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1、商圈调查报告(无锡新之城),制表：王在东 市调：王在东,无锡概括与经济发展,无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，北临长江、南濒太湖、东与苏州接壤、西与常州交界，京杭运河从中穿过。无锡是我国著名的鱼米之乡，也是一座现代化工业城市，我国民族工业的发源地之一，素有“小上海”之称。,消费水平,2009年无锡市城镇居民人均消费性支出15619元，比上年增长12.2%。农村居民人均消费性支出8831元，比上年增长11.2%。消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额1651.37亿元，比上年增长18.7%。其中，城市消费品零售额1394.63亿元，比上年增长18.9%；农村消费品零售额256.7
2、4亿元，比上年增长17.5%。,2009年，无锡居民消费价格指数达到99.5，人均GDP达到81151元，同比2008年增长11.09%达到中等发达国家水平；人均可支配收入超越25000元，同比增长10.2%，人民生活水平不断提高。,无锡商业发达,素有“小上海”之称，是拥有千年文明、百年繁华的城市，诞生过中国最早的民族工商业，也是中国最早的乡镇企业重点发展城市之一。,获得“2004、05、06、07CCTV中国最具经济活力城市”；,名列“2007福布斯中国大陆最佳商业城市”第四位，拥有得天厚的商业发展条件。,改革开放以来无锡的经济再次得到巨大发展，1981年无锡被列为全国15个经济中心城市之一
3、；,发达的经济和得天独厚的商业条件,2008年无锡GDP产值4400亿元，人均GDP超过10000美元。,2008年1-12月主要经济指标：,无锡市概括,商业发展趋势,无锡市主要商圈分析,无锡市中心商圈以崇安寺为核心商圈，胜利门、南门、北大街、火车站为市级辅助商圈，五爱广场为数码专业商圈，河埒口、东亭、新区、中桥为区域商圈，太湖广场为新兴CBD商圈。,主要商圈分布,无锡市未来的商业规划,一、市级商业中心1、市中心商业区：以中山路为纵轴，人民路为横轴，向两边扩张延伸，纵横若干条特色街；以三阳广场为中心，在南禅寺、东大街、崇安寺、火车站和胜利门形成5个商业聚集区。2、滨湖新城副中心商业区：结合未来
4、城市主导发展方向，建设集教育、科研、旅游、商务服务为一体的滨湖新城副中心商业区，为新城区居民以及外来消费者提供商业服务，服务人口约30万人。二、片区商业中心1、蠡溪片区商业中心：以河埒口为中心的商业区域，建立起一整套完善配套的生活设施。包括万达广场、大润发、沃尔玛、欧尚、家乐福；建设多层次、适应多元消费的各种商业网点。2、以盛岸路与石门路交叉区域为中心，整合山北、钱桥、藕塘三镇，形成相互呼应的区域商业组团。3、新区片区商业中心：以长江北路为轴线，向两边延伸。形成具有国际水准的现代化组团商贸服务区。使该区成为集居住、商务办公、商贸物流、研发培训等功能为一体的商业现代和电子商务先导区。,4、东亭片
5、区商业中心:以东亭中心区为核心，麦德龙、美凯龙、哥伦布为依托，以锡沪路和友谊路构成的十字路线为轴线，向东延伸，域内配合工业发展需要，着重完善配套服务。5、锡北片区商业中心：以堰桥为中心，以吴文化公园为依托，配合国家级堰桥科技工业园的发展，形成集购物、住宿、餐饮、娱乐等一体的新型的具有浓厚文化氛围的商贸服务区。6、马山、灵山旅游度假区商业中心：与马山、灵山旅游度假区的建设相适应，大力发展旅游商品、体育用品的专业店、专卖店、连锁超市、休闲文化设施，开发休闲度假旅游项目，使之成为集旅游、休闲、娱乐、度假于一体的新型商业中心。7、太湖广场片区商业中心：利用太湖广场风景秀丽的特点，以家乐福和在建的国际贸
6、易中心等大型商业设施为依托，着重发展便利店、餐饮店及相关文化休闲设施，突出观光、休闲、购物、会展等主要功能，并以之带动周边地区，逐步贯通至朝阳广场的商贸圈。,无锡消费者设施需求,无锡市消费者对大型超市/大卖场的需求最高，与其他购物业态类型相比有显著优势；消费者对购物中心和百货店的需求也较高，但与大型超市/大卖场相比，对消费者的吸引力要相对较弱；消费者对专业店、专卖店、商业街等业态也有一定需求；消费者对零售专卖店业种需求上主要以服装店和食品店这类生活必需品的消费场所为主。,无锡地铁规划图,目前拥有地铁的城市，围绕地铁站点，商业开发都取得了极大成功。据预计，无锡地铁同样将深刻影响城市商业格局。消费
7、者因快捷便利的地铁而拥有更广泛的选择，商业副中心遍地开花的景象并不遥远。,良好的投资环境：无锡新区是无锡开放型经济的最重要载体，60多家500强企业投资了80多个项目，英国企业测位杂志评为亚太地区投资环境最佳科技工业园区贯通长三角的便捷交通：沪宁铁路；京沪高速铁路；沪宁高速公路和312国道在区内穿过，设有高速公路入口，无锡机场位于区内。强大的消费水平：新区大量的外资企业为新区造就了大批的高收入白领和新无锡人。白领平均工资4000元/月以上，大大超过无锡平均收入水平。亟待开发的商业环境：新区初期规划只考虑园的经济功能，而忽略了区域的各类其他城市功能：休闲功能、居住功能、娱乐功能等，从而导致缺乏高
8、档次的商业配套，潜力巨大。,商业潜力亟待开发,无锡市新区概括,新区现有商业设施主要分布在长江路沿线，大型商业业态主要为大型超市和建材卖场，大型综合性休闲购物场所比较缺乏，商业设施的整体层次不高，尚未形成规模和集聚效应；,商业布局,新区初期规划只考虑园的经济功能，而忽略了区域的各类其他城市功能：休闲功能、居住功能、娱乐功能等，从而导致缺乏高档次的商业配套；从城市规划可以看出，新区商贸服务区将承载 无锡高 端服务业功能的使命，尤其从“中央公园”目奠基可以看出，周边高端城市综合体商业项目,是政府倾力打造城市高端服务业的目标所在。,无锡市新区概括,宝龙城市广场（家乐福）,新之城市区位置图,东亭商圈,新
9、区商圈,市中心大商圈,河埒口商圈,新之城广场,公交5分钟车程,东亭商圈到新之城无直达公交，需转乘时间1520分钟,公交车程20分钟左右,新之城广场概括,广场全景,新之城全生活广场位踞无锡新区CBD商贸商务功核心区域，占地60,099平方米，总建筑面积150000平米，停车位1000个。,项目周边规划图,新之城全生活广场-新区未来的新型商业中心,新之城,项目周边发展分析,新之城广场位于无锡市新区的商贸商务区域，该区域位于无锡市区的东南部，是新区内距市区最近的区域，衔接着无锡市区与新区，承载着现代化金融贸易、商务办公、行政管理、文化休闲、餐饮娱乐、特色商住等众多功能，是具有现代都市气息和综合服务功
10、能的服务配套区。正是现代都市人向往的围城边。,商业街,大型商业,大型住宅项目,地块位置,商圈辐射范围（3km）,项目以辐射区域消费者为主，周边区域的消费群体为辅；项目辐射范围：短期半径3公里左右，辐射人口2030万人；远期半径5公里左右，辐射人口30-50万人；,项目周边发展分析,按目前市场在售项目推测，周边将在未来3-5年内导入约8万人，而周边房地产项目的高档次定位，也决定了这部分导入客群的购买力属于较高水平。,项目周边发展分析,项目周边发展实景,项目周边发展实景,B区：休闲娱乐+餐饮+精品基地+语言学校+图书+品牌专店,A区：乐购超市+餐饮+品牌专卖+休闲健身,C区：星级酒店+嘉禾国际影院
11、+KTV+运动城+专业店+高档餐饮+SPA,布局与规划,新之城全生活广场概括,新之城全生活广场概况,布局与规划,A区：超市+餐饮+品牌专卖+休闲健身+家电卖场 A区总建筑面积41339平方米，其中超市面积20000平方米，其他为餐饮面积、零售、休闲健身及其他一些商业。主力品牌：苏宁电器、乐购超市、KFC、必胜客、味千拉面；B区：休闲娱乐+餐饮+精品中心+运动系列+妇幼+语言学校+图书 建筑占地面积13000平方米，总建筑面积25431平方米，由一条步行街分为南北两区。主力品牌：C&A、ONLY、VEROMODA、百家好、MI&CITY、DICKIES、ESPRIT、拉夏贝尔、F.NY、page
12、one、爱婴岛儿童百货和神采飞扬游乐公园、斗牛士；C区：酒店+影院+KTV+运动专业店+高档餐饮+SPA C区1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，C区5-8层部分为商务酒店，地上总建筑面积约为41308平方米主力品牌：金钱豹餐饮、嘉禾国际影城、丹麦家居品牌JYSK、爱丽丝、一五一十、台湾精品馆。,由商业街步道、休闲步道、绿化节点以及场地空间组成，开放式的建筑格局以“回”型布局紧密结合，既开放又聚合，使人流可从任何一个角度进入而汇聚于中央广场，又能很快进入各个核心区。B区通过步行街区的人流导入，室内外均设有走廊，通过空中连廊连接，既充分发掘了室外商业价值，又同时满足了消费者随买随走的简单购物
13、需求。,步行系统,新之城全生活广场概括,B区品牌落位图一层,所给位置,B区品牌落位图二层,目标位置照片,目标位置照片,目标位置,进商场大门,目标位置照片,目标位置在此楼梯下方,总结,新之城处于无锡新区新规划地段，主干道新光路连接市城区。周边建起了很多住宅小区。但现在以入住的小区都是以安置房为主。高档的住宅楼群都在建设中。这也就造成了周边居民消费力并没有达到预期值。新之城开业一年多以来，由乐购和苏宁的带动，让其有了一定的人气，由于新之城并未是整场开业，故整个场还需要一年半到两年时间的培育期。现在场相对来说有点冷清。但很多知名品牌的进驻，提升了这个场的档次，对于我们品牌的品牌效应是有一定的帮助。,
