《投资性房地产与无形资产.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《投资性房地产与无形资产.ppt（23页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、知识点：投资性房地产的确认与计量；投资性房地产的转换；无形资产的特征与内容；无形资产的计量；无形资产的取得；无形资产的摊销；无形资产的出租、出售；无形资产的期末计价。,第八章 投资性房地产与无形资产,投资性房地产的范围 p 153(认真分析适用范围),第一节投资性房地产,以赚取租金或资本增值或两者兼而有之为目的而持有的房地产。自用房地产、作为存货的房地产都不属于投资性房地产。,投资性房地产的含义 p 152,期末手册P28 多选23 在我国，下列各项不属于投资性房地产的有（）A.出租的土地使用权B.生产经营用的办公楼 C.融资出租的房屋 D.出租拥有产权的建筑物 E.拟建职工住宅但暂时闲置的土
2、地,BCE,投资性房地产的计量：,在公允价值模式下，不计提折旧（摊销），但应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入“公允价值变动损益”科目。,计量,初始计量,外购时的成本=购买价款+相关税费+其他支出,自建时的成本=达到预定可使用状态前发生的必要支出,后续计量,成本模式,公允价值模式,按规定，计提折旧（摊销）；存在减值迹象的，做资产减值处理。,存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式,例：A企业2008年12月20日以银行存款购入一栋商务楼作为投资性房地产，购置价格为900万元，税费100万元，使用年限为10年，假设无残值，企
3、业采用年限平均法计提折旧，将该商务楼出租，年租金为100万元，于年末一次性结算。该企业采用成本模式进行计量。,(3)收取租金时 借：银行存款 1 000 000 贷：其他业务收入 1 000 000,投资性房地产的后续计量,成本计量模式,按月计提折旧或摊销，计入“其他业务成本”租金收取的核算，计入“其他业务收入”(3)减值的计提,P 157例 8-4,(1)购入投资性房地产时 借：投资性房地产 10 000 000（外购成本=购买价款+相关税费+其他支出）贷：银行存款 10 000 000,(2)成本模式核算需计提折旧（摊销），2009年应计提折旧 借：其他业务成本 1 000 000（10
4、000 000/10）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）1 000 000,2.公允价值计量模式,构建时按成本入账。公允价值模式不计提折旧或摊销。资产负债表日以公允价值计量。公允价与账面价的差额计入当期损益，“公允价值变动损益”,P 158 例8-5,例如：A公司2006年末支付1000万元购买了一栋办公楼，用于出租，属于投资性房地产。A公司与B公司签订经营租赁合同，从2007年1月1日起，租期四年，每年租金100万元。A公司对该投资性房地产采用公允价值计量模式。已知2007年末该投资性房地产的公允价值为1050万元；2008年末该投资性房地产的公允价值为1100万元。,公允价值计量模式核算参考
5、答案：,(1)2006年购入房地产时 借：投资性房地产成本 10 000 000 贷：银行存款 10 000 000,(4)2008年末公允价值变动损益（公允价1100万元，账面价1000万元）借：投资性房地产公允价值变动损益 500 000（在上年基础上调整）贷：公允价值变动损益 500 000（1100万-1050万）,(2)2007年末收取租金时确认收入借：银行存款 1 000 000 贷：其他业务收入 1 000 000 以后各年收取租金时相同,(3)2007年末确认公允价值变动损益（公允价1050万元，账面价1000万元）借：投资性房地产公允价值变动损益 500 000（公允价值账面
6、余额的差）贷：公允价值变动损益 500 000（1050万-1000万）,投资性房地产转换及处置的会计处理,（一）成本模式下的转换,存货房地产,自用建筑物土地使用权,自用土地使用权,投资性房地产,出租,出租,资本增值,自用,转换为投资性房地产,投资性房地产转换及处置的会计处理,成本模式下的转换的会计处理按成本（账面价）转,借：投资性房地产（账面价）累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产（账面价）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,转换为投资性房地产 p155-156,例8-2自用房地产投资性房地产,例8-1 存货房地产投资性房地产 借：投资性房地产（账面价）存货跌价准备（原已提
7、折旧）贷：开发产品（账面价）,对应结转,注销项,转换项,投资性房地产转换及处置的会计处理,（二）公允价值模式下的转换,借：投资性房地产（公允价）公允价值变动损益(转换日公允价小于账面价之差)累计折旧（转出已提折旧）贷：固定资产（账面价）,自用房地产投资性房地产,p156-157 例 8-3,期末手册P30多选33采用成本模式计量正确的会计处理（）A.无需计提折旧和摊销B.期末计价采用公允价值 C.按期计提折旧或摊销 D.期末进行减值测试，核算减值损失 E.可转换为公允价值模式计量,CDE,期末手册P31简答5.,按公允价转入“投资性房地产”，公允价与账面价之差计入“公允价值变动损益”。,第二节
8、 无形资产,一、无形资产的特征内容,无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨 认非货币性资产。,特征：p159,内容包括：专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。,注意：商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本章所指无形资产。此外，企业内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产。,（一）无形资产的初始计量,二、无形资产的计量,按实际成本计量，无形资产的成本：取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出。,1.外购:成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出（例如评估、审计、咨询费）。注意：广告费等间接费用不计入无
9、形资产成本；达到预定使用状态后发生的费用不计入无形资产成本。,无形资产来源不同，其成本构成不尽相同：,【例】2007年1月1 日，甲公司支付价款3 000 000元从乙公司购入一项专利权;此外，另支付相关税费10 000元，款项已通过银行转账支付。,账务处理：借：无形资产专利权 3 010 000贷：银行存款 3 010 000,初始计量后续计量,采用分期付款方式购买无形资产，实际上具有融资性质的，无形资产的成本为购买价款的现值。（了解即可）,业务2：支付的货款.分摊“未确认融资费用”计入财务费用例教材p162例8-6分录2-4第一年底付款时：借：长期应付款 2000000（每年末支付款分期冲
10、减长期应付款）贷：银行存款 2000000 借：财务费用 497380（确认融资费用”计入财务费用）贷：未确认融资费用 497380 第二、三年底付款时相同处理,业务1：是购买无形资产，同时向销售方借款：例教材p162例8-6分录1 根据无形资产准则的规定，要采用现值计价法，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定，考虑货币的时间价值。借：无形资产商标权 4937800（现值计入成本-各年付款额折现）未确认融资费用 1026200（应分期计入利息费用的数额）贷：长期应付款 6000000（确认应付款金额）,2.内部研发:应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究阶段的支出，由于研究活动将来是否会
11、转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性，因此该阶段的支出，应当于发生当期归集后计入损益（管理费用）；开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开发阶段的支出在符合特定条件时则可以确认为无形资产。,期末手册P14 单选12 企业自行研制一项专利技术。研究费用为200 000元，开发过程中发生原材料费用100 000元，开发人员工资160 000元，管理费用70 000元。在申请专利的过程中，发生律师费15 000元，注册费5 000元。若企业已依法取得该项专利，按我国企业会计准则的规定，该项专利的
12、入账价值为()。A.550 000元 B.530 000元 C.350 000元 D.20 000元,该项专利的入账价值为开发阶段的支出总额=100 000+160 000+70 000+15 000+5 000=350 000,C,无形资产的取得途径及入账价值确认,（二）无形资产的后续计量-价值摊销,无形资产取得后在使用期间以 成本减去累计摊销额和累计减值后的余额计量。,累计摊销额确定基础是估计其使用寿命,使用寿命有限：合理摊销使用寿命不确定：不需要摊销,1.摊销期：达到预定用途至中止确认,2.摊销方法：,常用方法,直线法 生产总量法,受技术因素影响大的加速折旧法,特许权专利权 产量法,3.
13、残值的确定：（1）一般为零（2）存在活跃市场、第三方购买需确认残值。确认方法 p164,一般自取得无形资产当月起在预计使用年限内平均摊销计入“管理费用”“制造费用”摊销实例 p164例 8-7 借：管理费用 贷：累计摊销,p166例 8-10,转让无形资产的方式有两种：一是转让其所有权，无形资产所有权的转让即为出售无形资产 二是转让其使用权。保留对该项无形资产的所有权，仅将部分使用权让渡给其他单位或个人 出租,三、无形资产的出租、出售,（一）无形资产出租,1.注意事项,a.出租收入计入“其他业务收入”b.出租期不冲销账面价，只将各种费用计入“其他业务支出”c.出租期摊销的价值作为“其他业务支出
14、”与出租收入配比。d.根据使用权转让收入交纳的营业税计入“营业税金及附加”,根据企业会计准则体系（2006）的有关规定，出租无形资产应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费，通过“营业税金及附加”科目核算。,一方面核算出租收入,借：银行存款贷：其他业务收入,2.出租的核算,另一方面核算出租费用支出、摊销价值,借：其他业务成本贷：累计摊销,P165例8-8,期末手册P27 多选19 企业转让无形资产所发生的下列业务，影响其他业务成本的有（）,A.转让使用权时按规定摊销的无形资产价值B.转让所有权时转销的无形资产账面价值C.转让使用权提供咨询服务所发生的费用D.根据使用权转让收入交纳
15、的营业税E.取得的转让收入,AC,需要计算营业税 借：营业税金及附加 贷：应交税金-营业税,例：东强公司拥有一项专利权，价值30万元，摊销期为5年。转让该项专利的使用权给某厂，转让期为2年，协议规定每年收取使用费65000元，发生技术服务费4000元。,东强公司会计处理为：,每年收取使用费时借：银行存款 65000贷：其他业务收入 65000,发生技术服务费借：其他业务成本 4000贷：银行存款 4000,计算应纳营业税金借：营业税金及附加 3250（650005%）贷：应交税金应交营业税 3250,每月摊销金额月摊销额3000005125000借：其他业务成本 5000贷：累计摊销 5000
16、,（二）无形资产出售,注销无形资产相关账户；将取得的价款与无形资产账面价值的差额即如当期损益“营业外收入处置非流动资产利得”,借：银行存款（实收）累计摊销（转出已提摊销额）无形资产减值准备（转出已提准备）贷：无形资产（按账面价注销）应交税费-营业税（售价 税率）营业外收入处置非流动资产利得（差额）,P165-166例 8-9,期末手册P29 多选26 下列有关无形资产的会计处理中，不正确的有（）,A.出租无形资产取得的收入应计入其他业务收入 B.使用寿命确定的无形资产摊销只能采用直线法C.出售无形资产所发生的净损失应计入营业外支出D.使用寿命不确定的无形资产既不应摊销又不核算减值E.无形资产的
17、摊销额只能计入当期的管理费用,BDE,四、无形资产的期末计价,期末计价,成本确认,寿命有限：准则规定-摊余成本,寿命不确定：账面价值,期末减值测试,可收回金额高于账面价不作调整,可收回金额低于账面价调为可收回金额，并计提减值准备。,可收回金额为：(公允价值-处置费用)与预计未来现金流量现值比较较高者,借：资产减值损失无形资产减值损失 贷：无形资产减值准备 p167例 8-12,注意：1.无形资产减值一经确认不得转回。2.计提减值后账面价值与计提的减值相抵后的新账面价值为基础摊销 p167 例8-12下面例题 3.改变使用年限作为估计变更，并重新计算摊销额 p166例8-11,09.1考题 计算
18、题H公司2007年1月1日购入一项专利权，价值22万元，估计受益年限为5年，款项以银行存款支付。2007年12月末，由于经济环境存在对该项专利权的不利影响，估计其可回收金额为12万元。2008年末，经济环境对该项专利权的不利影响已部分消除，估计其可收回金额为102 000元。2009年1月，H公司出售该项专利权，价款13万元已收妥并存入银行，营业税5%要求：计算该项专利的下列指标：1.2007年的摊销额、年末应计提的减值准备及账面价值2.2008年的摊销额及年末的账面价值3.2009年初出售该项专利的净损益,无形资产练习（作业）：,练习无形资产的核算资料：2007年1月H公司内部研制一项非专利
19、技术，入账价值300万元，当初无法确认该项技术为企业带来经济利益的期限。2007、2008年末该项无形资产预计可收回金额为320万元、290万元。2009年初，预计该非专利技术可继续使用4年，年末估计的可收回金额为260万元。H公司对无形资产摊销采用直线法。要求：对上项非专利技术，H公司2007-2009年各年末的会计处理如何进行？请说明理由并编制必要的会计分录。,参考答案：,（1）使用寿命不确定的，持有期间不需要进行价值摊销，但应以账面价值为基础每会计期末进行减值测试，可收回金额低于账面价值，要计提减值准备。2007年末 账面价300万元，可收回金额320万元 不提减值准备。2008年末 账面价300万元，可收回金额290万元 计提减值准备=300-290=10万元借：资产减值损失无形资产减值损失 100 000 贷：无形资产减值准备 100 000（2）使用寿命确定的，在剩余使用寿命内对无形资产摊销采用直线法。自2009年每年摊销金额为：2009年初即2008年末账面价（即可收回金额）除以使用年限为：290万元/4=72.5万元借：管理费用 72.5万元 贷：累计摊销 72.5万元 2009年末估计的可收回金额为260万元，账面价=290-72.5=217.5万元，可收回金额账面价不提减值准备。,
