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1、投资创业中心核心区C区3#、5#地块定位思路,2010年3月10日,研究思路,地块分析,市场分析,项目定位,客户描述,项目提升,地块分析,地块主要指标,其他相关要求 禁止在长阳路设置地块主要出入口 3#地块配设净菜超市、5#地块配设幼儿园,1.8的容积率限定项目发展的物业类型为：别墅+高层、多层小高层、纯小高层5740元/的高楼面地价限定项目不适合走低端产品。,地块指标启示,区域印象 洪塘工业区，以企业、厂房林为主，居住氛围先天较弱，豪宅产品将会有一定抗性。,洪塘街道北侧借助慈城新城、荪湖开发以旅游、居住为主要功能的区块,洪塘街道西侧偏南以工业厂房为主的科技产业园区,洪塘街道中心偏东区块以居住
2、为主要功能的江北新城,地块现状 地块东侧有天然河流经过，但本案地块呈东西长方形分布，沿河段较短；而附近有高压线经过，又对本案的沿河东向面产生不利影响。,高压线,环境配套 地块周边分布企业、厂房、职工宿舍等，且公交、银行、菜场等生活相关配套匮乏，缺乏社区应有的居住环境和氛围。,高压线,地块整体居住环境先天不足，难以支持豪宅类产品开发；地价因素需要我们寻找更优的产品以创造利润。,地块印象启示,区域规划项目位于宁波北门户，随着杭州湾跨海大桥建成、江北万达广场开建，其连接市区中心和杭州湾的作用逐渐增强，未来区域发展空间较大。,本案,北门户板块,洪塘中心区,姚江南岸,姚江北岸,江北连接杭州湾的门户，以物
3、流和外贸产业为区域主力经济。与中心城区南北联动，为处于中部的姚江北岸提供发展空间。,交通规划机场路北延工程，形成高速环路快速环路主干道路网络，从市区机场路沿线驱车到地块只需10多分钟车程，大大拉近项目与市区的距离。周边道路通达性较好，远期轻轨4号线的规划，也提供了一定的投资想象空间。,地块未来有较大的发展预期，合理的产品入市将获得较大的市场机会。,地块机遇启示,从地块启示得出项目定位的初步思路,较高的地价排除了本案走低成本竞争的道路，虽然有规划交通利好，但周边环境的制约，使项目单纯走高端路线的风险极大，梳理思路，既要创造较高销售单价，又要降低风险，爱地提出将品质与高附加值契合是本案发展的一个可
4、行方向。,市场分析,近市中心板块：以长岛花园、万达公寓为代表的高端产品市场。洪塘板块：以奥林80、海德花园为代表的高附加值、品质型产品市场。慈城板块：以维拉小镇为代表的高端产品市场。,考虑本地块品质与高附加值契合的发展方向，以高端产品为主的近市中心板块和慈城板块与本案形成直接竞争的几率不大，本案的竞争主要集中在洪塘板块。,从本案的定位来看，目前区域市场内可参考的项目主要为奥林80、立方寓。,售罄项目,在售项目,待售项目,（海德花苑）,（办公项目）,本案,从目前区域内热销楼盘来看，高品质和高附加值的结合奠定了项目的热销，而这也将成为区域市场发展的趋势。,项目热卖的竞争点分析：宁波首创的西班牙风格
5、宁波首创的BLOCK组团围合退台式花园洋房婚房概念新颖的设计.,奥林80,热卖行情：南区多层、小高层售罄，其中多层的花园洋房在二手市场中亦一房难求 北区高层现价14000-15000元/，总备案率已达92%。,项目高附加值促成功,主力面积,次主力面积,少量产品,区域在售、待售楼盘户型面积比较,从洪塘板块在售和待售的户型面积分析，市场客群的面积需求主要集中在中小套型。,70万,80万,90万,100万,110万,120万,130万,140万,150万以上,奥林80,颐和名苑（预估15000）,海德花苑（预估15000）,从目前区域市场的主流总价来看，80-120万的总价是市场的机会点。,立方寓,
6、60万,市场机会点,新宁波人是重点引导的客户,通过板块内盛世嘉苑、奥林80两个项目的客群分析可得，以江北本地客户为主，首置型需求为主，同时，新宁波人是板块内重点引导的客户。,从区域市场的主流套型来看，满足基本生活功能的两房和小三房是市场需求的主流；从区域楼盘的总价范围来看，80-120万之间的房源是市场的机会点；从区域楼盘客户组成来看，以面向首次置业和改善型的刚性需求群体为主，新宁波人是主力引导客群；从区域热销楼盘来看，迎合目标客群需求的高附加值，高品质楼盘是获得高回报的关键。,项目定位,本项目受区域印象和地块自身条件制约，无法单纯走高端路线,从地块的分析获得的思路：,本项目高地价也决定了低成
7、本、低价格的发展路线不可取,本案启示,以鲜明的项目个性捕获目标客户眼球,利用高附加值产品获取更多利润,区域市场的客户主要以面向首置和改善型的刚性需求人群为主。,从市场的分析获得的思路：,将本案打造成以紧凑三房为主，辅以小面积两房的高品质社区。,区域市场不乏投资型楼盘，但受大市影响较大，对多数项目而言，投资客不能作为主力目标客群。,规避市场奉孝契合客户需求,结合地块分析与市场分析形成项目定位思路,以中小户型为主，具有鲜明风格的高品质、高附加值社区,降低风险 保证利润,基于爱地理解的项目定位，对产品竞争力的提升做如下建议，在建议之前，为更好的契合目标客户需求，先就目标客户作相应描述,客群描述,租房
8、父母家,没归属感花费大空气/环境普通住宅密度大/拥挤缺乏满足感/成就感私密感/自由感住宅密度大/拥挤,决定落户宁波把父母接来养老为结婚生子作准备从大家庭独立出来，建立小家为结婚生子作准备,群体类型,原来居住条件,对原居所的不满,买楼原因/动机,新宁波人（包括外来新婚群体）新婚群体（本地）,初次置业者,新宁波人宁波本地,自建房、分配房市区已买商品房,不能体现个人品位 空气差环境吵杂住宅密度大/拥挤面积小不够住没有社区配套,提升房子档次，改善居住环境买个大家庭够住的大房把父母接来养老,群体类型,原来居住条件,对原居所的不满,买楼原因/动机,改善型需求者,新宁波人：经济实力有限，置办房产的需求迫切
9、对距离的敏感度相对较低 购买产品时具有一定的感性成分，对生活文化有一定的要求 年纪较轻，见多识广，更容易接受新消费观念,对总价有一定抗性、追求高性价比、又实用又新颖,体现在对物业的需求,如何有效跳出市场、把握此类客群？,项目提升,套型面积 高得房率,为显示出产品的高附加值，为开发商赢得市场，增加产品综合竞争力，“偷面积”便成为最行之有效的利器。但宁波现行的政府规定让“偷面积”变得举步为艰，以下列举几种我司已成功操作的套型设计方式。,架空处理,早期可以利用架空处理不算面积，完全赠送一个房 间，虽然与规范并不冲突，但偷面积的目的过于明显，现已无法通过报批，并且对设备平台的设置也有了新的规定。,案例
10、：我司集市港项目,我公司正在操作的集市港项目以此形式报批时规划不通过,不算面积,算一半面积,赠送面积,阳台变厨房,厨房变房间,要点：利用设备平台为赠送面积，后期将厨房改为房间，功能上增加了一房利用阳台算一半面积，后期改为厨房，相当于赠送了半个厨房,设备平台、阳台,案例：我司集市港项目,超大阳台,要点：早期可以利用超大阳台后期改为房间或客厅使用，但面积只算一半，相当于赠送半个房间08年2月宁波市规划局对阳台有了新规定：住宅凹阳台进深不应超过1.8米。对套型建筑面积小于等于100平方米的，未折算前凹阳台建筑面积不应超过6平方米；对套型建筑面积大于100平方米的，未折算前凹阳台建筑面积不应超过套型建
11、筑面积的6。并且此方式偷面积的目的也过于明显，报批难以通过。,维科水岸枫情、广博阳光丽园等都曾采用过,案例：水岸枫情,算一半面积,阳台,要点：使用时将阳台包入，做为房间的一部分，增大房间面积，赠送部分面积。,案例：都市丽湾等,阳台,设备平台,不算面积,要点：设计时按飘窗要求进行设计，飘窗台做成假构造，验收后敲掉飘窗台，使房间进深加大60公分，面积增加约2平方米。,飘窗,设计成假墙做出凸窗的形式,60CM,案例：我司集市港项目,算一半面积,要点：采用双开门电梯，将电梯厅设于户内，变成入户花园，面积减半，既可以独立入户，又减少了公共面积增加户内面积，还有了自家花园，一举三得。,花园式独立电梯厅,案
12、例：奥林80,小结：偷面积对销售无疑是有利的，但在前期设计与报批时增加了难度，特别是在现行的规定下，明显的、大面积的偷面积的方式已经难以通过。因此需要在户型设计上花更多的心思，将户型设计得合理舒适、实用并让客户感觉超值，可以将户型做为项目的一个亮点来推进销售。,绿城西子百合公寓的现代风格简洁、大气、理性，符合项目对客群的定位且市场认可度高，更易显出档次，风险小，建筑稳而不沉，愈久弥新。,建筑风格 现代风格,根据2010年1月1日出台的宁波市建设工程停车配建指标规定(修订)中规定，每100商品房需配1个车位。该项目规划要求需配备停车位约700个，机动车泊位中应保证5%以上为地面停车位。,停车方式
13、,虽然地下室的建造成本较高，但地面车位过多会对小区造成一些负面影响：行车噪音对小区的影响影响小区内交通安全影响小区整体档次及环境,独立地下车库,人防面积为必须建造的部分，无可避免。以下为非人防部分的地下面积的两种操作方式，并以我司操作过的尚南华庭项目为例，所得经验：,地下车位,无产权，有独立使用权且可以当储藏室，私有感强。建筑面积约43/户售价约8-10万/个建造成本约86000元与建造成本相当，收支平衡,无产权，但有独立使用权，只能停车建筑面积约38/户售价约5-6万/个建造成本约76000元高于建造成本，且销售有一定困难,小结：为保证小区的安全与整体环境，并经过分析与实践经验，独立地下车库基本上达到收支平衡。因此建议小区以地下停车为主，将非人防的面积分隔为独立私人停车库出售。,地下独立车库示意图,销售策略,Thanks！,
