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1、房地产开发企业的税收政策,高天晓,2011年9月,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理收入篇房地产开发企业的税务处理成本篇房地产开发企业的税务处理专题讨论房地产开发企业的常用避税措施,Contents,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种,房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税等。,一、营业税 营业税计税依据：纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。税率：5%计算公式：应纳税额=营业税计税依
2、据5%,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种,二、城市维护建设税计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额 税 率：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式：应纳税额=营业税税额税率 三、教育费附加 计税依据：纳税人实际缴纳营业税的税额 税 率：3%计算公式：应交教育费附加额=营业税税额3%。四、地方教育附加计税依据：地方教育附加以纳税人实际缴纳的营业税 税 率：2 计算公式：应交地方教育附加额=营业税税额2%,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种,五、土地增值税计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额 税 率：四级超
3、率累进税率 计算公式：应交土地增值税=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30 增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40 增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50 增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。为房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、期间费用；3、建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政
4、策,房地产开发企业主要涉及税种,六、房产税 计税依据：对自有自用房屋，以房产原值为计税依据 对出租房屋，以租金收入为计税依据 税 率：1.2%、12%计算公式：自用房屋，年应纳税额=房产原值（1-30%）1.2%出租房屋，年应纳税额=租金收入12%七、城镇土地使用税 计税依据：实际占用的土地面积 计算公式：年应纳税额=（各级土地面积相应税额）八、印花税 计税依据：分为从价计税和从量计税两种 计算公式：应纳税额=计税金额税率 或=凭证数量单位税额,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种,九、契税 计税依据：土地使用权、房屋所有权转让价格 税 率：35。其中工商用房
5、及别墅、高级公寓等税率为4；个人购买或承受普通住房税率为3。计算公式：应纳税额=计税依据税率。十、企业所得税 计税依据：每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额 税 率：25%计算公式：应纳税额=计税依据25%,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理收入篇房地产开发企业的税务处理成本篇房地产开发企业的税务处理专题讨论房地产开发企业的常用避税措施,Contents,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理收入,房地产开发企业收入类型一、销售收入 1、未完工开发产品收入 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收
6、入 3、完工开发产品销售收入二、预租及租金收入三、视同销售收入四、股权转让及股息红利,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理收入,房地产开发企业收入重点关注要点：一、完工标准 完工标准不但是预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本的分水岭，意义重大。完工标准的重要性（两种原因）：1、实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。2、完工后，税务稽查风险大大增加。完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理收入,完工标准的条件 企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售
7、住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理收入,房地产开发企业收入重点关注要点：二、代收款项 营业税暂行条例实施细则第十三条 条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和
8、行政事业性收费：1、由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2、收取时开具省级以上部门印制的财政票据。3、所收款项全额上缴财政。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理收入,代收款项的税务处理 房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。1、这些代收费用开发商有利润么？2、那么代收费
9、用是否需要缴纳 营业税 企业所得税 土地增值税呢？,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理收入,代收款项的税务处理总结：原则上代收费用作为价外费用，要缴纳营业税，2009年1月1日 以后，符合三个条件的代收费用以下情形除外：1、代收的维修基金（国税发【2004】69号文件）2、代收的拆迁补偿费（国税函【2009】520号）3、代收的契税、印花税（是税不是费）4、个别省自行规定了不征收营业税的个别项目。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理收入篇房地产开发企业的税务处理成本篇房地产开发企业的税务处理专题讨论房
10、地产开发企业的常用避税措施,Contents,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,成本费用的税务处理企业所得税四大扣除项目：（企业所得税法第八条）1、计税成本（对象化的费用）2、期间费用（一般来说都是共性的税收政策）3、税金（见涉及税种）4、财产损失,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,计税成本的扣除一、计税成本的概念 第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。即：对象化的成本。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政
11、策,房地产开发企业的税务处理成本,二、理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在开发间接费用科目核算。企业愿意做期间费用呢，还是开发间接费用？2、开发产品会计成本与计税成本。是否可以 预提配套设施费用呢？（32条）3、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本（1）达到完工标准，却按照预售楼盘申报；（2）混淆成本对象。（混淆完工开发产品与完工开发产品的界限）4、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（3）不配比结转成本）,富达信集团财
12、务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,三、计税成本的扣除原则1、权责发生制原则（条例第九条）允许预提配套设施成本，是权责发生制最好的体现。2、合理性原则 分配共同成本的方法，体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例，也体现了合理性原则。3、配比原则（不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”）4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证）5、合法性原则（指开支内容要合法）6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,四、地产企业销售成本计算流程（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则：第26条）1
13、、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）2、分类归集原则（提高工作效率）3、功能区分原则（成本对象与清算对象的区别与联系）4、定价差异原则5、产品差异原则6、权益区分原则（二）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型）1、当期实际发生的成本。（6类成本项目）2、预提费用（新文件30条、32条 中列举了4类预提费用）3、待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担）,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,房地产开发企业成本重点关注要点：甲供材的税务处理 甲方供材基本模式：例如，某房地产商自行购买材料3000万元，设备2000万元，同某建筑
14、公司签订建筑安装工程费3000万元。,乙方缴纳营业税 60003%=180（万元）甲方取得两种发票（货物销售发票与建安发票）,如何缴税？,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,甲供材的税务处理营业税暂行条例实施细则第七条：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形 第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业
15、额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,甲供材的税务处理,大包业务：（一）乙方大包，建筑材料为购进。包括所有的原材料和设备、动力在内，大包合同额就是营业税计税依据。乙方开具全额发票。例如：大包合同8000万，其中购进材料的价款5000万元，则乙方开具全额发票8000万元，缴纳营业税。甲方凭借8000万发票在税前扣除。（二）乙方销售自产货物，并做建筑业劳务。营业税计税收入为建筑安装费，增值税计税依据为货物销售额。此时，甲方取得了两类发票。问题1：如果乙方没有分开核算，如何处
16、理？问题2：乙方超过80万元销售额，是否需要办理一般纳税人？,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,甲供材的税务处理,（三）建设方提供的设备不缴纳营业税。例如：大包合同8000万，其中材料和设备共5000万元，设备1000万元、材料4000万元。则营业税计税依据为7000万元。此时乙方开具发票3000万元，缴纳营业税依据为7000万元。甲方凭借3000万建筑发票、5000万货物销售发票在所得税前扣除。（四）装饰劳务 假设为清包工业务，材料和设备价款500万，工程费300万，则营业税计税依据为300万元。即：营业税计税依据，既不包括甲方采购的设备价款，也不包括
17、材料价款。此时，甲方取得了两类发票，一类是货物销售发票，一类为建安发票。,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理成本,甲供材的税务处理,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理收入篇房地产开发企业的税务处理成本篇房地产开发企业的税务处理专题讨论房地产开发企业的常用避税措施,Contents,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的税务处理专题讨论,销售毛坯房与精装修房，哪种更节税？,精装修房，一个合同与两个合同，哪种更节税？,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业主要涉及
18、税种房地产开发企业的税务处理收入篇房地产开发企业的税务处理成本篇房地产开发企业的税务处理专题讨论房地产开发企业的常用避税措施,Contents,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,房地产开发企业的常用避税措施,（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本（同时资金回流，避个人所得税）（二）在国内设立咨询公司、设计公司，绿化公司多列费用（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是享受税收协定待遇的国家（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划（六）设立关联的代理公司，进行流程再造（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。（一般不提倡使用，因为契税交的太多）,富达信集团财务培训房地产开发企业的税收政策,
