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1、红丰置业领城国际项目,定位建议及项目初步操作构思,谨呈：红丰置业开发有限公司 南京新聚源置业顾问有限公司 2011年7月,目录,1.区域发展及竞争分析2.项目经营模式论证3.项目商业定位建议4.项目租售策略浅析,1.区域发展及竞争分析下的策略探讨,镇江的第二大商圈即将形成,大市口商圈,城际站商圈,镇江长期以来以传统商圈大市口为中心的单一商业中心占主导地位。商业发展格局单调，商业布局不合理，以大市口为中心相互补充与协调的商业次中心目前而言最有潜力及规模只有城际站前商圈。城际站前商圈与大市口相距3公里，非大市口商圈的延伸，属于全新商圈概念，预计未来整体商业定位将区别于传统商圈，以购物中心、大型商场
2、及中高端百货为主。,南徐新城镇江新中心区,南徐新城将分为四个功能区,城际站前地区以新交通枢纽为核心的商业集群,三大交通枢纽下的 大城际/大未来/大发展随着南徐新城的逐步成形，镇江的城市规划建设实现了从传统的“沿江工业”布局向“山、城、林江”的自然生态格局跃升，大大开拓了城市的发展空间。沪宁城际铁路正式通车标志着城际快速交通骨架网络的形成，不但扭转了镇江城市交通阻塞的状况，同时还打通了城市各大出入口，将镇江与长三角更加紧密联系，形成“大镇江”的格局。镇江作为沪宁线上的一员，正在渐渐显露她的锋芒。,经过近年的规划与发展，镇江的“中心商圈”的概念已经超越了大市口一带。我们认为，南徐新城的崛起是镇江未
3、来城市发展的最大增长点。,纵观镇江城区的发展，无论是住宅还是商铺，其升值空间也是因地段产品而异。总的来说，商铺的升值空间大于住宅；和一线城市向郊区发展思路不同的是，镇江人目前对居住于中心城区会有着一种无法超脱的情结。这种情结已经超越了对住宅产品品质和价格这两个最关键的因素的制约。,因此在商业项目的策划过程中，也要符合这个消费理念的特质，一个商业圈的形成需要周边商业气氛以及周边人流量的依托，如肓目地在一个缺少商业氛围依托及人流量没法保证的新环境，在一段时期内需要背负沉重的经营压力，除非这个商业项目很具特色，独一无二，独且吸引力。,8,项目区域发展状态,1.可以看出南徐新城大有成为一个新的城市中心
4、的趋势。城际站前片区将规划为镇江的客运交通枢纽，以商业、居住、商贸金融、文化娱乐为主，2.该区域发展目标是非公有制经济区、第三产业带、专业市场群，是镇江经济发展的一个重要节点；,9,可以看出，本项目发展商业的空间与潜力巨大，将承接更种规划优势，也将延续的大市口的商业发展，打造一个升级的商业商贸区；但同时市民特定的消费习惯已逐步形成，在发展新的商业项目时，就应寻找新的突破与创新，以特色的商业去营造新的商业热点，引导消费。,项目区域未来发展,使用交通枢纽的非目的性消费人群,南徐新城区域消费人群,消费人群预测,镇江站、沪宁城际线镇江站、镇江市长途客运站是未来轨道交通、公路交通进出镇江的枢纽站点，镇江
5、的新门户所在。随着交通系统的逐步成熟，人流量将会逐年激增。来往主要是非目的性消费人群为主。,周边众多住宅项目环伺，如：华都名城、景天花园、南山景园、万科润园、冠城国际、亚东朴园等，随着这些项目的交付和社区的逐步成熟，将会为区内带来稳定区域商业消费人流。此外随着行政中心的开放和区域商务金融业的兴旺，区内的目的性消费人流将会激增。,城际站前商圈商业供应量分析,20万平米商业,3万平米商业,近1万5千平米商业,纳入分析范围的项目包括：,万达广场 常发广场,分析附近商业项目对本项目经营方向的影响，为项目寻找发展的空间及依托,10,周边商业项目对本项目的影响,万达广场项目规模达40万平米，由商场、室内步
6、行街、五星级酒店、住宅四种产品构成，定位为城市综合体，其中商业部分22万平米。,本项目发展批发市场是有依托的，但需要在经营上形成特色，在服务、管理上形成统一，无论是硬件环境还是经营软环境都要优于目前的状况才能具有吸引力和经营潜力。11,1.万达商业运作水平相对成熟，自有商业品牌、稳定的商家资源可以快速复制，标准化运作下工程进度、招商进度亦非常迅速。2.规模庞大，业态种类齐全。在我方商业定位当中难以与其实现完全的差异化。3.商业人流吸引力巨大，投资客、经营户必将首选万达，某程度上在我方商业操作上带来被动因素。,1.万达的崛起对于城际站前商圈有着标志性的意义。2.万达的租金价格、商铺销售价格成为区
7、域商业价格的标杆，为项目的租售奠定了价格的基础。3.长线而言，万达的成熟将为区域的商业增值潜力提供强大的支持。,不利因素,有利因素,常发广场项目规模达20万平米，由商场、公寓、住宅、写字楼、商务酒店五种产品构成，定位为城市综合体，其中商业部分仅3万平米。,本项目发展批发市场是有依托的，但需要在经营上形成特色，在服务、管理上形成统一，无论是硬件环境还是经营软环境都要优于目前的状况才能具有吸引力和经营潜力。11,1.引入沃尔玛为主力商家，导致本案引进超市的空间不大2.室外环绕式半开放4层商业在商铺销售上比我方场内铺容易吸引客户3.与万达连成一线，商业氛围浓厚,1.受沃尔玛的带动，区内商业人流将会进
8、一步得到提升。2.规模有限，商业部分体量显得比较保守。,不利因素,有利因素,本项目位于新兴的商业区域，有客运交通枢纽的支撑和南徐新城总体规划的支持，从商机的层面而言，未来商业发展前景明朗。,由于镇江传统商圈过于陈旧，为新商圈的形成制造了契机。万达、常发的建成奠定了城际站前的商业氛围，随着区域的发展逐步成熟，传统的消费习惯必将受到冲击和改变。,项目地块开发具备购物中心和专业市场两种商业产品的可行性，符合现代人群的消费习惯、生活方式及市场的发展趋势。,15,项目发展可行性分析,综合多方因素，适合本项目发展的经营方向,考虑因素项目商业规模制约资金迅速回笼需要周边商业依托市场容量及市场空白市场竞争环境
9、区域商业发展现状及未来发展趋势城市未来规划项目周边区域发展前景,区域大力发展商贸业16,项目发展可行性分析,项目SW分析,位于主干道上，交通便利，可达性与可视性强；与城际站毗邻，负一层与城际站出站口、的士站相通；,处于全新商圈，有万达常发的影响下，商业气氛升级潜力大；复合地产项目，有写字楼和公寓的吞吐量，形成一定的商业氛围；,优势（Strength）,项目规模不大，没有规模优势；,周边消费群消费水平与消费习惯制约项目的定位和经营内容；,500M范围内有万达常发，商业经营范围跨度大，项目业态难以规划而突出差异性；,项目所处区域目前区域成熟程度不高，短期内缺乏足够居住人口的消费支持；,劣势（Wea
10、k）,18,项目自身研究,项目OT分析机会（Opportunity）城铁站、火车站和长途客站三大枢纽的强大客流支撑和大型商超的出现，对本项目的商业 零售气氛起到促进作用，共享客流；项目所在区域内仍有部分商业业态的缺失，将会是项目进入市场的机会点；传统商圈的发展受到限制，商圈迫切面临升级；随着生活水平逐渐提高，消费需求呈现多样化的发展，需要特色化商业供应。威胁（Threaten）万达常发的租售价格势必影响项目的售价与租金；处于两个大型商业项目之间，地位尴尬；如果没有具专业经验的经营管理公司进行运营，会大大降低商户的信心，买卖租赁 都会受到影响,19,经营实现精而全，避开规模制约;,选择适合的经营
11、模式，避免经营内容重复，创新但又能发挥项目自身的优势；,进行市场细分，选择缺失的业态进行经营，形成互补性经营、差异化竞争；,以产品差异化和创新性打造项目核心竞争力，项目定位要附合周边的商业氛围，适合区域内消费水平与习惯;,对项目进行统一规划、统一管理，增强买家信心;,项目发展要符合城市未来发展要求，适度超前，实现项目可持续竞争力；,以成功的定位为基础、强势招商为依托，带动项目的销售与良性经营,20,项目整体发展战略,2.项目经营模式论证,基于对镇江市场的研究分析，发现市场机会，列出商业的主要业态种类，初步构思本项目的经营模式,寻找实现经营模式的商业资源，确定本案的经营模式，根据经营特点确定方案
12、，为落实具体的战略与定位提供参考基础,立足于项目所在商圈及周边的商业环境态势，进行多角度分析，挖掘与验证市场业态的定位，分析业态经营可行性,项目经营模式论证思路,专业批发市场经营业态,小百货商贸城礼品精品城服饰鞋帽城家装建材城酒文化城机电批发市场五金批发市场大型蔬菜、干货市场,大型主力店,百货,超市专业卖场,电器城（如国美、苏宁）电脑数码城,主题型购物中心,综合性购物中心女性主题商业中心高端定位商业中心,年轻潮流主题商业中心,休闲餐饮主题商业中心,项目经营业态种类,市场竞争小，经营前景好,市场风险小，利于招商与销售,符合开发商对销售回笼资金的要求,筛选方法：排除法,筛选原则:,24,项目经营业
13、态种类选择,镇江居民的人均可支配收入与消费性支出均逐年增高;,2010年居民消费性支出中，食品，娱乐、教育、文化服务，衣着和居住的比重分列前四位，共占78%；特别在餐饮、娱乐与购物方面的消费力十分强；镇江市的社会消费品零售总额增长位居全省第二，居民消费力逐步增强。,南徐新城作为镇江市新中心城区，特别是三大交通枢纽的带动和住宅区的建设，其社会消费品零售总额远远超过其他县区；,可见，本项目发展综合零售商业的前景可观：1.整个城市零售气氛膨胀，,2.可共享核心商圈的商业氛围；,3.城市居民开始对生活质量的追求，开始寻求温饱后的物质精神享受;,商业与一个城市的发展水平有关,城市的消费水平有关,根据之前
14、对镇江宏观市场的分析，可以看出,25,综合商业经营可行性分析,镇江市的商业零售环境在不断改善、提高；,项目受三大交通枢纽的带动，商业气氛有升级的潜力，具备发展综合性购物,中心的条件和优势；,“万达的成形，将有机会带动整个商圈内的商业气氛，将有助于本项目,发展综合性商业；,商业对住宅的升值有强大的拉动作用；,商业升值潜力大，投资回报高。,考虑到目前区域内商业气氛薄弱，需要打造特色的综合商业，才能增强商圈对目标客户吸引力,26,综合商业经营可行性结论,以女性为主题，综合性不够强；面向的消费群体单一，很难整合其它商业业态；所能锁定的目标消费群狭窄，不利于新商场蓄客旺场；,女性主题商业中心可行性分析,
15、特色主题型综合商业中心经营可行性分析,1.周边商业的发展现状；2.周边居住群体的消费力；3.高端品牌在镇江的发展情况；4.高端定位品牌融合不够，难招商；5.目前城市的商业还处于初级发展阶段；,以上因素决定目前项目不适合发展高端的商业,高端定位商业中心,特色主题型综合商业中心经营可行性分析,只以休闲餐饮为主要经营业态，租金回报不高；项目为写字楼裙楼式商业，实现经营有一定难度；可作为补充但不可作为主体。,休闲餐饮主题商业中心,特色主题型综合商业中心经营可行性分析,针对年轻消费群，而且这个群体有强烈的消费欲望与需求，追求购物、娱乐的享受；潮流又是现代年轻人的消费方向；年轻群体逐渐成为城市消费的主力，
16、而且这部分消费群体是目前现有的商业项目兼顾比较少的；,年轻潮流主题商业中心,特色主题型综合商业中心经营可行性分析,本案所在区域缺乏经营百货的商业气氛，单体百货业态无法和中心商圈竞争；已有万达的万千百货，市场容量与消费规模有限，也难以在陌生商业环境中改变消费者消费习惯；项目规模有限，如引入大型品牌百货，面积需求大，将基本占用全部商业面积，能出售面积有限或没有，项目最后只能自营收租，但百货大型主力店给付租金较低，资金回笼慢，不能达到能迅速回笼资金的要求；如只引入省内小型百货作主力店，会有部分面积出售，但品牌号召力不足，对销售的拉动力弱，将会导致租金与售价都不理想，甚至出现难以销售的局面；,31,百
17、货公司业态经营可行性分析,大型主力店经营可行性分析,2、基于市场消化力有限3、项目规模限制,排除不纳入本案经营范围,4、基于对销售资金回笼的考虑32,百货业态选择结论1、基于竞争抗性,大型主力店经营可行性分析,沃尔玛就在项目对面马路，就算本项目能引入号召力相当的大型品牌超市，也只会出现恶性竞争局面，对投资预期产生直接影响，况且大型超市对面积要求高，而本项目规模小，引进超市将占用大部分面积，能出售回笼资金的面积小，不能达到迅速回笼资金要求；,的主力店品牌号召力，对项目招商与销售没有正面帮助，反而有负面影响；除竞争限制外，百货业态类的抗性也是超市业态面对的。,超市业态经营可行性分析处于沃尔玛核心辐
18、射圈内，一般品牌的超市难以对抗，住宅社区未曾成熟，即使日 后成熟必将会被社区超市所包围，所以市场对超市的消化力有限；引入一般的超市，竞争力有限，没有足够,大型主力店经营可行性分析,超市业态选择结论,1、基于超市类招商竞争能力无法超过沃尔玛,2、项目规模限制,3、基于对销售资金回笼的考虑,排除不纳入本案经营范围,34,大型主力店经营可行性分析,不建议经营此业态,项目周边没有经营此类业态的商业气氛，对招商与销售造成困难，投资者和商户也会为了投资或经营收益，选择成熟商圈进行投资或经营；,此类业态目的性消费很强，很难共享利用周边的商业客流，孤立独存难聚人气；,国美、苏宁、五星、数码电脑城,此类业态已在
19、市内成行成市，且离项目距离不远，如本项目经营此类业态难以吸引消费者；,广场失败经营的原因所在。,35,数码电器类主力店业态可行性分析,大型主力店经营可行性分析,小百货商贸城服饰鞋帽城,经营可行性低经营可行性低,家装建材城,2.此类型业态更偏向适合沿街商铺，对进入商场经营会对零售产生影响，导致招商困难，销售疲软；3.经营范围类同，且多而杂，缺乏明确的定位与差异，难以改变投资者或经营户对现状的看法，当然就没有足够卖点吸引投资者或商户；镇江辐射集散能力有限，服饰鞋帽批发容量有限,1.2.,附近的建材城已发展成熟且成行成市，难与之竞争；此类业态没有一定的规模，很难做到大而全，也很难改变此类消费群,的消
20、费习惯,经营可行性低,酒文化城,1.此类型项目遍地开花，最后经营状况普遍较差，商户已对经营小百货失去 信心，也失去了招商吸引力。,36,批发市场经营业态可行性分析,礼品精品商贸城可行性分析,一方面集成了小百货专业市场的功能，另一方面是对小百货中某一品类的放大经营，专业化更强、理念更新，会增强商户信心，且批发气氛无需重新培养；此类业态较少，没有形成规模，与周边的经营内容形成差异化，有经营潜力和竞争力，利于招商；一个主题性强的专业商场，定位明确，将丰富与完善商贸城的业态，所面向的客群与小百货不尽相同，既能共享部分客源，又能形成差异化竞争；新兴产业、特色产业，成功机会高；此类型商品能做到一定档次，能
21、提升整个项目形象，且对消费者的吸引力强，投资与经营前景好；经营可行性高,37,批发市场经营业态可行性分析,经营方向,礼品精品主题的商贸城,年轻潮流主题购物中心,以下对两种经营方向分别进行详细定位论述39,项目经营模式选择,3.项目商业定位建议,A.年轻潮流主题购物中心发展方向,40,本地经济快速发展，居民收入增长快，消费力强，尤其在吃、穿、用方面的商品零售额全面增长 周边现有及新起的中高档住宅项目多，有居住氛围，区域未来发展潜力大 本项目的体量有限，商场只能做特色精品商场，以吸引目标消费人群 目前镇江市尚未出现以年轻人消费为主的商业项目，可与现有的商业模式有一定的差异又形成互补 商场经过经营可
22、以提高知名度并蓄积大量的目标消费人群，从而实现可持续经营及未来租金的增值。,宏观经济情况项目周边项目自身寻找缝隙市场未来经营,42,项目功能定位依据,以年轻人为主,集购物，休闲，美食，娱乐为一体特色、时尚、潮流精品型商业项目,43,项目功能定位,1.区域发展现状；,2.周边居住群体的特性（消费水平、消费习惯）3.目前城市商业发展阶段4.城市居民零售消费力；5.项目规划限制；,6.符合项目城市功能定位；,中端档次商业中心,定位依据：,44,项目档次定位,46,星座/又一城/潮坊,潮流动感新天地,项目主题定位,领城星座-全城潮流动感天地领城潮坊,针对特定的消费群体；符合消费群体的消费特点、消费习惯
23、与喜好；符合项目的档次与功能定位需要；突出项目主题与打破传统商业格局；风格独特、具备现代商业气息；城市潮流、时尚集中地追求时尚，崇尚潮流首选营地年轻人购物消遣娱乐新天地,47,项目形象定位,学生族,经济不完全独立，追求新鲜事物年轻上班族,项目所针对的消费群体主流集中在18-30岁阶段充满潮流气息,追逐时尚个性的年轻时尚消费群；是以年轻上班族为主，学生族为辅。,经济独立，有稳定的收入，追求潮流时尚48,项目目标消费群定位,1、目前商圈零售商业气氛不成熟，商业拉动力较弱，没能为项目形成强大的外部资源优势，精,品零售核心型商业没有得到更多客流以及消费力支持,2、从项目开业到商业发展成熟，需要一定时间
24、的积累，此时项目需要独辟蹊径寻求发展，而有特色的目的消费性强的业态有利于现阶段为项目形成吸客力及带来大量目的消费性强的消费客流,现阶段核心业态组合：,突出特色餐饮、时尚娱乐功能 精品零售为辅,49,项目业态定位,50,项目业态定位,开业时间规模单层面积经营方式租价主要品牌档次,2005年7月1万平方米1300平方米2、3层对小租户招租，以私营特色店为主250-700元/月/平方米中等档次，主要为潮流商品,目标客户,以学生、年轻人、外地人为主,参考案例 广州北京路 潮楼,由海印集团投资1000万元开发、整改，经营中、港、日、韩最新潮的精品、化妆品、食品等、并引进港式餐饮和娱乐项目作为配套的时尚商
25、场，为消费者提供一个最新潮的领域。,项目定位,项目原定位“丽都百货”与“女人世界”，但因为经营不善而倒闭，其后被海印集团重新划分铺位面积，将流行前线的一部分时尚元素抽离出来，再重新进行整合，引入以年轻人为目标消费者的个体小商铺，主打年轻、新潮概念，经营效果较好。,购物环境：其装修设计源自香港的风格，其新奇的风格引起消费者体验的冲动人流量比较大，多为年轻人又追求时尚的青少年居多，商品品类较齐全，价钱较合理。,餐饮、娱乐的经营状况比较好，成功引进NEWAY KTV，餐饮如膳谷度概念餐厅、麦当劳、仙踪林，适合项目的定位，也满足目标消费群的消费需求。,经营状况,项目业态定位,楼层一层二层三层四层五层六
26、层,业态餐饮、时尚精品、通讯餐饮、服饰女装、男装、时尚精品运动系列、餐饮KTVKTV,主要品牌原色通讯、兔仔唛、膳谷度概念餐厅、LIGUO麦当劳、力量、PROKICKS大家乐、星期八运动名牌特卖仓（OUTLET）NEWAYNEWAY,七层,餐饮,骏豪海鲜酒楼,参考案例 广州北京路 潮楼,楼层,主题,主力品牌,负一层 流行地下街负夹层 流行地下街,屈臣氏、春之花、眼镜直通车、,一层二层三层四层,潮流一番街时尚新干线美食新天地/原宿貤潮型集中营,佐丹奴、许留山、黄振龙凉茶麦当劳、仙踪林、无间道涮涮锅麦当劳、代官山歌哥KTV,参考案例 广州上下九 东急新天地,吃：以年轻人最追捧的快餐和韩日料理为,主
27、力店，品牌包括麦当劳，代官山屋,喝：许留山、快乐柠檬为主的水果饮品和,茶饮料,乐：一间消费中低的KTV，适合学生及年,轻消费者娱乐,购：淘不停的精品服饰、鞋帽、首饰店，,多为自营品牌，外贸尾单,56,参考案例 广州上下九 东急新天地,经营特色：自营品牌较多，产品风格年轻化，价位大众化，吸引较多的初高中生前来消费,临上下九步行街，人流优势明显,57,参考案例 广州上下九 东急新天地,58,项目业态组合建议-1F（潮流富一城）,59,项目业态组合建议 1F（时尚精品馆）,60,项目业态组合建议 2F（动感悠乐馆）,61,项目业态组合建议 3F（美食会所）,附：商业各业态建筑要求分析,62,楼层层高
28、：卖场净高4M以上柱距要求：柱网开间99米楼板载荷：500公斤/平方米卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间电梯（1部大货梯，1部客梯）发电机容量：24003200KVA使用面积：8000-15000平方米或20000平方米以上消防：符合国家及当地标准并能通过验收停车位(若与超市在一起，就可减少车位量)其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位,63,百货零售业建筑要求,建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道；面积：大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米均可；供电：供电量250 KW，主进开关整定值 400A;供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不
29、小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于DN150MM；隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM；新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400600MM。64,餐饮业建筑要求,电影院,层高：9米以上，柱距9米以上，柱间跨度不小于24米；面积：2000-4000平方米，4-8个厅;一至两个350-500人大厅，4-5个230-300人中型或有几个较小的VIP厅；楼板承载：400公斤
30、/平方米；电压：380伏，三芯四相对电缆，照度75-150LX其他：有小卖部,真冰溜冰场,建筑面积：1000-2000平方米不等；冰面面积800-1000平方米，人均冰面积不少于2.5平方米/人；层高：5-8米，柱距12米以上；承重：450公斤/平方米。,65,电影院与真冰溜冰场建筑要求,实用面积不少于2000-2500平米。全落地透明玻璃加户外广告灯箱。柱距不少于8米，楼层净高不少于4米，设在3楼以上，门面需要有40平米作为销售点；租赁部分物业层数12层，如不连续租赁之楼层，客梯应直达所属区域，中间不停留。工程交付不需要做内部装修，公共区域要求良好装修；自行装修为初装修，地板简单整洁，风格自
31、主制定，地板尤其需要高抗压型、耐磨性。楼板荷载不小于500公斤/平方米；层高净高不低于4米；中央空调、冷热水供应以及水压符合行业要求；独立用电，单独计量，不少于200千瓦；停车位不少于200个（如在商场）。66,健身中心建筑要求,各行业经营面积及配套设施之基本要求（仅供参考）,餐饮,业种主力餐饮,使用面积（）1000以上,技术需求上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位,其它营业时间较长，充足的停车位,咖啡厅西餐吧美容美发,80-200300以上150以上,上下水、电力、广告位上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位上下水（冷、热水）、电力,便利店,150-500,
32、电力,小储藏室，24小时营业,服务配套行业零售店,药店/个人护理银行服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等专柜,100-200100-1000100以上20-30,电力、与同业相隔必须超过300米电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上电力电力,67,各行业经营面积及配套设施要求,层高及柱距要求：设计净层高不低于4.5米，柱距不少于9米为理想设计；特色型商业中心商场主通道不小于34米、次通道不小于2.8米；在项目退红线的选择上，应遵循使地块形状规则，店铺能方正间隔，充分利用面积为前提；餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。以上各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的
33、用量以及水下管的管径等）要根据实际招商客户而定。很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求，从而带给开发商较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商户首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外，在层高、柱距等方面部分商户亦会作适当让步。68,业态建筑小结,B.主题型专业市场方向,40,项目周边的经营环境 项目自身的规划和特性 项目经营模式,有利于招商与销售,定位依据：,差异化、前瞻性、唯一性、独特性,定位原则：,71,项目功能定位依据,项目档次,经营差异化、经营品类特色化的批发市场实现批业市场Mall式操作（批零结合的小商铺+特色餐饮）实行统一
34、经营、统一管理项目特性,市场竞争市场空白经营模式,中档物业硬件环境定位档次略高于目前镇江市的批发市场,客户需求72,项目经营定位,领城艺品世界,镇江至新至全的精品礼品总汇,74,项目主题定位,集批发、零售、展销、餐饮于一体的现代主题式精品商贸中心,75,项目功能定位,礼品工艺品家居装饰品个人饰品玩具文具,电子礼品、皮具礼品、金属礼品、广告礼品塑料礼品、玉石礼品、烟酒器具、商务礼品、婚庆用品手工艺品、青铜器、金属工艺、陶瓷工艺、雕刻雕塑工艺、丝绸工艺、树脂工艺、民间工艺品、木制工艺品、藤铁制品、仿古工艺、文房四宝、抽纱、刺绣、染织服装家庭时尚陈设品：灯具、镜子、花盆、画框、挂钟、家用织品、花饰品
35、；包括首饰头饰、手机饰品、装饰盒、钥匙扣、胸章、汽车用品、挂饰灯毛公仔、电动玩具、娃娃公仔、塑料玩具、充气玩具、益智玩具等；学习文具，办公文具；,76,经营类别定位,楼层-1F1F2F3F,业态 文具玩具餐饮饰品 精品礼品 大餐饮,目标租户玩具、文具、快速餐饮家居饰品、个人饰品、工艺品礼品、工艺品、婚庆礼仪用品特色餐饮、西式餐厅、咖啡廊,商铺面积范围10-5010-3020-10050-100,77,项目业态规划,需要购买礼品、个人饰品、精品的批发零售需求,出于购买节日装饰品的批发零售需求需要进行家居装修装饰群体需要购买文具的批发、零售需求购买玩具的批发、零售需求,核心群体：本市及其它周边县市
36、的批发商主要群体：本市范围内覆盖个体商户及10-45岁年龄层的消费人群,78,目标消费群,项目介绍地理位置开业时间建筑面积管理费经营模式,负一至六层为经营各类精品、家居用品；七、八层为大型品牌商家的展示；九层至三十七层为写字楼广州市解放南路39号（一德路及解放南路交界）,邻近地铁2004年约12万平方米36元/月/平方米批零结合，只租不售,84,参考案例 广州万菱广场,负1至6层7至8层9层10层11至17层18至24层26至37层,玩具精品家居饰品批发市场,定位为“万菱玩具精品华南总汇”，营业面积达4万 平方米；分割成10-30平方米小商铺精品家居展示中心，以大品牌商家展示产品厅为主，店铺面
37、积较大商务会所精品、玩具、家居饰品会展中心玩具、精品、家居饰品展示交易办公层鞋业展示交易办公层高级办公层85,参考案例 广州万菱广场,楼层4层5-8层,租金（元/平方米）20070-80,楼层1层2层3层,租金（元/平方米）800500300,项目早期定位为百货商场，但百盛百货经营不善撤场。依托项目所在区域的背景，项目经过重新定位为玩具精品批发城后，经过近年的经营，已发展成为广州市最有影响力的玩具精品批发市场之一。其7、8层原规划为餐饮功能配套，但项目培育成熟后，同样转为批发功能。86,参考案例 广州万菱广场,案例借鉴点：,万菱的成功与其地理位置、商场硬件、市场定位、物业管理都有很大关系。1、
38、商铺面积规划不大，容易招租；2、经营品类繁多，但定位明确；3、兼顾零售业务，使人流兴旺；4、购物环境舒适，硬件条件优越；5、积极进行各种宣传，以提高其知名度；6、招商初期价格低廉，吸引商户,87,参考案例 广州万菱广场,位于广州市荔湾区康王路华林国际是一家大型的综合批发市场，全楼共八万平米；,88,参考案例 广州华林国际饰品城,楼层1F2F3F4F5F6-7F,经营种类玉器玉器饰品饰品餐饮婚纱摄影器材,经营方式小铺小铺大铺大铺-,商铺面积6-9m220-40m250-100m250-100m2-,租金（元/月）100015060-12050-100-,89,参考案例 广州华林国际饰品城,20%
39、,18%,6%,3%3%6%,3%,2%2%2%3%,26%,华林国际1-3层各品类商户数量比例,玉饰（佛/观音挂坠）玉石（摆设）混合玉镯小串挂件（带玉石）,藏式天珠水晶挂坠木雕首饰珍珠水晶（摆设）金银,蜜蜡牙雕琥珀琉璃头饰,贝壳珊瑚瓷器包装材料空置90,参考案例 广州华林国际饰品城,小面积商铺，容易实现销售，快速回笼资金；,交通枢纽旁容易营造批发氛围，物流配套等有较好的支持；定位清晰、经营差异，能占据市场主导；,优势,对写字楼、公寓品质有一定的影响,如在开业前没有实现全部销售，将增大日后进行销售的难度经营种类专业，对经营户的要求高，招商难度大；,劣势,92,主题型专业市场优劣势分析,对住宅的
40、品质、售价有拉升作用 改变周边的商业环境；物业的升值潜力巨大；,成功的招商能解决开业前未能完成全部销售困局；,优势,业主需要自持部分面积，不能实现销售的最大化；招商能力、资源整合能力要求高；,前期需要投入相当的资金，令开发商资金压力大；招商环节未必能有预期理想,业态丰富，具有特色，定位及针对特定的消费人群，竞争力强；符合城市现代商业发展的方向与模式；劣势,93,年青潮流主题购物中心优劣势分析,从前期销售的角度分析对比商业中心的目标消费人群更加广泛，好的概念前期更容易被市场所接受,从招商的角度分析对比前期来说，主题型专业市场的招商会比主题商业相对易于让经营户接受,从经营情况分析对比只要招商完成，
41、年青潮流主题购物中心更能实现持久性经营，体现项目的品质和形象,从对物业的影响角度分析对比年青潮流主题购物中心更能拉升住宅及自身商铺的升值；,主题型专业市场 VS 年青潮流主题购物中心,94,小结,4.项目租售策略浅析（以年青主题购物中心为商业定位）,租售并举，层层推进,总体租售策略浅析,本案涉及零售散户及品牌专卖、休闲餐饮商等多种业态的招商工作，为保证各项目招商工作的顺利有序地进行，总体招商策略概括为：主次分明，层层推进，放水养鱼，以租推售。先着力在1层引进品牌服装零售连锁、面包店、雪糕店或西式快餐（麦当劳、肯德基、必胜客等）作为主力店；强化临街面商家布置。次之启动2、3层与-1层的零售散户和休闲餐饮的招商，通过主力店和品牌商家的影响，使整个招商过程有序、高效、快速的进行。迅速带动项目的销售，最终圆满实现整体招商销售的目标，为树立项目商业形象、确定开发商的商业品牌地位、为项目有效、迅速回收销售资金打好关键的一仗。,
