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1、,陈村旧改项目可行性研究调整报告,世联地产股份有限公司 2010.2,谨呈:粤鸿基地产有限公司,第一部分.项目初判,基于项目属性的基本判断,项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。,项目区位,陈村大道,永 宁 街,项目5-10分钟可达北滘；15-20分钟可达禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块辐射范围广，未来客户来源广。,项目交通,至顺德/中山/珠海,至广州,至中山/珠海/江门/顺德,至广州,至佛山,陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路均临近项目，交通便利；佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州；广珠西线：至广州/中山/珠海；广珠公路：至广州/中山/珠海.
2、,项目临城市主干道、省道、国道，交通便利，20分钟车程内辐射北滘、禅桂、番禺、芳村等地，未来客户来源区域更广泛！,项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。,中国邮政,锦龙纸类制品市场,工商行政管理局,陈村新区,项目四至,地块原貌,地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。,项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,项目周边配套成熟，5-10分钟的生活圈内涵盖了
3、学校、医院、市政公园、购物休闲等一切生活所需。,本项目,步行5分钟,步行10分钟,项目配套,项目认知,地块区位：顺德区陈村镇陈村大道与安宁路交界处占地面积:55.866695万平方米需拆迁用地面积：24.392280万平方米需拆迁户数：1579户,陈村镇中心百万平米旧改项目,超大用地规模，虽容积率暂不确定，但项目整体规模预计百万平米。,百万平米镇区大盘,项目小结,规模 城央最大规模社区区位 陈村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广规划 城市未来发展重点区域，发展空间大环境 片区居住环境成熟、纯粹资源 享受城市成熟配套交通 纵横交通双向拉动，便利度高,属性界定：镇区/非极致资源型/超大规模项目,第
4、二部分.宏观市场前景,基于城市发展的视角寻找机遇,受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。,宏观市场：10年以来，佛山市场呈现回暖趋势，政策及供求效应开始显现，市场需求爆发，成交量出现井喷,宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位,从近年佛山成交走
5、势看来，10年上半年的成交量是自07年以来成交量最大的一年，接近09年全年的成交量，成交面积高达495.68万平方米，同比09年上半年的225.98万平方米上升119%，环比09年下半年的270.42万平方米上升83%。10年上半年的成交均价为5485元/平方米，同比09年上半年的6322元/下降13.2%，环比09年下半年的5389元/平方上升1.8%。从今年各月的成交状况看来，成交量自3月份以来，呈现井喷式的上涨，成交量同比大幅增长，市场呈现回暖态势，高企的成交量一直站到6月份，势头不减。成交价格亦跟随市场走势而发热，一路上涨，但整体价格依然低于09年上半年的水平。,5月份固定资产投资以及
6、信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；,中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏，7月9日沪综指盘中创出3123点。,温家宝：继续实施积极财政和宽松货币政策国务院总理温家宝在7月7日和9日的召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移
7、地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。,13,宏观政策初显成效：,房地产、金融、汽车行业投资已经初见成效,宏观市场：强力政策的抬升下，我国经济企稳向好，10年下半年经济面有一定的支撑,为什么回暖？外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台,扩大内需从出口大国转为消费大国,途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率 当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决
8、定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。,途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长 内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路,5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之
9、内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效.,宏观政策初显成效：,政,策,视,角,为什么回暖？民间信心回升：股市10年呈明显回暖,在宏观政策的刺激下，2010年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；近期股指持续冲高，上证指数在3000点附近仍然有上升的空间。,上证指数日K线图,民,间,视,角,为什么回暖？刚性需求支撑：将近1年的需求压抑供给稀缺：10年上半年供应大幅下降,供,需,层,面,“高价下的需求抑制”：2005年开始
10、，佛山的商品房住宅价格高速增长，2007年住宅价格同比增长达到34.9%，创历史新高；另一方面是成交量的急剧萎缩，2009年佛山一手房成交量同比下降近35%。,10年供给大幅下降：受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。,宏观市场：回暖随之而来的问题由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性,参照案例：上海的经验,第1次下跌金融政策间接影响需求端客户由观望到看跌，价
11、格/成交量双向探底，5个月后政策基本消化,第2次下跌结构调整影响供应端政策消化后价格与成交量回升，但由于后续新增供应压力供大于求，价格再度探底,政策放开/供应调整到位上海两轮起落，直至07年，金融政策全线松动，价格调整到位，交易量稳定，价格再度理性上升,当前广州就正在经历同样的波折，价格上涨容易引发交易量下挫，反复波动影响市场稳固性，延长进入稳定上涨期的时间,当前佛山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，10年国庆“黄金周”禅桂城区共成交320套，约40套/天，与09年惨淡“黄金周”持平，但与今年“五一”假期相比，人气已大不如前,表：10年国庆“黄金周”禅桂市场主要项目销售情况,宏观
12、市场：在10年市场价格一路高涨之下，近期佛山市场客户观望情绪已开始抬头，市场成交量出现下滑,2007年,2009年,2010年,2010年,经济背景：全球经济环境恶化，西方消费市场萎缩，中国出口拉动严重削弱，资本市场信心不足,政策手段：1、以国家大额投资为主，直效保底经济增长2、社会体制/产业结构改革试点调研，为后续大规模推行逐步铺垫3、在出口产业大伤元气的现实下将暂停产业结构调整，避免出现企业倒闭，失业等高社会成本行为,经济/社会背景：全球经济环境依旧萎靡，中国60年国庆阅兵，经济/社会皆环境皆以维护稳定为主要目标,经济/社会背景：在国家持续拉动固定资产投资的背景下，经济环境趋于稳定，真正的
13、社会/产业改革迫在眉睫,政策手段：1、产业结构调整深化2、社会体制（涉及土地、医疗、社会保障）等多方利益体系,2009-10年将以刺激内需的政府大规模投资为主；2010年阅兵后各项以扩大内需为目标的社会改革将深入落实,宏观市场：2010-11年后期趋势中国经济转型的节奏预测：2010年起全面启动,1、全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，国内一些知名经济学者均对此表示了担忧。我们认为，第二波的担忧不容忽视。我国银行体系在第二波中所受影响将不会太大，而受贸易保护主义抬头的影响力，我国出口贸易形势有可能继续恶化。2、强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现V型反弹,宏观市场：2010-11年后
14、期趋势国外及国内多重不确定因素仍将影响房地产后期走势,2010年8月，在第五届资本汇论坛上，当代著名经济学家茅于轼坦言通货膨胀在年内发生的可能性不大，但在所难免，他认为，由于受国际金融危机的影响，国家一直采用宽松的货币政策与财政政策，引起市场货币过剩，宽松的货币政策正在使通货膨胀显现。,宏观市场：2010-11年后期趋势宽松的货币政策与财政政策，使得通货膨胀的威胁性依然存在，未来存在不确定因素,香港新鸿基判断在这一阶段市场主要仍以郊区大型中小户型住宅区为主，核心地段发展少量顶级豪宅。最终新鸿基在这一阶段主要依靠中小居家型产品实现收益，而利润率则主要来自高端豪宅。,99年，备受亚洲金融风暴影响的
15、香港经济终于走上复苏之路，而且回升势头强劲：本地生产总值扭转负增长的颓势，但01年，美国受911影响经济萎缩，再次直接打击到香港的经济复苏，03年，SARS再度令香港经济严重受损，跌回96年水平，之后进入经济复苏,经济背景,宏观市场：2010-11年后期趋势类比香港：经济恢复后相对稀缺的豪宅仍将存在机会,未来随着佛山禅桂城区供应外扩，核心城区稀缺地段的豪宅供应量少，还是会成为重要的需求点,宏观市场：2010-2010年市场特征：恢复期向平稳期的过渡，个盘表现差异将增大，核心竞争力成为跑赢大势的关键,对宏观市场环境的趋势分析,1、10年市场呈现显著回暖，整体表现出上扬局面，价格走势坚挺，政策、信
16、心、供需因素成为支撑市场回暖关键；2、未来供需因素及国内外多重不确定因素仍将影响房地产后期走势，短期内进一步波动的风险仍然存在；3、2010年市场为恢复期向平稳期的过渡期，个盘表现差异将增大。,在风险与机会并存的市场环境中，项目核心竞争力的把握及营销操作成为关键,第三部分.区域市场前景,基于城市发展的视角寻找机遇,顺德近年来GDP增长率保持在15%，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力；顺德城镇居民可支配收入居佛山各区之首，房地产进入高速发展阶段；,数据来源：世联数据平台,城市视角1：顺德GDP高速增长及居民富足的消费能力，对房地产市场形成强有力的支撑。,顺德近年来固定资产投资额额度大，增长率保
17、持在20以上，对顺德经济与房地产的发展有强劲的拉动作用；,数据来源：世联数据平台,09年受金融危机的影响，顺德固定资产投资有所放慢，但仍然保持大幅度投入。,城市视角2：顺德固定资产投资额度大，增长较快，加快了城市化进程，极大的推动房地产的发展。,一级市场1：房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！,从近期各镇的成交土地看，陈村有多块土地成交，其中万科拿地两块，未来陈村市场将逐渐火热，楼面地价在1000-3000元/之间，容积率在2.5-3.5之间，进入快速发展阶段，未来发展前景巨大！,土地市场表现：大良、容桂、乐从、陈村地王突破3000元，位居顺德各镇前列。,201
18、0年1-8月份佛山全市共供应395.4万平米，成交670.29万平米，其中顺德供应了109.56万平米，成交200.99万平米，成交占全市29.98%。2009年顺德共成交了169.34万平米，占全市成交占比34.05%，可以看出其房地产市场在佛山占了举足轻重的地位。,10年1-8月份各区供销对比,09年1-12月份各区供销对比,二级市场1：从成交面积上看，顺德房地产市场一直占据大佛山地产市场“半壁江山”。,二级市场2：受区域市场相对封闭影响，顺德地产市场一直处于平缓发展稳步爬升状况；从历年成交看，除09年外，顺德房地产整体上供不应求。,顺德供销：回顾历年走势，顺德历年均出现供不应求局面，09
19、年受市场大势及开发商主动捂盘影响出现特例。但从10年开始，每月的新推售面积开始缩减，但月成交面积每月递增，证明消化前期存货的势头良好，市场需求开始趋稳激发。,04-10年顺德住宅市场供销及价格走势,2010年1-10月份顺德预售面积共160.46万平米，成交面积共267.67万平米，供销系数为0.6，可见顺德房地产市场需求非常旺盛。,二级市场3：10年顺德市场的月成交量上升了79，速度直逼07年佛山市场，成交均价与佛山缩小。,09年佛山月均41万平米消化速度，10年佛山1-9月份月均消化81.7万，上涨了9909年顺德月均14.1万平米消化速度，10年佛山1-9月份月均消化25.2万，上涨了7
20、9价格平稳呈上升趋势；,二级市场4：从2010年3月以来，顺德市场成交套数和成交面积都开始迅猛增长，10月达到历史最高水平。,07年底-10年10月顺德新建住宅成交套数及成交面积一览,顺德区10月的成交面积为34.13万平米，环比9月的30万平米上升13.77%，同比去年10月的12.97万平米增加1.63倍。成交均价方面，10月的成交均价为6880元/平米较上月的7425元/平米下跌7.34%，远远高于去年10月份的6173元/平米（均价以套内面积计算）。,二级市场5：10年顺德成交均价及金额同步趋涨明显，房地产步入量价齐升阶段。,节后成交均价及成交金额的趋涨受别墅新项目入市影响较大。,07
21、年10月-10年6月顺德新建住宅成交金额及成交均价,数据来源：世联数据平台 顺德区商品房交易信息网,顺德市场小结：,35,顺德经济持续高速增长，为房地产的快速发展提供有力的支撑。,从历年来，顺德房地产市场供不应求，每年成交量大于供应量！,房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！,经济发展,消化量,土地市场,未来顺德将进入镇区城市化阶段，价格洼地的镇区将进入房价快速上涨阶段，目前顺德区均价约6000元/。,价格,第四部分.陈村的发展前景,顺德各镇区中，大良、北滘、容桂工业发展相对发达，而陈村的工业发展较为缓慢。,05-07年顺德工业生产总值保持前列的镇区主要为：容桂、
22、北滘、伦教；陈村工业发展处于中下水平。,从05-07年顺德工商业税收情况更进一步验证了陈村的第二、三产业发展在各镇区中较为落后；大良统领顺德工商业的发展。,陈村概况,伦教以电子电器行业、木工机械行业为主，建有电子工业园、国际木工机械商城，经济实力不高，城市化水平低,顺德中心区，有五沙工业园、富安工业园等众多工业园区，已形成一定的城市面貌，商业气氛渐浓,勒流：小五金行业：以重型机械加工业、台商企业、小五金家电行业为支柱，位于四面不着边的尴尬地位，城市化水平低,容桂以信息电子、医药保健、智能家电、化工涂料为支柱，建有容桂高新区，融入大良一体化发展，城市化初具雏形，有一定的商业氛围,杏坛以塑料、家电
23、、饲料、食品加工，纺织印染行业为支柱，建有杏坛工业区、新涌工业区，经济实力相对不高，城市化水平低,陈村以花卉生态农业和机械装备制造业为特色，被誉为“中国花卉第一镇”。城市化水平低，商业气氛差,均安是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡，以旅游业、房地产业和开发专业化市场的开发为重点。正在开发3个镇级集约工业开发区。,北滘以家电、金属材料、化工涂料、饲料、家具、包装印刷以及机械设备制造为支柱，建有北滘工业园，工业化及经济水平位列顺德前茅，商业气氛差,龙江以家具、家电、啤酒、纺织和塑料为支柱，现在325国道旁建设三个大型家具材料专业市场，产业规模辐射珠三角地区，城市化进程加快,陈村是中国最大的花卉生
24、产、交易中心，已形成大基地、大市场、大流通的“三大格局”。,乐从家具、钢材、塑料、塘鱼四大专业市场早已闻名省内外,印刷行业形成了全国最大的啤酒招纸生产基地和全省最大的烟包及滤咀纸生产基地；家具产、供、销一条龙服务；钢材已经形成了集仓储、加工、分销为一体的大型现代物流配送中心，融入禅城一体化发展，城市化进程加速中,陈村概况,陈村概况,人口规模：陈村常住人口7万多人，流动人口5万，总人口规模在顺德各镇中最小。,陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，是顺德的“北大门”。陈村镇交通便捷，105国道、佛陈公路、白陈公路等国道、省道纵横贯穿境内，到广州新机场仅需4
25、5分钟车程，距南沙港、顺德港约20公里，距佛山港8公里，距北滘港10公里，距容奇港28公里，距三山港10公里，上述河港均有客飞翔船及集装箱船直抵香港或世界各地。此外，还有广珠高速公路纵穿境内，距珠海仅110公里。全镇总面积50.9平方公里，下辖8个居委会和7各村委会，常住人口7万多人，流动人口5万多人。,启示：人口规模通常代表市场容量。根据城市规划，2020年陈村人口将达到24万，即常住人口增多约7万，相当于1.75万个家庭（以普通4口之家计算），意味着10年期间陈村的住房刚需约210万方，即年需求量约20万方。,近年来陈村本地人均GDP稳步增长，人民生活水平日益提高,数据来源：佛山统计年鉴,
26、潜在消费能力：人均GDP及居民可支配收入高企，居民具备较强的消费能力。,2009年顺德陈村镇银行存款总余额达到75.64亿元。2009年顺德地区生产总值达1562亿元，年固定资产投资总额达302亿元，年社会消费品零售总额达到400亿元。城市居民人均可支配收入为26942元，农村居民人均纯收入11179元。,陈村人均存款接近10万元，排名顺德第五，说明了陈村人藏富于民，有相当强的购买力！,陈村概况,花卉生态农业强镇，空气质量与居住环境相对较好；目前本地人口仅7万,房地产的消化量相对有限，但未来随着人口翻倍增加，市场容量将相应倍增；经济发达，人均存款近10万元，消费能力强，意味着本地人潜在购房能力
27、强；本地人居住于自建别墅或住附近三大碧桂园别墅区。,陈村概况总结,陈村未来发展,解读：大良、容桂、陈村、北滘等镇街城市化进程已率先启动，根据佛山市顺德中心城区总体规划，顺德区近期城市化水平将达到65-70%，远期将达到85-90%。,城市化进程加速：新城区逐渐成熟，将为房地产市场带来大量的刚性需求。,广佛一体化：广佛联合，打造珠三角的核心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心。陈村占据广佛同城“金三角”的核心位置，必将成为广佛同城的最早受益者。,广佛都市圈：珠三角的地理中心；产业链条中心；行政管理中心；大珠三角的中心；,未来珠三角城镇共同协调发展，资源共享，顺德、佛山主城区、广州主城区三者的关系
28、将日渐紧密，城市规划统筹协调，基础设施共建共享，规划产业交通对接，位处金三角腹地的陈村，发展机遇无限。,陈村未来发展,陈村未来发展,公建配套：满足民众生活之需而建，也将为陈村今后更好把握广佛同城化中的发展机遇，促进地方新一轮发展打下良好基础。,09年底，陈村提出了建设“宜商宜居绿色精品小城”的发展目标，实施“提一、优二、快三”战略，打造佛陈路和白陈路两大黄金产业带，同时，把2010年定位陈村的“建设年”，计划投入13亿元（不含佛陈路快速化改造工程的12.2亿元），推进30多项城市建设工程，以全面提升陈村的城市化水平，营造优美的宜居环境。,八大民生工程开启陈村建设年,佛陈路快速化改造工程：到禅城
29、省时一半，8分钟搞掂旧城区道路改造工程：旧路换新颜，居民出行更方便花卉世界提升改造工程：广佛枢纽上的生态休闲旅游区花卉大道提升改造工程：打造陈村镇标志性的绿色休闲、观光大道陈村交通中心工程：“车无站进”历史终结，无缝对接广州新客站勒竹堤上屋拆迁安置楼工程：安居房圆水上居民新楼梦锦龙、潭洲工业区“退二进三”工程：旧工业区变身娱乐休闲胜地梁钊林纪念小学、仙涌小学扩建工程：告别薄弱学校，共享优质现代教育,广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之一，全线21个站：全线：陈村、北滘、顺德、顺德大学、容奇、南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨、金鼎、金唐、明珠、前山、珠海16个；支线：古镇、外海、江门、礼乐、新
30、会。广珠轻轨建成后，将有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，广珠城际轨道建成后，还将改善珠三角沿途及西翼很多城市的投资环境。,轨道交通:广珠轻轨沿线、轨道交通网覆盖，进一步奠定陈村的城市价值，升值潜力大。,广珠轻轨,轨道交通方面，作为佛山市东西向的轨道交通骨干线地铁2号线将经陈村花卉大道抵达广州新客站；而贯穿整条季华路的4号线还将以陈村作为终点站。,陈村未来发展,陈村,广州铁路新客站位于番禺钟村石壁，总投资148亿元，将建成全国铁路四大客运中心之一，新客站将是京广客运专线的终点站，也是广深、广珠城际快轨以及地铁、公路等
31、衔接的综合交通中心。广州地铁2号、7号、12号和佛山2号线等4条地铁线路引入广州新客站，形成一个集中的换乘枢纽。新火车站建成后，将主要承担武广客运专线、广深港客运专线、广珠轻轨以及贵广、南广等铁路进发终到旅客列车作业。这将对珠三角一小时经济圈的早日形成具有实质性意义。广州新火车站建成后，预计发送旅客量接近为7800万人/年，远期为11600万人/年。,广佛一体化从新火车站开始：随着广州新火车站的建成，文登路向东扩建，陈村到广州新火车站仅10分钟，拉近了陈村与广州的距离，进一步扩大陈村的辐射范围。,陈村未来发展,西客站片区位于主城区西部，是总体规划确定的腊山新区的中心区，距主城区中心约10公里。
32、东到二环西路，西到京福高速，北到小清河，南到腊山分洪河，规划面积约26平方公里。,客运站经济案例济南西客站,作为京沪高速铁路沿线的五个主客站之一，西客站将成为济南都市圈内重要的综合性交通枢纽，济南市的交通枢纽地位和区域影响力将进一步加强。济南地区将位于北京和上海的3小时经济影响圈范围之内，成为承接京津沪宁经济辐射的平台，在区域经济中的战略地位将进一步提升。西客站地区将成为济南西部新城的标志性地区，是彰显泉城特色和省会形象的重要窗口，将使济南在山东省的门户地位更加突出。西客站地区将成为带动济南西部城区跨越发展的增长极。,济南西客站,济南中心区,二环西线,京沪高速,西客站,京沪高速铁路,京沪高速铁
33、路位于东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省，是中国经济发展最活跃和最具潜力的地区，也是中国客货运输最繁忙、增长潜力巨大的交通走廊。,100多年前，借助胶济铁路，济南创造了人烟繁盛的新城 商埠区。如今，济南将借助京沪高铁西客站，再造新城。,西客站片区融中央商务区城市综合体、交通枢纽型城市综合体、城郊型城市综合体等为一体，是泉城经济发展进入一个新阶段的象征。西客站枢纽建设将率先引爆区域房地产开发热潮。根据有关规划，济南西客站区域将率先发展金融服务和商业会展等核心产业，利用5到10年时间，精心打造核心区总部街
34、、金融街、会展中心、文化休闲街和专业商业街等特色街区，全力构建济南门户HBD(枢纽商业区)。西客站片区将建成济南首屈一指的现代化、复合式、超大型城市综合体，成为带动西部城区乃至整个济南经济腾飞的动力引擎。,多年以来，受基础条件、区位规划等因素影响，总面积达151.48平方公里的槐荫区发展受到极大制约。“有铁路没有车站，有机场没有民航，有黄河没有大桥”是槐荫区基础现状的真实写照。随着济南西客站片区建设的加快推进，槐荫区迎来了百年不遇、千载难逢的重大历史性发展机遇。目前，西客站片区大建设的序幕已经拉开。槐荫区按照市指挥部的统一安排部署，积极协调配合西区投融资管理中心，紧紧抓住国家扩大内需的有利时机
35、，加快推进“两片、两线、两点、两纵、两横”基础设施建设，以只争朝夕的精神迎接“高铁时代”的到来。,西客站片区新貌,龙华新客站,新客站的功能和作用建成后，深圳新客站将成为深圳市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，并将大大加强我市对外铁路客运交通能力和对外辐射力。此外，对于实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系；提高深圳在珠三角的中心城市地位以及在全国的交通战略地位都有着十分重大和积极的意义。,新客站对龙华交通的影响新客站的建成，必定促进龙华交通的迅速发展，也会使龙华成为全深圳的交通枢纽中心。,新客站对龙华商业的影响随着
36、今年梅龙路的通车，到福龙路的开通，2009年的地铁4号线和广深港高速铁路的相继建成，龙华必将变成全深圳以及珠三角的交通枢纽中心，繁忙的交通，滚滚的车流和人流，又必将为龙华的商业、物流业和服务业提供前所未有的发展机遇，大型百货商场、星级酒店、搬运公司、人才市场、汽车维护、快递公司、饮食店、休闲中心等相应行业，必将获利匪浅，各行各来也会随着新客站的落成通车而繁荣发展。,龙华新客站是在深圳市宝安区龙华街道二线扩展区的中部地区。深圳新客站还将与深圳轨道4、5、6号线和常规公交、长途客运、出租车及社会车辆实现有效接驳，设铁路口岸并实行“一地两检”，成为深圳市最重要并具强大口岸功能的陆路交通门户。,深圳龙
37、华新客站占地面积2.4平方公里，位于宝安区龙华西南部，用地范围为“北至红山路、南至白龙路、西至福龙路、东至民治路所围合T型用地范围内。,客运站经济案例深圳新客站,龙华新城的功能定位：以大型交通枢纽为依托的，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市中心功能拓展区（城市副中心）。,“以龙华新城为核心的深圳中轴线作为深圳中心区北拓的第一站，是横贯东莞和香港之间的深圳最具潜力的发展轴，不仅聚集了深圳绝大多数的开发商，还囊括了全市以上的开发量。”,新客站片区鸟瞰图,龙华新城规划图,深圳新客运站是一个辐射全国的区域性交通枢纽，铁路交通枢纽的形成是龙华地区成熟的标志，同时将推动片区的陆路交通升级，直接
38、推动片区房地产的发展。近年龙华楼市的整体升温以及龙华新城图则的确定，福龙路、梅龙路的投入使用，在交通脉络的日渐明晰下，置业者蜂拥出关的首选就是龙华。,金地梅陇镇金地山塘道世纪春城水榭春天七里香榭溪山潜龙曼海宁鸿荣源熙龙半山万科金域华府,规划目标：通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源的投入，推进该地区全面的规划和建设，以更高的城市规划建设标准所提升地区城市功能及整体形象。以轨道交通作为城市发展的主要轴线，引导城市以轨道站点及综合交通枢纽为中心发展，最大化轨道交通对城市建设的影响。建立对街道生活的引导，恢复城市活力，塑造高标准的新城地区。,深圳城市副中心、福田后花园,客运站经济的影响,客运站改变城
39、市格局，促进卫星城的形成；,客运站带来大量人流、客流，促进商贸物流业的发展；,客运站是新都市的发展契机，带来房地产发展的巨 大机遇；,客运站片区居住、商业、公共配套等全面发展，提升居住的档次。,广州新火车站之于陈村珠三角卫星城，城市价值日益突显。,广州新火车站对陈村意味着什么？,陈村的未来,广州新客运站为纽带的商贸新都市!,广佛一体化是经济发展不可逆转的趋势,新火车站必然成为城市连结的重要核心；广州石壁与佛山陈村的融合与都市化是必然的趋势。,第五部分.陈村房地产市场预测,寻找陈村房地产市场机遇,陈村房地产呈三足鼎立之势,旧城片区：人口聚集度高，以镇政府-顺联为中心，生活居住氛围浓厚，但多为自建
40、房以及中低档次生活小区，土地资源具稀缺性；金字沙板块：与北滘相接,为休闲度假居住区，半岛碧桂园高尚别墅独大；副中心板块：依托碧桂花城以及花卉世界的幅射影响，将发展为城镇副中心，但目前配套欠缺；三片区之外的用地大部分为工业用地或农业用地，基本上无商品房提供。,市场格局,三大居住板块特征,陈村房产市场发展向来以碧桂园为主导，分布在金字沙板块和副中心板块，其占据陈村房地产市场份额达80%以上；碧桂系列的渐入尾声将使消费向旧城板块转移；旧城片区以伟奇和锦龙等本土发展商为代表，开发中低档小区楼盘为主，如锦轩花园、美景豪庭等，是区域中低档次项目的典型。,市场格局,与顺德各镇相比，陈村房地产的发展远落后于经
41、济的发展，未来有广阔的发展前景！,陈村人口规模在顺德十个镇中最少；房地产成交量排名第9位；成交均价排名第7位；人均存款排名第5位。,市场容量,数据来源：顺德区商品房交易信息网,陈村房地产还处于初步发展阶段，过去半年陈村房地产成交量仅2.4万平米，仅花地湾一个项目，这与陈村的经济实力是完全不匹配的！,市场容量,半岛碧桂园,陈村顶级高端别墅项目，客户辐射范围非常广泛，成交客户包括来自广州、佛山、顺德、番禺的高端客户。,项目位置：顺德区佛陈大道旁，陈村镇政府对面开发商：碧桂园物业发展有限公司项目规模：总占地800亩容积率：0.4产品构成：分三期开发，一期“碧水轩”建有独立花园别墅，有12种户型共60
42、幢单位；二期“碧翠湾”共推出204套独栋和联排别墅；三期“水蓝天”共推出119套别墅。建筑面积由184.62平方米至858.02平方米，花园面积由144.17平方米至1589.92平方米，户型结构由四房两厅到八房五厅不等。客户构成：半岛碧桂园吸引了来自广州、佛山、顺德、番禺的高端客户。,典型项目分析,独特的景观资源：半岛碧桂园处于陈村水道与潭洲水道中间，三面环水，景观资源极为丰富；开发商品牌：碧桂园品牌豪宅开发商,案例启示：高端别墅项目，辐射范围极其广泛，而且定位越高端，辐射范围越广，别墅属于外销型产品。,碧桂花城,项目位置：顺德区顺德陈村花卉世界侧 开发商：碧桂园物业发展有限公司 项目规模：
43、总占地1800亩，总建筑面积80万平米。容积率：0.8产品构成：包括独立花园别墅、浪漫阳光别墅、优雅洋房等5000多套星级品质的住宅产品。开发周期：2003开始发售，截止10年初基本售磬，平均年消化量为10多万平米。,碧桂花城总占地1800亩，整个社区共规划建设有18个主题组团苑区，社区整体容积率约0.8，公用绿化率55，2001年开售至今，得到佛山市民和众多成功人士的青睐，现今拥有1万多位业主和住户共同见证碧桂园营造的“五星级的家”的生活体验。拥有得天独厚的城市规划中心地理位置，拥有四星级的碧桂花城大酒店，拥有国际化教育配套设施和丰富成功教学经验的碧桂花城学校，拥有往来禅城、南海、南庄、顺德
44、等地，以及区内穿梭巴士，拥有包括中心餐饮、肉菜市场、超市、多元化康体设施的完善生活配套。,陈村高端别墅项目，禅城、南海等区域成交客户占据一半的比例。,典型项目分析,景观资源：碧桂花城临近东平河与陈村花卉世界，景观资源丰富；地理位置：碧桂花城归属东平新城板块，离禅城、南海距离很近；内部配套：酒店、学校、公交、餐饮、超市、娱乐等一应俱全；开发商品牌：碧桂园品牌豪宅开发商。,案例启示：高端别墅项目，客户辐射范围广，别墅属于外销型产品。,小区配套:小区内配套有泳池、健身房、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、阅览室、儿童活动区及老人活动区等。项目周边配套：附近有陈村镇政府、中国电信、顺联广场、新君悦酒店、陈村
45、医院等，百米生活圈内汇聚行政中心、商务、饮食、购物、休闲娱乐和完善的生活配套设施。,新君汇花地湾,陈村镇中心中端洋房项目，一期目前已售磬，产品以100平米左右的两三房为主，成交均价为5500-6000元/平米。客户主要为陈村人，少量广州、佛山、番禺客户。,项目定位：陈村中央地标社区 欧式风情品质小城地理位置：佛陈路（新君悦酒店右侧）发 展 商：佛山市顺德区新君汇房产有限公司占地面积：26,510总建面积：140,000总 户 数：1100多户项目规模：13栋电梯高层单位 入市时间：2009年8月 管 理 费：未定建筑风格：欧式均价：5500-6000元/,典型项目分析,案例启示：中端洋房项目，
46、中等户型为主，辐射范围有限，以本地客户为主，洋房为内销型产品。,顺明轩,占地规模小，定位低端，主要为18-80平米公寓产品，成交均价3800元/平米。成交客户主要为陈村本地人和新陈村人。,地理位置：白陈公路锦龙南边段发 展 商：佛山市顺德区明业房产有限公司总 户 数：421户项目规模：总建面14244，6座7层楼梯公寓单位 入市时间：2007年12月中配套：顺联广场、新君悦酒店、南涌小学、锦龙小学管 理 费：0.8元/交楼时间:2009年7月均价:3800元/（带简单装修）,典型项目分析,项目定位低端，入市初期价格4900元/，滞销后开始降价。成交客户为经济实力较差的本地人和新陈村人，以首次置
47、业为主。,案例启示：低端洋房项目，小户型为主，以本地客户为主，市场需求有限，洋房为内销型产品。,陈村典型项目研究小结,根据供应的产品明显分为两大类：高端豪宅项目客户来源广泛，吸引禅城、南海、顺德、广州、番禺地区的高端客户；中低端洋房项目客户主要为陈村本地人和新陈村人为主，对周边客户吸引非常有限。,陈村本地客户为主,辐射禅城、南海、广州、顺德、番禺的高端客户,陈村市场现状总结,市场格局：镇中心板块以中小户型的中低端洋房项目为主；金字沙和副中心板块以高端别墅豪宅项目为主。市场容量：陈村房地产发展还处于起步阶段，市场容量相对有限。市场供应：历史上陈村是别墅等豪宅物业为主流的房地产市场。别墅项目占据了
48、陈村市场分额的80；洋房产品以中低端的中小户型产品为主。洋房项目定位中低档，产品以中小户型为主。客户构成：别墅为外销型产品，洋房为内销型产品。别墅客户：禅城、南海、广州、顺德等陈村以外的客户是陈村当地别墅的消费主力区域客户；洋房客户：少量的洋房供应主要满足公务员及外来新陈村人！区内洋房消费力相对有限！,陈村未来市场供应量接近120万平米，以中高容积率/中小规模项目为主，市场竞争激增。,未来供应,未来供应产品面积段,未来产品供应主要集中在70-120平米的中小户型，产品同质化竞争激烈；而中大户型供应较少，别墅产品更为稀缺，存在较大的市场机会。,未来供应,趋势判断,金宇锦园/总建面约6万/中小户型
49、为主,万科锦园/总建面约13万/中小户型为主,花地湾二期/总建面约8万/中小户型为主,梁昭林公园东侧旧改项目/总建面约11万/中小户型为主,陈村镇樟村街项目/总建面约4万/中小户型为主,南涌芸香围小区项目/总建面约1.4万/中小户型为主,万科登州/总建面约71万/中大户型为主,本项目,预计本项目2013年入市时，陈村市场容量可达12万方/年；鉴于相对封闭的镇区市场，本项目可通过大盘驱动以获得陈村市场的绝对占有率。,由于登州项目位于东平板块，更多的是代表禅城市场,若按正常的销售速度，除登州项目外所有供应项目预计未来4年内消化完，即表明陈村市场年消化量约12万方/年,陈村房地产分布图,市场供应集中
50、在镇中心板块，镇中心将成为未来竞争的热点板块。,金宇锦园,项目位置：顺德区陈村镇政府北侧开发商：佛山泰丰投资有限公司项目规模：两地块总占地面积20706.36容积率：1-1地块：3.5且2.6；1-2地块：3.5且2.2建筑密度：1-1地块28，1-2地块40%楼面地价：2221元/平米.,项目定位“东方人文院宅的时尚精品社区”，预计2010年下半年推售，产品预计以中大户型为主,区位优势：陈村镇中心地段，交通便利，配套完善，涵盖涵盖了衣、食、住、行等领域乃至娱乐产业，配套环境相当完善。,未来供应项目分析,竞争分析：金宇锦园定位中高端洋房产品，将会分流本项目的洋房客户。,金宇锦园位于城市中央，位
