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1、第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税,第一节 房产税法,一、基本原理（一）概念 以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人征收的一种财产税。（二）特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税；2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。,二、纳税人,由房屋的产权所有人缴纳，即在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权所有人主要包括国家、集体和个人。1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。,2、产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。3、产权所有人、承典人不在房
2、产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。5、无租使用其他单位房产：按照房产余值代缴房产税。从2009年1月1日起，外企以及外籍个人，缴纳房产税。,三、征税对象,以我国境内用于生产经营的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，也一并征税。房地产企业建造的商品房，在出售前不征房产税，但对出售前企业已使用、出租、出借的商品房按规定应征房产税。生产经营的房屋包括：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产。,四、计税依据与税率,（一）总体规定 房产税的计税依据是房产的计税余值或房屋的租金收入。,（二）
3、具体规定,1、从价计征：房产余值 计税余值是依房产原值一次性减除10%-30%的余额。税率为1.2%。房产余值=应税房产原值*（1-扣除比例）没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。,注意：,（1）投资联营的房产 1）投资者参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值计算纳税；2）以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按租金收入计算。（2）融资租赁房屋，按房产余值计算缴纳。,（3）关于附属设备和配套设施的计税规定 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入原值征税。对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的价值；对于
4、容易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入原值。（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。,2、从租计征 房屋的租金收入，税率为12%。目前，个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4%征收。,五、应纳税额的计算,应纳税额=计税余值*1.2%=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%或：=租金收入*12%（4%）,例：某企业的经营用房原值5000万，按照规定允许扣除30%后的余值计税。应纳税额=5000（1-30%）1.2%=42万,例：某公司出租房屋3间，年租金收入30000元。应纳税额=3000012%=3600元,六、税收优惠（见
5、265267页）,下列房产免纳房产税：1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人所有非营业用的房产；,5、中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征；6、经财政部批准免税的其他房产。如房屋大修停用半年以上，在大修期间免征房产税。,例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009年4月底乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的月租金10万元。按原值减除2
6、0%的余值计税。计算该企业当年应交的房产税。,七、征收管理,1、纳税义务发生时间 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳；纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的次月起缴纳。,2、纳税期限 实行按年征收，分期预缴的征收方法。3、纳税地点 房产所在地的税务机关。4、纳税申报,第二节 城镇土地使用税,它是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、特点 1、征税对象是国有土地；2、征税范围广；3、实行差别
7、幅度税额。,二、纳税人,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。,1、拥有土地使用权的单位和个人 2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的实际使用人、代管人3、权属纠纷未解决的实际使用人 4、使用权共有的共有各方,二、征税范围,城市；县城；建制镇；工矿区的国家所有和集体所有的土地。,自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地、应按规定缴纳
8、城镇土地使用税。自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。按应税款的50%征收。,三、计税依据,纳税人实际占用的土地面积，计量标准为每平方米。实际使用面积按下列办法确定：1、由省区市人民政府确定的单位组织测定的土地面积，以测定面积为准；2、未测量的，但有土地使用证，以证书的面积为准；3、无证书的，按自行申报的面积，发证后调整,四、税率,定额税率土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 对经济落后的地区,税额可适
9、当降低,但降低额不得额超过规定最低额 的30%；经济发达地区，可提高税额，但要报财政部批准。,五、税额计算,应纳税额=实际占用土地面积(m2)适用税率,例：某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米(公司与机关的占用比例为4：1)，该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。该公司应纳城镇土地使用税？20004/55=8000（元）,六、税收优惠,法定优惠 下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）
10、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。,省、自治区、直辖市减免优惠：1、个人所有的居住房屋及院落用地；其他见教材275页。,例：甲国有企业生产经营用地分布于A、B、C三个区域，A的土地使用权属于甲，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B的土地使用权属甲和乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各占一半；C面积3000平方米，甲一直使用但土地使用权未确
11、定。A、B、C每平方米的土地使用税为5元。甲应纳多少土地使用税？解：,例：某企业2009年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。2009年的上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起将原值200万、占地400平方米的仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。当地城镇土地使用税每平方米4元，房产计税余值的扣除比例20%。要求：（1）该企业2009年应纳城镇土地使用税。（2）该企业2009年应纳房产税。,七、征
12、收管理,（一）纳税义务发生时间购置新建房交付使用的次月 购置存量房产权证签发的次月 开发企业自用等使用或交付使用的次月纳税人出租、出借交付房屋的次月 新征用耕地批准之日起满一年(次年)新征用的非耕地批准征用的次月开始自2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止纳税义务的，应截止到土地权利发生变化的当月末。,（二）纳税期限 按年计算，分期预缴（三）纳税地点 土地所在地,第三节 耕地占用税法,一、基本原理（一）概念 耕地占用税是对占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人，就其实际占有的耕地面积征收的一种税。是对特定土地资源占用课税。,（二）特点 1、兼有资源税和特定行为税的性质。2
13、、采用地区差别税率。3、在占有耕地环节一次性课征。4、税收收入专用于耕地开发与改良。,二、纳税义务人,占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。,三、征收范围,包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。耕地，是指用于种植农作物的土地。,四、应纳税额的计算,（一）计税依据 以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。（二）税率 1、人均耕地不超过1亩的地区（
14、以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；4、人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。,经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的50%。,（三）应纳税额的计算,应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）*适用定额税率,例：某市一企业占用20000平方米的耕地用于工业建设，所占耕地适用税率为每平方米20元。应纳税额=20000*20=400000元,五、税收优惠,（一）免征耕
15、地占用税 1、军事设施占用耕地；2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（二）减征耕地占用税 1、铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。2、农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。,农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。,六、征收管理,耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。,
