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1、建设工程合同类型,第一节建设工程施工承包合同类型,总价合同是指支付给承包方的工程款项在承包合同中是一个规定的金额，即总价。它是以设计图纸和工程说明书为依据，由承包方与发包方经过协商确定的。总价合同的主要特征：一是根据招标文件的要求由承包方实施全部工程任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定；二是拟实施项目的工程性质和工程量应在事先基本确定。显然，总价合同对承包方具有一定的风险。,总 价 合 同,合同价格一笔包死（不含变更）。承包商要承担合同履行全部风险，因此，投标报价较高。,通常采用这种合同时，必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术经济指标，一方面承包方在投标报价时要仔细分析风险因素
2、，需在报价中考虑一定的风险费；另一方面发包方也应考虑到使承包方承担的风险是可以承受的，以获得合格而又有竞争力的投标人。,总 价 合 同,在现代工程中，业主喜欢采用这种合同形式。在正常情况下，可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的麻烦。但由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化。在以前很长时间中，固定总价合同的应用范围很小：1)工程范围必须清楚明确。2)工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。3)工程量小、工期短，环境因素变化小，条件稳定并合理 4)工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。5)工程投标期相对宽裕，承包商可以详细作
3、准备。6)合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。,固定总价合同,固定总价合同的价格计算是以设计图纸、工程量及规范等为依据，发承包双方就承包工程协商一个固定的总价，即承包方按投标时发包方接受的合同价格实施工程，并一笔包死，无特定情况不作变化。采用这种合同，合同总价只有在设计和工程范围发生变更的情况下才能随之作相应的变更；除此之外，合同总价一般不能变动。因此，采用固定总价合同，承包方要承担合同履行过程中的主要风险，要承担实物工程量、工程单价等变化前可能造成损失的风险。,在合同执行过程中，发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工资等变动为理由，提出对合同总价调值的要求。因此，作为合同总价计算依
4、据的设计图纸、说明、规定及规范需对工程做出详尽的描述，承包方要在投标时对一切费用上升的因素做出估计并将其包含在投标报价之中。承包方因为可能要为许多不可预见的因素付出代价，所以往往会加大不可预见费用，致使这种合同的投标价格可能较高。固定总价合同的适用条件一般为：(1)招标时的设计深度已达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包方依据的报价工程量与实际完成的工程量不会有较大的差异。(2)规模较小，技术不太复杂的中小型工程，承包方一般在报价时可以合理地预见到实施过程中可能遇到的各种风险。(3)合同工期较短，一般为工期在一年之内。
5、不考虑市场价格浮动的影响。承包商报价时能以一个有经验的承包商合理预见与施工相关的风险。,可调总价合同,可调总价合同的总价一般也是以设计图纸及规定、规范为基础，在报价及签约时，按招标文件的要求和当时的物价计算合同总价。但合同总价是一个相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀而使所用的工料成本增加，可对合同总价进行相应的调整。可调总价合同列出的有关调价的特定条款，往往是在合同专用条款中列明。调价工作必须按照这些特定的调价条款进行。这种合同与固定总价合同的不同之处在于，它对合同实施中出现的风险做了分摊，发包方承担了通货膨胀的风险，而承包方承担合同实施中实物工程量、成本和工期因素等的其他风险。,
6、可调总价合同,适用范围,常用调价方法,公式调价法：采用价格指数调整价格差额。主要是根据完成工程施工所需的人工、材料和机械台时等因子的估计耗用量，在招投标时事先约定各可调因子的变值权重和不可调因子的定值权重，以公平分担价格风险的原则，计算得出支付项目的价格波动价差。其优点是可在进度付款中减少由于调价不及时引起的合同争议。文件证明法：采用造价信息调整价格差额。合同履行期间,当合同内约定的某一级以上有关主管部门或地方建设行政管理机构颁发价格调整文件时,按文件规定执行。票据价格调整法:是指合同履行期间,承包商依据实际采购的票据和用工量,向业主实报实销与报价单中该项内容所报基价的差额。,2)单价合同,单
7、价合同是指承包方按发包方提供的工程量清单内的分部分项工程内容填报单价，并据此签订承包合同，而实际总价则是按实际完成的工程量与合同单价计算确定，合同履行过程中无特殊情况，一般不得变更单价。单价合同的执行原则是，工程量清单中的分部分项工程量在合同实施过程中允许有上下的浮动变化，但分部分项工程的合同单价不变，结算支付时以实际完成工程量为依据。,2)单价合同,因此，采用单价合同时按招标文件工程量清单中的预计工程量乘以所报单价计算得到的合同价格，并不一定就是承包方圆满合同规定的任务后所获得的全部工程款项，实际工程价格可能大于原合同价格，也小于它。单价合同的工程量清单内所列出的分部分项工程的工程量为估计工
8、程量，而非准确工程量。,固定单价合同,这种合同是以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格的，亦可称为估算工程量单价合同。估算工程量单价合同通常是由发包方提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包方以此为基础填报相应单价，累计计算后得出合同价格。但最后的工程结算价应按照实际完成的工程量来计算，即按合同中的分部分项工程单价和实际工程量，计算得出工程结算和支付的工程总价格。采用这种合同时，要求实际完成的工程量与原估计的工程量不能有实质性变更。因为承包商给出的单价是以相应工程量为基础，如果工程量大幅度增减可能影响工程成本。,估算工程量单价合同(计量单价合同)承包商在投标时以工程量报价单开列的
9、工作内容和估计工程量填报相应的单价后，累计计算合同价。单价确定,总价只起评标作用.业主提供估算工程量承包商根据估算工程量报价按实际完成工程量结算,例题1:工程量清单,报价方案1 评标时总价：100 2+10 400=4200 结算价：80 2+11 400=4560报价方案2 评标时总价：100 1+10 410=4200 结算价：80 1+11 410=4590,这种合同计价方式较为合理地分担了合同履行过程中的风险。承包方据以报价的清单工程量为估计工程量，这样可以避免实际完成工程量与估计工程量有较大差异时若以总价合同承包可能导致发包方过大的额外支出或是承包方的亏损。此外，承包方在投标时可不必
10、将不能合理准确预见的风险计入投标报价内，有利于发包方获得较为合理的合同价格。,采用估算工程量单价合同时，工程量是统一计算出来的，承包方只要经过复核后填上适当的单价，承担风险较小；发包方也只需审核单价是否合理即可，对双方都较为方便。由于具有这些特点，估算工程量单价合同是比较常见的一种合同计价方式。估算工程量单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中可能会发生各种不可预见因素较多的建设工程；或发包方为了缩短项目建设周期。在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时，往往要采用这种合同计价方式。,估算工程量单价合同,可调单价合同,合同单价的可调，一般是在工程
11、招标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调值。有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。,例题2(可调单价合同),某工程工程量清单中估计挖土工程量为1000立方米，其综合单价为35元/立方米，管理费费率为25%，利润率为8%，合同规定，实际完成的工程量增减超过10%时，对超过原工程量110%的部分工程量可将其综合单价调整为34元/立方米，如果实际完成的工程量为1600立方米时，计算土方工程量的结算价？,为什么？,计算结果：5003
12、4+110035=55500（元）,3）成本加酬金合同,指发包方向承包方支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。在这类合同中，发包方需要承担工程建设实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。这种合同有两个明显的特点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制；二是承包方对降低成本不关心。常见的形式通常有成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同等。成本加酬金合同适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，在投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫而必须发包的工程，或者发包方与承包方之间具有高度的信
13、任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程项目。,工程承包合同类型选择应考虑哪些因素,1、自己的资金来源，资金量，量力而行。2、自己要测算该工程的工期长短，进度款付款节点时间，付进度款的比例是多还是少？资金压力怎么样？自己能否接受？3、此工程的施工难度，难点在什么地方，准备采取什么措施应对。对工期可能造成多大的影响？4、是采用总价合同还是采用单价合同？还是成本+酬金合同？对比分析哪个对自己有利的！5、在这个工程中，甲方的独立分包单位有多少？决定了将来施工管理难度有多大？,选择合同类型应考虑以下因素,1 项目规模和工期长短。如果项目的规模较小，工期较短，则合同类型的选择余地较大，总价合
14、同、单价合同及成本加酬金合同都可选择；如果项目规模大，工期长，则项目的风险也大，合同履行中的不可预测因素也多，这类项目不宜采用总价合同。2 项目的复杂程度。项目的复杂程度较高，总价合同被选用的可能性较小。项目的复杂程度低，则业主对合同类型的选择握有较大的主动权。3 项目的单项工程的明确程度。一般看工程量是否已经明确。对于工程量确定的项目多采用总价，工程量未确定的（如设计分阶段进行的）多采用单价合同。4 项目准备时间的长短。5 项目的外部环境因素。其实还有成本+酬金的形式，这种形式一般是针对不确定因素较多的项目,案 例 探 讨 某中外合资项目，合同标的为一商住楼的施工工程主楼地下一层，地上24层
15、，裙楼4层，总建筑面积36000m2。合同协议书由甲方自己起草。合同工期为670天。合同中的价格条款为：“本工程合同价格为人民币3500万元。此价格固定不变，不受市场上材料、设备、劳动力和运输价格的波动及政策性调整影响而改变。因设计变更导致价格增减另外计算。”本合同签字后经过了法律机关的公证。显然本合同属固定总价合同。在招标文件中，业主提供的图纸虽号称“施工图”，但实际上很粗略，没有配筋图。在承包商报价时，国家对建材市场实行控制，有钢材最高市场限价，约1800元/t。承包商则按此限价投标报价。工程开始后一切顺利，但基础完成后，国家取消钢材限价，实行开放的市场价格，市场钢材价格在很短的时间内上涨
16、至3500元/t以上。另外由于设计图纸过粗，后来设计虽未变更，但却增加了许多承包商未考虑到的工作量和新的分项工程。,案 例 探 讨 其中最大的是钢筋。承包商报价时没有配筋图，仅按通常商住楼的每平米建筑面积钢筋用量估算，而最后实际使用量与报价所用的钢筋工程量相差500t以上。按照合同条款，这些都应由承包商承担。开工后约5个月，承包商再作核算，预计到工程结束承包商至少亏本2000万元。承包商与业主商议，希望业主照顾到市场情况和承包商的实际困难，给予承包商以实际价差补偿，因为这个风险已大大超过承包商的承受能力。承包商已不期望从本工程获得任何利润，只要求保本。但业主予以否决，要求承包商按原价格全面履行合同责任。承包商无奈，放弃了前期工程及基础工程的投入，撕毁合同，从工程中撤出人马，蒙受了很大的损失。而业主不得不请另外一个承包商进场继续施工，结果也蒙受很大损失：不仅工期延长，而且最后花费也很大。因为另一个承包商进场完成一个半拉子工程，只能采用议标的形式，价格也比较高。试分析本案例?讨论固定总价合同适用工程有那些?,
