理了30余万元的按揭贷款，并且已有逾期9期未还的不良记录，银行对他的贷款要求给予回绝。,2023/10/1,6,后经了解查实，某开发商通过不法手段获得了张先生

2、的身份证复印件，并用伪造张先生的贷款资料，在石家庄某银行骗取了近30万元的贷款。张先生无辜背上了近30万元的债务，感到十分气愤。目前，他正积极准备通过诉诸法律为自己讨回公道。,2023/10/1,7,此案是一起明显的诈骗银行贷款案件。据媒体报道，石家庄某银行在办理按揭贷款过程中，严重违规操作，不认真审核贷款人资料，不与贷款申请人本人见面，仅凭开发商提供的伪造的贷款人书面资料就发放贷款，不仅使自身受到了损失，而且也给张先生带来了严重伤害。,2023/10/1,8,这个案例告诉我们：石家庄市的该银行的授信管理出了差错。,2023/10/1,9,本案中，石家庄某银行在为诈骗分子行骗打开方便之门的同时

3、，自己也成了受害者。这起案件再度给商业银行敲响了警钟。,2023/10/1,10,2.中国银监会银监发200842号文件,2023/10/1,11,2008年5月份银监会有关部门曾到上海等地调研。并就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人士座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现“目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题需要加强管理采取有效措施防范风险。并要求国内各商业银行对房地产市场的“假按揭“、“假首付“、假房价等“三假行为进行严厉整治。,2023/10/1,12,二00八年五月二十六日，中国银监会发布了中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知 的文件

4、。（银监发200842号）。在 这个通知中，提到：,2023/10/1,13,近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银行的房地产贷款业务发展迅速。与此同时，也产生了许多问题。,2023/10/1,14,一是由于近年来房市景气，个人住房贷款需求旺盛，一些商业银行产生了盲目乐观的思想，放松了对借款人资信审查标准，甚至认为只要有房产作抵押就不会有风险，只看房子不看借款人，降低了借款人的准入门槛。,2023/10/1,15,二是房地产价格经过几年快速攀升后存在回调压力，部分前期房价上涨较快的城市已出现房价下跌超过借款人首付款的现象；少数商业银行房贷客户还款能力下降，违约事件有所上升。,2023/10/

5、1,16,三是一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段办理“假按揭”，骗取银行贷款；或为解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为购房者垫付款等手段违规为借款人办理“假首付”，将风险转嫁给银行；或通过虚高房价更多地套取银行贷款，以及通过虚假合同、虚增交易量粉饰销售情况，误导银行判断并套取银行贷款等问题。,2023/10/1,17,四是个别银行以混淆个人购房和法人购房、销售大套房并搭配小套房，以及加按揭、综合物业贷款、住房抵押经营贷款等方式逃避二套房贷政策约束；有的以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；有的外资银行至今尚未执行二套房贷政策，甚至以此

6、为手段抢拉客户。,2023/10/1,18,鉴于上述情况，中国银监会提出：1.关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管控能力相适应的授信管理体制。,2023/10/1,19,各行董事会应要求商业银行加强宏观经济运行的分析，关注房价走势和房地产行业发展趋势，关注经济周期波动可能给房地产信贷业务带来的风险。,2023/10/1,20,要根据GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情况下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的变化情况。,2023/10/1,21,要根据单项业务或产品的风险管理需要，开展房地产贷款专项压力测试，重点就房价

7、、利率波动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。,2023/10/1,22,根据压力测试情况强化风险管理管控措施和调整业务发展策略，不断完善房地产信贷风险管控制度，建立与承受能力和风险管理能力相适应的房地产授信管理体制；优化业绩考核体系，引导分支机构树立风险意识，切实加强对房地产行业的授信管理。,2023/10/1,23,二.严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人的资格管理。,2023/10/1,24,三.严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险。,2023/10/1,25,四.加强监管，加大违规惩戒，严肃查处违法违规行为。,2023/10/1,26,各商业

8、银行一旦发现房地产企业存在“假按揭”、“假首付”、“假房价”等问题，一律停止向其发放个人住房贷款和开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评级，调整授信额度；涉嫌违法犯罪的要移送司法机关查处。,2023/10/1,27,要加强同业合作、充分利用银监会客户风险系统，严密监测客户违约以及交叉违约情况，对存在“假按揭”、“假首付”等违规行为的房地产开发企业，要建立“黑名单”制度，并及时向当地监管部门和银行业协会报告，由同业协会定期向辖内银行业金融机构通报。,2023/10/1,28,监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，意在于防止房地产企业向银行转嫁风险等问题

9、。,2023/10/1,29,3.房地产企业的授信和授信管理,2023/10/1,30,经济学把市场经济形态的演变分为三个阶段：（1）以物物交换方式为主的自然经济时期；（2）以货币作为交换媒介的货币经济时期；（3）以信用交易为主导的信用经济时期。随着国家经济增长，市场交易形态将会按照上述顺序变化。,2023/10/1,31,当一国的人均GDP超过2000美元时，该国的经济就开始迈进信用经济阶段。表现为该国的市场交易形态从现金交易为主转变为以信用交易为主，即50%以上的交易是以信用交易方式达成的。据2012年统计公报，我国人均GDP为6100美元。,2023/10/1,32,国外学生从小学开始做

10、义工，积累社会信用，以此反映其社会责任感。该信用记录，在大学录取、职业招聘时会被重视。,2023/10/1,33,国外超市有白发苍苍的老者作为售货员，并在胸牌上标注“我已在此服务20年”，以此彰显个人的职业责任感和职业信用。,2023/10/1,34,信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，主要表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付。,2023/10/1,35,价值以信用形式运动并不发生所有权的转移，只是其使用权在一定条件下让渡，价值的复归伴随着利息收入，即贷出价值的增值。,2023/10/1,36,资金（现金或支票）,权益,贷款人,借款人,“信用”图式,2023/10/1,37,房地

11、产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用。,2023/10/1,38,房地产信用主要表现为在：土地房屋的开发营建经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。,2023/10/1,39,房地产信用包含受信和授信两个方面。,2023/10/1,40,授信，就是根据企业不同的规模、财务状况等，给企业做内部评级，然后给不同的企业，核定相应的贷款额度，这叫授信。授信是指授予贷款人一定的信用额度，贷款人可以在这个额度范围内申请贷款。,2023/10/1,41,据不完全统计，今年3月份，瑞安、绿城中国、soho中国、世茂股份、绿地集团、泛海建设、广州城建等7家房地产企

12、业分别从各银行获得130亿元、200亿元、100亿元、150亿元、174亿元、78.6亿元和19亿元的授信额度，总额度超过850亿元。,2023/10/1,42,房地产授信的形式有：政府授信商业授信银行授信消费授信民间个人授信,2023/10/1,43,房地产政府授信是指政府的一种借贷行为在房地产领域的表现，其主要的接受信用形式是由政府发行政府债券，授予信用的主要形式是政府贷款。例如：向安居工程有偿提供资金,2023/10/1,44,房地产商业授信是指企业之间相互提供的、与房地产交易直接相联系的信用。它包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付

13、定金等形式所提供的信用。,2023/10/1,45,例如：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款,2023/10/1,46,房地产消费授信是指房地产最终消费时对个人消费者提供的信用。,2023/10/1,47,房地产消费授信的产生具有现实意义，消费者可以用未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业可以推销房产。利用房地产消费信用，目的并不是在于仅仅适当地刺激消费，而是在于吸引社会消费基金，改变消费者个人的消费结构和个人的资产结构。,2023/10/1,48,房地产民间个人授信是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为。,2023/10/1,

14、49,随着住房商品化进程的加速，个人所有的房产越来越多，相应地，个人之间的房产交易也增多，在个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用。如个人之间房屋租赁中的预付款，个人之间房屋买卖中的延期付款或分期付款等。,2023/10/1,50,房地产银行授信是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。,2023/10/1,51,银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来：另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融机构。,2023/10/1,52,银行的信用风险管理

15、部要时时监控，保证给一个企业的各类贷款加起来，不能超过这个额度。对贷款业务、对拆借业务和资金业务都会对交易对手有授信，用额度管理来把信用风险控制在一定范围内，这就是授信管理。授信管理是银行控制信用风险的一种方式。,2023/10/1,53,二.房地产企业项目授信管理的管理师,2023/10/1,54,1.四川省住建厅对房企资质证书的新规定,2023/10/1,55,根据四川省建设厅关于进一步加强房地产开发企业资质管理的通知（川建房发2007115号）和关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充通知（川建房发2007255号）精神，自2008年1月1日起，凡新申报、定级、升级以及换发证书的开发

16、企业均应提供信用管理师资格证明材料。,2023/10/1,56,二OO七年三月十九日，四川省建设厅关于进一步加强房地产开发企业资质管理的通知：加强房地产开发企业信用档案监督管理，健全网上项目手册的申报。各开发企业应当配备具有资格的信用管理师管理信用档案和项目手册申报。自2007年7月1日起，凡新申报、定级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信用管理师资格证明材料。,2023/10/1,57,关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充通知：一.建立房地产开发企业信用制度，加强房地产开发企业信用档案管理，是建立房地产市场信息系统，规范房地产市场秩序的重要内容，各地房地产管理部门要高度重视，加强对

17、开发信用档案建设工作指导和监督。,2023/10/1,58,二.各房地产开发企业要做好本企业信用档案的管理，安排专人负责企业的信用档案和项目手册工作，及时将信用档案和开发项目手册的相关信息通过网络申报系统向房地产管理部门传送。,2023/10/1,59,三.信用管理师是国家为加强信用管理设立的专业技术岗位，在房地产开发企业推行信用管理师制度，有利于健全和完善企业内部管理，规范信用制度。鉴于当前各地实际情况，对房地产开发企业在办理资质中提供信用管理师资格证明暂设定半年的过渡期。在过渡期内，房地产开发企业办理开发资质时，可暂不提供信用管理师资格证明材料。但自2008年1月1日起，房地产开发企业办理

18、资质时，应提供相关证明材料。,2023/10/1,60,2.房地产企业的信用管理师,2023/10/1,61,2006年是我国实施信用管理师国家职业资格制度的第一 年。2006年1月，信用管理师国家职业标准由劳动和社 会保障部颁布实施。2006年4月，中国就业培训技术指导中心会同中国市场 学会信用工作委员会，共同发出关于开展信用管理师 国家职业资格实验性培训的通知。,2023/10/1,62,信用管理师是在企业中从事信用风险管理和征信技术的专业人员。,2023/10/1,63,国家信用管理师共设三个等级，分别为：助理信用管理师（国家职业资格三级）；信用管理师（国家职业资格二级）；高级信用管理师

19、（国家职业资格一级）。,2023/10/1,64,3.房地产企业信用管理师的工作任务,2023/10/1,65,我们说信用管理从业人员是指从事信用信息收集、核实、加工、分析、报告的专业人员，主要包括在授信机构、征信与资信调查机构、资信评级机构、信用管理咨询机构从业的专业人员。,2023/10/1,66,授信管理主要包括客戶檔案管理、客戶授信管理、應收賬款分析評估和追收管理以及徵信資料庫管理等方面。,2023/10/1,67,信用管理的工作任务主要是：1.企业信用风险识别和评估2.企业信用管理3.企业信用制度建设4.信用管理人员的教育、培训和从业执照,2023/10/1,68,企业信用管理：（1

20、）客户信用档案管理；（2）客户授信；（3）应收账款管理；（4）商帐追收；（5）利用征信数据库开拓市场；（6）投放信用工具。,2023/10/1,69,企业信用制度建设：（1）建立企业守信制度，解决企业对外信用形象问题；（2）建立企业信用管理制度，解决客户信用风险控制和 转移问题。,2023/10/1,70,信用管理人员的教育、培训和从业执照教育和培训：企业内部员工的研讨会、新员工的培训、外 聘专家讲座等,2023/10/1,71,房地产企业信用管理师的工作任务主要是：(1).建立有效的企业信用管理体系；(2).制定企业信用制度与信用政策；(3).在交易前期，对交易对象进行信用调查与评估，确定信

21、 用额度及放账期；,2023/10/1,72,(4).在交易中期，对应收账款加强管理，并采取必要的措施 转移风险保障企业债权；(5).在交易后期，对发生的逾期账款进行追收；(6).运用信用管理专业技术及专业的征信数据库防范风险，并开拓市场。,2023/10/1,73,三.房地产企业项目授信管理的实施,2023/10/1,74,1.房地产企业金融资信评级,2023/10/1,75,企业在诞生的第一天起，就是以盈利为目的；企业经营中信用成本如同采购成本、生产成本、营销成本、投融资成本等一样，需要管理，需要优化管理，以获得最佳效益。今天，中国企业的管理短板，其中一块是信用风险的管理，我们必须正视她，

22、继而行动。,2023/10/1,76,授信工作的原则：“现授信（评级），后用信”的原则。,2023/10/1,77,银行授信评级是银行在对客户授信之前对客户的财务状况、生产运营情况、贷款用途、偿还贷款能力以及贷款收益等项目进行综合考察分析后，对客户进行信用等级评定。,2023/10/1,78,国外信用管理起源于1830年的英国和1937年的美国，其标志是征信机构的出现。1830年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。,2023/10/1,79,1830年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信

23、誉。,2023/10/1,80,目前，国际公认的专业资信评级机构有三家：穆迪 标准普尔 惠誉国际。,2023/10/1,81,标准普尔：是国际权威评级机构，也是日本金融厅指定的五大评级机构之一。,2023/10/1,82,穆迪公司的创始人是约翰穆迪，他在1909年首创对铁路债券进行信用评级。1913年，穆迪开始对公用事业和工业债券进行信用评级。目前，穆迪在全球有800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设有机构，股票在纽约证券交易所上市交易（代码MCO）。,2023/10/1,83,穆迪投资服务公司信用等级标准从高到低可划分为：Aaa级、Aa级、A级、Baa级、Ba级、B级、Caa

24、级、Ca级和C级。,2023/10/1,84,FitchRatings 惠誉国际 1913年由约翰惠誉（John K.Fitch）创办。1997年惠誉国际并购了另一家评级机构IBCA，2000年并购了DUFF&PHELPS，随后又买下了Thomson Bankwatch，目前，公司97%的股权由法国FIMALAC公司控制。1975年美国证券交易委员会（SEC）认可惠誉国际、标准普尔、穆迪为“全国认定的评级组织”。,2023/10/1,85,2011年7月，美债危机引起全球关注。穆迪和标普宣称美国目前最高的AAA主权债务评级（信用评级）将面临降级的风险。,2023/10/1,86,如果国际三大评

25、级机构下调美国国债评级，长期看来，对投资产品评级有规定的海外投资者可能会抛售美债，届时美债和美元都会走低。中国持有的超过1万亿美元的美债将大幅缩水。,2023/10/1,87,2011年8月，标准普尔宣布下调一系列美国保险公司的级别，因为他们持有美债，其中包括将股神巴菲特麾下伯克希尔-哈撒韦公司的评级也从“稳定”调降至“负面”。之后还传来消息说，标普将美国房地美和房利美评级也从AAA下调至AA+。,2023/10/1,88,评级机构穆迪也发出警告称，如果美国财政或经济前景大幅减弱，穆迪将在2013年前下调美国主权信用评级。,2023/10/1,89,2011年8月1日，奥巴马宣布美国国债上限调

26、高2.4万亿美元，并在未来十年将减少约2.5万亿的美元赤字。奥巴马随后在白宫发表讲话称：不管某个评级机构说什么，美国一直是而且将永远是AAA主权评级国家。,2023/10/1,90,国家主权信用评级，是指评级机构依照一定的程序和方法对主权国家的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。,2023/10/1,91,信用评级机构进行的国家主权信用评级实质就是对中央政府作为债务人履行偿债责任的信用意愿与信用能力的一种判断。2011年8月5日国际信用评级机构标准普尔宣布下调美国主权信用评级，这在该公司70年的信用评级历史上尚属首次。,2023/10/1,92,2013年4月9日，惠誉

27、将中国的长期本币信用评级（主权信用评级）从AA-降至A+，称理由是“基础层面的结构性弱点”，包括平均收入低、治理标准滞后，以及信贷快速扩张。这是自1999年以来中国主权信用评级首次被一家大型国际评级机构下调。,2023/10/1,93,我国信用评级行业的发展始于1987年。到目前为止，我国的资信评级机构中规模大、具备在全国范围内开展业务能力的只有5家：,2023/10/1,94,中国诚信国际信用评级机构大公国际资信评级机构联合资信评级有限机构上海远东资信评级有限机构上海新世纪资信评估投资服务有限公司,2023/10/1,95,当前我国金融体系的信用评级,无论是商业银行内部评级还是外部评级等,都

28、程度不同的采用了AAA、AA、A、B、C这样离散的信用评级方法。,2023/10/1,96,我国资信评级标准的基本定义是，根据客户对应行业类别或风险特征敞口，以偿债能力和偿债意愿为评价核心，采取定量分析和定性分析结合的方法，按照财务和非财务指标及标准，在综合评价的基础上确定信用等级。,2023/10/1,97,国际通用标准BBB级称投资级，以下为投机级或限制、淘汰、禁入级。BBB级标志性表述语为经营、财务、管理等综合实力水平一般、现金流量基本具备现有经营规模支付能力、稍有违约风险或较小。,2023/10/1,98,我国资信评级基本流程：企业申请银行评估（或委托评估）评审定级-信贷系统登录监测与

29、跟踪（无贷客户一年一评，有贷客户动态调整）,2023/10/1,99,我国资信评级评测内容：1.定量指标：偿债能力、盈利能力、经营能力2.定性指标：融资能力、公司治理、地域多元化、公司战 略、主要股东背景、管理层经验、品牌优势、租售能力、专业资质、项目完工风险、年均竣工面积、土地储备规 模、土地储备质量、发展前景、财务管理、报表质量、产品多元化。3.有效期内不良履约记录自动影响下一年度评级结果,2023/10/1,100,我国资信评级的原则：遵循统一标准、分级授权、动态调整的原则 重在评价偿债能力、偿债意愿，核心目的是对违约风险的评价，而非企业价值和业绩的评价。,2023/10/1,101,客

30、户的信用等级有效期为一年。自审定批复文件发布之日起计算。有效期内，如信用等级发生调整，则有效期相应顺延。,2023/10/1,102,2.房地产企业项目授信的基本知识,2023/10/1,103,商业银行是一个以营利为目的，以多种金融负债筹集资金，多种金融资产为经营对象，具有信用创造功能的金融机构。商业银行是以追求最大利润为目标，能向客户提供多种金融服务的特殊的金融企业。,2023/10/1,104,我国的商业银行主要包括：5家大型国有商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行）,2023/10/1,105,12家全国性股份制商业银行：中信银行、招商银行、光大银行、

31、华夏银行、民生银行、浦发银行、兴业银行、广发银行、平安银行、渤海银行、恒丰银行、浙商银行。,2023/10/1,106,其余还有137家城市商业银行和约203家农村商业银行 其中约16家正在筹建，所有农村合作银行均要改制为农村商业银行，外加邮政储蓄银行。,2023/10/1,107,房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项资产主要以贷款形式表现出来。,2023/10/1,108,房地产商品房开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。,2023/10/1,109,按照开发内容的不同，发地产开发贷款有以下几种类型：1.住房开发贷款；2.商业用房开发贷款；

32、3.土地储备贷款；4.房地产企业开发流动资金贷款。,2023/10/1,110,住房开发贷款：指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。,2023/10/1,111,商业用房开发贷款：指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。,2023/10/1,112,土地储备贷款：指银行向房地产开发企业发放的用于土地收购和储备的贷款。,2023/10/1,113,房地产企业开发流动资金贷款：指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。,2023/10/1,

33、114,房地产贷款项目条件：1.已经纳入国家或地方建设开发计划，其立项和备案文件 合法、完整、真实、有效；2.已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；,2023/10/1,115,3.具有一定比例的项目资本金（一般应达到项目预算投资 总额的30%以上），并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；4.经评估，项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，项目预期的净现金流量充裕，贷款还款的来源稳定、可靠。,2023/10/1,116,房地产项目贷款担保方式：住房开发贷款优先考虑抵押和质押担保方式。对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押不足部分应采取保证担保方式。,2

34、023/10/1,117,抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。,2023/10/1,118,质押担保是贷款的一种担保方式，即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时，贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。,2023/10/1,119,目前对质物有较严格的要求，仅限于银行存款单、国家债券、国有银行发行的金融债券及银行汇票、银行本票。,2023/10/1,120,且银行存款单必须是此项贷款经办银行的存单，且银行承

35、诺免挂失；凭证式国债仅限于此项贷款经办银行代理发行并兑付的国债。,2023/10/1,121,抵押物是动产，也可以是不动产，这与质押不同，质物只能是动产。抵押人不转移抵押物的占有，抵押人可以继续占有、使用抵押物，这也与质押不同，质物必须转移于质权人占有。,2023/10/1,122,采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地和在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押评估价值的70%。采取质押担保方式的，质押率最多不得超过90%。采取保证担保方式的，保证人信用等级应为AA级（含）以上，经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充足。,2023/10/1,123,当下列情况存在时，担保人信用等级可以为A+以

36、上（含）：借款人信用等级为A+以上（含）；贷款以抵押为主，抵押价值不足部分采取保证担保方式；借款人已经办理本项目土地和在建工程抵押，因 项目申请办理销（预）售手续，需要解除抵押，变更为保证担保。,2023/10/1,124,贷款期限、利率和还款方式：贷款期限一般不超过3年；贷款基准利率执行中国人民银行相关利率规定，可以由贷款人根据借款人的条件进行上下不超过10%的浮动。借款人在借款合同约定的有效期内，按季付息，并根据项目销售进度，分期分批归还本金。,2023/10/1,125,3.房地产企业项目的授信管理,2023/10/1,126,房地产项目授信的操作流程可以分为受理、贷前调查、审查和审批、

37、发放、贷后管理五个环节。,2023/10/1,127,一.受理 受理阶段主要包括客户申请、资格审查、客户提交材料、初步审查等操作环节。,2023/10/1,128,商业银行受理人员将根据有关的法律法规、规章制度及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。,2023/10/1,129,做好房地产项目的银行授信工作，对支持和促进房地产业发展，提高资金利用效率；支持住宅制度改革，帮助购房居民早日实现购房愿望；扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展 等都有着极其重要的现实意义和深远意义。,2023/10/1,130,1.客户申请：房地产开发商主动到银行申请开发

38、贷款，信贷人员要认真地了解客户的需求情况，同时准确介绍银行的有关信贷规定（包括借款人的资格要求、信贷业务的利率、费率、期限、用途、优惠条件及客户违约处理等）。,2023/10/1,131,2.资格审查：资格审查要求符合贷款通则和贷款银行对开发商的资质要求。,2023/10/1,132,3.提交材料：对符合资格要求的开发商，业务受理人员向其发送信贷业务申请书和信贷业务申请材料清单，要求客户主要提供如下材料：,2023/10/1,133,1）法人营业执照或营业执照（副本及影印件）；2）组织机构代码证书（副本及影印件）；3）法人代表人或负责人身份证明；4）贷款卡（证）（原件及影印件）；5）经财政部门

39、核准或会计（审计）事务所审计的近三个 年度财务报告和审计报告及最近的报表，成立不足三 年的企业提交自成立以来的年度和近期报表；6）税务部门年检合格的税务登记证明；,2023/10/1,134,7）公司章程或企业组织文件（原件及影印件）；8）企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签 字样本等；9）信贷业务由授权委托人办理的，需要提供企业法人代 表授权委托书（原件）；,2023/10/1,135,10）客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业 或承包经营企业，要求提供依照公司章程或组织文件 规定的权限，由有权机构（人）出具 的同意申请信贷 业务的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明

40、。,2023/10/1,136,除提交上述基本材料外，还应提交：1）贷款银行行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书 或承担贷款项目开发建设的批准文件；2）申请贷款项目的有关材料，其中主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件，项目年度投资计划以及 批准文件、项目建设用地规划许可证、建设工 程规划许可证、国有土地使用证、建设工程 开工许可证。,2023/10/1,137,3）如已获得商品房屋销（预）售许可证等文件，也 应同时提供；4）项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；5）项目租售方案及有效的收益分配协议；6）如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供 经有权部门批准的可用于还款的

41、其他资金来源证明；7）用第三方担保的，应提供担保单位提供担保的 意向书；采用抵(质)押担保的，应提供抵(质)押物清单 和权属证明。,2023/10/1,138,4.初步审查：业务人员收到开发商提交的申请材料后，按信贷业务申请材料清单清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法性、真实性和有效性进行初步审查、具体审查内容为：,2023/10/1,139,1）基本材料审查 第一步，审查信贷业务申请书：信贷业务品种、币种、期限、金额、担保方式、贷款用途与协商的内容相符；加盖的公章清晰，与营业执照和贷款卡（证）上的企业名称三者一致。,2023/10/1,140,第二步，审查财务报表：加盖的公章清晰，与营业执

42、照和贷款卡（证）上的企业名称三者一致；有财政部门的核准意见或会计（审计）师事务所的审计报告。,2023/10/1,141,第三步，审查税务登记证：有税务部门年审的标记。,2023/10/1,142,第四步，审查股东会或董事会决议，其内容应包括：申请信贷业用途、期限、金额、担保方式及委托代理人等；达到公司合同章程或组织文件规定的有效签字人数。,2023/10/1,143,第五步，审查贷款卡（证）：在有效期内，经年审合格。,2023/10/1,144,第六步，审查营业执照及其他有效证明证：经年审合格。,2023/10/1,145,2）信贷业务材料的初步审查审查借款人是否具有进行房地产开发建设的资格

43、；借款人开发建设资格批准文件是否在效期内；贷款项目是否经有权部门批准；项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效,2023/10/1,146,项目建设条件是否落实，贷款项目是否列入国家或地方政府的建设计划；经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划；有无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程开工许可证；土地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的国有土地使用证；,2023/10/1,147,开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进

44、行实质性开发建设；贷款项目有无商品房屋销（预）售许可证；借款开发的项目是否具备房屋销（预）售条件，其销（预）售前景是否良好；自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上，科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，是否拥有项目总投资20%以上的自筹资金；,2023/10/1,148,贷款项目承建人与借款项目申请人是否相符；贷款项目与信贷业务申请书中的用途是否一致；申请政策性房地产开发贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托贷款的文件。,2023/10/1,149,3）担保材料的初步审查 根据信贷担保的有关规定对客户提供的担保材料进行初步审查。客户申请材料审核

45、后，如不合格，经办人将申请材料退还客户，并做好解释工作；如合格，经办人员将用于核对的原件退回客户，在受理评价工作交接单的受理栏内填写受理时间并签字，进入调查阶段。,2023/10/1,150,二.贷前调查：房地产开发贷款的贷前调查包括客户信用评级、项目评估或简要评估、担保评价三部分内容。,2023/10/1,151,1.客户信用评级2.项目简要评估：项目简要评估应包括以下内容：1）借款人资信评估借款人基本情况：借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用评级、注册资本及各股东单位投资等有关情况。,2023/10/1,152,借款人经营状况 调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况（含借

46、款人开发的主要业绩及主要开发项目的情况），逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。,2023/10/1,153,借款人财务状况 对借款人的财务报表进行分析，说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，贴别是存货、应收账款、预付账款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变化能力；负债方主要科目的情况，特别是预收账款、应付账款、其他应付款的情况，重点是这些商务负债的支付压力；分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力作出分析判断；分析借款人在银行间的融资纪录，说明借款人融资能力、条件和信誉。,2023/10/1,154,借款人近三年的财务状况 对借款人的财务报

47、表进行分析，重点分析资产（说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，贴别是存货、应收账款、预付账款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变化能力）；负债（负债方主要科目的情况，,2023/10/1,155,特别是预收账款、应付账款、其他应付款的情况，重点是这些商务负债的支付压力）；有关财务指标（分析借款人在银行间的融资纪录，说明借款人融资能力、条件和信誉）等。,2023/10/1,156,2）项目概况和建设情况评估项目基本情况：说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期。,2023/10/1,157,项目建设条件：调查项目建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容

48、，明确土地使用权的获准方式（如协议转让、竞拍、与其他客户合作等）及土地款的支付情况和资金来源。,2023/10/1,158,项目建设实际进程评估：调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况进行分析。,2023/10/1,159,项目设计、施工、监理情况评估：主要分析上述单位资质、业绩，并对本项目设计水平、施工质量等作出分析预测。,2023/10/1,160,3）项目市场情况评估 第一步项目投资环境评估：主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析。,2023

49、/10/1,161,项目市场定位评估：根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及面向的主要消费群体。,2023/10/1,162,第二步项目租售情况评估：总体供求情况：分析项目所在地区同类物业的总体供求情况。周边主要竞争项目情况：对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析，并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售情况。,2023/10/1,163,项目竞争能力分析：与本区域同类项目做比较，明确本项目的优势与劣势。销售方式分析：开发商自己销售还是委托销售代理公 司销售，开发商以

50、往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩。,2023/10/1,164,销售前景分析：说明意向订购情况及滚动开发项目前一期开发和销售以及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的判断（经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素），并在此基础上列表逐年测算项目组收收入。,2023/10/1,165,4）项目财务效益评估房地产项目总投资预算分析：分析项目总投资及构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理，并测算各项费用，列表说明估算依据。,2023/10/1,166,项目资金来源评估：分析项目资金来源渠道及可靠性。项目损益预测