绿城保障房规划设计要点及产品配置指引.ppt

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1、绿城保障房规划设计要点及产品配置指引第一部分 前言第二部分 回顾第三部分 调研与现状第四部分 诉求解析第五部分 规划设计要点第六部分 产品配置指引第七部分 成本控制思路,第一部分 前 言,“安置房建设项目是绿城的一次历史性机遇，是一件可以造福于农民的事情。”宋卫平,随着绿城的发展，保障房特别是农民安置房的建设已成为我们工作的一项重要内容。为尊重居住者的生活习性,满足各地相应限额需求，同时又满足绿城品质要求，本次特对保障性住房规划设计要点、配置指引及相关成本进行考虑研究。因编制时间有限，本次报告尚有诸多考虑不周之处，将于后期逐渐整理补充完善。,因保障房类型较多(经济适用房、廉租房、公共租赁房、定

2、向安置房、两限商品房、危旧房改善工程、人才专项房等)，地域、生活习性、户型需求以及当地的政策要求等均存在差异，考虑绿城现在所涉及的项目以农居拆迁安置类居多，因此本次研究主要结合绿城现有案例针对农民拆迁安置类保障房的一些共性需求从规划设计、生活配套等方面进行探讨，其他区域其他类型待后续涉及再展开研究。,第二部分 回顾,自2005年10月首次介入安置房代建以来，截至2012年4月30日，绿城已签约保障房项目43个，总占地面积323万平方米，总建筑面积849万平方米，其中已交付项目总建筑面积112万平方米，约1.2万户，在建、待建项目总建筑面积737万平方米。绿城保障房项目一览表 典型项目如下：,彭

3、埠云河家苑,范家天城公寓,红五月嘉苑一区,1、农民安置房设计回顾,建华家苑,青岛理想之城百合花园,杭州牛田项目,杭州杭氧农转居安置房,杭州杨公社区,1、农民安置房设计回顾,第三部分 调研与现状 3.1 调研 3.2 现状 3.3 分析,3.1 调研,为本次研究能结合实际加强总结，从而更好地指导设计、指引操作，优化今后安置房项目的规划设计管理工作，我们进行了两次调研。,3.1 调研过程组织,3.1 调研过程组织,居民调查问卷 居民问卷调研报告纲要,3.1 调研过程组织,3.1 调研成果总述,两次调研对已建、已交付安置房项目的不同年龄层次居住者、物管人员、社区管理人员、商业经营户、周边路人等随机选

4、择进行采访，共访问36位，回收问卷16份。通过现场访谈与数据整理，对居住者生活习性、所处区位、配套设置、物管情况进行分析后发现，需求关注点主要集中在：集聚空间、活动场地、集中晾晒、服务设施、架空层、商铺面积、物业管理等。以下针对现状与使用者特点做简单分析。,约25%的中老年受访者仍保留农村生活的部分习惯，但经济较发达地区新农村和80后使用者则对居住环境有较高要求与较强的改善愿景。,3.2 现状居民保留农民习性,居民喜欢在小区入口与单元入口处闲聚娱乐。,3.2 现状居民保留农民习性,坡屋顶难以安放太阳能热水器,3.2 现状太阳能需求难以满足,现状安置房中私自搭建严重。,3.2 现状后期使用影响立

5、面,玻璃栏板难以遮挡阳台杂物。,3.2 现状后期使用影响立面,交付使用后居民随意安装防盗窗且形式不统一。,3.2 现状后期使用影响立面,其他安置房小区内未考虑园路高差，只能在交付后重新加做坡道。,3.2 现状小区设计不够人性化,3.2 现状小区配套不足,约87.5%的受访者有集中晾晒场地需求，但小区均未设置，居民固有生活习惯造成随意晾晒影响景观。,87.5%,3.2 现状小区配套不足,小区垃圾收集点设置不足，建筑垃圾与生活垃圾随意丢弃。,3.2 现状缺乏储藏空间,小区杂物堆积，清理难度大。,约75%以上受访居民为留守老人与孩童，针对性的服务配套比较缺乏。,3.2 现状针对性配套缺乏,75%,环

6、境成都龙泉驿项目,3.2 现状大环境配套不全,70%以上的受访者对配套非常关注，但因区位关系周边配套大多不足。,所有的物管人员均反映物业管理费低廉且难以收取，物业管理执行与后期经营维持困难。,3.2 现状物业管理困难,机动车无视道路绿化随意停放,3.2 现状物业管理困难,3.3 分析生活习性需求汇总,聚集场所 用于休闲聚集、下棋打牌、儿童活动、衣服晾晒、婚丧祭祀等。辅助设施 配置公厕、杂物储存、垃圾收集点等。架空层 便于雨雪天活动；预留部分空间，将来可用于设置综合服务功能、增加经营功能补贴物业收入。社区商业 丰富的基本生活小商业网点。,3.3 分析聚集场所需求,玩耍休憩,集聚聊天,儿童活动,小

7、型聚会,3.3 分析辅助设施需求,3.3 分析架空层需求,娱乐聚集,宣传展示,活动交流,运动锻炼,望江家园,都市水乡,3.3 分析周边商业配套需求,第四部分、诉求解析4.1 农民诉求4.2 政府诉求4.3 绿城诉求4.4 物业诉求,集体记忆，邻里关系,4.1 农民诉求,生活习惯，讲求便利,4.1 农民诉求,民风民俗，娱乐休闲,4.1 农民诉求,4.2 政府诉求,进度要求，严格按时投资控制，预算决算,杭州市区二O一一年保障性住房建设计划和居住区及保障性住房配套设施建设计划的通知,品质保证，讲求稳定平等均衡，便于分配,4.2 政府诉求,配置商业，收入贴补,4.2 政府诉求,体现传统，文脉传承,4.

8、2 政府诉求,4.3 绿城诉求,引导使用者生活习惯，帮助农民向城市居民转化,原住区 新社区,“要做全国一流的安置房”,4.3 绿城诉求,易于维护，降低后期维护成本便于管理，减少物管难度正常运营，增设经营用房,4.4 物业诉求,第五部分 规划设计要点分析5.1 空间形态5.2 交通组织5.3 景观设计原则5.4 界面设计,经过上述诉求分析及比对，可以发现保障房具有比较鲜明的自身特点，为更好地引导保障房居住者的生活习惯，其规划建筑设计及工程营造标准可向商品房标准靠拢，下面主要对其规划设计基本要点进行分类阐述。,5.1 空间形态对比,强调轴线对称关系 围绕中心景观布置 强调组团空间仪式感 建筑排布点

9、板结合,规划结构,保证轴线对称关系 中心景观尺度适宜 注重组团空间实用性 建筑形态总体一致,商品房：强调轴线和中心景观。,组团景观,组团景观,中心绿地,泳池,76m,89m,5.1 空间形态对比,5.1 空间形态对比,保障房：加强组团景观，实现景观均好性。,45m,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团空间,5.1 空间形态对比,仪式感为主 亲和性为主,组团节点,5.1 空间形态对比,观赏性为主 实用性为主,活动意向,5.1 空间形态对比,高雅为主 通俗为主,5.1 空间形态分析,是难以割舍的记忆是举行各种仪式的地方是对外交通最重要的出入口,村口,5.1 空间形态小区入口建议,增加聚集场

10、所在小区入口处合理布置停留、休憩空间；避免视线干扰，合理控制人流流线，通过引导进行隔离,入口动线,视线,灌木遮挡,入口集聚空间,入口,入口集聚空间,凉亭,公告栏,报刊亭,电子滚动屏,入口车行,灌木,动线方向,动线方向,入口景观,廊道,廊道,5.1 空间形态单元入口建议,增加聚集场所,应在单元入口处增加可停留的休憩空间,如固定座椅等。,条件允许下设室外泳池。造型规整，兼顾安全美观，适度控制面积：泳池水域面积400。相关配套设于对应一层，设备配套建议设于地下室。,核心景观,5.1 空间形态核心景观区建议,应在核心景观区局部架空。,架空层选址,5.1 空间形态架空层建议,架空层设置要求充分利用架空空

11、间，合理引导，避免私人占用；加强景观渗透，进入便捷性。,5.1 空间形态架空层建议,屋顶设置太阳能的需求性 建议如有需要可考虑阳台栏板结合太阳能板设置。,5.1 空间形态空间造型建议,减少顶部造型退进，防止后期搭建。建议取消较大尺度进退，保持使用后立面效果。,5.1 空间形态空间造型建议,采用遮挡性阳台栏板,5.1 空间形态空间造型建议,遮挡阳台的凌乱感，满足北方地区气候条件。,建议设计时考虑封阳台；结合立面效果考虑统一形式的防盗窗。,5.1 空间形态空间造型建议,5.2 交通组织入口管理,结合小区规模及实际出入条件适当设置主次入口个数，方便物业管理。,项目名称,类型,常见小区入口,5.2 交

12、通组织小区入口,1、常见平面图,2、入口,人行道,车行道,人行道,绿化带,绿化带,岗亭,5.2 交通组织小区入口,小区入口优化,增加非机动车道，采用软性桩或色彩、文字区隔；非机动车道以减速丘形式区别速度控制。,平面图优化方案,增加尺度适宜的聚合空间；,2,5.2 交通组织单元入口,1,通过植栽和道牙的合理布置有效控制车辆通行。,余姚兰墅桥公寓,5.2 交通组织交通流线,地下车库出入口,地下车库出入口,地下车库出入口,车行流线,人行流线,园区中心,在条件允许时应全园区人车分流；在确有困难时应保证园区中心能做到人车分流。,设置要求：宅间路为2m；组团路4-5m；小区级道路应考虑单侧停车，宽度要求7

13、.5m。,5.2 交通组织道路分级,类型,项目名称,主车行道应选用沥青，组团路和宅间路选用简单铺装，根据道路宽度及位置略有变化。,5.2 交通组织道路分级,1、合理并就近布置地面停车;2、小区级道路宽度要求7.5m，考虑单侧停车增加地面车位。,5.2 交通组织停车管理,建议：,建议：1、地下车库设计应增加采光井以节能；,5.2 交通组织地下室,2、控制地下单个车位的面积，提高排布经济性；,3、可利用主楼下部有效空间设置储藏室；,5.2 交通组织停车管理,4、非机动车库应设置每户一个或可刷卡计量的电动车充电位置。,规划设计时应考虑自行车车库雨篷的设计，防止雨雪天气对台阶和坡道的影响。,5.2 交

14、通组织车库入口,非机动车地下车库的设计应考虑农用三轮车和电动车的推行。,5.2 交通组织车库入口,宽度2M-2.5M,坡度20-25%,平台的宽度应便于农用三轮车的转弯。,推坡道,5.2 交通组织无障碍设施,1、整合小区内场地高差,结合景观考虑无障碍设施;2、入口门厅等应结合景观设置无障碍设施；3、根据居民特点适当考虑人性化设施。,5.3 景观设计原则,从以上分析可得出，规划设计对于社区中心景观、组团景观、宅间景观及入口景观的一般指导性原则如下：1、社区总体布局应讲求均好性；2、建议减少水景比例，有条件可设室外泳池；3、核心景观应对架空层有较好渗透；4、应对交通流线形成有效导向性；5、建筑南侧

15、不设大乔木。在此原则基础上，我们对景观节点、单元入口及消防车道的做法提出如下优化意见：,5.3 景观设计原则节点建议,1、景观节点应加强参与性与实用性；,增加休憩设施,2、减少名贵树种及大乔木，尺度亲和；,5.3 景观设计建议节点建议,H=1-1.2W,W,3、应加强停留空间的设置。,5.3 景观设计原则节点建议,5.3 景观设计原则消防车道建议,1、消防车道应考虑景观效果做面层复合利用；2、可适当考虑与休憩活动空间组合运用。,5.3 景观设计原则消防登高面建议,消防登高场地可与活动、晾晒场地等合并考虑。,5.4 界面设计围墙与商业,界面分为围墙界面和商业界面1、围墙界面：以围墙为主体，由围墙

16、、绿化组成的界面；2、商业界面：以商铺为主体，由商铺、街景、绿化组成的界面。,5.4 界面设计目标,营造较好水平的城市生活园区,围墙 商铺,5.4 界面设计对比,普通安置房围墙界面设计,5.4 界面设计对比,我们的围墙界面设计,优化建议：1、适当设置围墙高度；2、根据景观面设置围墙形式。,2.4M,普通安置房商业界面设计,5.4 界面设计对比,我们的商业界面设计,5.4 界面设计对比,商业业态,建材,快餐,餐饮,理发,零售,邮局,入住初期,入住以后,以上数据参考城市居住区规划设计规范、杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定及部分调研资料得出。,其它,药店,5.4 界面设计分析,商铺数据统计表,

17、5.4 界面设计分析,农民安置房社区商业业态基本以零售业为主，宜采用较小面积使其增加后期租售的灵活性。商铺单元面积建议 开间：4-6米 进深：10-12米 层数：2层 层高：3.3-3.9米 面积：50平方米（1F）100-150平方米（2F),5.4 界面设计建议,商铺使用方式建议：1、单开间上下层整体使用，应在商铺内设置楼梯；,单开间商铺二层,单开间商铺首层,5.4 界面设计建议,2、单开间上下层分别使用，应设置独立楼梯间通往上层，方便其统一经营。,商铺二层,商铺首层,5.4 界面设计建议,商铺位于住宅底部且无退进,灯光、噪音易对住宅造成直接影响。,5.4 界面设计商铺与住宅界面关系,商铺

18、与住宅衔接（建议选取）,5.4 界面设计商铺与住宅界面关系,灯光、噪音对住宅影响较小。,卷帘门宜用浅色或镂空形式，内置安装。,5.4 界面设计商铺界面处理,在未设置骑楼的情况下，应设置雨棚。雨棚长度结合商铺开间设置，宽度1.5米。,5.4 界面设计商铺界面处理,5.4 界面设计商铺界面处理,设计阶段统一考虑店招位置，避免商家自行修改；考虑梁高与吊顶厚度，店招高度建议1.5M。,1.5M,5.4 界面设计商铺界面处理,店招位置建议1、单个开间上下为同一店铺，应在底层设置店招。2、单个开间上下为不同店铺，应在底层和二层各自设置统一形式店招。,单个开间上下为同一店铺 单个开间上下为不同店铺,5.4

19、界面设计商铺界面处理,灯光设计,射灯光照度强颜色单一建议用于无光源店招,LED灯灯光均匀节能但昂贵多成为店招背景光源,高杆灯多做为商业辅助灯光一般结合商业街道绿化设置,壁灯光源柔和对商铺起到很好的装饰作用多用于开间均等的连续商业,室外机应结合外立面设置或集中设置于屋顶。,灯光、噪音对住宅影响较小。,5.4 界面设计商铺界面处理,社区型商业的目标消费客群多数为邻近社区居民，驾车消费相对较少；建议结合景观设计仅设置地上临时停车。,5.4 界面设计商铺停车建议,5.4 界面设计商铺界面营造标准建议一,道路 绿化 停车 步行 商铺,5.4 界面设计商铺界面营造标准建议二,道路 停车 绿化休憩 步行 商

20、铺,第六部分、产品配置指引6.1 服务设施配置指引6.2 物业管理设置指引6.3 精装修配置指引6.4 智能化配置指引6.5 小户型研究,如前文可知，在农民安置房小区的规划设计方面与普通商品房有很大不同，本篇主要从产品方面进行分析，包括居民比较关注的服务设施、物业管理等。另外，作为未来设计发展方向的思索，我们对精装修、智能化和户型等方面的设置也做了一定的研究。,人流聚集处设置 如小区入口聚集处、架空层等处设置，注意避免使用流线与过道流线交叉；功能集中设置 视项目类型体量与周边配套情况调整定位，结合居住者习惯调整各内容比重；考虑独立设置可能 在经济发达地区可集中配套服务与社区等功能，考虑独立经营

21、可能，以维持后续的管理维护；加强老人儿童配套 与室外活动场地呼应互补；,6.1 服务设施配置指引设置原则,特殊需求设置 白事场所可视居民要求于较僻静处设置，单独设内外出入口；环卫设施设置 公厕应结合建筑风格、景观等统一考虑，面积不宜过大，不宜直接设于住宅正下方；垃圾房应符合居民生活习性，结合景观并为垃圾分类与清运预留空间，适当增加清洗设施。,6.1 服务设施配置标准设置原则,服务设施功能配置建议表（以1000-2000户为例）,6.1 服务设施配置标准功能配置建议,利用架空层设公共活动空间,架空层,架空层,6.1 服务设施配置标准设置建议,6.1 服务设施配置标准设置建议,垃圾收集点与景观结合

22、，分类、清洗、清运措施完善。,减少出入口个数，加强封闭式管理，物业用房就近设置，管理区域相对集中；多个小区建议集中设置物业用房，降低管理成本，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，划分物业管理区域。,6.2 物业设施配置标准设置原则,物业设施可结合社区活动场所设置，通过公告栏、报刊亭、电子告示屏等增加宣传，降低管理难度；,6.2 物业设施配置标准设置建议,杭州江干区牛田项目利用裙房设物业与服务用房,主入口,1F,2F,物管用房,公建配套,社区用房,设备用房,6.2 物业设施配置标准设置建议,设计前置 避免在施工图或施工后修改导致延误时间并增加费用。合理安排工序 可在用户装修完成后再进

23、行公共部位装修。选材应耐久性好、易于维护 加强成品保护 装修风格应简洁清爽明亮,6.3 精装修配置指引设置原则,125,建筑面积：37M2,6.3 精装修配置指引案例鉴赏,室内,126,建筑面积：48M2,室内,6.3 精装修配置指引案例鉴赏,127,建筑面积：48M2,室内,6.3 精装修配置指引案例鉴赏,128,建筑面积：47M2,室内,6.3 精装修配置指引案例鉴赏,129,建筑面积：46M2,室内,6.3 精装修配置指引案例鉴赏,130,建筑面积：58M2,室内,6.3 精装修配置指引案例鉴赏,131,门厅,6.3 精装修配置指引案例鉴赏,132,公共部位,6.3 精装修配置指引案例鉴

24、赏,6.5 智能化配置指引设计要点,保障房智能化系统包括许多子系统，但基于保障房的特殊性，同时也考虑到保障房智能化系统的基本功能选项合格，智能化配置的总原则是：实用性、经济性 此外，结合日常生活需求，我们对智能化比较重要的4个子系统在保障房中的应用做了较具体的对比和建议。,6.5 智能化配置指引功能配置建议,保障房智能化配置选项表,6.5 智能化配置指引总原则,对标保障房所在区域的商品房配置标准，在确保系统基本功能的前提下，控制成本，以实用性为主，提高性价比。,4个智能化子系统 视频安防监控系统 设施设备监控系统 不间断供电（UPS）系统 车辆管理系统,6.5 智能化配置指引,6.5 智能化配

25、置指引对比,地下车库、泳池水面等公共区域的摄像监控点位做到全面覆盖，无盲区、无死角。,地下车库出入口、汽车交汇处等重要区域覆盖、泳池水面基本覆盖。,视频安防监控系统,全方位视频监控录像 设施设备控制系统 48V后备电源 远距离车辆识别,重点区域监控录像 简单反馈设备状态 局部不间断电源系统供电 近距离刷卡识别,6.5 智能化配置指引对比,设施设备监控系统,考虑到园区安全保障及节能需求，在慎重选择设备的同时，可增加一套控制与检测系统，在设备出现故障的第一时间反馈到值班物管人员。,6.5 智能化配置指引设施设备监控系统,优化建议,例如：在配备视频监控等常规手段以外，还在采光井、汽车坡道入口、地下室

26、水设备间等的集水坑安装液位传感器，实时监测地下室集水坑的水位。,集水坑,园区景观照明分区定时控制，节约能源，降低物业成本。,6.5 智能化配置指引设施设备监控系统,优化建议,6.5 智能化配置指引不间断供电（UPS）系统,配置全为园区内主要的智能化用电设备提供不间断供电。后备时间长一般按48小时配置。,优化不间断供电配置范围主要考虑为监控系统、周界安防系统及中心机房等设备配置后备电源。控制成本，减少后备时间考虑2小时。,分区域48V直流供电 远程供电状态监控 可远程实时监控各供电主机的运行状态。,优化系统架构和功能 不采用48V供电主机，采用成本较低且基本性能保证的220V的供电主机；取消远程

27、实时监控功能,6.5 智能化配置指引不间断供电（UPS）系统,近距离感应开闸，低速闸机,远、近距离结合感应开闸，高速闸机,园区主出入口,近距离感应开闸，低速闸机,远距离感应开闸，高速闸机,地下出入口,园区主出入口,地下出入口,6.5 智能化系统配置车辆管理系统,7/10寸彩色可视对讲分机,4/5.6寸彩色可视对讲分机,6.5 智能化系统配置车辆管理系统,纯数字网络架构，扩展性强,半数字网络架构，满足基本使用功能,6.5 小户型研究,保障房作为民生工程，它的户型发展应具有可持续性。居住单元可以灵活拼接，注重多功能需求的满足，通过细节的精细化设计和组合体设计，实现小户型产品开发和发展的产业化、标准

28、化、工业化和单元化。,6.5小户型研究户型配比分析,户型配置分析表,中小户型户数比约占70%,6.5小户型研究功能设置分析,6.5小户型研究功能设置分析,特大户型（150平米）四室两厅两卫，自住，舒适型配置大户型（120平米）三室两厅两卫，自住，舒适型配置中户型（90平米）两室两厅一卫，自住兼出租，舒适型配置回访调研，业主优选三室两厅一卫经济型配置，用于自住及灵活分隔出租小户型（60平米）两室两厅一卫，出租兼自住，经济型配置,6.5小户型研究功能设置分析,不同套型的面积范围值,套型使用面积为40 90 的各功能房间的使用面积范围值,套型使用面积为90 150 的各功能房间的使用面积范围值,6.

29、5小户型研究设计要点实例分析,核心筒区域设置统计表,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,60一梯四户布置方式：（适用于 18层建筑）适用于一梯四户小户型设置高层疏散楼梯使用较少，风井设置其中减少对住户的影响中间过道的增加，会增加候梯厅舒适性。弊端：过道的增加加大了小户型的均摊；穿越电梯厅时，过道因井道的挤压，影响通行的舒适性,兴隆社区1#楼核心筒设置（41.39 得房率约84%）,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,90一梯两户布置方式一：（适用于 18层建筑）适用于一梯两户大、中

30、户型设置管道井集中布置，节省空间，检修便利平面空间比较节省，均摊面积较小平面布置规整，候梯厅及过道较为舒适,兴隆社区2#楼核心筒设置（38.49 得房率约79%）,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,90一梯两户布置方式二：（适用于 18层建筑）适用于一梯两户大、中户型设置。电梯厅相对独立，增加住户私密性无过道空间，减少面积均摊强、弱电井及检修平台占用空间较多，建议合并进行设置。,瑞安马屿镇五甲农房集聚项目2#楼核心筒设置（40.16 得房率约79%）,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机

31、位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,户型拼合空间采光设置统计表,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,户型拼合空间采光设置统计表,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,红五月社区6、7、8#楼60方户型,通过外立面开槽采光：为保证产品外立面品质，拼合平面需规整，拼合部位通风采光需通过外立面开凹形槽解决；凹形空间外围需通过梁、栏板或格栅进行围合，造价增加较大。中小户型拼合中，优先保证明厅、明卧、明厨，尽量做到明卫，或通过凹形空间对卫生间进行采光；凹

32、形采光空间，深宽比宜控制在2以内，以保证室内基本的通风采光效果；,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,兴隆社区1#楼中间套60方户型,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,通过内天井采光：为保证产品外立面规整，同时满足小户型厨、卫采光，通过开放式走道及内天井协同设置，满足基本的通风采光需求。内天井及开放走道外围需通过梁、栏杆进行围合，外立面作相应延伸，同样会增加造价。内天井，尽量避免单独设置，宜与开放式走道协同设置，以增加通风及采光效果。,中间套90

33、方户型,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,飘窗设置增加了室内使用空间，开阔了视野,兴隆社区2#楼飘窗设置（90）,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,奇、偶层阳台错层布置，对小户型尤其60户型拓展有较大改善,小户型两层通高阳台设置（90）,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,空调外机机位净尺寸考虑及保障性住房人群经济条件，设计中暂不考虑小型户式中央空调，家用空调常用壁挂机和

34、柜机挂机适用于室内使用面积在20平米以内（卧室、书房、小面积客厅），功率一般在2匹以内室外机净尺寸850mm（长）350mm（宽）600mm（高）安装净尺寸1100mm（长）550mm（宽）800mm（高）柜机适用于2040平米左右房间，如大客厅（连餐厅），功率一般3匹以内室外机净尺寸950mm（长）350mm（宽）850mm（高）安装净尺寸1200mm（长）600mm（宽）1100mm（高）,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,空调外机机位设置常见问题功能区考虑不足：卧室、书房、起居室（面积较大的餐厅、起居室应分开设置

35、）均应考虑空调外机放置空间，室内机设置应符合住户的常规布局。散热问题：外立面要求，格栅面积及格栅开启方向制约，散热需求有效通风率应大于75%；平面排布问题，无法预留充足空间，多台外机垂直放置，应增加散热面；户型拼合及外立面综合影响，小中庭等散热空间过于狭小。视线影响：外机机位，应避开卧室、起居室窗可视面，宜设置于厨房、卫生间窗侧，对于机位设置于正面空间的，避免选用落地窗或推拉门。安装便利性：应合理考虑安装路径，对通过户外窗进行安装的应注意可开启扇的尺寸和方向；应合理考虑安装洞口尺寸；空调搁板宜预先设置安全保护设施，便利安装。,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机

36、位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,户与户拼合空间设置,设计要点分析：该种方式，对空间利用较好，并尽量减少空间浪费，可优化户型拼合平台空间，两家共用，多数空间平面预留不足，建议相应增加格栅高度，便于两台空调外机竖向布置机位设置时，应考虑安装便利性，考虑机器侧向或正面移出室外路径及安装路径平面布局中，室内机设置应符合住户的常规布局,安装便利,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,设置于采光中庭处,设计要点分析：机位安装放置尽量避开开窗空间，减少对卧室可视景观面影响；减少噪音对卧室的影响,与飘窗结合设计,设计要点分析：该

37、种方式，对空间利用较好，不适用于后期对飘窗进行改造考虑放置两台空调外机，但平面空间预留不足，需相应增加格栅高度，便于两台空调外机竖向布置,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,设置于阳台端侧,设计要点分析：在保证外立面效果的前提下，格栅应对外设置，避免空调热风干扰阳台空间机位处设置地漏或预埋管，方便冷凝水排放，避免影响阳台使用,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,卧室端侧设置,设计要点分析：建议减少该种方式布置，机位设置时应考虑避开开窗空间，避免影响

38、视线景观，避免噪声影响卧室窗布置尽量减少落地窗设计,核心筒精细化设置,户型拼合空间采光设置,户内空间的合理拓展,空调外机位设置,6.5小户型研究设计要点实例分析,6.5 小户型设计标准模块化研究,小户型功能空间最小使用面积尺寸(国标住宅设计规范),套型使用面积为40 90 的各功能房间的使用面积范围值,小户型功能空间最小净尺寸,单人卧室最小净尺寸（6.09）,主卧室（双人卧室）最小净尺寸（10.53）括号内为设置电视柜时尺寸（11.7）,床的边缘与墙或其他障碍物之间的距离,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,标准模块化研究卫生间,厨房尺寸与设备布置形式：,厨房内活动空间尺寸（

39、人体工学）,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,L型厨房模块设置（满足国标最小尺寸需求）,标准模块化研究卫生间,基本形态,L型厨房标准模块（4.23）,250mm菜肴洗漱存放空间,600mm切、装操作台,300mm电饭煲空间,800mm冰箱空间，,900mm满足人站、蹲活动需求,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,U型厨房模块设置（满足国标最小尺寸需求）,标准模块化研究卫生间,U字型厨房标准模块（4.08）,600mm切、装操作台,500mm炒菜放置区域,800mm冰箱空间,900mm满足人站、蹲活动需求,基本形态,300mm电饭煲空间,600mm菜肴洗漱存

40、放空间,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,半岛型厨房模块设置（开放式厨房）,标准模块化研究卫生间,基本形态,半岛型厨房标准模块（7.53）,600mm切、装操作台,250mm菜肴洗漱存放空间,800mm冰箱空间,1200mm满足人站、蹲活动的需求,7501200mm就餐区，三人居就餐需求,300mm电饭煲空间,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,标准模块化研究卫生间,卫生间活动空间尺寸,卫生间尺寸与设备布置形式：三件套设便器、喷淋（浴缸）、洗面器,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,L形（淋浴）卫生间标准模块（满足国标最小尺寸需求）：三件

41、套设便器、喷淋、洗面器,标准模块化研究卫生间,基本形态,L形（淋浴）卫生间标准模块（3.24）,成品毛巾架,排风道及排水管,充足的梳妆、整衣空间,900X900mm成品淋浴盘,卷纸架,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,U形（浴缸）卫生间标准模块（满足国标最小尺寸需求）：三件套设便器、浴缸、洗面器,标准模块化研究卫生间,基本形态,U形（浴缸）卫生间标准模块（3.15）,1500X700mm成品浴缸,成品毛巾架,充足的梳妆、整衣空间,排水管、排气道,成品浴巾架,设置地漏,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,L形（浴缸）卫生间标准模块（满足国标最小尺寸需求）：三

42、件套设便器、浴缸、洗面器,标准模块化研究卫生间,基本形态,L形（浴缸）卫生间标准模块（4.05）,1500X700mm成品浴缸,成品毛巾架,充足的梳妆、整衣空间,排水管、排气道,成品浴巾架,设置地漏,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,标准模块化研究卫生间,整体卫浴（一）设置图例,适用于精装人才公寓,6.5 小户型设计标准模块化研究,标准模块化研究厨房,标准模块化研究卫生间,整体卫浴（二）设置图例,适用于精装人才公寓,6.5 小户型设计标准模块化研究,第七部分 成本控制思路7.1 基本原则7.2 具体描述7.3 典型案例成本分解,建立项目运作大成本概念，综合考虑时间成本、人力

43、成本、财务成本、工程成本等。建立不同地区不同形式的住宅目标成本库作为标准模板；全程限额设计；具体设计项优化；,7.1 基本原则,前期定位精细化 严格按照经审批通过的设计任务书和投资估算控制初步设计；按照批准的初步设计总概算控制施工图设计 各专业按分配的投资限额严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。投资分解与工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。,7.2 具体描述限额设计,此处以地下室为例：竖向设计优化 根据项目地形地质条件和营造标准优化设计方案，景观设计与管线综合前期介入，细致核对标高，调整道路流线，做好土方平衡，组织经验丰富的工程师控制边坡与基坑的造价；地下室底

44、板结构形式优化 根据埋深情况综合选择；,7.2 具体描述具体设计项优化,地下室层高控制 根据车位与车道最低净高要求，对各专业管线高度和主次梁进行合理优化；地下室顶板覆土厚度经济性考量 协调各专业综合考虑大园区内整体管线交叉、走向与埋深以及景观植树厚度要求设置；消防车道与普通区域地下室顶板差别化设计,7.2 具体描述具体设计项优化,推行设计阶段监理 让有经验的监理人员从项目可行性研究阶段即参与设计过程，协助开发商调研、考察、立项，论证方案可行性并提出合理化建议。改变各专业各管一摊，图纸变更落实不到位而产生的缺陷与失误，避免后期整改反复造成损失，提高设计质量，有效控制工程价格。,7.2 具体描述过

45、程管理,加强设计过程的组织和管理 完善现有设计管理制度，尽可能将设计变更控制在设计方案阶段，甚至是初步设计阶段。对重点部位的装修设计（例如幕墙）、主要材料、重要设备采购（例如电梯、空调）、具体的平面布局使用功能（例如机房、档案）等应在初步设计后、施工图实施前完成。尽量减少工程变更，使施工图的设计有较强的针对性，从而降低了预留变更幅度，可以大大降低工程造价。,7.2 具体描述过程管理,开工时间：2009年2月 地下1层，地上16层，层高2.9米，主体外墙面砖，商铺石材干挂。建筑面积：63225 m2（地下14999 m2，地上48226 m2),7.3 典型案例成本分解兴隆项目,开工时间：201

46、0年10月 地下1层局部2层，地上18至23层，层高2.9米，主体外墙面砖，商铺石材干挂。建筑面积：182125 m2（其中地下46420 m2，地上135705 m2）,7.3 典型案例成本分解杭氧项目,拟开工时间：2012年6月 地下1层，地上16层，层高2.9米，主体外墙面砖，商铺石材干挂。建筑面积：29366 m2（其中地下7530 m2，地上21836 m2）,7.3 典型案例成本分解建华二期项目,开工时间：2011年3月 地下2层，地上33层，层高2.8米，主体外墙真石漆，1-2层仿石砖。建筑面积：310320 m2（其中地下52784 m2，地上257535 m2）,以上成本中已

47、含公租房套内简装650元/m2费用（建筑单方约335.8元/m2），如扣除简装，工程成本为3292/m2，总成本为3679元/m2。,7.3 典型案例成本分解 南京岱山保障房项目（5#地块）,7.3 典型案例成本分解 绍兴杭甬客专（华舍）安置小区项目,拟开工时间：2012年2月 地下1层，地上17层（7栋），地上24层（6栋），层高3.0米，主体外墙1-3层干挂石材，其余采用真石漆。建筑面积：180830 m2（其中地下24723 m2，地上156107 m2）,根据代建合同及委托方要求仅对工程成本进行编制，单方工程成本为2823元/m2，其中景观工程（含路灯）按景观面积305元/m2控制。,汇报结束 请领导批评指正！,