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1、,政策研究,房地产政策调整与优化步履维艰八成地方调控政策松动，符合中央基调未被叫停存款准备金率与利率双下调，旨在保增长合肥四大行表示利率优惠暂“无戏”一线城市豪宅政策影响分析,政策环境分析,2012年5月24日，社科院发布房地产蓝皮书，认为今年将是房地产企业最难熬的一年，从紧的调控政策不会动摇；然而，在市场表现方面，3月以来一、二手房市场的交易量都明显增加，市场看似出现回暖趋势，其实是以价换量的结果；,政策环境,2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，在“保增长”的目标压力下又要实现“抑制投资投机性需求”的中心任务，调控政策调整与优化步履维艰。,一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场
2、形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。,保增长压力增大,经济增速回落,生产领域投资赢利下滑,民营经济经营环境困难,美欧经济复苏乏力,资本市场制度有待突破,居民闲置资本缺乏投资渠道,资本流向房地产领域,宽松量化货币政策,闲置货币充足,2011年8月以来，33城出台楼市新政，仅5个被叫停，八成地方调控政策松动,政策调整,本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，调控格局未变；各地方政策预调微调目的在于保持市场活跃度。,叫停政策一览,超八成地方新政内容主要集中在支持刚需方面，由于符合“保证房地产
3、健康平衡持续发展”思路，因而被通过或默许。,政策调整,新政一览,政策方向/金融政策/存款准备金,政策对于自住性需求支持力度将逐渐加大，引导自住性住房消费适度增长，调控措施将进一步体现差异化、精准化，存款准备金率下调并不代表房地产调控放松,5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，将释放银行体系流动性约4000亿元。,下调存款准备金率因素分析,存款准备金率微调,使得资金面更加宽松,在理论上对于房地产市场是利好。但是在中央要求房地产调控不放松的前提下,信贷资金的投向会被严格限制,不一定能流入到房地产企业,因此未必会对房地产市场产生实质影响。,通胀率回落，通胀压力缓解，使央行
4、在调整货币政策时有了更多腾挪的空间；近期经济增速减缓,为了防止经济出现大幅下滑,央行调整货币政策,以保持一个相对宽松的资金面。政策的微调也与银行信贷增速的下降有一定关系。,存款准备金率历次调整一览,三年半来央行首次降息，旨在调整内需稳定经济增长，意味着利率市场化再进一步。,6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整，这是3年半来央行首次降息。,下调存贷款利息因素分析,宏观政策利好将在下半年继续刺激刚性需求释放，6月乃至7月刚性需求释放减弱的可能性降
5、低。降息会对犹豫是否入市的贷款购房人有一定的刺激作用，预计六月底之前将会迎来房贷市场的交易小高峰。,降息意在保经济增长，目前国内经济增速放缓，经济下滑的状态比较明显，此时央行下调利率主要是针对宏观经济采取的措施，即将出台的5月份宏观经济数据将进一步反映经济放缓的趋势。从目前的信贷规模来看，25个基点的降息将至少为贷款方减少1450亿元的利息支出，这对于整体经济来说，不啻为一个好消息。融资成本的降低，加上近期财政政策的不断配合，中国经济将在第二季度见底，并从第三季度回升，中国年经济增速将至少保持8%,政策方向/金融政策/存贷利率,房贷政策,合肥四大国有银行首套房贷自4月11日回归基准利率，在其他
6、城市首套房贷利率收紧的情况下，合肥四大行表示利率优惠暂“无戏”，首套房贷维持基准利率不变。,尽管最近央行对金融机构下调了两次存款准备金率要求，但释放出的几千亿流动性并不足以令市场上的资金环境形成整体宽松，银行对外融资的资金成本并未因此有大幅度下降。另外，对于楼市来说，更多的影响还是来自国家宏观政策方面。,3,受政策影响，各大城市均受不同程度波及，系统风险难以避免,投资客户比例在2012前普遍在40以上，有些项目甚至高达70。投资客活跃导致市场成交活跃。而2012年后投资客被挤压，比例下降到30以下。,豪宅产品受影响冲击较大。据统计，4月全市豪宅成交量与3月环比下降20%，此前豪宅市场成交下降并
7、不是特别明显。68%的客户明确表示将推迟购房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。,深圳,上海,楼市基本维持“成交缩量、房价下行”态势，受调控影响高端项目及实力雄厚的客户影响较大。特别200的中小户型受市场影响最为严重。,一线城市豪宅政策影响分析,北京,顶级及高端客户受到政策调控影响非常小，中高端客户（200-400万）为主的中间层受影响最大，风险承受能力低,在上海、深圳、背景等一线城市，住宅总价在3001000万元的购买者以投资客为主，调控的调控目标主要是针对这部分群体,中高端客户（可支付总价200400万元），七成认为现在不会购买，三成认为影响很大，但仍是潜在客户1.认为影响很
8、大，但仍是潜在客户比较关心贷款问题，这个会是置业的一个主要考虑因素夫妻，45岁左右，老厦门人，去过多个国家房贷为3年定期，利息调整影响很大。张先生，新西兰游学经历2.调控后不会购买有到鑫海湾现场看过，认为五缘湾位置太偏远，且目前房价太高、无法投资。陈先生，从事期货,顶级客户（可支付总价1000万元以上），普遍认为调控对自己置业没有影响我买房都是一次性付款，没有贷款。黄先生，父母家庭财产实力较雄厚对房贷不是太敏感，现在赚钱很容易，加上融资渠道也很多，无所谓的。曾先生，某服装公司董事长买房子有的是一次性付清，有的是50%个贷。贷款方面，相比菲律宾，内地利率更低，政策对买房没有影响。徐先生，菲律宾物
9、流公司老总，华侨,60%的高端客户（可支付总价5001000万元）看重房子品质，认为如果产品好，可以考虑购买国贸蓝海偿还了一半，以前购房贷款都已经还清了，个贷没有影响。网络创业者未来五缘湾片区楼盘还是可以买的，只要符合自己需求，就会立刻购买。张先生，期货行业,一线城市豪宅政策影响分析,从国内经济形势来看，稳增长的问题变得突出起来。房地产市场受两方面政策影响，一是宏观经济政策，二是房地产调控政策本身。“预调微调”并不等于楼市的宏观调控放松，“稳定增长”意味着：在一段时间内不会再出调控新政策，但今年下半年房价仍将以价换量。房地产领域存在政策微调空间，在遏制炒房需求的同时需要确保刚性需求；在实施稳健
10、货币政策的同时需要满足保障房建设的融资需求等。政策指向旨在投资客，投资客是豪宅的主要客源之一，从一线城市豪宅市场表现来看，政策调控严重抑制了豪宅的发展。,结论,全国市场,一级市场：土地持续低迷，流标率再度攀升二级市场：成交有限回落，价格振荡寻底三级市场：积压需求消化，成交稳中有降,房地产市场研究,合肥市场,土地市场：5月土地成交延续4月回暖之势住宅市场：推货量急增，市场存量房大,一级市场-土地市场,供求持续低迷 流标率再度攀升,13个重点城市数据显示，4 月份居住用地供求持续低迷，开发商购地保持谨慎。供应方面，除重庆大幅放量外，其余城市供应量依然偏低，延续今年以来的低迷状况。而成交则继续低位徘
11、徊，较今年前三个月均值缩减超过4 成。2012年前4月，13 城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约 25%、30%，均处于近五年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响，前四月 13 城市土地出让金同比大降约 40%。,成交有限回落，价格振荡寻底,30 个重点城市 4 月份新房成交量 1358 万平方米，环比下滑 14%；然而该成交量仍是 2011 年调控以来的次高点，成交量同比增幅也达到了 25%。2012年4 月的月均成交值与 3 月的月均成交值基本相当，表明市场连续两月回暖。前期积压需求释放、相对宽松的信贷政策以及地方政府在公积金、普通住宅标准方面的放松仍是目前市场回暖的主要原因。,二级市
12、场-新房市场,供应大幅增加 供大于求再现,2012年4 月，各地新增供应继续大幅增加，7 个重点城市新增供应合计环比大增28%，基本接近去年调控后的正常供应水平，其中广州、深圳、成都的供应出现大幅放量，环比分别增长 89%、82%、128%。在供应大幅增加的情况下，之前供不应求的局面出现逆转，其中上海、广州、深圳、成都再次出现明显的供大于求现象，而广州、重庆、杭州供求则基本平衡。,二级市场-新房市场,三级市场二手房市场,积压需求消化成交稳中有降,随着积压需求的逐步消化，4月二手房成交量小幅回落。根据中原统计，4月六城市二手住宅成交面积合计326万平米，环比回落8.7%分城市来看，除成都由于7月
13、1日二手房交易将全面启动参考评估价系统计价征税收，4月成交量小幅增加外；其余五城市4月成交量均比3月有1成左右的回落。,三级市场二手房市场,成交同期相比急剧下降,近期新房市场供应开始加大，而且价格较二手房更为优惠，进一步分流了部分二手房客户。根据中原统计，今年4月六城市二手住宅成交面积与去年同期相当，部分城市略高于去年月均水平，但较2009、2010年的月均成交水平相比均有较大差距。,结论,三级市场,未来市场新房供应量大，整体呈供大于求状态。未来新房整体市场将持续探底，僵局难破。,一级市场,供求持续低迷，开发商购地保持谨慎，流标率再度攀升，土地市场震荡寻底,二级市场,受新房低价影响，二手房无论
14、是成交量较2009,2010年同期相比呈下降趋势，但相比2011年成交量小幅提升。,全国市场,一级市场：土地持续低迷，流标率再度攀升二级市场：成交有限回落，价格振荡寻底三级市场：积压需求消化，成交稳中有降,房地产市场研究,合肥市场,土地市场：5月土地成交延续4月回暖之势住宅市场：推货量急增，市场存量房大,土地市场,5月合肥土地市场延续四月回暖之势，合肥市区共计成交土1170.69亩，销售金额28.02亿元，而去年同期土地市场则为零成交。,一线房企逆市拿地5月份，万达、万科、碧桂园、绿地、苏宁八大著名企业瞄准土地市场积极储备土地资源。其中万达斥资46亿拿下东莞、广东高新、芜湖、昆明4宗地块，月初
15、绿地集团以20.9亿斩获济南西站7宗地块，并与月底再掷8.96亿收获大连金州新区四地块，而万科本月也在河北香河及合肥出资拿地。全国土地市场温度迅速传递至合肥土地市场有消息称，未来两年内保利地产会在合肥再拿两三块地。此外，绿城、海亮、绿地等大型房企也表示2012年内会在合肥继续拿地。一线房企拿地扩充土地储备将进一步搅热合肥土地市场。,临泉东路,朗溪路,创智坊,海洲景秀世家,静安新天地,京冠万城华府,恒大城,圣地亚哥,E1201,继江南花苑后，瑞泰在龙岗板块再下一城，与地块紧邻的京冠万城华府、创智坊等项目基本都以价格吸引客户，近来成交良好。,土地市场/瑶海区,招商地产签约瑶海区5月29日，在安徽省
16、与中央企业深化合作发展会议上，117家央企参与了此次大会，其中，招商地产签约瑶海区。除此之外，金地集团2011年来肥考察3次，访间传出进军合肥的消息。届时，招保万金有望齐聚合肥。,安徽省与央企深化合作发展会议,土地市场/高新区,继祥源4月竞得高新区地块后，富绅集团在其东南角购置另一商住地块，该区域规划为高新区西向发展的商业服务业中心，改善片区商业缺乏的现状。,百商则选择在大蜀山以南再购置居住用地，距离其另一项目百商又一城较近，根据在售项目后续货量及土地成交情况可以看到，习友路住宅的新增供应将呈现向西发展的特征。,土地市场/滨湖区,万科联合高速、喜悦物业摘得滨湖BH2012-10地块，此乃万科置
17、业继金色名郡、金域华府、滨湖万科城后在合肥打造的第四个项目，且是万科首次涉水商业操作。,BH2012-10,滨湖假日,建业智慧广场,滨湖世纪城,滨湖医院,BH2012-01,该商服用地为颂其房产首次在合肥拿地。,土地市场/未来供应,6月29日挂牌经营性地块信息，资料来源：合肥土地市场网，5月31日,S1203,S1204,住宅市场/供应分析,2012年1-5月的住宅市场供应累计数据来看，合肥住宅市场供应量相对往年下滑较为明显。2012年5月份滨湖新区推货量超2000套，领跑合肥市场，下半年预计滨湖新区新增供应仍将为合肥各区亮点。,5月滨湖新区项目集中入市，推货量超2000套，一改2011年新增
18、供应不足的局面，庐阳及蜀山区推货量仅随其后。,5月份，合肥九区商品住宅成交6699套，较之于4月份增加1584套，上涨三成，成交量创年后新高；2012年1-5月，合肥九区商品住宅成交面积累计242万方，同比上年下滑约20%；累计成交均价为6358元/平方米，较2011年全年成交均价略有上升。,住宅市场/成交分析/全市成交,5月合肥住宅市场大盘纷纷入市，中小高端楼盘紧随其后，周周千余套宅销量，住宅库存量现下滑趋势，合肥楼市红起一片。,住宅市场/成交分析/区域成交,蜀山区销售业绩继续婵连首位，滨湖区成交在非限购区中仅次于政务区，多个新盘入市，一改11年垫底的状态。,从区属销售可以看出，蜀山以140
19、0套位居九区榜首，占到了全市总销量21%；包河区紧随其后，卖出新房1002套，瑶海区954套。各区中，只有庐阳区销量较之4月有小幅下跌，其他八区均有不同程度上涨。,住宅市场/成交分析/户型配比,2012年5月合肥住宅市场成交中，三室占比最高，80-90平刚需产品为成交绝对主力，60平以下产品成交紧随其后。,数据来源：网上备案,住宅市场/存量分析,截止5月份，合肥楼市库存量已连续6个月超过5万套，高层占比超90%，蜀山区存量占比达四分之一。,住宅市场/价格分析,5月合肥住宅均价达6488.75元，环比上涨269.35元/，红五月成交均价高于“金三银四”。,限购令后的合肥楼市，之前一直保持“跷跷板
20、”模式房子卖得好，均价就下跌，5月楼市却呈现“量价齐升”局面，当合肥市住宅的备案均价达6488.75元/，环比涨幅达4.33%。主要原因是5月精装修房集中上市拉高了整体均价。譬如政务区5月住宅均价7316.95元/，为各区最高；另外，经过前几个月的热销，目前市场上的低价楼盘去化大半，整体均价因而出现上涨。,住宅市场/成交排名,2012年5月份，五大新区中有两大新区4大盘列入榜单，分别是政务区的保利香槟国际、滨湖新区的春晖园、中铁滨湖名邸、书香门第。滨湖新区三个入榜楼盘住宅成交量为477套，占据区域销量的72.27%，政务区的保利香槟国际以347套的成交量、34212.72平米的销售面积，稳坐月
21、楼盘销量冠军宝座。,新区项目领衔销售榜单，保利香槟稳居冠军宝座,蝉联,蝉联,蝉联,蝉联,推盘情况,合肥各区开盘中，庐阳区和滨湖新区抢眼，开盘数量领先；7000元以上的有9个，占总体开盘项目的38%，开盘均价整体回升。,区域分布：5月合肥共有11区域推出楼盘，其中庐阳区以5项目开盘领先其他各区，滨湖新区以4个住宅项目开盘紧追其后，蜀山区三家开盘位列第三。5月开盘量相比4月减少了6个项目，金三银四过后，合肥楼市开盘情况出现了变化。一直领先的蜀山区开盘数量落至第三位，滨湖新区项目集中入市，开盘量跃居第二。开盘价格：5月，合肥5000元以下（不含5000）的开盘住宅项目有2个，占整体开盘项目的8%；5
22、000-6000元（不含6000）的开盘住宅项目有6个，占整体开盘项目的25%；6000-7000元（不含7000）的开盘住宅项目有7个，占整体项目的29%；7000元以上的有9个，占总体开盘项目的38%，此次开盘的均价整体回升。,推盘情况,6月，合肥将有35家楼盘推出新房源，预计的入市房源量达到7000套。其中有8家是新盘入市。,瑶海、新站、蜀山、政务、庐阳等区域推盘量较大，在6月即将开盘的楼盘中，有不少目前已经开始认筹，为了吸引购房者，目前认筹的优惠幅度也比较大。,6月合肥部分纯新盘情况,5月住宅市场销量与价格齐飞，滨湖新区项目集中入市，推货量超2000套，一改2011年新增供应不足的局面
23、，庐阳及蜀山区推货量仅随其后。,土地市场,延续四月回暖之势，一扫去年同期土地市场“零成交”的阴霾，一线房企拿地扩充土地储备将进一步搅热合肥土地市场。,住宅市场,结论,豪宅价值研究,顶级豪宅价值共性分析及价格走势分析,中原对诸多城市豪宅案例进行研究，总结城市顶级豪宅的价值共性与价格走势特点,全国顶级豪宅多出现在一二线；下面将放眼全国一二线城市探寻价值共性与价格走势特点,深圳豪宅市场,卓越维港,三湘海尚,鸿威海怡湾,波托菲诺,上海豪宅市场,华府天地,汤臣壹品,世贸滨江,二线豪宅市场,杭州金色海岸,杭州西湖8号,价值共性分析,1,2,3,华府天地,4,汤臣一品高层,5,6,西湖8号公馆高层复式,金色
24、海岸高层复式,鸿威海怡湾平层,世茂滨江高层,4,汤臣一品高层复式,5,6,7,西湖8号公馆高层,金色海岸高层,卓越维港别墅,1,红树西岸,鸿威海怡湾别墅,2,世茂滨江高层复式,3,华府天地高层复式,7,卓越维港高层,40000,60000,80000,100000,120000,150,350,400,250,200,300,20000,450,500,1,2,3,4,5,6,7,7,面积（单位/平方米）,单价（单位/元/平方米）,1,2,3,4,5,6,8,8,三湘海尚高层,8,8,三湘海尚别墅,高层总价区间在7001000万左右,复式及别墅总价区间15003000万左右,国内一线城市豪宅价
25、格，总价约1000万元/套以上，约是普通住宅总价的6倍,价值共性分析,价格特征：单价突破了3万/价格箱体，顶级豪宅全国价格具有趋同性，与城市竞争力不相关；价格在普通住宅突破1万/，顶级豪宅实现了跳差，价格比1.3：1跳至2-4：1；物业特征：顶级豪宅物业类型两极化，主要以低密度别墅、高层为主；多层产品出现率较少；这与顶极豪宅地段稀缺相关；户型面积：高层物业户型主要以4房为主，面积以200平方米为主流户型；,全国价格趋同性；物业类型两极化；户型面积趋同性,价值共性分析,一线市场当豪宅到了一定价位的时候走价缓慢，走量速度也明显减缓；如：北京超过3万、上海超过5万、深圳超过3万，个盘量价差异更加明显
26、。,顶级豪宅价格临界点与销售速度研究结论可知国内一线城市豪宅价格达到一定值（北京3万，上海5万，深圳3万）之后，价格增长趋慢，消化速度明显减缓,价格走势,占地：65000 建面：130000 容积率：2物业类型：高层，别墅总套数：556套首次开盘时间：2008年8月开盘均价:25000元/现阶段均价：33000元/,典型豪宅个案：深圳卓越维港客户以高端自住换房需求为主，而产品以172平米舒适居家型4房销售速度最快，现阶段销售价格一直比较平稳。,2011年2月至今价格走势图,典型豪宅个案:深圳三湘海尚客户以高端自住换房、高端投资客及高端资产投资型客户为主，舒居170平米4房产品销售最快，开盘之后
27、价格一直较为起伏。,推售点评：首批单位推出项目中上单位，以3.5万/平米的价格入市，奠定了项目高价基础的同时，快速走量第二批快速推出项目高质素单位，以区域绝对高价奠定项目口碑。推少量单位造热销。借力前期高素质单位奠定的价格基础及美誉度，集中推出第三批、第四批中等素质单位，价量齐升。第五批单位正值市场拐动期，价升量跌。,三湘海尚最新价格走势图,价格走势,典型豪宅个案:深圳鸿威海怡湾客户以改善型刚性高端客户和高端资产投资型客户为主。销售价格从09年的35000元/均价一路飙升到现阶段的5500元/均价。,占地：52971.9建面：105900容积率：2物业类型：高层，别墅总套数：594套开盘时间：2009年12月29日,鸿威海怡湾最新价格走势图,价格走势,结论,价值共性,顶级豪宅价格约为当地普通住宅的6倍。全国价格趋同性；物业类型两极化；户型面积趋同性。销售价格与销售速度都有一个固定临界值。,价格走势,国内一线城市豪宅大多价格都是采取低开高走定价策略，后批房源价格普遍涨幅很大。由于一线城市顶级豪宅都具有极大的升值空间，吸引了较多的高端资产投资客。,The End.,
