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1、房地产投资决策分析,冯长春北京大学不动产研究鉴定中心城市与环境学院城市与区域规划系,一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1.开发与投资置业（Acquisition or Purchase）（1）投资目标和约束条件（Investor goals&constraints）可使用的资金投资类型风险预期回报（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）法律关系权利类型与性质债权关系-抵押权等所有权和使用权的限制,一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1
2、.开发与投资置业（Acquisition or Purchase）(3)买卖合同（Buy-sell contract）置业者-经纪人-卖方关系代理程序合同书权利与权益契约终止条款,一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,(4)资金筹集（Financing）房地产信贷体系借贷与融资前景筹资方式选择筹资预算与谈判自有资金,一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1.开发与投资置业（Acquisition or Purchase）（5）市场与投资环境（Market&investme
3、nt climate）长期社会、经济和政策趋向空间经济结构地方房地产供给与需求分析可行性分析,一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）投资生产率税费影响投资估算与评价开发分析,一、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,2投资管理（Manage the investment）（1）管理（2）市场推广（3）维护保养。3房地产转让（Alienation）（1）底价（2）市场价值（3）所有权
4、证明（4）让契约（5）卖者与经纪人关系（6）购买合同。,二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index）,企业管理思想的变迁产值中心论销售额中心论消费者中心论CS中心论利润中心论消费者价值趋向变迁理性消费时代感觉消费时代感情消费时代,二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index）,图2 预期愿望理论顾客满意关系模型,二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index）,图3 CSI变量模型结构示意图,二、消费者满意度分析（Customer Satisfaction Index）,图4 产品的CSI基本结构,
5、三、营销分析,人（People）产品（Product）价格（Pricing）促销（Promotion）地点（Place）,合作（Parternership）项目包装（Packaging）活动策划（Programming）过程（Processes）服务提供（Provision of Customer Service）,从产品营 销关系营销（服务营销）型发展战略（Servces Markiting）,四、房地产项目投资市场分析一般内容,1 市场分析的程序,表1 总体市场研究分析的资料内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。,表1 总体市场研究分析的资料内容
6、,表2区域环境因素条件分析内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1 总体市场研究分析的资料内容,表2 个体市场分析之资料内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分表2 个体市场分析之资料内容,五、商品住宅项目投资分析研究,1 住宅项目投资分析的依据和内容 影响住宅项目投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下：（1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标；（2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市
7、场情况进行分析，预测项目的未来发展前景；（3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位；（4）项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模；（5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等；,五、商品住宅项目投资分析研究,（6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究；（7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用；（8
8、）项目的经济财务评价。根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价；（9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分析各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。,五、商品住宅项目投资分析研究,2 住宅项目投资分析的基本思路,图1：住宅项目投资分析思路,五、商品住宅项目投资分析研究,521表层分析(1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料
9、库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区位选择。,图2：住宅投资外部环境影响因素,五、商品住宅项目投资分析研究,521表层分析（2）项目市场特征分析。项目市场特征分析主要是在前面外部环境分析的基础上，通过市场调查和数据分析，综合评价项目的市场特征，进行市场细分。主要分析的内容包括地区住宅市场的目前发展趋势、地域分布和价格特征，住宅消费者的偏好、收入水平、动机及分布，项目竞争者的背景、实力和行为特征等。,五、商品住宅项目投资分析研究,（3）投资者竞争力分析。投资者竞争力分析主要是通过与其他竞争者的比较，分析投资者在市场竞争中的优势、劣势、机会和威胁，即进行投资者的
10、SWOT分析。该分析的目的的让投资者能够在激烈的市场竞争中找到自己的定位，能够扬长避短，确立竞争优势，选择有利于项目发展的空间。对于住宅项目而言，投资者竞争力分析主要包括：投资者的产品设计能力，市场运作能力，资金实力，政府资源，土地成本控制能力，质量控制水平，品牌形象，人力资源，营销水平以及物业管理能力等。（4）确定项目的区位选择。根据上面的分析，明确项目的基本概况，确定项目投资区位。,五、商品住宅项目投资分析研究,外部环境,区位选择（定位子）,图3：区位选择示意图,市场特征,投资者竞争力,五、商品住宅项目投资分析研究,522过渡层分析 在表层分析基础上，接着进行项目投资的过渡层分析。过渡层分
11、析主要是指根据投资项目的概况和市场细分，最终选定项目规模、成长率、目标市场和融资方式等，即“定调子”。在这一层次分析中，根据市场研究的分析结果，首先进行项目市场预测，主要是市场需求水平预测和项目投资风险预测，然后给予项目准确的市场定位，为后面的里层分析奠定基础。,五、商品住宅项目投资分析研究,（1）市场预测。市场预测主要包括两方面的内容，即市场的需求预测和风险预测。就住宅项目而言，需求预测的目的主要是了解投资项目在将来一段时期内可能销售水平及增长率。需求预测的基本思路是：首先预测未来项目所在地区的住宅总需求量，估计测算市场供给量的变化趋势，然后由两者之差得出项目的销售前景。市场预测过程中，既可
12、以运用定性方法，也可以运用定量的方法。一般而言，可采用定量分析为主，辅之以定性分析。住宅项目由于投资大，建设周期长，投资过程中不确定因素较多，项目市场风险较大。因此在投资分析过程中，还需要进行项目的风险预测。在分析过程中，要着重分析政策、市场、金融和经营风险对住宅投资的影响，在此基础上提出合理的投资建议，尽可能将风险降低到最低点。,五、商品住宅项目投资分析研究,522过渡层分析,（1）市场定位。市场定位的主要任务是确定项目开发类型，目标客户和范围，开发时机和营销策略（主要是价格定位）。市场定位分析的基本思路是首先分析投资者、客户和市场三者关系，然后确定项目开发理念，最后寻求项目的最佳定位（见图
13、4）。,投资者 客户 市场图4：市场定位示意图,投资理念及市场定位,五、商品住宅项目投资分析研究,523里层分析 进行完项目的前面两个层次分析后，应该进行项目里层分析。里层分析主要是在上面分析的基础上，确定项目开发规模，投资计划和融资方式，进行项目财务上的评价，判断项目投资可行性，即“定盘子”。这一层次的分析相对较为深入，是整个投资分析的“重头戏”，分析的结果将直接决定项目的投资决策可行与否。（1）项目开发规模的确定。就住宅项目而言，住宅的投资开发规模的决定主要决定于以下因素：住宅未来销售水平，投资者资金实力和融资能力，住宅建设质量，项目经济规模和项目的风险及风险承受能力等。,五、商品住宅项目
14、投资分析研究,（2）项目投资计划。对于住宅项目尤其是规模较大的住宅项目而言，决策者和研究人员一定要慎重选择项目投资计划。项目的投资计划主要包括项目投资方式，投资进度以及资金投放时机选择等。（3）融资方式。在项目投资过程中，不同融资方式会产生不同经济效益。项目融资方式的选择主要取决以下因素：项目规模，投资者的预期盈利水平，投资者资金实力和融资能力，项目的风险等。在我国，住宅项目投资的融资渠道除了自有资金外，主要是金融机构的贷款。因此，在融资方式选择中，要分析利率变化对项目投资效益的影响。最终确定自有资金和借款的比例，借款时机，还款时机和方式。,五、商品住宅项目投资分析研究,523里层分析（4）项
15、目的经济效益评价。在前面分析的基础上，计算住宅项目的各项财务分析指标，包括动态和静态指标，分析项目的财务可行性。评价过程中，一般要设计项目全部投资和自有资金的现金流量表，项目损益表，资金来源与应用表投资计划与资金筹措表，总成本费用估算表，销售收入和销售税金及附加估算表，借款还本付息计算表等（见表1）。,表1：住宅投资经济评价指标与基本财务表对应关系,净现值（基准收益率）,现金流量表（自有资金）,净现值（基准收益率）,损益表,投资利润率,债务偿还能力,资金来源与应用表,借贷偿还期,流动比率,五、商品住宅项目投资分析研究,五、商品住宅项目投资分析研究,524最后结论根据上面的分析，对项目不同的方案的结论进行对比，最后经过适当的调整，确定项目最终方案。,
