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1、万科假日风景 物业管理方案,天津万科物业管理有限公司,一、项目概况,万科假日风景,1、地理位置,2、周边交通：坐落于天津西青区中北镇；距外环线仅1.5公里；距中北镇政府约1公里；北邻新津杨公路，未来规划30米；项目距地铁二号线终点站约1.5公里，地 铁预 计2007年通车。,3、项目数据：,总占地面积22.85406万平方米，总建筑面积约30.6813万平方米；居住面积28.0375万平方米，公建建筑面积14025平方米；包括多层住宅、小高层住宅、情景洋房等建筑户型，辅以会所、商业街等商业配套及公共设施；规划入住近2581户，约8259人左右居住，分三期开发。,二、客户群特点和需求分析,1、客
2、户定位：讲究品位型 理性实惠型 舒适成功型 价格敏感型,2、需求定位：对于社区安全管理的需求；对于生活便利及休闲运动的需求；对于全方位健康服务的需求；通过社区文化的建设达到可持续发展的需求。,服务愿景,假日风景，让我们时刻贴近生活，让大家住得更好！,三、“贴近式”物业管理模式,1、释义 贴近生活，即指让业主感受到社区内具有亲切、现代、融和、活力的氛围达到某一特定水平所产生的愉悦感受。贴近式服务是一种全方位服务，追求顾客的最大满意度，进而形成永久的忠诚度。,2、含义：时刻的亲切感 以最大限度地满足业主需求为己任，充分体现人文关怀，让每一位业主在温馨和亲切的怀抱中生活。通过客户服务专员时刻倾听和回
3、应业主的意见，建立一种新型的伙伴关系。,现代生活的保障,社区内设置网络生活服务平台与物业管理平台。建立先进的安全管理体系，采取人防、技防、物防三位一体的方式，打造智能化、机动化、多层次的安全管理系统，使生活在小区内业主感受到便利的同时得到安全保障。,融合的生活,既远离了城市的喧闹，同时又能拥有都市的生活品味，小区内配备各种生活配套设施，集娱乐、休闲、购物于一身，充分体现便利的要素，使看似平淡的生活完全与社区融入一体。,动感、活力的氛围,吸引业主倾情参与，感受与众不同的人文气质与高尚品位，营造贴近式社区文化氛围。,四、贴近式服务设计,1、基础服务基本内容 严格按照公司IS09001质量保证体系文
4、件有关的程序文件和作业指导书，制定严格的管理、运作计划，实施专业化、规范化管理。,保障措施,目标的逐级分解良好的内部沟通和培训前期工程介入指标承诺百分制,2、专项服务,免费提供手推车与平板车，方便业主搬运大件物品和装修材料，并可协助业主搬运装修材料。免费提供雨天送伞、自行车打气、送水服务。提供代叫出租、代客送物服务。推荐专业装饰公司按业主要求为室内二次装修服务。提供太阳能设备检修、清洗等服务。提供家庭消杀、小院景观布置。,3、创新服务（有偿）,老年人学习沙龙 真情关爱服务社区“夕阳红”活动组织水面航模趣味活动 房屋打理服务,4、经营服务(有偿）,商务助理服务 费用代缴服务 聘请家教服务 物业升
5、值服务,四、物业管理业务操作,1、安全管理系统：人 防 物 防 技 防,安全防范,人 防,24小时安全员值班24小时小区巡逻安全员巡逻采用步行和自行车巡逻两种方式,物 防,小区外墙组团围合安全盲点和死角设置照明装置,技 防,闭路监控系统消防联动报警系统红外周界防翻越装置居家对讲系统紧急广播系统停车场智能化管理系统安全员电子巡更系统,表示枪式固定摄像头，共41个，主要分布在小区出入口、集中停车场、干道停车场、组团入口。表示半球式云台摄像头，共9个，主要安装在小区人员活动密集区域或主要干道交叉地段。表示组团红外周界报警，共32组，主要安装在各组团楼宇之间的围墙顶部。,另：因业主小院围墙与小区围墙共
6、用，建议取消周界报警系统，并按照每80米加装一个枪式固定摄像头。涉及到的一层业主配置窗磁、门磁探测器，以保证小区周界部位的安全。红外线周界报警系统设置在组团围墙上。组团入口处设置对讲，与控制中心及业主相连并在单元入口设置对讲与业主相连。高层一层电梯前室加装固定探头。小区需设置监控探头137个，红外周界32对。,大开放、小封闭：指整个小区属于半开放式管理小区，且小区出入口只是管车“不管人”所有组团实行封闭式管理，任何外来人员在未征得业主的同意之前不允许进入组团内部，在业主同意之后由业主为来访人员开门进入。小区实行外松内紧的安全防范模式，即在小区出入口、停车场、主干道、组团主入口、电梯、高层大堂、
7、人员活动密集区域等主要部位安装监控探头，让整个小区都受控于严密的监视范围之中。安全员在小区内进行不间断交叉巡逻，以不同的巡逻方式：重点、路线、周期等灵活多变的方式弥补监控系统的监控盲点。主动利用监控设施和人防力量发现、识别和消除危险源，形成网状的监控防范运作体系。,出入口管理,按照来访人员控制办法进行操作,业主车辆管理,外来车辆管理,车辆停放管理 安全员在小区巡视是对进入小区的所有车辆进行指挥、引导和有序停放，制止和纠正小区内的跨位停放、占压草地、堵塞交通等乱停乱放现象，及时知会驾车人遵守小区车辆管理的相关规定，将车辆停放在车位或指定位置。安全员在巡视过程中对所有停放在小区内的车辆进行初步的外
8、观检查，发现有异常情况及时上报并联系车主确认，并做好详细的记录。集中停放车辆的露天停车场和地下停车场，加装监控装置并设置安全员进行周期性或不定期的巡查，及时发现和消除危险源。,交通疏导利用小区完善、规范的交通标识和小区安全员的实时监控管理，保障小区内良好的车辆行驶和停放秩序：小区出入口、地面停车场、干道停车场、地下停车场等地方设置明显的交通限制、指引标识。路面重点部位设置减速装置，转弯部位、丁字路口设置凸透镜，禁止停车位置画出禁停标识线等。每日在车辆出入高峰期，现场增派人员协助当班人员调节、疏导车流量，指引车辆按照指定的路线进出小区。,2、环境保障体系 日常环境清洁,实行全员保洁 清洁卫生实行
9、个人包干责任制，按楼层按部位将清洁卫生工作落实到人。前面做，后面查，发现问题及时处理。,日常生活垃圾收集、处理,垃圾转运站的选址 a、转运站的选址应符合城市总体规划和城市环境卫生行业规划的要求。b、垃圾转运站设置的要点主要是不能使离其最近的业主能够闻到异味，不能有碍观瞻，垃圾车不能影响小区环境。垃圾转运站的设置 根据国家城市建设行业标准城市垃圾转运站设计规范CJJ47-91规定，垃圾转运站设置应考虑因地制宜、技术先进、经济合理、安全适用，有利于保护环境和改善劳动条件。经估算，西青项目日产垃圾总量：13.68t/d，应设置的垃圾房面积占地200平米左右（不含外围小院）。,日常生活垃圾的收集方式a
10、、垃圾分类、收集、清运实行三统一：统一标准、统一收集容器、统一收集车辆等。b、居住在多层与情景洋房的业主将生活垃圾放置在组团内公用垃圾桶内。（公共区域的垃圾桶的设置一般每相隔50米-100米设置1个，可根据项目的实际情况而定）。居住在小高层业主将生活垃圾放置在楼内消防楼梯的垃圾桶内，并且层层设置垃圾桶以方便业主投放。c、由专门人员用垃圾清运车进行收集。垃圾袋装化并且保洁员每天两次集中进行收集。垃圾量太大时业主可打电话给相关部门要求上门直接收集，汇总到小区内垃圾转运站，再由垃圾车统一清运。,小区内人工水体维护,景观水质维护的三大方式a、物理方式 b、化学药剂 c、生态方式水生植物的栽植管理日常水
11、景管理,小区绿化养护,日常绿化养护管理小区绿化配置,3、资源提供与保障 人员架构,物业管理职业培训,为保证项目物业管理从业人员的专业水平，进而提高项目服务质量，建议与相关部门或企业联合创办“万科物业管理职业技术培训中心”，以培养基层的物业管理专业操作人员，包括安全员、保洁员、家政服务员等一线员工。,物业管理用房规划,物业管理用房面积提供的依据：国务院签发的物业管理条例、天津市人大常委会签发的天津市物业管理条例及集团批准的地产公司委托物业公司相关业务操作规范均做出明确规定，开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动，用房属于全体业主所有，由物业
12、管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。,现场管理需求：需求使用面积1450平方米。（办公场所：950平米。生活场所：500平米）,五、物业管理经营分析,1、物业成本构成分析 物业管理费用标准采用列举法的测算方式 根据社区的整体情况先进行整体服务成本归集，按物业整体面积进行分摊，产生物业管理费用标准，最后根据具体的物业类型增加特殊服务成本，如电梯、水泵等产生高层设备费用。,2、项目物业成本（公司标准测算费用),2、项目物业成本（市场标准测算费用),2、项目物业成本（最终标准测算费用),高层（情花、东西向）每月管理费用为1.73元/月/平方米（含设备运行费
13、0.53元/月/平方米）；多层、情景花园每月管理费用为1.2元/平方米；商铺每月管理费用为2.4元/平方米第一年亏损59.6万元 第二年亏损21.2万元 第三年盈利37.46元,假日风景一 期 物业管理资源,一、物业范围,物业类型：小高层、多层、情景花园房屋建筑：框架结构管理面积：11.472万平米 总户数895户设施设备：生活泵1座 消防泵1座 换热站1座,二、一期人员架构,三、物业管理服务用房配置,办公场所：290平米 接待区（前厅）经理室 库房 危险品库房监控室 保洁室 操作间 培训室（会议室）卫生间 更衣室 公共空间生活场所：430平米 员工宿舍 行李房 盥洗室 宿舍卫生间 员工浴室 员工食堂共计需求面积：720平米,结 束 谢 谢！,
