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1、商品房销售法律培训,商品房销售法律培训,目录,商品房销售法律环境与政策变迁,主要法律体系架构,中华人民共和国城市房地产管理法（）,商品房销售管理办法（）,城市商品房预售管理办法（）,中华人民共和国物权法(2007.3.16),物业管理条例）,土地使用权出让、房地产行业管理及房地产交易管理,商品房现售及商品房预售管理,商品房预售管理,房地产确权、房地产征收、房地产他项权利设定,资产管理、物业管理,商品房销售面临的基本法律环境,商品房销售面临的基本法律环境,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认
2、定无效，第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求
3、出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,商品房销售面临的基本法律环境,第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十九条 商品房买卖合同约定或
4、者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。,2011年商品房销售政策变化,2011年1月26日国务院办公厅关于进一步做好
5、房地产市场调控工作有关问题的通知,调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。,2010年4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,在沈阳、大连地区实行限购政策；但鞍山、营口还未真正被告限购政策，认贷不认房。,2011年3月16日商品房销售明码标价规定,要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售；对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售
6、房源的实际成交价格；商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。毛坯改造协议中涉及的收费项目应当进行价格备案；另外，如果代收，最好不要通过地产商的POS机收取，否则易被认定为“价外加价”,2011年商品房销售政策变化,关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知,将严格限制第二套住房公积金个人住房贷款发放。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。,2011年商品房销售政策变化,商品房销售简明指南及流程介绍,商品房销售概述,商品房销售,销售前准备阶段,销售阶段,合同履行阶段,商品房交付阶段,物业管
7、理阶段,商品房销售概述,开发部,销售部,客服部,财务部,法务部,办理与商品房销售相关的全部政府审批手续等,制定销售计划、寻找客户、完成商品房销售,制作网签合同、客户资料管理,收取房价款及代收代缴税费、联络贷款银行,处理与商品房销售相关的法律事务,顾问,营销顾问律师,商品房销售概述,销售引导,销售员向客户介绍房屋基本情况,确定房号,客户选定拟购房屋,签署购房意向单,初步达成购房意向,收集客户资料,按照签约须知的要求收集客户资料,商品房预售流程,签署认购书并缴纳定金,查询按揭客户征信情况,调查按揭贷款客户信用情况，初步确定贷款比例、利率，收集贷款资料,支付首付款或全款,合同条款协商及确认,引导客户
8、对草签文本的客户信息、房屋信息、房价款等合同内容进行审看，根据培训口径解释合同条款,商品房预售流程,签署草稿合同,客户签署草稿合同，设置合同密码,商品房预售流程,签署草稿合同,客户签署草稿合同，设置合同密码,办理按揭贷款手续,签署按揭贷款文件,签署正式合同及网上联机备案,签署正式合同一式四份及网上联机备案表一式二份,补充按揭资料,与贷款银行沟通资料审查情况，及时补充按揭资料,跟进销售回款情况,跟进分期付款客户及按揭贷款客户的房款支付情况,合同存档,合同、客户资料及内部流转文件归档,跟进贷款银行资料审查情况，及时补充按揭资料,商品房预售流程,预售合同解除流程,达成退房意向,签署解除合同协议书,打
9、印网上解除合同申请表并签署,办理合同注销手续及联机备案解除手续,办理退款手续,商品房销售过程中的风险控制,商品房销售过程中的风险控制,主体资格问题,买受人主体资格风险控制,个人购房请带齐本人身份证或护照或军官证等有效身份证明文件，未成年人购房由监护人办理(带户口簿、出生证、监护人身份证)。外地人在鞍山购房按揭购房的，需提供一年以上在鞍山养老保险缴纳证明或一年以上纳税证明。,委托他人签署买卖合同，提供授权委托公证书,公司购房应提供最新经过年检的营业执照,外籍人(含港澳台）需符合中国政府规定的购房条件及具备经中国政府认可的有效证明文件（鞍山市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明）。外
10、籍人士在本地贷款，提供相关贷款手续的同时需提供由鞍山市公安局出入境管理处出具的境外个人在境内居留状况证明证明购房者在鞍山市内居住期达一年以上，另外还需提供一年以上本地养老保险缴纳纪录或一年以上纳税证明,商品房销售过程中的风险控制,付款问题,付款问题风险控制,合理安排签约流程，确保在签署合同前已经支付了一定比例的首付款,在提交正式合同前先签署草稿合同,约定逾期付款违约责任，以及按揭客户贷款未获批准的处理方式,约定房价款未付清，发展商有权拒绝交房,明确商品房预售合同解除时，客户的配合义务,商品房销售过程中的风险控制,按揭流程图,按揭贷款问题,商品房销售过程中的风险控制,担保合同,借款合同,商品房买
11、卖合同,按揭贷款问题之按揭担保关系示意图,商品房销售过程中的风险控制,依据预售合同、担保合同，要求买受人 解除预售合同，返还商品房，赔偿损失或 偿还款项并赔偿损失,依据借款合同、担保合同从担保账户划款,按揭贷款问题,商品房销售过程中的风险控制,依据借款合同及抵押登记拍卖抵押物,按揭贷款问题,商品房销售过程中的风险控制,按揭贷款问题,关于按揭贷款未获批准的风险控制,合理安排签约流程，保证在签署合同前通过银行征信系统了解按揭客户的信用状况，初步确定贷款首付比例及利率。,在合同中明确约定补交首付款或按揭资料的补充期限以及按揭贷款无法办理等情况的处理方式。,商品房销售过程中的风险控制,按揭贷款问题,发
12、展商对按揭客户承担阶段性担保责任期间的风险控制,在合同中约定买受人未按期还款或其他原因导致发展商承担担保责任的处理方式。,在合同中约定对于出卖人对贷款提供保证的，在办理产权证条件成就起20日之内，买受人必须办理完房屋权属证书并将产权证交至贷款方办理抵押，否则每逾期一日，买受人每应按合同总价款万分之二的标准向出卖人支付违约金，直至买受人履行本条款义务完毕时止。,商品房销售过程中的风险控制,设计变更问题,设计变更风险控制,只有商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生设计变更，才可以解除合同，即退房。,（1）出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对该房屋作出的设计变
13、更或变化；（2）在不影响该房屋的质量或使用功能的前提下，经过规划部门批准或经设计单位同意的变更。（3）为完善和优化规划设计，施工过程中出卖人可能对政府审批后的施工图做出局部的变更，买受人予以认可。该优化调整包括但不限于：门窗位置或高度微调、空调机位置调整、外立面调整等。,买受人对以上情形中的变更表示充分理解，出卖人不构成违约。,买受人接受规划、设计变更的，同时也接受由此引起的房价款的变更。买受人要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续。,商品房销售过程中的风险控制,房屋质量问题,工程质量问题：双方均可以委托有资质的检测机构进行检测，检测费用的分担。,房屋质量问题风险控制,其他质量问题：
14、按照住宅质量保证书承担保修责任。,只有经有鉴定资格的机构证明房屋地基基础或主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，才可退房。,商品房销售过程中的风险控制,产权登记问题,产权登记风险控制,在合同中对办理初始登记及转移登记的时间适当予以延长。,商品房买卖合同第十五条约定的办证期限内，如出现买受人未交齐全额房款（含面积差异补款）、或未向相关部门交齐办证资料和税费、或贷款方不给予办证协助等非出卖人原因造成办证迟延情形的，则出卖人无须承担逾期办证的责任。,对于出卖人对贷款提供保证的，在办理产权证条件成就起20日之内，买受人必须办理完房屋权属证书并将产权证交至贷款方办理抵押，否则每逾期一日
15、，买受人每应按合同总价款万分之二的标准向出卖人支付违约金，直至买受人履行本条款义务完毕时止。,商品房销售过程中的风险控制,产权登记问题,720天,商品房销售过程中的风险控制,共有权益问题,庭院、露台、地下室不计入销售面积，因此出卖人无法向业主提供办理产权的相应证明文件，业主只拥有使用权。,全体产权人共有与个别业主专有冲突的风险控制,买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的底层庭院、绿地、露台、地下室，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。,商品房销售过程中的风险控制,共有权益问题,存在障碍,通过预售合同
16、及临时管理规约约定全体产权人共有部分的土地使用权益由部分买受人专有，只是全体业主的一种合意，因此，业主大会仍有权通过大会决议撤销此承诺，亦有权修改业主临时公约。专有使用权仍有被收回的可能。,商品房销售过程中的风险控制,房屋交付问题,商品房面积实测技术报告书,房屋交付条件,规划验收批准文件,建筑工程竣工验收备案表,住宅质量保证书、住宅使用说明书,住宅工程质量分户验收表,市政基础设施和其他设施同步达到交付条件,商品房销售过程中的风险控制,房屋交付问题,逾期交房的风险控制,除商品房买卖合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、
17、火灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（4）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（5）买受人未按照合同约定支付房款；（6）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。,买受人需付清房价款全款（包括但不限于（1）贷款全额到帐、（2）逾期付款的违约金、（3）因面积差异而产生的需按合同约定价补交的购房款等）的，方可要求出卖人交付该商品房；否则，双方约定的交付使用时间相应顺延，出卖方无需支付延期交付违约金。,买受人在收房时如发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题
18、（除经有鉴定资格的机构证明房屋地基基础或主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用外），应在收楼意见书中载明并有权要求出卖人进行维修，出卖人应在核实情况后及时进行维修，但只要该商品房具备本合同及本补充协议约定的交付条件，则买受人不得以该商品房存在质量问题拒绝收房，否则由此造成该商品房逾期交付的，出卖人无须承担责任。,商品房销售过程中的风险控制,房屋交付问题,买受人逾期收房的风险控制,在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以特快专递方式通知买受人办理交付手续。买受人未接到商品房交付使用通知书的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用的时间；收到商品房交
19、付使用通知书后无正当理由拒绝或拖延收房的，以商品房交付使用通知书约定的交付期限的最后一日为准。,买受人对出卖人所交付的商品房无异议，或异议部分经协商处理同意收房的，应对出卖人交付的该商品房的钥匙出具收条，该收条视为该商品房实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收房的，该商品房的交付时间为出卖人交付本商品房的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本商品房的交付时间为出卖人商品房交付使用通知书中的交付期限届满之日。,由于买受人原因致使该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按合同约定履行了交付义务，自依据本合同认定的交付之日起由买受
20、人承担交纳物业管理费和房屋毁损等责任。,商品房销售过程中的风险控制,房屋交付问题之入住流程图,出示入住通知书和身份证件，验证业主身份,验证签到,带领业主查验房屋，签署交楼意见书,结算尚未支付的购房款项及面积差价款，缴纳公维、契税（按揭）,房屋查验,价款结算,签署领取文件,签署入住确认单、等文件，领取两书等文件并签收,物业登记,领取钥匙,凭借入住确认单办理入住登记、签署物业服务协议等文件,领取门禁、钥匙并签收，办理关于装修、水、电等相关手续,商品房销售过程中的风险控制,广告效力问题,广告效力问题风险控制,除出卖人就该商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对本合同的签订以
21、及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料等以外的广告、网络信息、售楼书、模型、样板房、销售人员承诺等有关本项目的资料或信息，仅仅作为要约邀请，不作为本合同的组成部分，前述文件资料、物件等中有关商品房的承诺均以本合同为准。,商品房销售过程中的风险控制,合同解除权问题,在合同中明确开发商在哪些情况下享有合同解除权(逾期付款、按揭客户不还款导致开发商承担连带保证责任的)。,对买受人行使合同解除权的情形及时间予以限制（除了以下情况外，买受人不得解除合同经有鉴定资格的机构证明房屋地基基础或主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生设计变更、逾期交房的时间达到解除条件的（鞍山适用）、面积误差比超过3%的（鞍山适用）因出卖人责任导致逾期办证的（鞍山适用）；,约定买受人的配合义务。买受人配合办理房屋备案解除手续，在房屋交付的情况下，买受人的房屋腾退义务、支付租金、维修房屋。,合同解除风险控制,商品房销售过程中的风险控制,通知条款问题,通知条款风险控制,以预售合同中的通讯地址为有效送达地址；送达不到的，以房屋地址为有效通信地址。,买受人未留地址、地址有误、邮寄延误或丢失责任的排除。,以特快专递为送达方式，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达。,
