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1、,东京北旧改项目调研报告|地块分析Feasibility reports,目录一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划2、地产发展3、经济现状4、人口发展及预测二、区域或板块市场土地市场发展情况三、住宅市场发展情况1、整体发展特点2、典型项目分析3、需求总量及预测4、价格及预测5、产品分析6、客户需求及特点7、竞争情况是否可进入结论,地块可行性分析第一部分 项目宗地属性解读 一、项目位置 二、区域规划 三、区域配套 四、用地现状 五、用地限制 六、经济技术指标第二部分 地块所属区域房地产市场分析一、区域房地产市场总体特征二、区域分产品类型供求关系三、区域主要在售项目及潜在供应分析四、区域
2、房地产市场价格走势第三部分 项目初步定位和开发建议一、项目发展初步定位二、分物业形态定位和运营模式建议三、产品初步定位和配比四、价格初步定位五、开发建设进程初步建议,|整体市场分析|,一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划,石家庄市现状及规划,石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口276.7万。石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为优越
3、，是国内外客商投资兴业的理想之处。在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心“为主导的支柱产业。,“中国药都”“全国纺织基地”“华北重要商埠”“北方特色农业区”区域性高新技术产业中心“,石家庄市交通便捷，高速公路、铁路发展迅速，未来与京、津、郑州、太原，济南形成一小时生活圈，石家庄正定机场已增设国际航线，年载客量达200万人次，为城市发展创造了良好的交通条件。,石家庄占据“东出西联、乘南接北”的优越位置，具有成为京津冀都市圈第三极、京津向中西部辐射的“第一中枢”的巨大潜力。,一、区
4、域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划,石家庄市现状及规划,石家庄市城市总体规划(20102020年),发展方向：石家庄将为京津冀的第三极，城市发展建设投入力度逐年加大。目前，石家庄市政府已经明确了石家庄“三个中心区”的发展定位，东开发区位于政府规划的“一城三区三组团”中的东部工业区，将来会形成独立的商务中心区，成为石家庄城市发展的第二级。,一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划,市域：17县市，15848平方公里，1060万人,都市区：市内五区加正定、鹿泉、藁城、栾城，2657平方公里538万人,中心城区：规划建成区，287平方公里，300万人,区域及区位：石家庄国家高新技术产业开
5、发区位于河北省省会石家庄市分东西两园，东园位于市区东部，西园位于市区西南部。项目地块所在地为石家庄国家高新技术产业开发区的东开发区。东开发区区位：东至东三环，南至南三环，西至京珠高速公路，北至307国道，辖区28个村、3个居委会，行政区划面积约75平方公里，规划面积60平方公里，建成区面积达19平方公里。沿革：石家庄高新技术产业开发区是1991年3月经国务院批准设立的首批国家级高新区之一，1992年正式启动建设，目前已形成了“一区三园”的总体格局。交通：道路系统：三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通。公交系统：快32路、51、79、28、553等路公交通过此地。地铁系统：根据地铁规
6、划将首先启动轨道1号线西三环至东部产业区段，沿长江大道通过。机场直线距离，可达性强。,项目地块所在地为石家庄国家高新技术产业开发区的东开发区。,一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划,石家庄市,石家庄商品住宅市场从2004年开始飞速发展，2008年石家庄全城启动旧村及旧城掀起了石家庄城市改造的高潮，虽恰逢世界范围的经济危机，市场遭遇寒冬，但是全市新建住宅售价由2004年3500元涨到5000元/，新开工住宅、商业面积猛增。2009年随着经济的复苏，石市房地产市场开始解冻，尤其在后半年伴随恒大、万达等地产巨头进入石家庄，市场出现购销两旺的形势。2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一
7、年，石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验，但在旺盛的市场需求支撑下，无论成交量还是供应量均未受到实质性影响，较2009年都有大幅度的增长。2010年石家庄商品住市场可以用以下两个关键词来形容：调控重压下逆势而涨、旺盛需求下供不应求。2010年1月至11月，石家庄商品房累计上市面积为561.42万平方米，同比增长26.67%；其中商品住宅累计上市372.92万平方米，同比增长9.61%。分季度来看，2010年石家庄商品住宅供应面积呈现递减的趋势。2011年至今随着国家层面不断收紧的宏观调控政策的出台，加上石家庄正式出台限购令，市场成交量下降明显，但是市区二环内以恒大华府、万达公馆为代表的优质楼盘，
8、销售依旧火爆，调控影响有限，整体市场售价依然小幅上涨，目前二环内均价达到6000元/但上涨势头不再强劲。,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,2008-2010石家庄市商品房与商品住房上市量,2009年1-12月，石家庄市区商品房成交面积494.65万平方米，商品住房432.05万平方米，同比分别增201.41%、252.41%；2010年1-12月，石家庄市区商品房成交面积512.83万平方米，商品住房422.74万平方米，同比分别增长3.68%、-2.15%；2011年1-3月，石家庄市区商品房成交面积127.61万平方米，商品住房9
9、3.27万平方米，同比分别增长14.39%、-2.81%。,石家庄房地产市场,2010年底以来，商品住房成交同比负增长，与政策调控有很大关系。,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,石家庄2010年整体月度成交随传统规律波动变化，整体呈上升趋势；2011年2月后成交下滑严重，2011年3-5月同比有所增长。与2009年相比，成交同比增幅放缓，成交后劲缺乏。,2010年商品房月成交量在3068万之间，月均成交量约34万；2011年1-5月成交量在1575万之间，月均38万，但35月明显低于月均值。,石家庄房地产市场,2010年，刚需和改善性需求占80%以上,从2010年1-12月份登记销
10、售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的77.12%2010年，刚需、改善、投资分别占到52%、32%、15%，投资人群的初步显现规模。,2010年消费者购房目的趋势变化,2010年成交单套面积情况,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,石家庄房地产市场,消费者购房目的,消费者购房首选户型,自住占主流，120平米以下户型受青睐，市场处于良性,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,石家庄房地产市场,桥西区行政、高校聚集区，文化气息浓，二环内开发较成熟，二环外尚有一定供应量，片内教师、行政企业人员偏向于本区置业；新华区往西、往北是住宅开发方向，产品档次较高
11、。,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,石家庄房地产市场,桥东区是批发、物流等商业服务业发达地带，住宅放量主要来自旧城改造，产品形式多样；长安区是市政府所在地，也是老工业区，住宅供应主要来自产业退出及城中村改造。,一、石家庄区域市场发展及潜力研究2、地产发展,石家庄房地产市场,裕华区东南高校区，较宜居的区域之一，道路等城市基础设施完善，住宅供应量大，价格水平高。后续供应量往东南发展；开发区板块依托城市快速道路、城市向东发展的带动以及产业集聚效应，形成新兴中低密度居住区。,一、石家庄区域市场发展及潜力研究2、地产发展,石家庄房地产市场,开发区板块依托城市快速道路、城市向东发展的带动以及
12、产业集聚效应，形成新兴中低密度居住区。开发区在2009-2010年住宅土地供应较少，在售项目多为前几年的土地存量，及旧村改造项目，预计2011年后随着几个大体量的旧村改造项目实施，开发区的住宅市场迎来一个高峰期。,石家庄房地产市场,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,项目地块,2010年至今，石家庄商品房市场供需基本平衡。2010年至今，石家庄商品住宅市场成交以解决自住为主，投资比例不大。2010年至今，石家庄市区主流房价多在6000元/以上，房价处于微幅上涨阶段。,小结,石家庄房地产市场,一、区域或板块市场发展及潜力研究2、地产发展,一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状,石
13、家庄做为内陆省会城市，整体经济能力落后于京津城市，但是石家庄的增长速度快于全国平均水平。截至2010年底，东开发区区内共有各类企业2000余家，其中工业企业650家，外商投资企业72家，高新技术企业98家。东开发区初步形成了生物与现代医药、电子信息、先进设备制造和现代服务业四大主导产业。2010年，开发区销售收入超50亿元的企业集团达到5家，超10亿元的企业30家，超1亿元的企业100家。在全市高新技术产品销售额中，中小型企业所占的比重保持在25%左右。,石家庄、东开发区经济现状,一、区域或板块市场发展及潜力研究4、人口发展及预测,2010年，石家庄市常住人口约1016.4万人；石家庄市区常住
14、人口276.66万人；石家庄高新区16.2万人；石家庄市人均GDP逐年增长，2010年突破5000美元；城镇居民人均可支配收入达到18268元；石家庄高新区人均GDP高于5000美元。截止到2009年，高新区从业人员达到80673人，目前预计达到10万人左右。,人口预测：到2015年，高新区人口将达到17.65万。【16.2（1+9%）=17.65 注：2010年-2015年开发区城镇化率约增长9%】,石家庄、东开发区人口发展,2010年成交地块产生400万左右住宅供应量，与近年均成交量相当,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地成交情况,石家庄、东开发区土地市场,2010年石家庄市国土资
15、源局国有建设用地使用权公开出让，共六批，涉及51宗土地；其中，工业用地共10宗，总面积为340684.977平方米，约合511亩；住宅用地（含商服住宅）共30宗，总面积为1967778.289平方米，约合2951亩；其他用途土地（含商服、娱乐等）共6宗，总面积为118656.146平方米，约合178亩。,截止2010年12月31日，已有42宗成功出让，1宗流拍，总成交额为96.4938亿元。其中，以土地起始价出让的土地共35宗，高于起始价出让的土地有7宗。,2011年上半年，石家庄市场虽以“补票”为主，但却频现“流拍”。将2010年12月挂牌、2011年1月进行出让的8宗地块计算在内，2011
16、年上半年共成功出让23宗，流拍4宗，还有2宗暂停出让。涉及住宅用地16块。出让的地块总面积约1053亩，成交总价为27.398亿元。,2009-2010年高新区（东开发区）土地成交情况（部分）,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地成交情况,2009年、2010年，东开发区土地成交以工业、商业用途土地为主，没有住宅用地成交。,2010年高新区（东开发区）土地成交情况（部分）,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地成交情况,2011年石家庄土地成交情况,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地成交情况,石家庄房地产进入平稳发展期，未来市场竞争压力较大；商品房价格逐年增长，但受调控政策影
17、响，价格变化平稳，整体市场仍处于较快发展期；高新区板块位于城市新兴区域，发展潜力较大，城市规划利好，未来发展前景比较广阔；但值得关注的是，高新区珠江大道以南开发程度不高，有较多土地资源；高新区高层产品在单价、总价方面低于市场平均水平，但销售速度较快；未来房地产市场将向成熟化方向发展，品质化时代即将来临。,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,石家庄、东开发区住宅市场,同祥城,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析（同祥城）,同祥城优势卖点,首席国际花园社区，高端聚合之地中心园林景观，高雅唯美空间5000平米的超豪华五星级会所 完善市政配套 高尚生活圈,同祥城,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析
18、（同祥城）,户型设计：40-140平米 户型不等，主力户型为90-120平米。,c-07户型2室2厅1卫1厨,c6户型1室2厅1卫,G户型3室2厅1卫,同祥城,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析（同祥城）,推广营销：,综述：,项目紧邻开发区最繁华的天山大街，周边医疗、购物、娱乐、金融等配套一应俱全。社区内10000平米的超大景观湖和5000平米的超豪华五星级会所为社区居民提供了前所未有的休闲、娱乐、健身场所。这些因素彰显了同祥城地中海风情独特的品质。,同祥城,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析（同祥城）,恒大绿洲,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析（恒大绿洲）,恒大绿洲优势卖点,东南水系
19、、中心公园和森林公园5000余平米豪华会所，内置恒温游泳馆、桌球室、乒乓球馆等，搭配瑜伽馆、健身房、阅览室、形体舞馆等休闲配套国际双语幼儿园、贵族小学3万余平米的国际风情商业街,恒大绿洲,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析（恒大绿洲）,户型设计：90-145平米 户型不等。,2室2厅1卫1厨90.25,3室2厅2卫1厨132.76,3室2厅2卫1厨116.72,恒大绿洲,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析（恒大绿洲）,推广营销：,综述：,石家庄恒大绿洲，位于石家庄市槐安路东延线，毗邻轻轨3号线、中心公园和森林公园两大城市绿肺，经典欧陆风格是其吸引顾客的一大亮点。,恒大绿洲,三、住宅市场发展
20、情况2、典型项目分析（恒大绿洲）,三、住宅市场发展情况3、需求总量及预测,2010年1-12月，市区商品房成交面积512.83万平方米，商品住房422.74万平方米，同比分别增长3.68%、-2.15%；商品住房供求增量比=1：1.03，商品住房能够满足群众的购房需求。预计2011年需求总量与2010年需求量相当，商品住房需求量在400万平米左右。,三、住宅市场发展情况4、价格及预测,开发区房价在2000元/平米-6000元/平米不等，主力区间在3000-4500元/平米之间。从石家庄房地产市场来看，价格将会在波动中上升，不排除部分项目因为资金链问题有降价的可能。,2011年石家庄商品住宅市场
21、将会呈现如下特征：房地产调控政策将继续收紧；房价上涨压力进一步增大；市场需求较为强劲，供不应求现象将再度出现；楼市板块将进一步细化；城市扩容将吸引更多品牌房企入驻，市场竞争更加激烈。2011年石家庄住宅市场价格涨幅放缓，预计全年在5%左右，至年底全市二环内均价将达到6300元/。,三、住宅市场发展情况5、产品分析,石家庄2008年以后二环内的住宅产品主要形态有：高层住宅、商住公寓、多层住宅为主，花园洋房及别墅主要集中在三环以外的鹿泉、正定、栾城、藁城四个城市组团及与石家庄市相邻的元氏、平山县区域。商品住宅市场以高层住宅为主，约占整个住宅市场供应量的90%，公寓约7%，多层约3%户型区间在402
22、00平方米之间，80-100平方米占约70%，80平凡米以下占约10%，100平方米以上占约20%2010年以前，住宅市场产品多以毛坯房为主，2010年后住宅市场出现精装房，目前在售的高端住宅多以精装方为主，今后的产品供应趋势趋向精装房。开发区的产品类型有高层、小高层、商住公寓、多层、洋房，部门办公楼。,三、住宅市场发展情况6、项目客户需求及特点,2010年石家庄楼市虽然遭遇了前所未有的调控力度和密度，但是市场需求并未收到实质性影响。整体来看，2010年石家庄商品住宅市场需求比较旺盛，主要以刚性需求和改善型购房者为主，投资性需求基本保持在15%左右。首付不足和可选择房源不足成为困扰消费者的两大
23、问题。自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位。调查数据显示，46%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，38%的受访者是为了改善居住条件。数据同时显示，13%的的受访者表示购房用于保值投资。可见，在2011年通胀加剧预期越演越烈的情况下，部分市民选择将资金投向不动产进行保值增值。开发区购房客户主要是自助为主，其次是投资，购房客户只要看中开发区的发展潜力及高起点的市政配套。,从整个石家庄区域看，随着市内四区的旧城旧村改造加速，西部山前、正定新区的兴起，对于整个市区范围内以及周边的潜在客户，可供选择的区域及楼盘大增，选择空间进一步加大，对市内部五区来说，对于购房客户的吸引力在趋向均等，不再像
24、前几年表现的不平衡。今年政府加大了保障房的建设力度，在一定程度上会影响部分购房者对于房价下调的预期。石家庄开发区的赵村改造、周通改造、西仰陵、中仰陵改造，2011年开发区全年的住宅上市量约为100-120万平方米左右，从目前各项目销售情况看，去化率较高，说明市场供求基本平衡。,三、住宅市场发展情况7、竞争情况,四、未来市场预期1、未来房地产市场走势及进入建议,品牌房企新盘开发速度不减仅以恒大地产为例。2009年8月，恒大地产19.3亿夺得石家庄当年“地王”之后，在省城的土地储备不断扩大，今年到目前已经有恒大城、恒大绿洲、恒大雅苑、恒大金碧天下4个项目同时在售，开发速度丝毫没有受到市场的影响。据
25、了解，恒大地产在石家庄的土地储备仍在快速增加。与此同时，包括恒大、万达、华强、广厦、保利、金地等在内的一线的品牌房企，还在不断进入石家庄。这些房企的全新项目，经过了一年甚至更短时间的开发，有望在下半年集体亮相，可见河北市场上的主流上市房企，动作未因调控变慢。下半年楼市供应或“井喷”据本报快乐购房俱乐部的监测数据，仅仅石家庄，7月将有10多个新项目开盘销售，其中一半以上项目是首次开盘的纯新盘，其余均为老项目后期开盘。根据统计，下半年石家庄全市约有30个项目开盘。业内人士预计，下半年刚刚开始，新盘供应量就将迎来“高峰期”。购房者观望情绪将进一步加重不排除中小开发商因为资金压力降价的可能性多数开发商
26、销售压力增大,|地块可行性分析|,地块位置：项目位于石家庄开发区东京北村，属于旧村改造项目。地块现状：地块现在为村落，居民房、工厂和部分农田、道路，共有居民1100户，人口4000人。旧村占地615亩。地块四至：北至河北化工学院；南至耕地；西至耕地；东至耕地周边现状及配套：项目周边东南方向与环城水系、学校有河北化工学院，目前该村周边2公里内商业配套较少。,第一部分 项目宗地属性解读 1、项目概况,高新区（东开发区）面积扩大、规划利好、政策倾斜，将带动区域基础设施的建设，将成为高素质人口聚集的石家庄高端居住区,规划利好一：高新区政策区面积由15.53平方公里扩大到约70平方公里，辖区28个村、3
27、个居委会，行政区划面积约70平方公里，规划面积60平方公里，人口16.2万人。,规划利好二：中央商务区建设。汇集知名企业100家以上，京南的区域总部经济中心。城市中心CBD的延伸，承载着城市副中心的金融办公、商业购物、文化娱乐、休闲游憩等功能，是高新区近期开发建设的重点地段，项目建成后将成为石家庄高新区的地标街区和城市名片。,第二部分 地块所属区域房地产市场分析2、区域规划,石家庄东开发区,高新区石家庄新兴产业聚集地，道路、市政配套设施尚处于逐渐完善阶段，近年来随着国际型企业的进驻及地产市场的东拓处于快速发展期。,第一部分 项目宗地属性解读 3、用地限制,容积率3.0以下 建筑高度不超过100
28、米,4、经济技术指标,用地性质：旧改项目占地面积：750亩建筑面积：1250625平米容积率：2.5,依托于有利规划，高新区近年项目供应量较大且区域集中，未来区域生活氛围浓郁；未来住宅市场的供给主要是区域内的旧村改造。随着开发区道路、交通、水系公园等基础设施配套的大大改善，未来开发区的居住环境将有质的飞跃，将会吸引更多的主城区的消费者前来置业。根据对开发区未来的住宅预测每年将近有100-120万平方米的实际供应量。从目前代表的楼房的销售情况看，去化率维持在约90%的水平，销售情况良好。,石家庄东开发区,第二部分 地块所属区域房地产市场分析1、区域房地产发展总体特征,第二部分 地块所属区域房地产
29、市场分析2、区域分产品类型供求关系,商品住宅市场以高层住宅为主，约占整个住宅市场供应量的90%，公寓约7%，多层约3%户型区间在40200平方米之间，80-100平方米占约70%，80平凡米以下占约10%，100平方米以上占约20%。开发区的产品类型有高层、小高层、商住公寓、多层、洋房，部门办公楼。,同祥城舒适型首置、普通改善客户均为目标客群,恒大绿洲主力户型为二居、三居，以普通型、舒适型改善型客群为主，舒适型首置客群较少，纯南向户型较边户销售情况佳,开发区现有项目23个,2010年石家庄市成交地块产生400左右住宅供应量。考虑到诸多因素，预计未来3-5年内，石家庄市将有超过1000万平米住宅
30、问世；东开发区将会有超过400万平米住宅面世，预计东开发区产生近40000套住宅。,重点项目：恒大绿洲（50万平方米）同祥城（140万平米）周通改造项（80.65万平米）西仰陵改造项目（14万平方米）石门福地（20万平方米）,三、住宅市场发展情况3、区域主要在售项目及潜在供应分析,石家庄开发区的赵村改造、周通改造、西仰陵、中仰陵改造，2011年开发区全年的住宅上市量约为100-120万平方米左右，从目前各项目销售情况看，去化率较高，说明市场供求基本平衡。,第二部分 地块所属区域房地产市场分析3、区域主要在售项目及潜在供应分析,2009年-2011年可见土地供应占地面积176万平方米，建筑面积4
31、12万平方米,石家庄东开发区,第二部分 地块所属区域房地产市场分析3、区域主要在售项目及潜在供应分析,石家庄东开发区,高新区首批城中村改造范围大，土地供给量较大,目前，高新区内有9个村，旧村占地近4000亩，居住6900户，25000多人。从2006年开始到6月底前，计划完成小岗上旧村全部拆迁任务；同时完成长江大道沿线郝家营和南庄的拆迁任务和留村段长江大道两侧纵深150米的拆迁任务，启动郝家营等5个村的拆迁改造工作。计划将用3年时间完成小岗上、留村、周通、赵村、南庄旧村改造工作，实现“三年大变样”；用5年时间完成小西帐、北庄、大西帐、郝家营旧村改造工作。预计到2012年，9个村庄全部改造完毕。
32、,城中村改造,第二部分 地块所属区域房地产市场分析3、区域主要在售项目及潜在供应分析,石家庄东开发区,同祥城舒适型首置、普通改善客户均为目标客群,整体规划别墅、洋房、高层，针对客群较为广泛，一期首推高层户型配比如下,客群主要来自开发区本地，占比约为60%，藁城客户占比约为30%，其余为长安区、裕华区客户，他们大多看重开发区环境好，适合居住，性价比也高，不太关注外立面风格等。,第二部分 地块所属区域房地产市场分析3、区域主要在售项目及潜在供应分析,石家庄东开发区,恒大绿洲主力户型为二居、三居，以普通型、舒适型改善型客群为主，舒适型首置客群较少，纯南向户型较边户销售情况佳,改善型客群比例较大，约7
33、0-80%，首次置业约20-30%，三居、四居基本面向改善客群，二居基本面向三类客群：二次改善(35-45岁)+年龄较大、资本积累到一定程度的首次置业(30岁左右)+养老(含子女为父母买的)(40-50岁，子女约25-35岁)；,第二部分 地块所属区域房地产市场分析3、区域主要在售项目及潜在供应分析（SWOT分析）,STRENGTH,WEAKNESS,THREAT,OPPORTUNITY,1.天山集团品牌优势；2.临近环城水系、泊水公园；3.知名建设设计及园林景观公司打造；,1.目前交通状况一般；2.周边配套缺乏；3.预计项目较周边价格要高，排斥一部分客群；,1.轻轨6号线规划；2.区域改造速
34、度加快；3.规划东部为工业产业利区，带动区域发展及人口增加。,1.目前距离市区较远，客户对该区域认知度较差；2.国家调控政策可能进一步趋紧；3.限购政策影响明显；,项目SWOT,第二部分 地块所属区域房地产市场分析4、区域房地产市场价格走势,同祥城房价走势,香江岸房价走势,和合美家房价走势,恒大绿洲房价走势,石门福地房价走势,石家庄高新区（东开发区）各楼盘均价相比差别很大，房价与项目区位、楼盘品质、开发商品牌、周边配套等有紧密联系，整体市场楼盘均价在2500-6000元/平米之间。其中，以3200-4000元/平米左右的楼盘居多，5000元/平米以上的楼盘只有恒大绿洲、同祥城及卓达星辰项目。,
35、休闲、现代、水景、健康、中高档社区花园洋房+高层+社区商业,第三部分 项目初步定位和开发建议一、项目初步定位,第三部分 项目初步定位和开发建议二、物业形态定位和运营模式建议,解读,根据东南水系走向以次由南向北分四组团，建设电梯花园洋房、高层、回迁区、集中商业区可在项目区内规划整个组团，营造舒适、文明、健康的的居住环境，与东南环城水系的优美自然环境呼应。临东南环城水系沿线可错落打造精品高档的低密度电梯洋房住宅，提升整个社区的品味。,天山大街,环城水系,高层350亩,回迁安置房、保障房等共计215亩,泊水公园,花园洋房共计150亩,大商业35亩,第三部分 项目初步定位和开发建议三、物业产品初步配比
36、,第三部分 项目初步定位和开发建议四、价格定位,是否可进入结论风险分析价格测算成本利润测算可行性结论,风险分析,区域放量大，竞争激烈，加大开发风险。,国家宏观政策趋紧，房地产调控力度进一步加深，对房地产市场造成不小的冲击，从目前情况来看，政策有进一步趋紧的可能。限购政策影响。,项目建议：该项目属旧村改造项目，该村旧村占地规模大，除去回迁占地后，可开发用地可观。项目地未来区位优势突出，地段土地升值空间大，是理想的战略储备项目,通胀加剧进一步加深整体经济风险，对房地产市场产生不利影响。,初步测算，理想利润率在14.86%，利润率较高。,市场性风险,其他风险,政策性风险,资金性风险,投资产出性风险,
37、一次性投入资金较多，可能对公司资金流产生一定影响，影响公司战略布局。,风险分析,测算基本数据,测算方法：该项目属旧村改造项目，参照石家庄其他旧改项目的开发模式，旧村改造中，在经确定旧改范围后，除去该村旧村回迁安置占地以外的土地为开发商开发用地，开发用地的挂牌地价确定是主要是组成是拆迁补偿安置旧村村民所有发生的总费用，另加上政府在土地交易过程中应收的费用。挂牌地价的90%为旧村拆迁安置总费用。,成本利润测算,可开发用地为500亩时：毛利润率：28.54%成本倒推地价为：306万/亩。高层 6000元/小高层 7500元/底商 7000元/大型商业6000元/注：详见下表,结论,该村占地多约615亩，回迁占地与可开发用地比为3/7，根据近年来石家庄旧改项目的经验判断，该旧改项目能实现盈利。因是旧改项目暂不能明确规划的技术指标，根据保守推定，经初步概算项目毛利润为29.47%，净利润为9.61%.该项目处于初步的接触阶段，较为准确的测算，还需通过深入的洽谈，待确定了正式的合作开发协议后方能确定。结论：该项目可作为公司的重点储备项目，深入跟进，积极推进同该村的谈判，寻求通过别的途径提高该项目盈利水平。,|THE END|,
