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1、1,闵行电动工具厂初步调研评估,市场拓展部2008年2月29日,2,目录,内部建筑调查,出行入口调查,商业定位建议,区域环境调查,赢利模式分析,3,区域环境调查,交通环境,电动工具厂位于闵行区江川街道鹤庆路900号。距离人民广场35公里 距离莘庄枢纽15公里 距离虹桥机场25公里 距离奉贤南桥10公里 主要交通动线：A4高速公路（莘闵奉高速）R5轻轨交通（莘庄-闵行开发区）,4,区域环境调查,区位环境,区域性消费商圈，老闵行江川路街道本地消费 2公里半径内消费人群具有30万规模 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中
2、心,5,区域环境调查,区位环境,A1:交大闵行校区 A2:电机高专 A3:成教二中心 A4:电力工业学校B1:闵行中学 B2:闵行二中 B3:闵行三中 B4:闵行四中 B5:闵行五中 B6:交大实验学校 B7:教研所附属学校C1:江川路小学 C2:闵行小学 C3:华坪小学 C4:鹤庆小学 C5:碧江路小学 C6:瑞丽路小学 C7:汽轮小学 C8:昆阳路小学 C9:启智学校D1:闵行一幼 D2:闵行四幼 D3:鹤庆幼儿园 D4:景谷一幼 D5:景谷二幼 D6:新华幼儿园 D7:重型厂幼儿园 D8:华江幼儿园 D9:苗苗幼儿园 D10:跃进幼儿园D11:红旗托儿所 D12:昆阳路托儿所,江川路街道
3、教育设施丰富，师生约5万,6,商业环境,区域环境调查,碧江路商街已成型 街区处于满租状态 门面租金3.5元/.日 餐饮、娱乐、休闲、康体为主要产业 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心,7,总体状况,内部建筑调查,占地面积53703（约合80.6亩）产证建筑面积44714 主要建筑物43栋 其中：电动工具厂拥有15134产权 具易电动工具厂拥有29580产权,8,主要建筑,内部建筑调查,办公楼,食堂,浴室,仓库,金工车间,新生产大楼,电机大楼,铸造车间,9,挑高建筑,内部建筑调查,普通层高厂房建筑,层高6米挑高建
4、筑,层高6米挑高建筑,经过初步勘察：厂区内标准厂房面积23880 挑高厂房面积10368 超挑高厂房面积10466 挑高厂房占47%若按挑高厂房面积折算系数1.6超挑高厂房面积折算系数2.2计算则实际可利用面积约合63495,10,其他说明,内部建筑调查,厂房内部建筑其他说明如下：有5栋建筑为加固承重厂房，内布置有行车 厂区布局规整，未发现附加搭建建筑 老化建筑较少，除特殊厂房和办公大楼外，厂区基本由砖混建筑构成 目前厂内80%区域已封存，20%尚在生产使用,行车车间,挑高仓库,普通车间,封存车间,11,现状开口,厂区主入口地势特征 厂区目前开口于鹤庆路 引桥面高于厂区地面约1.5米 引桥临厂
5、段由2.5米高围墙隔挡 地块西侧紧邻君临六六公寓 主入口拓宽说明 引桥段延伸至大门口 沿鹤庆路拓展开口需地势提高 拓宽开口涉及引桥中段开口,出行入口调查,君临六六公寓,引桥抬高栏杆,西侧裙商,主入口,12,西侧开口,出行入口调查,君临六六公寓,富仕名邸,龙腾阁酒店,富仕名邸裙商,厂区西侧开口的假设难成立 厂区西侧为富仕名邸与君临六六 公寓的住宅社区 目前沿碧江路街区商业满租 若寻求开口,势必与居民公用道路 恐引起纠纷及安全问题 综上所述,西侧开口难度高,13,北侧开口,出行入口调查,厂区北侧外临道路 少量民宅和空地 竹港河水闸管理所 打通可贯通出口,14,功能布局,商业定位建议,打造体育运动主
6、题园区引进六大创意服务业态,餐饮服务区中央商务区体育健身区,文化娱乐区衍生服务区健身旅社区,15,客户定位,商业定位建议,面向江川街道5万师生、沿轨道交通辐射客源作为消费对象,16,经营说明经营方式分三种，即联营、成品招租和半成本招租联营业态体育场馆和体育衍生品销售两单元，计20000。拟采用与专业体育服务商、品牌经销代理商进行联营合作经营模式开发。投资费用各担50%。此部分经营收益约合1.5元/.日半成品招租业态指健身旅社（经济性酒店），计4000，该单元由我司提供框架，由经济性酒店专业运营商负责后续的施工装饰一切费用的框架此部分经营收益约合0.8元/.日成品招租业态剩余36000建筑均建设
7、至标准化设施交付经营商户做二次装修，改造造价均由我司承担此部分经营收益约合2.5元/.日 支出说明支出费用由4大块构成1、场地租赁费：按0.6元/.日市场价格估算（依据产证面积计算）2、开口疏通费：按约3000空地和少量民宅给予一次性补偿670万元（按照150万元/亩土地费估算）3、改建建设费：按场地改造标准1000元/计算4、经营管理税费：取营业税5.55%，管理费5%计算,赢利模式分析,经营方式,17,投资分析,赢利模式分析,投资分析如下：10年期项目总投资约14432万元，建设期需7087万元，启动资金约需5000万元 项目静态投资回收期4.2年，动态投资回收期4.7年 10年累计净利润
8、20237万元，净现值10258万元 投资回报率14%/年，自有资金投资回报率40%/年,18,投标建议,建议综述,对该项目参加投标建议综述如下：该项目区域处于成熟发展期，消费力较集中，商业业态有向中档化发展趋势 该项目出入口弊端明显，需要协调攻关，项目实施需”北侧开口”成立方为可行。建议投标报价为：按0.6元/.日租金租赁 每3年递增3-7%租金 免租期给予6个月 上述初步分析仅建立于市场部单方面的调查分析中，并提出拟引进专业体育健身为主题的创意园区包装设想。下一步需借助专业公司论证策划，以便精确项目招投标的价格定位与产品前期策划定位。为参与三月底投标,做好详尽准备工作。,19,谢 谢,20
9、,锦联经典生活商业战略,沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日,21,写在最初项目各物业销售合同额一览表:,锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。,22,长江街商业分析,23,市场,长江街商业街关键词:中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大,24,竞品,周边竞品 水木清华：销售率20%左右，仅面积小、总价低 商铺销售。建赏欧洲：销售体量小、销售期限长。,25,沈房销售情况,2007年存量商业面积33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅89%2007年
10、商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29%商业关键词：供大于求、价格下降,26,积累客户分析,截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200-300居多；心理价位长江街14000元/、宁山路9000元/、通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高；,27,在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？,28,至2007年底，力争实现销售合同额,
11、人民币117，960，000元！,29,销售原则整体销售、快速回笼资金,30,实施途径改变原社区商铺为区域商业中心,31,结合市场情况和我们的目标锦联经典生活应该具备什么样的定位？,32,商业分区及业态定位,33,定位,整体商网定位：旺本“旺本”意为“旺本钱”,34,定位都清晰了，客户从哪里来？,35,方向,关注“主力店”和“品牌店”效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程,36,策略,倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家”为顺序。价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。,37,配合工作,关键事件,关键事件,招商,销售中心开放,商业房展会,商业样板段开放,销售节奏,客户积累阶段,工程进度,强销阶段,持销阶段,长江街封顶,
