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1、,奥南之蜕变暨升龙河西南部2013G54项目定位报告,河西板块分析,项目条件分析,定位初步设想,河西住宅市场分析,南京住宅市场分析,蜕变1：河西板块分析-趋势改变价值板块位置/历史由来/板块现状/未来规划,板块位置,位于河西奥南板块、城市新中心延伸地，未来聚集城市新兴商务中心、拥有丰富的生态资源和完善的三级生活配套,城市新中心：位于河西板块西南角，河西金三角区域，属于奥南板块；自北向南沿江东中路向南部发展，将成为城市新中心的沿伸地；国际化社区：未来区域内拥有大量产业园、国际型企业办公人群、完善优质的教育配套以及新城医疗设施，结合滨江公园的打造，我项目将成为南京生态型国际示范区蓝本。,随着亚青会
2、和青奥会的召开，将会有效拉动区位热点，将会带来更广阔的发展机遇。,板块对比,以全市中高端客户为主，改善需求充裕、供求和价格属于全城高位,板块分布,河西板块内分五大片区分布，未来发展重心向西江心洲和向南奥南板块发展,发展方向,发展方向,河西板块从其发展历程来看，分为传统型住宅区、新型住宅区、未来规划新城区；目前传统居住区、新型居住区随着几轮的开发，开发基本饱和；下阶段重点将是以河西南部和江心洲为发展重点。,板块未来规划,未来规划利好集中，板块发展前景较好,河西南部将打造成以居住、工作、休闲为主要功能，适合万人口居住的高标准、高品质的新型城区。该区域将紧紧扣住“水”的主题，构筑以滨江、滨河为依托的
3、绿色生态住宅小区。,功能承载：高端住宅与文化、休闲、办公品质生态城,配套完善：产业人口导入，逐步完善的“三级”配套体系,河西南部地区将聚集约万人口，河西将建立“地区中心、居住社区中心、基层社区中心”三级中心配套体系。在地区中心，主要规划图书馆、文化活动中心、体育馆、体育场、灯光球场、游泳馆、地区医疗中心等生活配套。在居住社区中心，设置大型的购物中心、文体设施，还将设置老年公寓。基层社区中心：主要包括卫生站、医疗服务站、行政服务点等便民设施。,交通便捷：立体交通畅达城内、城外,对外交通：有宁马高速公路，南部地区可通过绕城公路、黄河路的立交与之衔接，与其他地区、外围城镇形成便捷的交通联系。城区内道
4、路：规划分为快速路、主干道、次干路、支路四个等级，路网结构基本为自由式加格网式。,滨江公园：位于滨江以西地块，定位是以健康运动为主题，其北段和中段分别是场地和亲水运动体验区，南部则在江堤以外安排湿地公园。滨河公园：位于滨秦淮河地区，功能定位是生态性休闲公园，秦淮新河两侧将布置旅游、休闲设施，河堤将被改造为休闲性景观道，中心公园：规划在河西南部地区中心地段，将由人工开挖、整治、建设后形成，功能是半生态性公园。,环境优越：逐步打造成生态、绿色、宜居之城,河西板块分析关键词,1、板块区位价值：城市新中心、南京国际化都市新门户2、板块房产属性：高端住宅市场分流地3、板块发展趋势：国际商务中心、生态型科
5、技新城,河西板块分析,高端住宅竞争市场分析,项目条件分析,定位初步设想,河西板块市场分析,南京商品住宅市场分析,蜕变2：南京商品住宅市场分析-地王改变格局政策走势、土地市场、楼市分析,2013.2.20国务院推国五条制定房价控制目标，依旧严格执行限购限贷政策，增加商品房供应，抑制投机投资购房，同时地方版国五条出台；,2013.10.11深圳出台出台八大举措继续严格执行住房限贷限购政策，加强差别化信贷政策执行力度，二套房首付比例提高到70%；,2013.11.8上海市正式出台七项举措 切实稳定住房价格严格执行差别化的住房信贷政策,二套房首付款提升至7成。,2013.11.12十八届三中全会：加快
6、房地产税立法并适时推进改革,2013.10.23北京市正式出台七项举措 切实稳定住房价格明确要求定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市,迫于遏制房价涨幅压力，从中央到地方行政性调控进一步加码，抑制投资、中、高端改善需求，从供需角度，短暂压制房价增长,2013.11.27宁八条出台：楼市调控加码其中二套房首付要求提至7成,11月9日将开幕的十八届三中全会将会指明楼市调控方向，包括“新土改”在内的集体土地流转问题、小产权房上市交易问题以及房产税开征、保障房建设等方面，都有望释放出政策信号，或将成楼市下半场最大转折点。在住宅价格大幅上涨的环境下，广州新政策出台，在确保市场供应的同时，限购政策
7、进一步升级，率先开始遏制房价快速上涨的行动。长远市场来讲，二套房首付比例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到减缓房价过快上涨的目标。,政策环境,2013.4南京细则落地房价控制目标：2013年房房价涨幅低于人均可支配收入涨幅,政策环境,政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行通道,货币政策信贷环境逐渐缓和信贷配给依旧严谨,产业政策保护自住，抑制投机；中央严控，地方跟随；推进保障房供给投放,政策环境,差异化信贷政策：货币利率浮动区间上调等利好因素，金融机构被要求严格执行差异化住房信贷政策：支持首套置业；严控二套信贷；
8、限制、停贷三套以上住房贷款,二套房贷执行首付七成；,支持刚需需求：住建部、发改委、央行等多部门均已出台相关政策支持首套购房需求、地方政府也积极出台相应的政策，提高保障房供给：住建部、发改委等部委保障房安居工程建设；前三季度，全国超额完成保障开工任务目标。,限贷限购：无论是限购限贷还是可能扩大试点范围的房地产税,都不会政策性减少旺盛的刚性需求,只会对需求的释放造成短期的冲击；国五条：2月份相继出台的“新国五条”及细则标志着新一轮政策调控的开始,但调控既没有改变房价上涨趋势;和上涨预期,也没有减少楼市成交量,细则反而催生了3月疯狂成交,房地产行业依旧处于顽强的复苏扩张周期之中;宁八条：11月宁八条
9、的出台，对改善性需求会产生短期的冲击，目的控制房价快速上涨，对刚需性购房没有影响。,政策环境,11月25日宁八条出台，楼市调控政策加码,内容：第一条：二套房首付比例提至7成，进一步执行差别化的住房信贷政策；第二条：对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳；第三条;商品住宅明码标价制度，引导企业合理定价，商品住房明码标价，预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的项目，暂不核发预售许可证；第四条：加大商品住宅土地供应，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%；第五条：加强市场监管，严格查处
10、伪造购房证明、骗取购房资格；第六条：优化供应结构体系，加大保障房建设力度；第七条：加大限价住房供应，解决中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题。12月份推3000套现房公开发售；第八条：完善住房供应体系。点评：从长远市场来讲，二套房首付比例上升会对首改和再改改善型需求产生一定影响，这部分需求可能延期或推后，将进一步抑制投机需求，进一步达到控制房价的目标。,土地 市场,品牌开发商积极抢地，1-11月土地成交金额794亿元，溢价率高企，将会引起未来1-2年房价呈现跳跃式增长,土地成交：2013年1-12月初年整体成交土地84幅，共425万，成交楼板价为6804元/，同比去年 上涨70.23%，仅
11、有2幅地块流标。品商抢地：今年土地溢价明显，万科、保利、中海、招商、金地、绿地、升龙、富力、福建正荣等国内一线品牌开发商纷纷出动拿地，不断出现高溢价、高总价地块。地王频现:建邺河西南部诞生6个地王，河西南部新城也是未来几年楼市的主要供应和极具发展潜力区域，地块溢价高达29%。,土地 市场,2013年南京土地市场空前火爆，高价地刷新历史水平，上演一轮轮“地王”舞台剧,九龙湖,仙林湖,南站,江心洲,河西南部,麒麟科技园,NO.2013G25金地：7863,NO.2013G76昆仑沃华：14212,NO.2013G34中粮：7338,NO.2012G86新城：6887,NO.2012G87保利：63
12、88,NO.2013G54升龙：9203,NO.2013G03中海：5554,NO.2013G63正荣：13419,NO.2013G09奥体：11124,NO.2013G05五矿：10721,NO.2013G42升龙：12094,NO.2013G23中航、金城：12229,NO.2013G40正荣：7891,NO.2013G39正荣：7973,NO.2013G73仁恒：7447,NO.2013G70红太阳：8326,城北,NO.2013G32、G33昆仑沃华:9024/9247,NO.2013G53中电:10343,浦口,城中,江宁、仙林、城北、河西南部、浦口新城为众多品企争相竞拍的重点区域，
13、溢价率持续刷新。,土地市场表现：截止12月4日，南京今年共累计成交土地414.5万，总成交金额793.6亿元，本年数据已经超越了前两年前两年南京土地成交金额的总和，创下南京土地成交金额的新高。,土地成交创下近年新高，河西板块位于各个板块之首，河西区域内竞争性明显增强,土地板块成交：从各板块的表现来看，河西板块共成交7幅地，主要分布在河西南、河西中部以及江心洲，7幅地块累计成交面积83万，总成交金额达219.97亿元，位居南京各大板块之首。,土地 市场,宏观市场,整体楼市：受政策调控影响，作为政策相对稳定期，近2年销量处于高位，库存量逐步走低,年均供应量585万，年均成交量611万，新增供销比0
14、.89;经历2011年长达1年限购下的楼市低迷后，2012年初楼市打折促销盛行，南京楼市撬动刚需市场，再次成为焦点;2013年改善性需求加紧入市，量价稳步回升，市场存量从6万套下降至3.23万套。,数据不含溧水、高淳、六合,宏观市场,月度走势：市场以价换量逐渐走向量价齐升，未来1年将以较稳定的去化量为趋势,从2012年3月开始供销量明显增加，市场呈现以价换量、供销两旺的局面，随改善市场的带动，成交均价呈现稳步回升的态势；2013年3月“国五条”刺激下，7月供应量高达74.5万，创下了近半年月度供应量的最大值，大部分开发商积极加推、快速出货;成交均价：南京住宅市场成交均价连涨19个月，今年上半年
15、的成交均价为11447元/平米，同比去年上涨10.6%；未来走势：国家宏观政策没有大的变动下，楼市将以目前稳定的去化量为趋势，由于土地溢价明显，将带来更大的涨幅空间。,数据不含溧水、高淳、六合,河西板块由于改善性需求逐渐放大，今年1-11月开发商疯狂放量，海峡城、华润悦府、莱蒙水榭春天、仁恒江湾城紧急加推，本年供、销基本持平，供销比为0.95，同时价格保持在全市第一梯度的水平，成交均价23634元/，未来高价地的持续推动，价格仍旧有很大涨幅空间；浦口和江宁因为区域价格和交通优势，为刚需客群的集中地，两江板块的成交量占全市的半壁江山，浦口、江宁、城南、城北因为目前地王的推动，城市规划、交通利好的
16、良好预期，在价格上涨方面仍旧较大的空间。,板块 分析,两江板块占主力，河西南部将逐渐接棒河西成为重要的品质改善片区,数据不含溧水、高淳、六合,80-100首置类产品占比33%、100-120首改类产品占比20%，为市场需求主流。100-150万总价段占比31%，150-200万占比14%，200万以上总价段占比仅为17%。,成交 结构,以刚需和首改产品为主，以80-200万为主力需求总价段,截止到12月16日南京商品住宅可售存量为3.38万套，可售面积430.36万，从2012年最高库存量5万套，降至3.38万套，说明市场需求比较旺盛，市场新房供应量明显不足；按照此前3个月（2013年9-11
17、月）月均成交量87.8万，其库存去化周期为6.17个月；河西板块可售存量约13.34万，按照板块（2013年9-11月）月均成交量10.45万，其库存去化周期为1.28个月；供不应求，造成库存量持续走低，新南京人置业需求看涨，造成房价一路上涨。,库存 分析,市场需求旺盛、商品住宅库存持续走低，市场供不应求局面依旧延续,南京市场分析关键词,1、政策走势：政策环境整体从紧，结构上抑制投资、保刚需，市场仍旧走上行通道2、土地市场：地王持续引爆市场、溢价率持续刷新、河西土地储备丰富、溢价率水平位于全市前列3、宏观市场：刚需、改善销量持续走高，价格持续快速上扬、库存走低4、成交结构：以刚需为市场成交主力
18、，面积段以80-144为主，总价段以80-200万为主,蜕变3：板块市场分析-改善片区转移供销分析/月度走势/成交结构,作为南京改善需求释放的重点板块，近年供、销量稳步回升,地王持续激发市场热点，助推价格呈现快速上升趋势,河西市场,河西板块自2009年开始，年度除2011年政策调控导致2012年供应量大幅萎缩之外，年度供应约90-100万，是南京主城区主要住宅供应板块；河西为南京主要改善板块，市场需求旺盛，整体新增供销比为0.95，供需基本平衡；河西住宅价格保持持续上涨，在2010年和2013年涨幅巨大，分别为51%和24%，呈现跳跃式增长。,供应量持续攀升，刚需带动改善需求销量持续回升，地价
19、的持续攀升和客户置业需求的旺盛，助推成交均价明显上涨,月度走势,2012年3月份开始，政策调整期结束，市场销售量明显提升，淡季不淡；受2011年调控影响，市场供应量明显不足，价格持续上涨，特别是在2013年7月份，大量高价地的出让导致房价预期看涨，改善需求和投资需求集中入市；2013年7月份，市场供应量开始大量面市，新入市项目价格跳跃式增长也快速拉升了河西的整体均价，7月份市场均价环比上涨12%。,河西为南京改善型需求的主要市场，120-144占比较高，占成交量的30%，其次为100-120的首改产品，占成交量的14%；150-350万总价段是市场主流产品，占比达到58%，河西住宅150-35
20、0万元总价段是市场主流，累计4460套，占比达到60%，其中150-200万元的项目虽然属于河西，但位置较偏；超过350万元，市场销量明显出现下降，400-600万元总价段主要集中在仁恒江湾城、华润悦府等少数几个河西板块高端改善项目。,120-140改善产品为主，150-350总价段为需求主力,成交 结构,板块市场关键词,1、市场特点：改善需求释放地、供销两旺、价格呈现跳跃式增长、高中档住宅产品分流2、成交结构：120-140改善产品为主，150-350总价段为需求主力,蜕变4：高端住宅市场竞争分析-向西、向南挺近板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成/未来竞争/个案分析,竞争鉴定,江心洲,江
21、心洲,河西中部间接竞争区域,河西南部直接竞争区域,间接竞争区域,1、根据本案所处的位置、价格水平，我们选取了河西南部、河西中部、江心洲为我们的竞争项目,2012-2013年成交地块,在售项目,即将上市新项目,目前在售项目主要集中河西中部、中心区域；本案所处的位置仅有一个在售竞争项目。,在售、未售楼盘及潜在供应项目分布,供应分析,供应主要集中在河西中区和南区，本案所在片区，拥有较多未开发的地块,价格分布,河西主城核心区价格更高，价格已经突破31400元/，而河西南部目前主力价格为20200元/,河西南片主力价格：20200元/,河西中片主力价格：26000-27000元/,河西北片主力价格：31
22、400元/,随着区域建设逐渐南延，河西南部片区楼市价格明年上市价格有望向23000-24000元/冲刺。,房型,直接竞争区域以三房为主，间接竞争区域以四房为主,由于受资源、配套、与城区距离等因素主导，接近市中心的楼盘四房比例逐渐升高,面积分布,直接竞争区域三房面积跨度较大，具备经济和舒适功能，两房设计面积较小，性价比较高，间接竞争区域两房面积跨度小，具备舒适功能，而三房面积跨度较大，具有经济和舒适功能,直接竞争区域:以性价比较高的两房为主间接竞争区域：两房面积跨度较小,直接竞争区域:三房面积跨度较大间接竞争区域：以经济、性价比较高的三为主,去化分析,板块主力户型三房去化速度：直接竞争区域大于间
23、接竞争区域，直接和间接竞争区域两房户型比较稀缺市场需求旺盛,直接竞争区域主力户型三房去化率为92%，去化速度高于间接竞争区域；河西板块小两房相对较为稀缺，市场上呈现旺盛的需求力。,去化分析,面积段去化：从与项目切合程度最高是 海峡城、莱蒙水榭春天主力户型为80-140平米，且这个面积段去化最快,板块内产品差异化较大，有走刚需、首置也有走高端改善，呈现两级分化的特征；目前我项目所处于的位置和发展情况来看，目前不适合做高端改善。,客户 分析-客户地图,1、2005年十运会为首次发展契机，河西片区整体规划完成，区域内路网初步建设完毕，CLD、生活配套布点确定。2、2014年青奥会为二次发展契机，片区
24、商业、医疗、文化教育配套陆续投入使用。2013年底全面投入使用。3、政府持续关注、投入使得该区域的快速发展得到保证。,河西作为南京最具国际化特征的现代新城，人口迁入型特征明显；城市未来新中心，高尚居住区的市场地位已经确立，发展潜力巨大；板块价值得到全南京市场认知,客户 分析-客户地图,1.河西作为全南京认可板块，首置客群分布全城，主要以城市白领的新南京人为主，认可板块地段未来，在经济支撑情况下，偏向河西置业；,2.首改客群，包括河西地缘客群居住升级；南京（雨花台、江宁、下关、秦淮）客群，他们追求居住区域价值的升级,建邺区,雨花台区,江宁区,秦淮区,下关区,3.再改类客群，主要为主城区域（白下、
25、鼓楼和玄武）以及南京周边区域客群，他们追求对优质地段资源的占有,白下、玄武、鼓楼,首改客群：河西本地建邺及周边下关、秦淮、雨花台等区域客群为主,再改客群：城中及南京周边区域客群,全南京,客户 分析-项目客群特征预判,以刚需性婚房和区域改善型为主，行业主要集中在金融系统银行和证券类企业、周边软件企业,备注：根据海峡城客户情况进行模拟,江心洲片区竞争分析：以低密度洋房、联排、小高层产品为主，潜在供应量83万平米,预计2014年供应量35万,未来竞争-供应预判,河西南部竞争分析：以洋房、高层产品为主，2014年供应量26万平米,未来竞争-供应预判,2014年区域土地将转换成商品住宅潜在供应量将达到：
26、61万河西在售住宅房源2014年供应量：47万2014年河西板块商品住宅供应量=108万,那我们项目在市场上属于什么地位？,区域内部形成三大梯队，地段，品质，学区是第一梯队支撑因素；综合考量本项目，适合在第三梯队中做领头羊。,竞争占位,首置产品线（100及以下)：主要竞品为莱蒙水榭春天，海峡城，中海凤凰熙岸首改1产品线（100-120)：主要竞品为莱蒙水榭春天，海峡城，保利江心洲项目首改2产品线（120-144)：主要竞品为莱蒙水榭春天，汇锦国际凌江，保利江心洲项目再改1产品线（144-180)：主要竞品为仁恒江湾城二期、中海凤凰熙岸再改2产品线（180以上)：主要竞品为华润悦府、中海凤凰熙岸
27、，仁恒江湾城三期,竞争占位,针对产品结构类似性对竞争性项目进行提炼分析,河西南部新城，客户对未来的发展趋势认可度较高；社区规模优势明显，自身配套完善；打造云科技概念住宅，未来科技附加值高；合理的全户型面积93-177从紧凑两房到阔绰三房设计。,河西南部第一盘，两岸三地的恢弘之作，初期户型面积段设计比较小，依托河西和青奥会配套以及合理产品布置，针对全市中端首置、首改及再改客户,海峡城,分户型销售情况(2012.09-2013.12),2012年9月1日首次开盘推出252套房源，去化202套，成交均价16599元/；截止2013年12月，共销售1748套，去化率92%，新推批次住宅销售均价2076
28、6元/，项目价格年涨幅达到25%。主力户型为102-148三房，占比为59%，去化率96%，基本售罄，且该面积段单价最高，均在17000元/以上，而77-93两房产品，虽然去化速度快，溢价能力较高；而目前库存量主要为176-190的大面积四房产品。,13年1-12月份共成交1415套，成交面积16.93万，1-3季度总销近31.64亿，整体去化超过92%,海峡城,社区地段相对成熟，项目整体品质较高 法式优质景观打造,央企打造，享有15000平米法式园林景观，三大主题景观配以新古典主义建筑风格打造出纯粹品质型居住社区,雍华府,2013年4月开盘，成交均价26282元/，2013年12月成交均价2
29、6376元/，由于该项目销售期较短，因此价格基本没有变化；项目户型占比相对较为平均，138-160改善型四房相对偏多，占比37%，96-98的首置两房和123-124首改三房均为27%的占比，很明显可以看出，首置产品由于总价相对较低，因此去化较快，溢价能力也较强，123-124的改善三房，改善三房更满足在河西置业的改善客户需求。,13年4-12月份共成交481套，成交面积6.11万，全年总销近15.95亿元，产品定位为中端，整体去化接近79%,雍华府,分户型销售情况(2013.4-2013.12),河西成熟地段，交通便捷，生活便利；拥有优质学区资源；户型设计合理，首置87产品也尽量做到3开间朝
30、南设计,莱蒙水榭春天产品系，河西成熟地段，配以合理首置、首改产品，内有中心景观区打造，外有成熟的商业、教育配套，塑造出一个品牌品质型社区形象,莱蒙水榭春天,分户型销售情况(2013.04-2013.12),莱蒙水榭春天,2013年4月29日，水榭春天首次开盘，成交均价25770元/，2013年12月成交均价上涨至26129元/，涨幅约1.4%；项目以120-140舒适型三房产品为主，辅以80-90两房产品，因此由于120以上改善产品舒适度高，景观资源好，因此溢价能力强，而80-90两房产品在户型设计上也尽量增加其舒适度，做到三开间朝南设计，在一定程度上提升了产品溢价。,13年4-12月份共成交
31、993套，今年销售面积11.53万平米，总销近21.73亿元，整体去化83%,仁恒的品牌实力，在南京拥有大量具有很高品牌追随度的客户；现代简约风格，全铝板材，品质感强；规划33层高层建筑，降低建筑密度，做到85%超大绿化率和大栋距；优质的现场社区实景体验,。,仁恒江湾城3期,超大楼间距，利用大面积水景和绿地的结合，打造有层次感的精致社区景观，销售时社区几乎实景呈现，全冠移植的树木以及室外泳池，均给予客户非常好的现场体验,2013年6月29日，仁恒江湾城3期为抢夺华新城客户而抢先开盘，成交均价26224元/，2013年9月成交均价已上涨至27587元/，3个月涨幅达到5%；160-180舒适型四
32、房产品以及200以上楼王溢价能力最高，180-200四房总价高且受到160-180四房竞争，因此单价较低，同样90-100首置两房产品，由于首置客户总价敏感度高，因此该面积段去化速度快但溢价能力弱。,2013年6月底开盘，6个月去化816套，总销面13.83万，今年总销额37.06亿元，项目去化率97%,分户型销售情况(2013.6-2013.12),仁恒江湾城3期,1、河西奥体CBD核心位置，地段价值优越；2、舒适的18层高层户型成为河西绝版。,依托河西优质地段和合理产品设计，超高绿化率，同时享有完备的生活和娱乐、教育配套，享有综合体的核心居住区,华新城,7月5日全部推出，共321套房源，精
33、装交付，折后均价24837元/平方米，20天内全部售罄。主力户型以三房为主，128三房产品溢价能力最高，其次为139三房，110舒适两房客户接受度相对较低，总价270万元置业两房，功能性略显不足，并不能很好的契合改善客户的需求。,35天蓄客，20天售罄，销售金额10.8亿元。,华新城,分户型销售情况(2013.7-2013.08),河西高端住宅案例小结,除奥南新城的海峡城之外，河西几个代表在售项目的成交价格均已达到25000-27000元/，并且市场需求旺盛，销售情况良好，价格依然具备上涨空间；河西板块价值各项目共享，而每个个案同样也具备自身的核心竞争力，如海峡城的科技附加值、莱蒙水榭春天和招
34、商雍华府的成熟配套、仁恒江湾城的品牌美誉度、社区景观和物业管理以及华新城的CBD核心地段等，从各项目的销售业绩分析，河西改善客户更看重开发品牌美誉度、核心地段价值；从户型来看，河西项目主流面积段集中在100-144三房产品，在满足改善客户对于功能性需求的同时，也可以控制总价，160以上产品去化相对较慢，而100以下首置产品，虽然去化速度较快，但溢价能力相对较弱。,竞争市场分析,1、潜在供应量分析：主要集中在河西中区和南区；2、成交价格特点：河西主城核心区价格更高，价格已经突破31400元/，而河西南部目前主力价格为20200元/，根据市场涨幅空间和土地市场溢价、竞争市场，本案预计年度涨幅空间1
35、0-15%，2014年河西南部销售均价将冲向23000-24000元/；3、成交结构分析：80-140平米去化最快，两房户型稀缺；4、客户分析：新南京人高级白领：追求快捷都市化品质生活；南京各个区域品质升级客户：成熟生活圈、教育环境改善、生态型景观社区、未来发展前景；5、本案竞争占位：位于河西第三梯队，以首置首改的产品为特色。,项目条件分析区位条件、经济技术指标、地块四至、地块属性,地块位于河西奥南板块，主要发展为城市新中心，轨道交通、人口逐步迁入将提速片区发展，逐步融入河西南部核心圈,区位条件,地块位于河西奥南板块，未来将成为南京河西南部中心，项目北侧将规划7号线，距离双闸路地铁站1.1公里
36、，距离2号线油坊桥2.1公里，2014年有轨电车将通车；项目所处的区域为河西南部重点区域，靠近江东南路城市河西3期CBD发展轴，未来发展力和前景较好。,距离地铁未来7号线双闸路1.1公里,距离2号线油坊桥地铁站2.1公里,海峡城,莲花新城,奥体中心,容积率2.75，限高100米，建密小于25%，约30.10万方体量，起始楼面地价9203元/，考虑到容积与限高两个指标，项目将打造为纯高层社区。,地块经济技术指标,周边环境,五矿崇文金城,奥体建设,福建正荣,本地块北接五矿崇文金城，西接福建正荣地块，整个区域居住氛围将快速建立；三个项目聚集，也容易打造商业配套，可以快速形成商业氛围；区域内水系丰富，
37、A和B地块的南侧均有水系通过，景观溢价将加强。区域客流动线由北向南，本地块在区域内相对位置较偏，昭示性相对较弱。,本地块,客流动线,地铁1号线、2号线已运营通车，在河西元通站换乘 预计2015年宁和城际一期将建成通车（南京南站至桥林黄里）预计2019年7号线将建成通车（仙林至西善桥，并与宁和城际在恒河路站换乘）,交通规划,城市CBD中心区，生态资源丰富，但目前配套导入不足，未来主要面对首置、首改客群。,地块属性,有利因素：有一定生态景观资源，无环境污染；距地铁约2.1公里，后期三线地铁贯通，有轨电车14年通车地块条件优越，净地无高差且方正利于开发潜在青奥会配套，城市CBD，有生态景观资源，对改善客群吸引力大不利因素：目前配套相对不足，发展有待时日；,首置，首改为主，区域改善，以金融系统和软件公司为主客户对于板块内的高层产品、未来价值认知度较高,客户分析,青奥板块国际生态型示范区,项目定位,定位策略,项目定位：一个城市新中心的生活理想：青奥板块国际生态型示范区,项目定位,
