杭州余杭组团仓前镇地块可行性研究报告53P.ppt

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1、杭州余杭组团仓前镇地块可行性研究报告,目录第一章：地块分析第二章：杭州概况第三章：板块市场第四章：经济测算,目录第一章：地块分析地块属性分析地块所属城镇分析,本项目位于杭州市余杭区仓前镇，属于大城西热点板块；本项目距离杭州主城区约8公里，距离绕城高速5公里，距离西溪湿地直线距离5 公里，距离西湖直线距离约12公里；,本地块,地块属性分析,地块属性分析,本项目由两部分组成：第一部分为仓前镇老街整体改造；第二部分为配套住宅；,地块四至,东至良睦路、南侧文一西路、西至绿汀路、北侧015省道延伸段及北部商业中心留祥路延伸段。,地块周边分析,西溪湿地公园占地面积约10.08平方公里，目前开放区域3.46

2、平方公里。西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，距西湖不到5公里，是罕见的城中次生湿地。这里生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。,杭州国家西溪湿地公园是非诚勿扰拍摄地，著名的旅游风景区。,项目周边分析,章太炎故居，建于明末清初，属中式宅院，位于浙江省杭州市余杭仓前老街，现为章太炎纪念馆。太炎故居坐北朝南，面水临街，是一个前后四进加一过道的大宅院，占地约0.07顷，建筑面积811平方米,章太炎故居是我国近代国学大师章太炎先生的出生地，被国务院批准列入第六批全国重点文物保护单位名单。,规

3、划总用地 约630亩 计约42公顷；河道 约112亩 计约7.5公顷保护用房占地 约60亩 计约4公顷旅游用地及其它 约30亩 计约2公顷剩余出让部分 约428亩 计约28.5公顷其中住宅1地块 约110亩 容积率1.5 建筑面积约10万方住宅2地块 约60亩 容积率2.4 建筑面积约8万方住宅3地块 约60亩 容积率2.4 建筑面积约8万方住宅合计 约230亩 建筑面积约26万方商业出让地块 约228亩 容积率0.5 建筑面积约76038方土地款：住宅200万/商业150万一亩住宅部分 4.6亿商业部分 3.4亿总地价为 8亿总建筑面积为 26+7.6=33.6万方楼面价为 总地价/总建筑面

4、积=2300元/平米,经济指标,地块SWOT分析,目录第一章：地块分析地块属性分析地块所属城镇分析,仓前街道行政区域面积50平方公里，辖9个建制村，1个社区，常住人口3万人，流动人口1.2万人，其中镇中心人口约6000人。仓前镇是余杭的农业大镇。最近几年，仓前提出了“打造西城名镇、构建和谐街区”的发展目标。,经济有两个亮点：一个是“农业产业化”。另一个是“高新产业聚集化”。规划建设了1.37平方公里的市级高新技术产业园区，吸引了像恒生电子、杭师大有机硅实验室、世导科技等一批高新技术企业，目前，园区内有国家级实验室1家，国家级高新技术企业1家，国家重点支持领域高新技术企业4家，市级高新技术企业6

5、家；“1356”科技型企业培育工程对象企业9家。,仓前拥有较为坚实的经济基础。2009年，实现工农业总产值271160万元，农村经济总收入419322万元，财政收入35019万元元，农民人均收入14500元。,仓前拥有得天独后的区位优势。仓前紧邻杭州城西，距市中心15公里，文一西路贯穿全镇，仓前已经成为杭州的后花园。仓前还是余杭少有的拥有水路、公路、铁路交通网的乡镇之一。,仓前镇概况,仓前镇发展史,仓前镇所属余杭组团分析,概况 余杭组团分区规划的范围包括余杭、仓前、闲林、中泰四个镇乡和五常街道的行政区划范围共289.1平方公里,目前余杭组团常住人口约16万。全区人均可支配收入为28836元，比

6、上年增长10.5%，2010年 三次产业结构比值为6.7:53.5：39.8；,规划期限和规模规划期限近期为2008年2010年，远期为2011年2020年，远景展望到2020年以后。规划远期城市化水平为80%，城镇居住人口规模为60.01万,其中户籍人口28.04万、暂住人口16.97万、第二居住地人口15万。至2020年规划城市建设用地97.08平方公里，其中居住用地占37.84%、公共服务设施占13.63%、工业用地3.98%、道路交通占19.52、绿地占26.51%。,功能定位和规划目标 余杭组团的功能定位于余杭区区域副中心和反磁力组团、杭州市西部的创新极核、杭州市组团一体化建设的示范

7、区。规划目标是努力把余杭组团建设成资源配置合理、城市功能完善、生态环境优良，以“创新极核、居住新城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部的现代化生态新城区。,本项目位于余杭组团的公共主中心（创新基地）附近,余杭组团空间布局结构,结合余杭组团现有的资源条件，规划形成“一主、三副、八片”的城市空间布局结构。“一主”指和睦水乡北、夹文一路而设的公共主中心；“三副”是指南湖旅游服务中心、东南部商贸旅游服务中心和宣杭铁路北片的远景片区中心；“八片”是指创新产业区、高教原区、东西部两片高尚居住区、南湖休闲度假区、和睦水乡湿地公园和宣杭铁路北侧的两个远景发展片区。规划沿02省道、文一路形成两条东西向发展轴，沿公

8、共主中心向北延伸形成一条南北向发展轴。,规划以“三横一纵”的快速路网体系和“四横四纵”的主干道路网体系共同构成组团的道路骨架系统。“三横一纵”快速路网分别由留祥路延伸线、文一西路、02省道和东西大道构成。“四横四纵”八条主干道路指墩余路、苏嘉路、余杭塘路延伸段、常余路四条东西向道路和春城路、良睦路、高教路、荆长大道四条南北向道路。,本项目,板块交通,轨道交通(地铁5号线杭州地铁二期(20102016年)建设规划，包含地铁1号线延伸线工程(下沙16号路-萧山机场)；世纪大道站塘栖、地铁4号线工程(六和塔彭埠)；地铁5号线一期工程(余杭镇望江门)；地铁6号线一期工程(浦沿闻堰世纪城内环路)。,本项

9、目,第二章：杭州概况,杭州市2010年GDP达到5945.82亿元，（其中余杭区生产总值为628.83亿元）。按可比价计算，同比增长12%，连续20年保持两位数增长，增速快于全国与全省数字。人均GDP1万美元是公认的从“发展中”状态进入“发达”状态的标线，按户籍人口计算，2009年杭州市人均GDP为86642元，增长11.4；按常住人口计算，这一数字达到68398元，增长9.7，以2010年的平均汇率来换算，上述两项人均水平双双突破1万美元大关。按照世界银行的划分标准，杭城早已步入“上中等”发达国家水平。,杭州概况,2009年杭州市各区县GDP排行,全市 GDP 4918.66亿元 人均GDP

10、为86642元区域 GDP（亿元）比上年增长1.萧山区 1044.9 10.1%2.余杭区 532.5 8.8%3.上城区 530 13%4.下城区 405.5 13.19%5.西湖区 400 13%6.富阳区 356.4 8.1%7.滨江区 290 16%8.江干区 250 13%9.拱墅区 250 13%10.临安市 236.5 10%11.桐庐县 171.6 8.1%12.建德市 165.9 5.3%13.淳安县 103.3 12.5%,余杭区GDP在整个杭州市排第二位，仅次于萧山区，是杭州第二大区，GDP逐年增长的速度也较快。,本案,杭州规划,呈现以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团

11、式布局，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。一主三副：主城江南城，下沙城，临平城双心双轴：湖滨、武林广场地区旅游商业文化服务中心；临江地区由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴。,六大组团：塘栖省级历史文化保护区 良渚文化休闲旅游基地 余杭近郊住宅区和高教科研基地 义蓬东部大型综合性工业发展基地 瓜沥综合性工业区和区域性物流中心 临浦高新技术产业发展的主要基地 六条生态带：西湖风景名胜区 闲林、西溪湿地风景区 彭埠交通生态走廊 石牛山风景区 青化山风景区 东部钱塘江滨海湿地

12、保护区,实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略，城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展。形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。“东动”沿江建设钱江新城，江东和临平工业区要建成现代化大型制造业基地，为构筑大都市东部产业带、发展新世纪杭州加工业提供充足空间，并带动义蓬组团；下沙城要建成集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。“西静”城市西部地区要调整产业结构，加强基础设施建设，提升综合服务功能，建成城市旅游扩展区和生态保护区，并辐射余杭组团。“南新”江南城要接纳主城的部分市级功能和人口，拓展城市发展空间，建成具有大都市新功能的城市副中心，并辐射瓜沥和临浦组团。“北秀”要贯

13、彻“积极保护”方针，妥善保护和利用好良渚文化遗址，良渚和塘栖组团要增强休闲度假、旅游观光和科教产业功能。“中兴”即西湖核心景区要整合南线景区资源，改造北山路，实施“西湖西进”，建设湖滨商业特色街区；运河（杭州段）和市区河道要实施综合整治和开发。,杭州规划,第三章：板块市场竞争分析地块供给,大城西板块城西，历来是杭州高端商品住宅的聚集地，杭州本土的品牌开发商，绿城、南都、金都、坤和等，几乎全部是在城西崛起的。现在，以西溪湿地为核心的大城西板块，同时携交通和风景资源的优势，仍然是杭州商品住宅开发的热点板块，其项目数量之多、物业类型之丰富，在杭州占据房地产市场的“半壁江山”。,板块市场分析,余杭商品

14、房成交情况分析,6月份余杭楼市成交稳定，价格略涨本月余杭楼市成交较稳定，价格上比上个月稍有涨幅。截止至6月30日，余杭商品房共成交1227套，较上个月减少269套，稍微有些减少，而成交均价则比上个月有所上涨，本月商品房成交均价为11482元/M2。,周边在售竞争楼盘分析,周边竞争楼盘分布图,昆仑府,国恒西溪公馆,美林公馆,万科西溪蝶园,西溪望庄,同城印象,本案,绿城西溪诚园,板块市场总结,板 块：闲林区 西湖区 余杭区建筑类型：高层小高层 排屋面积区间：别墅300平方，公寓80-130,150-180平方价格区间：别墅25000-45000元/平方，公寓23000-29000元/平方，80平米

15、户型均价12000元/平方绿化率区间：30%-50%容积率区间：别墅1.0以下，公寓1.1-2.5建筑层数：别墅地上3层地下1层，公寓6-15层,板块个案分析,绿城西溪诚园,楼盘位置：西湖区 西溪板块 位于文一西路容积率：2.10均价：36000元绿化率：40%主力户型：110-290平方米物业类型：普通住宅,公寓建筑风格：外立面以石材幕墙为主，在典雅、庄重、精致的新古典主义建筑风格上增加了现代的建筑元素，立面风格更为简洁、俊朗主要客源：杭州本地，改善性购房区域价值 1、生态价值：距离西溪仅约700米 2、人文价值：所在区域有浙江大学等 3、生活价值：城西繁华生活圈,价格走势,万科西溪蝶园,楼

16、盘位置：西湖区 西溪板块 文一西路和崇义路交叉口 容积率：2.30均价：29000元绿化率：30%主力户型：一居室71平米 三居室136-175平米其他户型 190-198平米物业类型：普通住宅建筑风格：新古典现代私家庭院，SKK仿石面真石漆外立面 主要客源：杭州本地，改善性购房,价格走势,坤和西溪里,楼盘位置：西湖区 西溪板块 位于西湖区文一西路与崇义路口交汇处北侧 容积率：1.80均价：23000元绿化率：30%主力户型：一居室71平米 三居室136-175平米其他户型 190-198平米物业类型：普通住宅，公寓建筑风格：联排 小高层，“现代中式墙门大宅”。以现代中式的手法演绎，再现纯正杭

17、州生活，打造素墙幽弄、抄手游廊、前庭后院的现代中国人家。主要客源：杭州本地，城西居多，改善性购房,价格走势,广大同城印象,楼盘位置：余杭区 老余杭 余杭镇文一西路2100号 容积率：1.45均价：12000元绿化率：35%主力户型：三居82-118平方米 物业类型：公寓、联排，建筑风格：13、14层高层，意大利皇家贵族式巴洛克建筑风格，西班牙风格景观设计 主要客源：余杭本地刚需、改善型购房,价格走势,坤和西溪里,楼盘位置：余杭区 闲林 余杭区西溪湿地核心区域，文二西路延伸段 容积率：1.10均价：20000元绿化率：30%主力户型：90-310平米 物业类型：别墅，公寓建筑风格：6层花园洋房，

18、3层排屋，外立面采用高级天然石材干挂，以水为魂的景观设计。主要客源：杭州本地,价格走势,大华西溪风情悦宫,楼盘位置：余杭区 老余杭 西湖区文一西路，文二西路，距西溪湿地国家公园400米容积率：0.5均价：45000元绿化率：50%主力户型：300平米 物业类型：别墅建筑风格：3层排屋，陶土瓦片四坡顶、花岗岩墙裙、高档的砂岩板、欧洲落叶松材质的实木门窗、德国技术的伊通保温砌块墙体 主要客源：杭州本地商人居多,价格走势,个案分析总结,板 块：西湖区 余杭区建筑类型：高层小高层 排屋面积区间：别墅300平方，公寓80-180平方价格区间：别墅45000元/平方，公寓12000-36000元/平方，跨

19、度大绿化率区间：30%-50%容积率区间：别墅0.5以下，公寓1.0-2.3建筑层数：别墅地上3层地下1层，公寓7-15层,第三章：板块市场竞争分析地块供给,余杭近期土地市场情况,土地市场的活跃程度一定程度反应开发商对未来房地产市场走势的一个判断，从6月份土地的市场的一个成交金额来看远远超过前几个月，说明开发商对未来楼市的走势呈乐观态度。,余杭7月份土地出让预告,上表中可以看出目前余杭区商业、住宅的每亩单价在360万元,区域地块供给,周边地块价格对比分析,1、住宅最近的参照是两年前的6、8号项目，分别是456.6万/亩和407万/亩，目前应超过这个价格；2、越往东面，地价越高，东面绕城附近住宅

20、价格已经突破1000万/亩，甚至达到2000万/亩以上；3、7号地块是汽车4S店，非商业销售项目，今年出让价格为329万/亩；4号地块是今年出让的纯商业，并且部分是大商业，今年出让价格达到778.2万/亩；所以本项目商业土地的价值应在这两个数据之间；,竞争地块分析结论,第四章：经济概算,（两种方案经济测算比较）,本项目地块红线图,余杭塘河,章太炎故居,规划总用地 约630亩 计约42公顷；河道 约112亩 计约7.5公顷保护用房占地 约60亩 计约4公顷旅游用地及其它 约30亩 计约2公顷剩余出让部分 约428亩 计约28.5公顷其中住宅1地块 约110亩 容积率1.5 建筑面积约10万方住宅

21、2地块 约60亩 容积率2.4 建筑面积约8万方住宅3地块 约60亩 容积率2.4 建筑面积约8万方住宅合计 约230亩 建筑面积约26万方商业出让地块 约228亩 容积率0.5 建筑面积约76038方根据商业计划书合约约定的土地款为：住宅200万/商业150万一亩住宅部分 4.6亿商业部分 3.4亿总地价为 8亿总建筑面积为 26+7.6=33.6万方 其中住宅部分为26万方住宅楼面价为 住宅地价/住宅建筑面积=1769元/平米,经济指标,本项目定位为针对项目所在地区域及杭州市中心高收入阶层的一个中高档楼盘。根据商业计划书，住宅部分价格为15000-16000元/平米，经过对周边竞争楼盘的一

22、个调研结果及本案的一个相对位置，我们认为 这个价格相对合理，按照保守原则取15000元/平来计算资金回收。,本项目定位,方案一 项目占地为全部红线范围内地块,方案一成本测算,方案一销售收入39亿元,方案二,用地为红线范围余杭塘河以南部分,方案二成本测算,方案二销售收入24亿元,两种方案税收比较,地块溢价带来两种方案下的税收差额为12144万元,两种方案经济概算结果对比,不考虑溢价带来的税收差额，从收益率来看，方案二优于方案一，如果考虑溢价带来的税收差额，两者的收益率几乎接近。但方案一涉及的工程量大，综合考虑两种方案，方案二优于方案一。,本地块可行性研究结论,本项目地处经济发达城市杭州本项目位于杭州大城西热点板块本项目处于大城西余杭组团（创新基地）的核心公共片区，有大量的配套和人群支撑本项目具有地铁配套优势本项目地处西溪湿地、五常闲林湿地的景观优势本项目具备价格优势方案二经济测算利润率在30%以上结论：该地块无论是从市场上还是从经济上都有很好的实施可行性,