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1、第二章 房地产开发经营、管理特点与程序,第一节 房地产开发概念一、房地产开发经营与管理的概念（一）房地产开发经营的含义1、开发“开发”（Develop）一词源于英国，其原意是指通过人力对荒地、矿山、森林、水力等自然资源进行改造，以达到满足人们生产与生活等多方面需要的目的。可见，“开发”的本意就是一项生产活动。,房地产开发是通过多种资源的组合利用而为人类提供生产与生活空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。资源：土地、建材、劳动力、资金等。房地产开发跨越生产和流通两个领域.其活动内容包括：从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直至售后管理和维修服务等。,如果
2、细分的话，房地产开发又包括土地开发和房屋开发。土地开发，就是把非建筑用地，通过投资开发活动，即通过“几通几平”，把它变为可以用于进行建筑物和构筑物建设的土地；房屋开发，就是在开发出来的土地上建设各种建筑物和构筑物。房地产开发是房地产企业的生产与再生产过程，也是房地产商品的生产建设过程。,房地产企业的虚拟经营虚拟企业：企业为响应快速变化的市场机遇，将自身难以胜任的生产或服务分包给其他企业，企业不负责任何实际的生产经营，只是利用自身的核心能力来管理和协调与其业务有关的企业的生产与经营。房地产开发活动细分为设想的提出、可行性分析、细节设计、合同与建筑施工、市场营销、市场化管理等6个环节,“房地产开发
3、”实际上是开发商将自己的设想变为具体的房地产产品以及相关服务的过程。第一个环节设想的提出是整个开发活动的前提，这当然是开发商的创意，要靠其自身来完成。在接下来的对自身想法的可行性分析环节，房地产企业往往将其外包给专业的咨询公司来完成；然后将第三个环节外包给专业的设计公司，将经过评估可行的想法变为蓝图；,紧接着再将第四个环节外包给专业的建筑公司；建筑施工完工后，房地产的销售也可以外包给专业的销售公司；最后，将建筑物交由专业化的物业管理等公司进行经营管理。,可见，在房地产开发的整个业务流程中，房地产企业几乎将“提出设想”以外的全部环节都外包给了专业化的公司进行生产和经营，而自己只是根据“设想”对各
4、个环节及其相关的承包商进行协调和整合，最终将“设想”变为现实的房地产产品并完成销售，获取了利润。在这一过程中，房地产企业将各有关的专业化公司“虚拟”进自己的“企业”，来共同完成开发任务。正是从这个意义上，我们说房地产企业的性质是虚拟企业。,2、经营经营是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称。房地产经营是房地产开发企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有有意识、有计划地加以实施的经济活动。狭义的房地产经营和广义的房地产经营。房地产开发与经营是相互独立与相互联系的经济活动。,（二）房地产管理的含义1、对房地产开发与经营活动的管理2、物业管理,二、房地产开发经营与管理学
5、科的形成和发展三、房地产开发经营与管理学科的研究方法,第二节 房地产开发经营的特点与形式一、房地产开发经营的主要特点1.具有很强的综合性一是开发过程中工作关系的广泛性；二是项目操作的复杂性。,2.具有长期性；3.具有很强的地域性；4.具有资金密集性；5.具有较高的风险性；6.具有较高的投资回报率；7.受政策影响性强,二、房地产开发经营的形式1.按开发经营对象划分，可分为地产经营和房产经营；2.按开发经营规模划分，可分为单项开发、小区开发和成片开发；3.按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费与使用经营。,二、房地产开发经营的形式1、按开发经营对象分类地产经营
6、房产经营2、按开发经营规模分类单项开发、小区开发和成片开发3、按活动发生的不同过程分类开发、流通和消费,三、房地产开发经营的基本程序（一）投资决策阶段这一阶段由投资机会选择和投资决策分析两个过程组成，具体工作包括市场调查、可行性研究、方案设计等工作。投资机会选择包括投资机会寻找和投资机会筛选两个过程。,（二）前期工作阶段在这一时间内要完成的主要工作是获取土地使用权、规划设计、资金融通、签署施工协议及获取项目的各种许可证等工作。房地产开发的前期工作主要包括了土地准备、资金准备、技术准备、经营管理和人才准备等。（三）建设阶段建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的阶段。,（四）租售阶段房地产租售一
7、般包括三个阶段：一是为使潜在的购买者或租客了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；三是双方协商一致后的签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行销售和委托代理公司销售两种。,（五）物业管理阶段物业管理的内容可以分为经营、管理和服务三个方面。经营主要是指依据市场规律，进行商业策划，制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。,管理主要是掌握房地产的变动情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋使用功能，并将房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用等情况及时准确地记录下来。服务是指准确、及时地满足用户的要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务。,
