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1、万州滨湖天地商业服务建议,尚纪商业地产服务机构,目录,第一部分 周边商情调研,第二部分 项目分析,第三部分 定位及业态规划,第四部分 招商建议及策略,第一部分：周边商情调研,万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）本项目处于万州城市中心区，高笋塘组团内。,八大组团功能定位：高笋塘组团商业金融中心，是水上客运交通枢纽。龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。山顶组团主要功能为居住和科研
2、教育，同时在远期形成万州区级文化中心。周家坝组团主要功能为居住、旅游服务。申明坝组团核心工业园区，主要发展工业。枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功能为主。百安坝组团西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。江南新区组团全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。,数据来源：万州规划局,五桥片区,江南新区,天 城 片 区,龙 宝 片 区,数据来源：万州城乡规划展示厅,城市总体规划,中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺；五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后；北山板块:历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区；北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中
3、区域，但体量小、后期无土地供应；观音岩板块：三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模；江南新区板块：发展中热点板块，未来高端项目集散地；龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少；天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好。,万州房地产板块分布情况,开发热点区域为北山、江南新区、北滨路、观音岩板块,本项目亦属北滨路板块延伸部分,项目商圈划定,项目商圈，面对整个万州主城人群,大中型品牌业态数量,高笋塘片区二手商业销售价格调研,均价：1.98万元/,周边商业租赁价格调研,万州核心商圈商铺租赁价格分析,1、高笋塘中心位置一楼租金区间：70-150元/。2
4、、平均租金：98.6元/3、目测空置率5%,项目相关商业租赁价格分析,1、北滨大道租金区间：30-100元/。2、平均租金：64.83元/3、5%目测空置率,万州近年商业项目,核心区域商业消费支撑能力调查：该区域常驻城市人口85万。区域内消费能力旺盛,核心区商业要素调查,核心区周边商业投资价值及经营情况调查：临街商业年均投资回报率为：5.84%区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主,该区域目前投资回报率正常，商业价值已养成,。一级商圈消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取辐射整个万州主城区域,第二部分：项目分析,1.本项目位于高笋塘区域，紧邻万达广场，亦属北滨路（末端），已逐渐成为高端休
5、闲娱乐区及品质生活区。2.本项目独一无二的亲水条件3.万达广场项目对本商业项目的极大带动。,项目优势,1.不属于长江岸边，较难分享“维多利亚港”带来的优越感；2.本项目往北山区方向城市发展较落后，以中低住宅区为主；3.周边土建施工量大，环境质量不高，影响本区域商业形象。4.项目与北滨路之间无商业连接。,项目劣势,项目竞争情况,1.万州市场商业新供应量较大（约230万方）。2.市场竞争项目：江南区域的发展对高笋塘及北滨路的商业有较大影响，造成人群分流；,1.北山片区不断的发展和扩大，对本项目也将有很大的带动作用，由于本项目恰好处于北滨路的延伸方向且紧挨北山片区，是到达北山片区最重要的通道，将成为
6、北山片区发展的最大受益者；2.维多利亚港的发展和扩大；3.北滨路的持续打造；4.品质休闲商业项目的缺失。,项目机会,第三部分：定位及业态规划,战略思考初步建议：区域高端生活中心,深化阶段的工作内容,商家初访调查,初步访谈：37家咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐5家，自助餐2家，特色餐饮2家，酒窖/名酒专卖2家，浴足3家，百货2家，豪车经销商3家，电影院3家，儿童游乐场1家，品牌服装5家，KTV3家，,1、可能意向开店17/37；2、最关注问题（1）该区域商业定位和整体运作能力是否可行 26家（2）主力店商家的带动 11（3）运营管理能力 7,集休闲、娱乐、餐饮、高端商务服务等功能为一体的综合
7、型商业业态。,项目主题定位：“区域高端生活中心”,代表项目1：新天地,代表项目2：龙湖晶郦馆,借鉴项目3：南滨路,定位建议,功能定位,消费者定位,万州中高端消费人群,1、休闲娱乐：洗浴会所、浴足、酒行、商务会所、电玩城、室内游乐场、酒吧、等2、餐饮：概念餐厅、中高级中餐、西餐、海鲜自助、美食城等3、生活服务：SPA、健身会所、美发沙龙、培训等,形象定位,时尚、品质、惬意,适合业态探讨,第一类:：高端休闲娱乐类 洗浴、浴足、美容、SPA、养身会所、KTV、酒吧、酒窖、网络会所等第二类：餐饮服务 概念餐厅、中高级中餐、大型中餐、西餐、海鲜自助、肥牛馆、大型火锅馆、咖啡、茶室、书吧等第三类：儿童生活
8、类 儿童游乐场、儿童玩具城、早教中心、培训中心等第四类：生活服务 美发沙龙、按摩等,第四部分：商业建议及策略,方案一：整体持有招商,招商建议,要维护项目的产业经营黄金比例。要维护项目的统一主题形象、统一品牌形象。招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。核心主力店先行，辅助店随后的原则。特殊商户招商优惠原则。租赁经营采用放水养鱼的原则。,知名商户或连锁商户 个性鲜明有特色商户 能吸引人流量的商户 同业差异、异业互补 核心店要形成互动 前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场 招大租户进场,招商原则,招商目标及主要计划,（略）,5月,9月,12月,2015年3月,4月,7月,10月,50%,
9、70%,1F：85%2F：75%3F：90%,5月全面招商,开业,1F:2F3F,西彭当地商家登记,核心商家转订,主力商家转订,补充商家认租,意向商家登记,核心商家转订,主力商家转订,意向商家登记,主力商家转订,招商进度计划（示意）,持续招商,主力店：,试业,持续招商,持续招商及选商,网络推广炒作商业街定位及全面招商,结合招商进度，炒作品牌商家进驻，与各方合作洽谈进度，配套进驻情况（与营运联动）,炒作即将开业，商家全力做好开业准备,网络炒作主力店入驻,炒作试业情况,试业活动,开业活动,5月,9月,12月,2015年3月,4月,7月,10月,50%,70%,1F：85%2F：75%3F：90%,
10、5月全面招商,开业,宣传配合（示意）,主力店：,试业,项目整体形象（项目导视系统、商家广告等）商业经营秩序（占道、乱摆乱放、噪音等）商家经营状况关注（渠道协助、销售协助、营销策划协助）租金收取（催收提示、欠租警示、违约警告等）协调商家与物管关系进场协助、退场协助,商业运营表现,方案二：部分销售，主力店持有,销售占比根据发展商现金流回款要求而定,商业建议,确定商业定位（分内部定位及外部定位）。内部定位指导实际收益；外部定位促进商业销售（选择位置相对较差的商铺作为主要销售区）销售代理公司跟进商业销售,THANK YOU!,项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问,Tel：023-88708818 Add：北部新区融创金贸时代写字楼10栋18F,张利华（项目负责人）,
