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1、,2018年X月X日,XXX项目后评估报告,目 录,前言1、项目概况及综合评述2、项目财务管理评估3、项目营销管理评估4、项目设计管理评估5、项目工程管理评估6、项目招标采购管理评估7、项目预结算管理评估8、项目物业管理评估8.1 设计、施工、功能缺陷问题分析评估8.2 分户查验分析评估8.3 承接查验分析评估8.4 房屋交付、后期管理问题点分析评估8.5 各专业系统运行状况分析评估,综 述 物业公司自XXX年X月介入XX项目，本项目共X栋住宅，X个单元，X户，于X年X月集中交付。物业公司从后期物业管理和使用维护的角度，为XX项目的建设及交付工作提出各类建议，进行分户查验，按照交房倒排计划节点
2、组织开展物业各项工作。目前，项目物业管理已X年有余，期间，对供配电、消防等专项工程进行了实体承接查验、竣工资料移交。集中交付前、交付后，对物业存在的各类问题，积极与项目部进行了沟通整改。物业公司针对项目管理中遇到的设计、施工、功能、分户查验、承接查验、系统运行状况等缺陷问题进行了汇总分析评估，具体评估如下：,8 项目物业管理评估,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.1 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：16#、18#楼，共5户，入户门，开门时挡电梯门，人员进出电梯易碰外开的入户门，存在安全隐患,整改建议：后续地块入户门设计时，规避此类问题,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评
3、估8.1.2 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：16号楼消防水箱间，未设计爬梯，后期检修进出不便；,整改建议：增设爬梯；消防水箱间溢水管需引至排水口,问题描述：消防水箱间溢水管未引至排水口（可能会导致楼梯间顶板渗漏水）,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.3 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：户内卫生间下水S弯检查孔无法打开，不便于检修,整改建议：后续地块设计中规避检修孔无法打开的问题,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.4 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：通往屋面检修孔过小（400*400），检修人员无法上去维修,整改建议：扩大检修孔,8
4、.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.5 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：16-18#楼预留空调孔洞穿管成水平直角转弯，穿管易折断；空调管外露,整改建议：原空调孔洞下方开孔，使两侧空调孔不在同一水平面，改变孔洞距离，便于空调穿管；后续地块设计中规避此类问题,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.6 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,9#10#楼南次卧无空调外机放置处,整改建议：后续地块设计中规避无空调外机位置问题,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.7 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：14#楼1单元负二层单元进出口被车位遮挡，业主进出不便,整改建
5、议：取消此车位，方便业主进出单元,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.8 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：车位挡公用配电室门，不方便人员进出,整改建议：车位划线时，留出人员进出通道1.2米左右，方便人员进出,问题描述：车位挡消防监控室门，不方便人员进出,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.9 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：车库标识标牌色系不统一，存在5种色系，影响美观；另外车库整体标识过少，引导不够清晰；,整改建议：后续地块标识标牌色系设计时，统一色系；增加车库引导标识,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.10设计缺陷问题,8 项目物业管理
6、评估,问题描述：16-18#楼负二单元口到电梯厅无标识引导,整改建议：增加标识引导,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.11 设计施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：园区乔木树坑正下方布水、电、燃气管路，管道易损坏，后期管路检修不便,整改建议：后续地块管路设计时结合景观规避,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.12 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：楼栋次顶层南面阳台相邻两家护栏较低，存在安全方面隐患；护栏过长，不稳固,整改建议：相邻两户隔离加高；对过长护栏进行加固,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.13 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题
7、描述：1-18#楼次顶层雨水排水距离地漏过远，下雨，易积水,整改建议：后续地块设计时，排水管就近设地漏,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.14 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：房屋基础周边，无排水设施,整改建议：设置排水沟槽,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.15 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：18号楼充电棚进出口坡道排水槽无下水口，积水无法排出,整改建议：加排水管，引流集水坑内,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.16 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：11#楼1-8层住户西侧空调冷凝水排水管口低于地面，易堵，排水不畅,整
8、改建议：将空调水管引入排水沟,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.17 设计缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：地库未设计保洁取水、排水设施，卫生清洁取水不便,整改建议：建议安装保洁取水点，排水设施，方便保洁取水,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.18 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：17#楼北侧排污管道进污水井转弯过多，且为直角，后期堵塞疏通不便,整改建议：进行管路改造，避开直角转弯，且转弯不易超过两个，便于后期疏通,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.19 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,1#楼南客厅与主卧阳台隔墙有较大缝隙，业主后期装修拆
9、掉保温板后，墙体不衔接与图纸不符,整改建议：重新施工,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.20 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：地下室多处穿墙线管渗水；监控室隔墙楼梯间渗水；疏散通道墙壁渗水；地库部分部位漏水,整改建议：对穿墙线管进行防水封堵；楼梯间、疏散通道、地库渗水部位查出渗水原因，进行维修,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.21 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：电缆未进桥架。,整改建议：线缆进桥架，封盖板,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：园区地面多处返碱,整改建议：维修整改,8.1 设计、施工
10、、功能缺陷分析评估8.1.23 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：园区5#、6#之间中庭地面排水不畅，积水严重,整改建议：维修整改,问题描述：儿童游乐场排水不畅，下雨积水严重,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.24 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：路灯灯罩，下雨后进水，多次出现短路掉闸问题,整改建议：更换为防水较好的灯罩,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.25 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：地下车库单元入口地坪铺设无收口措施,整改建议：做好两侧地坪衔接,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述
11、：信号线裸露,整改建议：加线管,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：高层地下负二层电梯前室、排污管道阀门螺杆正对电梯门；存在安全隐患,整改建议：阀门改装角度或者改装成蝶阀。,问题描述：车库部分排污管阀门螺杆朝向车道，超出行车线；存在安全隐患,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.28 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：建筑屋面瓦片多处破损。幼儿园屋顶有较大片瓦面破损。,整改建议：及时更换。,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.29 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：地库主楼负二层公区地砖破损严重,整改建议：对破
12、损地砖更换施工,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：负一负二层潮湿，造成吊顶发霉,整改建议：增设通风设施或采用防水型材料，重新施工,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.31 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：单元门门挡突出地面，容易磕绊行人,整改建议：调整门挡为磁吸款式,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.32 施工缺陷问题,8 项目物业管理评估,问题描述：部分井道门闭门器采用简单木条固定，已损坏多次，门框石材会牵连碰撞受损,整改建议：用金属件固定,8.1 设计、施工、功能缺陷分析评估8.1.33 施工缺陷问题,8 项目
13、物业管理评估,问题描述：高层地下负二层电梯前室出口必经之路的人防室门槛高出地板约20公分，出入不便,整改建议：后续地块施工时，降低门槛高度,8.2 分户查验分析评估8.2.1分户查验问题汇总及整改,8 项目物业管理评估,8.2 分户查验分析评估8.2.2 分户查验问题分析 通过分户问题汇总分析，专业通用质量问题较多的为：土建（裂缝、空鼓）、推拉门窗（开启不畅等）、入户门（划痕、凹坑、开启不畅等），出现此类问题较多的楼栋为：7#、8#、15#。专业通用质量问题较少的为：强弱电箱、防水。整改率较高的专业为：入户门（划痕、凹坑、开启不畅）、门窗（开启不畅等）、灯开关插座（灯不亮、插座没电等）。建议：
14、地产在土建、入户门、门窗施工时，加大技术支持，以保障施工质量，在后期问题整改上，加大重视程度，积极维修整改，以减少业主投诉。,8 项目物业管理评估,8.3 承接查验分析评估8.3.1 承接查验问题汇总及整改,8 项目物业管理评估,8.3 承接查验分析评估8.3.2 承接查验问题分析 通过承接查验问题汇总及整改分析：整改率较高的为：供配电、消防专业；整改率分别为：96%、96%。建议：地产在电梯、楼层设施加大技术支持，保障施工质量。竣工资料尽快移交物业。,8 项目物业管理评估,8.4 房屋交付、后期管理需完善事项评估8.4.1 房屋交付、后期管理需完善的事项房屋交付：1、房屋交付中的手续问题，交付时未能取得竣工备案表；2、房屋交付时园区还没有全面竣工。后期管理：1、未能在完全竣工状态下交付，后期物业管理中，现场存在交叉施工（如业主装修时，户内平台空洞施工），分散了物业管理力量，不利于物业专注提高现场的管理服务品质。2、对于阳台、露台封闭问题，业主比较关注，建议在后续地块设计时，统一考虑封闭设计。3、竣工资料移交不完善，不及时，物业档案创优无法进行。4、对工程遗留问题，应尽快解决，相关部门应加大支持力度。,8 项目物业管理评估,8.5 各专业系统运行状况分析评估,8 项目物业管理评估,END!,
