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1、苏州印象城案例分析,目 录,项目基本概括,1,项目功能分析,2,3,技术参数,楼层商业分析,项目总结,一、项目基本概况,1、苏州工业园区,苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。地处苏州城东金鸡湖畔，行政区划288平方公里。据2010年统计，其中，中新合作区80平方公里，下辖三个镇，户籍人口33.9万（常住人口69.5万）。“十一五”期间，苏州工业园区地区生产总值年均增长20%，到2010年，人均GDP（按常住人口计算）达18.2万元。2010年城镇居民人均可支配收入达35000元，农村居民人均纯收入达到20000元。,苏州印象城是由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基
2、金和深国投商用置业有限公司共同投资建设，投资额达10多亿元人民币，建筑面积近14万平方米。苏州印象城于2009年9月28日开业，是苏州第三个开业商业综合体项目（前两个是绿宝广场和万达广场），也是苏州首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心。,2、印象城简介,2.2、项目基础数据,3、印象城定位,“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征。苏州工业园区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高。因此，以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场，前两者属于高端顶级百货，拥有大量的
3、奢侈品，后者是大众化的百货，在苏州根深蒂固，但品牌不够国际化，适合传统的中国消费者的审美。印象城如果定位高端百货，难免和美罗、泰华死磕，奢侈品的市场容量有限，不是上策，消费者数量众多的中档定位是必然选择，但如果没有自己的特色，走传统路线的化，显然难以超越已经经营了70多年的人民商场以及其他数量众多的百货。,二、项目功能分析,苏州印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速的交汇处，距东环路500米。,1、项目地理位置,印象城,2、地块示意图,印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速地面道路的交汇处，距东环路500米，向东辐射园区纵深，向西直达东环高架，辐射整个苏州市区。苏州市区居民开车的话，基本上20
4、分钟即可抵达印象城。另外，从印象城到东环高架、沪宁高速、苏嘉杭告诉十分便利，吴江、昆山、常熟、太仓、张家港等周边县市居民，1小时车程就能到达。,3、外部交通分析,印象城周边设有4个公交站点，有15辆公交车，交通便利。,印象城,53路、148路、818路、68路,26路、110路、100路、109路、158路、208路、156路、219路、261路、812路、818路,园区1号线,261路,4、公共交通分析,北展示面,西展示面,东展示面,门头照,门头照,5、展示面,6、景观,简析：印象城有四个主入口，其中三个是人行入口，最后一个为把车停在车库后的最近出入口，四个入口较为平均的分布在项目的四个角，
5、有效平衡了各个角落的人流，避免了人流过于集中。,印象城 购物中心,停车场入口,停车场出口,北入口,东入口,苏月路,华庭苑,贵都花园,苏嘉杭高速,沃尔玛入口,西入口,现代大道,河 流,河流,P,7、外部动线分析,简析：共有5部扶梯，13部阶梯，2部垂直梯。,8、内部动线分析,顶层停车位,分层式车库,室外车库遮阳篷,印象城有车位约1000个，每100租赁面积配1.5个车位，在苏州目前的购物场所，车位数量名列前茅。印象城采用了独特的分层式停车位设计方式，停车位从一楼一直到顶层，分层布置，有效地降低了建造成本，节约了土地面积。同时非机动车位也有数千个，特别值得一提的是，室外自行车位部分还有遮阳蓬。,9
6、、停车位规划,10、购物环境,印象城租赁面积7万多，楼层高5m，内街走廊宽度约7米，店铺装修后的高度也差不多在4米左右，印象城装修用材奢华，风格亮丽，为顾客营造了较为舒适的购物环境。印象城在建筑设计上采用大面积中庭设计，所有店铺均沿中庭分布，避免了视觉和人流死角；站在走廊任何位置，均能看到大量店铺。,柱子旁设置的休息座椅,宽阔的走廊和舒适的层高,大中庭设计,三、楼层商业分析,1、负一楼商业,负一楼引入了沃尔玛主力店，租赁面积为19426平米，其他商铺29家，租赁面积为2,372平米，主要以中式快餐为主，价格定为中低端，比较亲民，主要有老妈米线、龙记港式茶餐厅、如意菜饭、都可茶饮、莫提工房甜品、
7、海王星辰药店、自然派、争鲜寿司、中国电信、中国移动以及若干银行取款机等。由于沃尔玛面临欧尚、百润发的激烈竞争，生意较为惨淡之外（我们认为，高度低，空间透视过高，柱体太多导致的布局零碎，光线暗，价格高，货物少，停车难、竞争对手实力强大等原因是造成沃尔玛人气差的主要原因），其他店铺生意均较好。,2、一楼商业,业态和品牌,百货零售：C&A、ASOBIO、波芒得、ONLY、MANGO、JACK&JONES、Bershka、塔丽唯尔、Pull&Bear、ZARA、优衣库、H&M、LEE、DKNY Jeans、The Shoesbar、耐克360、Guess、Adidas Original、李维斯、MLB
8、、丝芙兰、ZA、V-rose、林清轩、THE FACE SHOP、佰草集、U/2/B、Vans、HENGFU、天梭、Kipling、亮视点、卡西欧、Swatch、曼谷银、西铁城、CK手表餐饮：俏江南、利苒西班牙餐厅、代宫山、赛百味、面包新语、汉堡王、肯 德基、一茶一坐、星巴克咖啡、味千拉面、满记甜品、爱茜茜里冰淇淋其他：银行ATM机、喜士多便利店、随易,一楼业态占比,简析：一楼以男女服饰，休闲运动品牌，美容保健，珠宝鞋包配饰以及西式餐饮为主。其中服 装以及西餐是绝对主力。印象城一楼则重在其整体项目气质的营造，代表小资情调的西式快餐、星巴克以及国际流行品牌ZARA、H&M、UNIQLO都聚集在这
9、一层。,3、二楼商业,业态和品牌,百货零售：C&A、Etam、NEXT、La Chapelle、AO2、BO、优衣库、TBF、Mind Bridge、雅莹、阿玛施、哥弟、ME&CITY、SELECTED、VERO MODA、好俪姿、奇威、海阔天空、江南布衣、大嘴猴、ZARA、H&M、万宁、玛丽法宝、伦氏、宝岛眼镜、le saunda&CNE、酷丽、V&K、零度、华姿伊、银库、TROIKA&PHILIPPI、PH7、Amasama、a3、BICO&ZIPPO、A&I、ESQ、Kate&Co、银时代、Dickies、酷圣石、今典银饰、皮革工坊、Bani Rabbit餐饮：嘉旺茶餐厅、望湘园休闲娱乐
10、：曼都美发其他：撬边服务,二楼业态占比,简析：印象城二楼服装的比例大幅上升，另外有少量珠宝，鞋包，配饰。通过一二楼的对比我们发现，ZARA、H&M、UNIQLO这几家次主力店均为一复二，此外，更特地在二楼设置了NEXT这家次主力店，从而吸引客户上二楼逛逛。,4、三楼商业,业态和品牌,百货零售：TREK、绿阳工坊、无印良品、金宝贝、爱丽思家居生活馆、小吕宋儿童生活馆、Mothercare、兰芮芬娜、欧开蒂、CRZ、超人玩具城、优之良品、多喜爱床品、加减乘除家居生活馆、HAPE玩具、倍轻松健身器材、DIY手创派、SkullCandy耳机、NICI、卡洛驰、Havaiana&Dude、Paul Fr
11、ank鞋、乐智小天地、喜宠、SEMK、小天才餐饮：塔克、Water Paradise Food Coffee、水天堂西餐咖啡厅、许留山休息娱乐：神采飞扬游乐公园、a gogo KTV、嘉禾影城,三楼业态占比,简析：印象城三楼娱乐和家居功能相对增强。主要商铺为儿童用品、家居用品、电玩等。餐饮娱乐也比二楼为，特别是将影院、电玩这类目的性消费较强的业态引入此楼层，带动了闲逛型业态的消费。,5、四楼商业,业态和品牌,百货零售：顺电、CHINA COMFORT FRAVEL、口袋数码餐饮：设乡味、战国策、花袭人红楼干锅、湘色满园、福乐食阁、外婆家、韩林炭 烤、大渔铁板烧、萨莉亚、麻辣香锅、巧奈尔巧克力、
12、安徒生冰淇淋休闲娱乐：佰草集汉方SPA、曼都佳人SPA、卡伊发型、英派斯健身其他：哈狗帮宠物馆、莎茜美甲,四楼业态占比,简析：四楼主要为目的性消费较为明确的餐饮娱乐，特别是餐饮。少量保健美容类店铺。在同一楼层，主力业态集中在中间，次要业态在边角。其中，外婆家这家餐饮店起到了意想不到的吸客效果，除了嘉禾影城外，外婆家打响了印象城的餐饮招牌，进而带动了其他服饰类产品的销售。,整体业态配比,主力店,次主力店,说明：ZARA总面积约1700，世界四大快时尚品牌之首，集男装、女装、童装一体。,ZARA,C&A,说明：C&A总面积约2100，全球著名的时装零售品牌，以其适合多种场合，并为全家带来领先的时尚
13、潮流产品而享誉全球。,H&M,说明：H&M总面积约2200，欧洲最大的服饰零售商，以中等价钱，物美价实为名，深受青年人喜欢。,UNIQLO,说明：UNIQLO总面积约1200，是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FAST RETAILING)集团旗下的实力核心品牌。,MUJI,说明：MUJI总面积约1300，其产品追求自然的风格、简朴的设计并结合了生活的实用性。,NEXT,说明：MUJI总面积约900，是1982年2月在英国建立起来的本土服装品牌。产品：男女儿童服装、鞋帽、首饰等，以及家居用品。,品牌分类,1、一楼商业,N,钟表,化妆品,黄金珠宝,运动,女包,休闲鞋包,女
14、装,牛仔,休闲男装,配饰,特色餐饮,快餐,休闲食品,服饰快速消费品,美容美发,电影院,量贩KTV,电器,童品,健身,电玩城,教育培训,宠物店,女鞋,家居用品,内衣,2、二楼商业,N,钟表,化妆品,黄金珠宝,运动,女包,休闲鞋包,女装,牛仔,休闲男装,配饰,特色餐饮,快餐,休闲食品,服饰快速消费品,美容美发,电影院,量贩KTV,电器,童品,健身,电玩城,教育培训,宠物店,女鞋,家居用品,内衣,4、三楼商业,5、四楼商业,品牌等级,1、一楼商业,N,A,B,C级,A-,B-,2、二楼商业,A,B,C级,A-,B-,3、三楼商业,A,B,C级,A-,B-,4、四楼商业,A,B,C级,A-,B-,四、
15、技术参数,14,27.6,6.2,5.4,5.4,6.8,6.8,5.4,层高及走到宽度,五、项目总结,周边有哪些需求,项目3公里以内共有47个小区，有约15万人口，而在这些小区周边并无一个真正能满足他们购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物中心；项目周边也不乏有办公写字楼、政府机关、金融银行、大学等人群，他们对商务消费、娱乐、餐饮的需求比较大。印象城的落户很好的填补了这一空挡，满足了该区域内消费者的需求。,什么业态在周边创造了需求,快时尚业态创造了新、奇、特 印象城引入ZARA、C&A、H&M、UNIQLO、MUJI、MANGO、Promod、ASOBIO、Sephora、Manning等绝大部分快时尚集合店。为苏州零售百货注入了新鲜的血液、创造了苏州百货的新、奇、特。同时也引来了年轻、时尚人士的关注。餐饮娱乐业态吸引了人流：印象城引入了苏州第二家满记甜品与首家外婆家，为苏州的消费者提供了一个很好的场所，同时也为印象城带来了巨大的人流。,谢 谢 观 赏二一二年二月九日,
